西安写字楼漫谈.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/2/3,#,市场概况,产品解读,投资收益,客,群分析,课 件 目 录,Part 1,、市场概况,一、西安写字,楼市场发展,95,年之前,，西安的企业绝大多数为,国营，,民营,企业较少，因此企业,对写字楼的,需求量较弱，主要以,砖石结构的多层行政办公楼,。,95,年以后,，随着西安民营企业逐渐,兴起，写字楼建设量逐渐,增多，在,高新区和长安路等部分地段集中分布,。,1999,年,，西部大开发战略提出，西安,商品房项目大幅增长,。加上受宏观经济走势影响,，,写字楼,迎来第一次开发和销售热潮,。,随着房改政策的深入，,98,年以后房地产市场逐渐形成一定的规模，写字楼市场规模也得到发展。,2002,年,，高档,写字楼,充凭借自身,优势,，以挖,老写字楼里的,客户资源带来了本年度写字楼物业的再度热销；由此一部分,开发商开始大举进入,高档写字楼市场,，,抢占商务办公,物业市场。,近几年，伴随着关天经济区、国际化大都市、西部大开发等利好刺激，西安城市获得快速发展，市场对办公物业的需求不断增长，,写字楼物业也因此再度走高,。,2003,年,，随着写字楼的市场热情，市场价格比,2002,年有小幅增长，,“,星级,”,、,“,智能,”,等高档写字楼产品入市，标志着,写字楼物业正向着正规化、科技化方向发展,。,受后续政策影响,，写字楼,销售,市场逐步降温,，使得,写字楼物业,大量空置,，部分开发商资金出现问题导致,出现烂尾楼,。如陕西信息大厦,2001,年封顶，去年投入使用；三安大厦至今未交付；珠江时代广场至今未完工。,2006-,至今，,写字楼产品出现多元化发展，例如,SOHO,类和酒店式公寓及综合性项目增多，产品设计中加入了景观及人文元素，,写字楼定位差异,化加大,。,2004-2005,年市场上高档写字楼增多，但纯写字楼较少。产品定位差异较大。,2004,年写字楼市场降温，价格下跌，空置面积较大。市场呈现不温不火态势。,西安写字楼市场从,09,年开始进入销售上升时期,在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着,住宅“限购”,政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步,从住宅市场转向商业地产市场,。住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使,从,2011,年写字楼市场加速量价齐升,。,二、供需情况,数据来源：西安房地产信息网,三、商住价格对比,写字楼物业和住宅成交均价,呈现基本持平,态势，保持着,持续小幅上涨,。当前西安写字楼市场正处于快速发展阶段，加之,住宅市场受到的政策,调控，为,写字楼市场迎来了发展机遇。,写字楼售价略高于住宅售价,数据来源：西安房地产信息网,四、租金指数,高新国际商务中心,市场价格保持在,每月,150,元,/,，长安国际租金保持在,每月,120,160,元,/,，创业广场目前租金均价为,每月,65,元,/,北郊赛高国际街区的租金为,每月,50-70,元,/,。,从近几年西安写字楼租金指数,来看，,租金保持在,3%-5%,的增长趋势,。,数据来源：西安房地产信息网,五、成交物业占比,随着西安房地产市场的逐步发展，在住宅限购令的影响下，大量,投资群体开始转战商业地产,，从限购令颁布后的,2011,年,3,月开始，,商业与写字楼所占成交比例开始明显增加，而住宅成交比例开始呈现下降,。,5A,写字楼,六、概念解释,广义：综合,A,级评定标准。,1,、楼宇品牌标准；,2,地理位置标准；,3,、客户层次标准；,4,、服务品质标准；,5,、硬件设置标准。,狭义：针对智能化硬件而言。,OA,（办公智能化）、,BA,（楼宇自动化）、,CA,（通讯传输智能化）、,FA,（消防智能化）、,SA,（安保智能化）。