棚户区改造房屋征收补偿培训资料.docx

海口市棚户区改造房屋征收补偿
安置办法

　　（征求意见稿）

　　二0一七年三月十七日
　　海口市棚户区改造房屋征收补偿安置办法

　　第一章 总则
　　第一条 为实施本市棚户区改造范围内房屋征收补偿工作，改善棚户区居民居住环境，提升城市形象，加快推进棚户区改造工作顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规和国家有关棚户区改造的政策规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本市行政区域内的棚户区改造征收补偿工作，适用本办法。
　　第三条 市棚户区（城中村）改造联席会议办公室（以下简称市棚改办）统筹、协调、指导、监督全市的棚改工作。
　　各区人民政府是房屋征收主体，负责本辖区内棚户区改造征收补偿等具体工作。
　　市房屋征收主管部门是本市国有土地上房屋征收的管理部门，对本市国有土地上房屋征收补偿安置工作实施监督管理。
　　市国土资源主管部门是本市集体土地征收的管理部门，对本市集体土地征收和房屋补偿安置工作实施监督管理。
　　市发改、财政、规划、住建、综合行政执法、公安、工商和人社等其他相关行政管理部门应当按照各自职责，协同做好棚户区改造工作。

　　第二章国有土地上房屋征收补偿安置
　　第四条 被征收人可以选择货币补偿、产权调换或者货币补偿和产权调换相结合的补偿安置方式，具体补偿安置方式由被征收人自行选定，鼓励被征收人选择货币化补偿安置。
　　第五条 被征收房屋的价值，由房地产价格评估机构依法评估确定。具体评估程序按照《国有土地上房屋征收评估办法》执行。　
　　第六条 被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估；被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
　　第七条 征收有合法房屋权属证或者有合法批建手续的住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋类似房地产的市场价格补偿。
　　被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋建筑面积调换住宅房屋。征收房屋产权调换比例如下：
　　被征收房屋结构 产权调换比例
　　被征收房屋 调换房屋
　　框架结构 1 1
　　混合结构 1 0.95
　　砖木结构 1 0.85
　　简易结构 1 0.75

　　第八条 被征收房屋属于商品住宅或者非住宅房屋（以房屋权属证书记载的性质为准）的，按照类似房地产市场评估价补偿。
　　被征收人选择产权调换的，按照被征收房屋建筑面积调换非住宅房屋,并给予适当的停产停业损失补助。征收房屋产权调换比例按照本办法第七条规定执行。
　　第九条 被征收人没有房屋所有权证书，也没有合法批建手续的房屋，按照建成时间作如下处理：
　　（一）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之前建成的，按照本办法第七条、第八条的规定予以补偿安置。
　　（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之后，2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行之前建成的，按照政府房屋征收公告发布之日的建安成本予以补偿。被征收人持有合法国有土地证的，对土地部分按照本办法第十二条予以补偿。
　　未超过批准期限的临时建筑，按照批准使用的剩余期限予以实际评估补偿。
　　第十条 被征收人没有房屋权属证书或者没有合法报建手续的房屋，有以下情形之一的，不予补偿安置：
　　（一）2012月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行之前建成被认定为违法建筑的。
　　（二）2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行之后建成的。
　　（三）超过批准期限的临时建筑或者因抢建、加建等被区人民政府认定为违建的。
　　（四）其他经依法认定为违法建筑的房屋。
　　第十一条 被征收房屋属于党政机关和国有企事业单位职工住房，有下列情形之一的，按照被征收房屋类似房地产的市场价格补偿。
　　（一）完全产权房改房（含已足额缴交房款，但尚未完善房改手续的）。
　　（二）部分产权房改房足额缴交完全产权房款的。
　　（三）尚未房改的职工住房，可参照房改政策补办手续后，原产权单位同意放弃产权的。
　　应补交的房改款由单位或者承接主体组织，报市住建主管部门参照房改有关规定核定后，从补偿款中抵扣。
　　第十二条 被征收人持有合法国有土地证的空地按照类似土地的市场评估价给予补偿安置。

　　第三章 集体土地征收房屋补偿安置
　　第十三条 符合以下情形之一的，认定为集体土地上棚户区改造项目的安置对象：
　　（一）原籍村民。指户籍在本村，政府征地决定发布之日前是本村常住人口，具有本村集体经济组织成员资格，享受集体福利（分红）待遇的人员及其子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。
　　新出生婴、幼儿因客观原因未及时进行申报户籍登记的，按照《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国户口登记条例》的相关规定，由村委会核定、报区人民政府审核通过后按照原籍居民执行。
　　（二）转户村民。指户籍关系转户后在本村，具备第二轮土地承包经营权资格，符合本集体经济组织成员资格，享受集体福利（分红）待遇并长期居住生活在本村的人员及其子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。
　　（三）上门女婿和入嫁媳妇。指在政府征地决定发布之日前，户籍在本村，办理合法婚姻登记手续，具有本村集体经济组织成员资格，享受集体福利（分红）待遇，并长期生活在本村的人员及其子女（含因服兵役和在读大、中专学生等户籍临时外迁者）。
　　（四）外嫁女。按照《海南省高级人民法院关于审理农村集体经济组织土地补偿分配纠纷案件若干问题的规定》所认定的人员。
　　（五）外出工作人员。指原是本村集体经济组织成员，因工作原因户籍不在本村,但在项目征收方案批准发布之日前在村内具有相对独立房屋产权，且在海口市内未享受过福利分房（含经济适用房、单位分房、集资房、房改房等）的人员。
　　（六）其他情形人员。指符合下列条件之一，在村内有自有住房且在海口市内未享受过福利分房（含经济适用房、单位分房、集资房、房改房等）的人员：
　　1.1997年12月31日前户籍迁入，具有本村农业户籍，不具有村委会第二轮土地承包资格的人员及其户籍在册子女；
　　2.具有本村非农业户籍且具有镇街级及镇街级以上土地来源证明（有户有证，且户籍与土地登记权人相一致）的人员。
　　3.具有本村非农业户籍但不具有镇街级及镇街级以上土地来源证明（有户无证）的，或者无本村户籍但具有镇街级及镇街级以上土地来源证明（无户有证）的人员。
　　以上六种征收补偿安置对象身份的认定，在集体经济组织的监督下，经村民代表大会讨论确定，报区政府批准后予以公示。
　　第十四条 符合本办法以下条件的房屋（或者部分房屋）给予补偿安置：
　　（一）被征收人取得房屋权属证书的，以登记房屋建筑面积为准。
　　（二）被征收人未取得被征收房屋权属证书的，符合安置补偿条件的不超1000平方米的房屋（或者部分房屋）包括：
　　1.1999年9月24日《海南经济特区土地管理条例》第一次修订公布之日以前建成的房屋。
　　2.1999年9月24日之后， 2007年8月1日《海口市农村宅基地管理办法》施行以前建成，持有村和镇有效宅基地划拨证明，每户不超过175平方米宅基地上的房屋。
　　3.2007年8月1日之后，2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行以前建设，有合法土地审批手续，占地面积不超过175平米且建筑面积不超过1000平方米的房屋（或者部分房屋）。
　　4. 2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行之后建成，有合法土地房屋审批手续，占地面积不超过175平米且建筑面积不超过1000平方米的房屋（或者部分房屋）。
　　第十五条 被征收人符合本办法第十三条、第十四条规定的，按照以下标准予以货币补偿或者房屋安置，土地不再另行补偿。
　　（一）货币补偿
　　1.对本办法第十三条规定的（一）—（五）类安置人员，不需要回迁安置、自愿选择货币补偿的，每户按照人均60平方米房屋面积、每平方米按照被征收房屋类似房地产的市场评估价进行货币补偿。
　　（1）现有居住房屋面积在400平方米以内（含400平方米）部分的补偿标准：
　　①现有居住房屋面积小于置换房屋面积的，对现有居住房屋不予补偿。
　　②现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余部分按照房屋重置价给予补偿并给予100%奖励。
　　③对现有居住房屋的装修按照每平方米500元的标准补偿。如现居住房屋有土地证和房产证等相关手续，其房屋装修按照市场评估价格作价补偿。
　　（2）现有居住房屋面积在400平方米以上、1000平方米以内（含1000平方米）部分的补偿标准：
　　①现有居住房屋面积小于置换房屋面积的，对现有居住房屋不予补偿。
　　②现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余部分按照每平方米800元的标准给予补助。
　　（3）现有居住房屋面积在1000平方米以上的部分不予补偿。
　　（4）其他附属物、青苗补助按照市国土部门规定的标准补偿。