,甲级写字楼,一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定。,不是用来评价、划分写字楼等级的标准,3A,智能化,OA,（办公智能化）、,BA,（楼宇自动化）、,CA,（通讯传输智能化），,FA,（消防智能化）、,SA,（安保智能化）包含在了,BA,（楼宇自动化）中。,近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“,5A”,。,写字楼,顶级物业 国际写字楼,高档物业 甲级写字楼,中档物业 乙级写字楼,低档物业 丙级写字楼,评定标准,1,、楼宇品牌,2,、地理位置,3,、客户层次,4,、服务品质,5,、硬件设置,。,七、等级划分,如顶级写字楼从楼宇品质（建筑质量、布局、利用率、楼层面积、大堂等）、装饰标准（外立面、地面、走廊、电梯间、卫生间等的装修）、配套设施（会议、银行、票务中心、专用停车位等）、电梯系统、设备标准、客户进驻、物业服务、区位、开发商品牌等方面评定等。,高新国际商务中心,第五,国际,“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言，一般分为高档物业,(,甲级写字楼,),、中档物业,(,乙级写字楼,),、低档物业,(,丙级写字楼,),。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。来源：房产类专业网站,那么西安写字楼市场是怎样？,高新区为全市办公供应成交的集中区域，占到全市的,72%,，其次为城北和城南，三城区成交量相当于全市成交水平。未来,高新依然是办公市场的集中区域,。高新区一直以来都是支撑办公市场成交的热点区域，而,城北区随着市政府的北迁，办公类物业也迅速发展起来,。,一、物业布局,数据来源：西安房地产信息网,此图既是,2011,年各区写字楼成交情况，同时也可大致反映目前西安写字楼市场的全貌，,西高新、城北、城南、城内,是写字楼物业分布最为密集的地区。,西高新，写字楼物业最为集中，,“市场乐观”唐延路、科技路、高新路,城内，写字楼物业发展最早，传统商业集中区，密集度高,经开区,，未央路沿线写字楼,物业发展迅速,，“发展潜力巨大”,城南区，写字楼主要集中在,南二环、小寨等，,进入快速上升期,二、市场运行情况,受政策影响，住宅市场均价开始波动，而对于楼市调控影响较小的,写字楼市场，其均价的变动比例相对较小,。,2011,年写字楼成交均价整体呈现小幅震荡上升态势，全年均价平均为,9497,元,/,平米。,近两年西安市写字楼空置率面积维持在,24,万上下这一范围。从,2011,年开始随着供应量的增加，空置面积又逐渐走高，总体空置量继续在增大,。,供应量增长过快，大于成交量增长。,写字楼物业投资额呈现稳步上升,态势，获得市场认可。,住宅市场受“双限”影响，大量投资资金转入写字楼和商业地产，加之国际化大都市定位吸引了越来越多的外阜企业进入，市场快速发展。,施工面积和竣工面积呈现持续增长的趋势,，,市场供应量不断增大。,2011,年是西安写字楼市场发展新阶段，城北利好消息层出不穷，写字楼市场发展迅速。,数据来源：西安房地产信息网,三,、写字楼物业,特点,扎堆,例如，唐延路、科技路、南二环、凤城五路,密集地区项目不断增多，价格坚挺，去化迅速,相互影响,，形成规模，良性循环。如,唐延路商务带（新的,CBD,中心）即将,形成,区域配套性,如钟楼传统写字楼、高新高端写字楼 等,办公物业是配套性的，要符合区域产业布局及发展规划,高新区是新区，高科技企业集中，高端写字楼甚至更高端的产品也较为集中；钟楼受发展局限，空间、资源有限，只有早期的传统的写字楼，高端产品很少，城东、城西厂矿较多，对写字楼需求少，因此区域内写字楼就很少。,Part 2,、产品解读,一、写字楼功能,住宅的终极目的,是为更舒适得居住，是一种,消费品,；,写字楼的终极目的,是为提高企业或资金的生产力，是一种,生产工具,。