　　2.对本办法第十三条规定的第（六）类安置人员，按照“一证一户”的原则，以每户安置房屋面积120平方米的标准，参照海口市限价商品房的价格标准进行货币补偿。
　　（1）每户现有居住房屋面积在400平方米以内（含400平方米）的部分，扣除安置房屋面积后仍有剩余的，对剩余部分按照房屋重置价给予补偿。
　　对现有居住房屋的装修按照每平方米500元的标准补偿。如现居住房屋有土地证和房产证等相关手续，其房屋装修按照市场评估价格作价补偿。
　　（2）现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余部分按照每平方米800元的标准给予补助。
　　（3）现有居住房屋面积在1000平方米以上的部分不予补偿。
　　（4）其他附属物、青苗补助按照市国土部门规定的标准补偿。
　　（二）房屋置换
　　对符合安置条件的人员，选择房屋安置的，在改造范围内划定安置区域，进行安置房建设。安置房建设期间，对选择就地安置的人员采取发放过渡费的方式进行过渡安置。安置房建成后，予以回迁安置。
　　1.安置标准
　　（1）对本办法第十三条规定的（一）—（五）类安置人员，按照人均60平方米的房屋面积、10平方米的商业面积进行安置（其中：10平方米的商业面积根据项目规划建设情况在安置区域内自行建设解决）。
　　（2）对本办法第十三条规定的第（六）类安置人员，按照“一证一户”的原则，按照每户120平方米房屋面积的标准进行安置。
　　2.现有房屋的补偿
　　（1）现有居住房屋面积在400平方米以内（含400平方米）部分的安置标准：
　　①现有居住房屋面积小于置换房屋面积的，对现有居住房屋不予安置。
　　②现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余部分按照房屋重置价给予补偿并给予100%奖励。
　　③对现有居住房屋的装修按照每平方米500元的标准补偿。如现居住房屋有土地证和房产证等相关手续，其房屋装修按照市场评估价格作价补偿。
　　（2）现有居住房屋面积在400平方米以上、1000平方米以内（含1000平方米）部分的补偿标准：
　　①现有居住房屋面积小于置换房屋面积的，对现有居住房屋不予补偿。
　　②现有居住房屋面积大于置换房屋面积的，对现有居住房屋扣除置换房屋面积后剩余部分按照每平方米800元的标准给予补助。
　　（3）现有居住房屋面积在1000平方米以上的部分不予补偿。
　　（4）其他附属物、青苗补助按照市国土部门规定的标准补偿。
　　3.安置房屋面积补差
　　（1）对本办法第十三条规定的（一）—（五）类安置人员，房屋置换后，实际安置房屋面积小于每户应得置换房屋面积的，房屋差额面积按照类似房地产的市场价结清差价；实际安置房建筑面积大于每户置换房屋面积的，房屋差额面积在5平方米以内（含5平方米）的，按照类似房地产的市场评估价的70%结清差价，房屋差额面积在5平方米以上的，超出5平方米以上的部分，按照类似房地产的市场价格结清差价。
　　（2）对本办法第十三条规定的（六）类安置人员，现有居住房屋面积小于120平方米的，按照120平方米房屋建筑面积的标准进行安置，若实际安置房建筑面积小于120平方米，房屋差额面积部分按照海口市限价房价格结清房屋差价；若实际安置房建筑面积大于120平方米，房屋差额面积在5平方米以内（含5平方米）的，按照类似房地产的市场评估价的70%结清差价，房屋差额面积在5平方米以上的，超出5平方米以上的部分，按照类似房地产的市场评估价结清差价。
　　第十六条 有下列情形之一的房屋或者建筑物，不予补偿：
　　（一）集体土地上安置对象在“一户一宅”以外宅基地上的房屋，但合法取得的房屋除外。
　　（二）集体土地上安置对象以外的人员在本村建设的没有任何权属登记和审批手续的房屋。
　　（三）2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行之前建成被认定为违法建筑的。
　　（四）2012年4月10日《海口市主城区个人住宅规划建设暂行管理规定》施行之后建成的,没有房屋权属证书或者合法手续的房屋建筑物。
　　（五）超过批准期限的临时建筑或者因抢建、加建等被区人民政府认定为违建的。
　　（六）其他经依法认定为违法建筑的房屋。
　　第十七条 户籍在本村，但不属于本办法第十三条规定安置对象建设的房屋，以及户籍不在本村的被征收人建设的合法房屋或者有合法批建手续的房屋（按照一证一户的原则），现有居住房屋的面积在400平方米以内（含400平方米）的按照类似房地产的市场评估价给予货币补偿或者房屋安置。400平方米以上，1000平方米以内（含1000平方米）的按照房屋重置价给予货币补偿，1000平方米以上的不予补偿。
　　第十八条 户籍不在本村的外来人员的房屋（按照一栋一户的原则），无合法房屋权属证书（或者等同手续），在2012年4月10日前建设且未被认定为违法建筑的，按照每平方米800元的标准给予补助。
　　第十九条 被征收集体土地上非住宅房屋（以房屋权属证书记载的性质为准）的补偿，参照本办法第八条执行。
　　第二十条 对宅基地以外的集体公共用地上的房屋及附属物的补偿，土地部分按照市国土部门规定的标准补偿，房屋部分按照房屋重置价予以补偿。

　　第四章 补助奖励
　　第二十一条 临时过渡补助按照以下标准支付：
　　（一）国有土地的征收每户每月3600元（含600元生活补贴）。
　　(二）集体土地的征收每户每月租房补贴3000元、每人每月生活补贴300元。
　　临时过渡补助自被征收人签订征收补偿协议、并腾空居住房屋之日起计算。临时过渡期暂定30个月并一次性计发，临时过渡期满后，被征收人仍未得到安置的，继续逐月发放临时过渡补助。
　　第二十二条 搬迁补助费按照每户3000元（含搬迁和回迁）的标准给予一次性补助。
　　第二十三条 因征收非住宅房屋(以房屋权属证书记载的性质为准)造成停产、停业的,一次性给予12个月的补助。补助的标准为:营业铺面按照该铺面评估价的 1%/月给予补助；生产用房按照该用房评估价的 0.8%/月给予补助；其他非住宅用房按照该用房评估价的0.6%/月给予补助。
　　第二十四条 鼓励被征收人选择单一货币补偿，被征收人在应安置房屋面积以内选择单一货币补偿的，按照类似房地产的市场评估价的15%予以奖励。
　　第二十五条 征收国有土地上的房屋，只能进行异地安置的，或者被征收人自愿选择异地安置的，按照原被征收房屋建筑面积10%给予被征收人奖励。
　　集体土地上棚户区改造征收区域内规划无住宅用地，只能进行异地安置的，或者被征收人自愿选择异地安置的，按照等值原则补偿差价。同时，在征收区域内按照每人10平方米经营性用房面积给予被征收人奖励。
　　第二十六条 对符合安置条件的人员，在规定时间内签订房屋征收补偿安置协议，并在下列时间内将征收的房屋搬迁腾空交付拆除的，给予搬迁奖励，具体标准如下：
　　（一）被征收人在签订征收补偿协议后30天内将征收的房屋搬迁腾空的，每户一次性给予5万元的搬迁奖励；
　　（二）被征收人在签订征收补偿协议后31天至60天内将征收的房屋搬迁腾空的，每户一次性给予3万元的搬迁奖励；
　　（三）被征收人在签订征收补偿协议后61天至90天内将征收的房屋搬迁腾空的，每户一次性给予1万元的搬迁奖励；
　　（四）被征收人在签订征收补偿协议后超过90天仍未搬迁并将房屋腾空交付的，不享受搬迁奖励。
　　第五章 保障政策
　　第二十七条 被征收人属于《海口市公共租赁住房保障管理办法》第十二条规定的公共租赁住房对象的，且选择购买回迁商品房，但被征收房屋的征收补偿总额（含且选择购买回迁商品房，但被征收房屋的征收补偿总额（含土地、房屋、附属物的市场评估价及补助、奖励）不足于购买 60平方米回迁商品房的，可选择共有产权、分期付款、保障配租等其中一种方式进行安置：
　　（一）共有产权方式的，由政府补足购买 60 平方米回迁商品房的差价款，政府指定辖区住房保障中心作为房屋共有产权人，与被征收人共同购买回迁商品房，双方按照各自出资比例享有房屋权益及办理房屋产权登记。
　　（二）分期付款方式。被征收人将征收补偿款作为 60 平方米回迁商品房的首付款，剩余不足部分由政府出资补足。辖区住房保障中心负责按照房屋价款及银行贷款利息为总额，以15 年为付款期限，按照月向被征收人收取应交房款，付款期满后，房屋产权归被征收人所有。
　　（三）保障配租方式。由政府出资集中购买一定数量的 60平方米回迁商品房，纳入本市住房保障管理体系，由辖区住房保障中心负责管理并向符合条件被征收人配租，住房租金按照政府核定的标准进行核算及收取。
　　第二十八条 教育、就业、社会保障及其他政策
　　（一）被征收人中的零就业家庭成员、抚养未成年子女的单亲家庭成员和享受最低生活保障待遇的人员，在法定劳动年龄内、有劳动能力和就业愿望的，人力资源社会保障主管部门应当将其纳入再就业政策扶持范围。
　　（二）人力资源社会保障主管部门应当免费为被征收人提供就业政策咨询、就业信息、职业指导和职业介绍等公共就业服务。
　　（三）被征收人的子女可以选择继续就读原学校，也可以选择转学就读。符合转学就读条件的，市教育主管部门应当依据其新迁住址划定的招生范围依法办理。
　　（四）被征收人办理农业户口转为非农业户、户口迁移及居民身份证等手续的，市公安部门应当依法予以办理。
　　（五）市交通主管部门应当提供便利的公共交通服务保障，满足棚户区改造安置小区居民的出行需求。
　　（六）各有关职能部门应当简化办事程序、提高办事效率，为棚户区改造项目提供有效便捷服务，必要时实行上门服务。

　　第六章 附则
　　第二十九条 “户”的认定，除本办法特别规定的以外，按照以下标准实行：
　　（一）国有土地上的房屋征收按照“一证一户”的原则确定。
　　（二）集体土地上的房屋征收原则上以公安部门户籍登记为准计户，有以下情形的，可以独立作为特殊“户”：
　　1、已婚且已分家单独居住生活的；
　　2、未婚，但年龄已到法定结婚年龄以上且已分家单独居住生活的；
　　以上“户”的认定，在村委会和村民代表的监督下，经村小组、村民委员会讨论确定，报区政府批准后予以公示。
　　第三十条 本办法中房屋建设的时间认定由各区政府根据相关年度正射影像图进行对比，结合谷歌地图、腾讯街景等科学手段和违法建筑档案综合认定并进行公示，公示期7日。涉及集体土地上房屋建成时间的认定由各村小组、村委会（居委会）对本村（社区）房屋的建成时间进行调查和登记，经村民大会或者村民代表大会（社区居民会议）讨论通过后公示7日，报区政府核准后公示7日。
　　第三十一条 被征收房屋的面积、结构、用途以房屋权属证书记载为准。未经登记的建筑物面积,以房屋征收部门依法调查认定并测绘的结果为准。
　　第三十二条 本办法所称的安置房是指政府组织集中购买的完全产权商品房。
　　第三十三条 房屋征收实施单位不依照本办法规定擅自提高补偿标准，或者弄虚作假、隐瞒虚报的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任。
　　第三十四条 房屋征收补偿安置工作中特殊情形的处理,由房屋征收实施部门参照本办法执行或者报市政府批准后实施。
　　第三十五条 本市建成区内为公共利益需要实施的市政及公共设施等房屋征收，国有土地上的房屋征收由市房屋征收局参照本办法执行。集体土地上的房屋征收由国土部门参照本办法执行。
　　第三十六条 本办法实施过程中的具体应用问题由市房屋征收主管部门和国土主管部门负责解释。
　　第三十七条 本办法自发布之日起施行,有效期5年。《海口市房屋征收补偿安置暂行办法（海府〔2015〕54号）同时废止。

　　附件：1.常见短期农作物补偿标准
　　2.常见果树补偿标准
　　3.常见林木补偿标准
　　4.常见花卉苗圃景观苗木补偿标准
5.房屋重置价及附属物补偿标准

海口市人民政府办公厅关于印发我市主城区个人住宅规划建设管理办法的通知 海府办〔2015〕220号

中国海口政府门户网站　　更新时间：2015-09-01 　　来源：海口市法制局　　作者：

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海口市人民政府办公厅文件

海府办〔2015〕220号

海口市人民政府办公厅关于印发我市主城区

个人住宅规划建设管理办法的通知

各区人民政府，市政府直属有关单位：

　　《海口市主城区个人住宅规划建设管理办法》已经2015年7月10日十五届市政府第43次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真组织实施。

　　海口市人民政府办公厅

　　2015年8月31日

　　（此件主动公开）

海口市主城区个人住宅规划建设管理办法

　　第一条 为加强本市主城区个人建设住宅的规划管理，规范个人建设住宅行为，根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》和《海南省城乡规划条例》《海口市城乡规划条例》等有关法律、法规，以及国务院简政放权有关要求，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 在本市主城区内，个人建设住宅的规划建设管理，适用本办法。

　　主城区的具体范围：海口主城区为绕城高速公路以北与海口市东、西行政界线围合的区域（含演丰镇镇域）。主城区面积约563平方公里。

　　本办法所称个人建设住宅，是指个人在依法取得土地使用证、已村改居的原有宅基地或者所属农村村民在依法取得的宅基地上，新建、改建、扩建和翻建用于本户家庭自己居住的个人住宅的建设活动。

　　第三条 市规划行政主管部门负责主城区内个人建设住宅的规划管理工作。

　　区住房和城乡建设局负责主城区内个人住宅的建设管理工作。

　　市土地、住房和城乡建设、城管执法、工商、公安消防等行政主管部门和各区人民政府及其相关职能部门应当按照各自职责做好个人建设住宅管理的相关工作。

　　第四条 各区人民政府应当根据“多规合一”的原则，组织编制建成区范围内的城中村环境综合整治建设规划和建成区范围外的村庄建设规划，以消除重大安全隐患、完善市政基础设施为重点，逐步改善公共服务设施和景观面貌，提升居住环境和生活品质。建成区范围外的村庄建设规划还应以合理用地、节约用地、集约用地为原则，充分利用原有宅基地和村内空地，严格控制占用农用地。建设规划报市规划行政主管部门审定后执行，指导个人住宅的规划审批。

　　第五条 个人住宅建设应结合我市的棚户区改造计划，列入年度棚户区改造计划范围的，须按照棚户区改造规划执行。

　　第六条 位于历史文化保护街区范围内个人建设住宅的，应当符合历史文化名城保护规划和规定。

　　第七条 个人建设住宅应当符合规划并同时满足下列要求：

　　（一）个人住宅单独建设的，建筑层数不超过4层，底层层高不超过4.0米，二层及以上层高不超过3.3米（不包括坡屋顶的高度，坡屋顶高度不超过顶层高度的2/3）。

　　（二）城市干道两侧规划红线外各50米范围内及城市主要出入口的个人建设住宅用地,须通过用地整合符合以下条件：

　　1.临城市主干道（60米≥道路红线＞40米）的用地临街宽度不小于30米。

　　2.临城市次干道（40米≥道路红线＞24米）的用地临街宽度不小于25米。

　　（三）按照住宅使用功能建设，不得改变住宅使用性质。

　　（四）建筑物之间的间距、退让用地红线最小距离和退让道路最小距离应基本符合各项技术规定。建筑施工不得对相邻房屋的结构和安全性造成损坏和影响。

　　（五）新建或拆除重建的个人住宅应当按规划和规定要求退够道路规划控制红线、历史文化街区和历史建筑保护控制紫线、绿地范围控制绿线、城市地表水体保护控制蓝线、城市基础设施用地控制黄线距离。

　　（六）建筑物不得占压和挑出用地界线，侵占公共空间、邻里通道。

　　（七）建筑物的立面和整体设计风格必须符合城市景观风貌要求。

　　（八）建筑物不得破坏市容市貌、妨碍交通、影响消防安全。

　　（九）处理好供水、排水、通风、排气（烟）、采光等相邻关系。

　　第八条 未列入市年度棚户区改造范围和基础设施建设征收计划的合法D级危房，可按不扩大原占地面积、不扩大原建筑面积、不超出原建筑高度的要求拆除改建，不受第七条规定的限制。所在区人民政府与产权人协商，也可以依法予以收购。

　　第九条 饮用水源保护区、文物保护单位和风景名胜区所划定的禁止建设范围、规划的城市公共绿化用地、各类公园河湖保护用地、公路、铁路、车站、码头，市政公用设施，以及城乡规划确定的其他控制区域，禁止审批和建设个人住宅，但D级危房拆除改建的除外。

　　第十条 个人建设住宅应当依法申请办理建设工程规划许可证。

　　办理建设工程规划许可证应当依法提供以下材料：

　　（一）土地使用权人身份证件和建房申请；

　　（二）市国土部门核发的土地使用证；

　　（三）有设计资质单位签章的设计图纸和文本；

　　（四）村、居委会意见。

　　除提交前款规定的材料外，申请改、扩建房屋还应当提交房屋权属证明；涉及毗连建设的房屋还应当提交业主与相邻产权人达成接建书面协议；申请加层的还应当提交有资质的单位出具的加层鉴定报告；申请D级危房拆除重建的还应当提交有资质单位出具的危房鉴定报告。

　　第十一条 规划管理部门收到必备材料后，经初审符合要求的，即进行现场公示，征求相邻产权人或相关利害关系人的意见。在公示期间，如无异议的，按程序批准建设；如有异议的，即暂停审批。待协调处理（或召开听证会）后再予作出行政审批处理意见。

　　第十二条 个人申请办理建设住宅规划审批手续时，按照海口市建设项目基础设施配套费征收有关规定，个人住宅建设项目按每平方米50元缴纳城市基础设施配套费；个人住宅用地使用类型为出让地的，如今后房产转让须按每平方米220元标准补缴差额部分；按第十六条规定申请审批的个人住宅项目，住宅部分按每平方米50元缴纳，商业部分按每平方米220元缴纳。

　　第十三条 未经依法批准不得擅自变更《建设工程规划许可证》的内容。

　　确需变更的，应当申请原发证机关依法办理变更手续；变更涉及容积率、层数、退线间距的，应当依法定程序修改规划后方可办理变更手续。

　　第十四条 个人建设住宅办理施工许可手续前，应当依法办理人防建设工程管理许可手续。

　　办理人防建设工程管理许可应当提供以下材料：

　　（一）《海口市民用建筑“结建”人防工程易地建设许可》申请表；

　　（二）国有土地使用证（带原件和复印件，复印件需签名按手印）；

　　（三）规划报建方案设计文本（原件需设计院每页盖章）；

　　（四）规划方案审核通知书（带原件和复印件，复印件需要签名按手印）。

　　第十五条 个人住宅的业主应当按规定选择有相应资质的单位进行设计、施工、监理。

　　建筑面积在300平方米以上（含300平方米）或自建3层以上的个人住宅，业主应当在开工前按照有关规定，向工程所在区建设行政主管部门申请办理施工许可证；在前述面积或层数以下的个人住宅，业主在开工前应当到工程所在区建设行政主管部门办理开工备案手续。

　　办理个人住宅施工许可应当提供以下材料：

　　（一）海口市建设工程施工许可申报审批服务表；

　　（二）施工合同；

　　（三）人防建设工程管理审批手续（经易地建设许可的，应提供易地建设费缴费证明文件）；

　　（四）图纸审查部门审核意见；

　　（五）监理合同、监理企业营执照、资质证书、总监理

　　工程师注册执业证书。

　　第十六条 鼓励个人建设住宅采取“用地整合、统一规划、联合建设”的模式，用地面积大于或等于1000平方米的，可依据控制性详细规划确定的指标审批，并可配建建筑面积不超过总建筑面积15%的商业用房。

　　依本条规定建设个人住宅的，按建设项目基本建设审批程序办理。

　　第十七条 个人住宅在开工前，业主应当组织取得相应测绘资质的单位按照建设工程规划许可证的要求放线。

　　建设工程施工至±0.00后，业主应当告知市规划行政主管部门辖区所属规划分局对放线情况实施现场核验。

　　主体工程封顶后，业主应当告知市规划行政主管部门辖区规划分局进行现场复验。

　　工程竣工后，业主应当向市规划行政主管部门辖区规划分局申请竣工规划核实。

　　第十八条 区住房和城乡建设局负责对个人建设住宅施工质量安全监管、技术指导和服务。

　　第十九条 个人住宅工程竣工后，业主按规定应当组织竣工验收，并到区住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。未办理竣工验收备案的,不得办理房屋产权证。

　　办理工程竣工验收备案应提供以下材料：

　　（一）海口市建设工程竣工验收备案申报审批服务表；

　　（二）规划核实意见书；

　　（三）工程竣工验收报告。

　　第二十条 市、区城管部门负责对辖区内个人住宅建设的监督管理工作，并加强对违法建设行为的日常监督检查，对未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》进行建设的个人住宅，或未按《建设工程规划许可证》进行建设的，应严格依法处理。

　　第二十一条 本办法具体应用中的问题由市规划局商市住房和城乡建设局负责解释。

　　第二十二条 本办法自2015年9月1日起施行，有效期五年，有效期满自行失效。

海口市主城区个人住宅规划建设管理暂行规定
中国海口政府门户网站　　更新时间：2012-04-07 　　来源：海口市法制局　　作者：
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　                                      　海口市人民政府办公厅文件
　　                                     　　海府办〔2012〕64 号
　　                                        海口市人民政府办公厅
　　                       关于印发海口市主城区个人住宅规划建设管理暂行规定的通知
　　各区人民政府，市政府直属有关单位：
　　经市政府同意，现将《海口市主城区个人住宅规划建设管理暂行规定》印发给你们，请认真组织实施。
　　                                                                   二○一二年三月二十八日
海口市主城区个人住宅规划建设管理暂行规定
　　第一条 为了加强本市主城区个人建设住宅的规划管理，规范个人建设住宅行为，改善居住环境和城市面貌，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》和《海南省城乡规划条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
　　第二条 在本市主城区内，个人建设住宅的规划建设管理，适用本规定。
　　主城区的具体范围由市规划行政主管部门根据城市规划另行公布。
　　本规定所称个人建设住宅，是指个人在依法取得土地使用证、已村改居的原有宅基地或者所属农村村民在依法取得的宅基地上，新建、改建、扩建和翻建用于本户家庭自己居住的个人住宅的建设活动。
　　第三条 市规划行政主管部门负责主城区内个人建设住宅的规划管理工作。市规划行政主管部门所属各区规划分局负责其辖区内个人住宅的规划报建和批后管理的具体工作。
　　区住房和城乡建设局负责主城区内个人住宅的建设管理工作。
　　市土地、住房和城乡建设、城管执法、工商、公安消防机构及派出所等行政主管部门和各区人民政府及其相关职能部门应当按照各自职责做好个人建设住宅管理的相关工作。
　　第四条 各区人民政府应按照统一规划、合理布局、改善环境的原则，有计划地组织编制村庄或成片居民区的环境综合整治建设规划，报市规划行政主管部门审定后执行。
　　第五条 个人在本市主城区内，依法取得土地使用证，符合城乡规划要求和土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规及政策的相关规定，可申请个人建房。
　　第六条 个人建设住宅应当按照本规定和有关法律、法规的规定，依法办理规划、建设和环评等审批手续后方可施工。
　　第七条 个人建设住宅应当符合城乡规划和有关规划、消防技术规定，满足城市景观要求。
　　第八条 位于历史文化保护街区范围内个人建设住宅的，应当符合历史文化名城保护规划和规定。
　　第九条 个人建设住宅应当符合规划并同时满足下列要求：
　　（一）个人住宅单独建设的，建筑层数不超过4 层，底层层高不超过4.0 米，二层及以上层高不超过3.3 米（不包括坡屋顶的高度，坡屋顶高度不超过顶层高度的2/3）。
　　（二）按照住宅使用功能建设，不得改变住宅使用性质。
　　（三）建筑物之间的间距、退让用地红线最小距离和退让道路最小距离应基本符合各项技术规定。建筑施工不得对相邻房屋的结构和安全性造成损坏和影响。
　　（四）新建或拆除重建的个人住宅应当按规划和规定要求退够道路规划控制红线、历史文化街区、历史建筑保护控制紫线、绿地范围控制绿线和城市地表水体保护控制蓝线、城市基础设施用地控制黄线距离。
　　（五）建筑物不得占压和挑出用地界线，侵占城市道路、公共绿地、水系河道、公共空间、邻里通道、市政管线埋设区域和文物保护单位保护范围。
　　（六）建筑物的立面和整体设计风格必须符合城市景观风貌要求。
　　（七）建筑物不得破坏市容市貌、妨碍交通、影响消防安全。
　　（八）处理好供水、排水、通风、排气（烟）、采光等相邻关系。
　　个人以出让方式取得土地使用权的，土地出让时已确定规划指标且与现经批准的控制性详细规划规定的指标不冲突，按原确定的规划指标执行。
　　第十条 鼓励个人建设住宅采取“用地整合，统一规划，联合建设”的模式。
　　城市道路两侧规划红线外各50 米范围内及城市主要出入口的个人建设住宅用地,可通过用地整合符合以下条件后，按建设项目的报批程序报批。
　　（一）临城市主干道（60 米≥道路红线＞40 米）的用地临街宽度不小于30 米。
　　（二）临城市次干道（40 米≥道路红线＞24 米）的用地临街宽度不小于25 米。
　　第十一条 在