,从客户的视角看，写字楼,应该具备什么样的功能？,生产工具,提高企业生产力,投资工具,经营效率,形象面子,保值、,增值,经营成本,提升企业经营的效率。例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点（机场、高速公路、地铁站等）更近。,比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求，体现企业精神面貌和档次。,有助于节省企业运营的成本。,写字楼功能,二、功能实现,如何实现客户的形象与面子,广场,立面,(,玻璃幕墙、灯光工程,),大堂（含物业管理公司）,电梯间（轿厢大小）,电梯品牌,公共走道,洗手间,室内层高,商务会所,如何实现提升效率节省成本,交通（主干道、地铁、公交）,主管部门（是否方便办事）,空调（品牌、运行方式、计量方式）,电梯（速度与运行方式）,网络速度,物业的可拼合性,生态办公,智能化系统等,三、产品硬件配置,立面,：,高品质的玻璃幕墙（高折射率、可呼吸式、中空镀膜隔音、大尺寸块面玻璃、减少隐框、凸现竖向主线条、灯光工程）。,大堂,：,极强的空间感（至少挑高两层，不低于,8-10,米）、选用高档材料，同时减少材料品种，设计要求简约、大气，可以根据色彩选用暖色调照明，利用吊顶装饰营造空间层次感，从细微处体现大堂整体气势；未来趋势：生态型、亲和型。,电梯间,：,正常开间不小于,3-3.2,米；装饰美化。,电梯,：,知名品牌；配备数量；设计等候时间小于,30,秒；大尺度轿厢；,100,米以上写字楼建议分区（各区设置不同速度）；高速电梯建议进口原装,公共走道,：,正常开间,1.8-2,米，明确的导视系统，细节与品质感。,洗手间,：,尽量预留在核心筒内；设备品牌；数量完备；装修色调尽量与公共部分协调。,四、,案例分析,Part 3,、客群分析,1,、购买型客户,以个人、大中小型企业为主；无论是自用或是投资，持有时间一般都较长；抵御通货膨胀；购买相对理性，投资经验丰富。（根据经开区写字楼现状来看，投资型客户约占,60%,）；,2,、使用型客户,以中小企业为主，企业处于快速发展或创业期或现阶段发展目标不局限于本地市场，为提升企业品牌形象，或企业扩张及办公环境的改善，资金实力较弱。,客群类型分类,1,、购买型客群分析,普遍,关注的是什么？,购买型客群分析,1,、地段价值,注重该地段的升值潜力，诸如周边是否有更多的商业房产的出现；,2,、租金升值获利,月租金的增长、物业增值；,3,、生意获利,良好的写字楼形象，购买者实力的象征；在生意方面亦是成交会增大，而是价格高、利润高，周边生意伙伴多；物业抵押银行来放贷，租金比银行的利息要低很多；,购买型客户分为：自用型与投资型；,购买时的影响因素,1,、自身资金,购买型客户易受投资型客户在投资资金的前提下，因地段产生价差而导致购买面积的不同；,2,、物业品质,写字楼形象、建筑立面、建筑品质、大堂、停车场、结构布局等，是购买型客户首要考虑的因素；,3,、保值、增值空间,写字楼物业的保值、增值及租金回报率，购买型客户在资金适合且有一定的升值潜力，便会购买，性价比成为这类群体的购买写字楼的首选因素；,购买型客群分析,客,群特征描述,年龄,40-60,岁之间,高中以上学历，社会阅历较深,百万资产的陕西及周边人群,二次或以上置业的中坚成熟人士,国有大企业（高层、管理人员等）,中型以上私营业主；厂矿企业领导；能源类高管等,以投资置业达到资金增值保值的目的,事业成功并具有前瞻眼光和对市场的洞察力,购买型客群分析,客,群行业描述,1,、国有企业中的高层管理者,政府、金融、能源、通信、厂矿、房地产等行业的中高层，他们事业成功，占有一定的企业分红股份的，部分灰色收入；资金实力较稳定；企业发展需要或改善公司办公条件等；,2,、私营企业中的管理者,商贸、,IT,业、房地产、建筑、教育类等行业的管理者，他们对市场发展有敏锐的投资眼光；或改善目前公司的办公条件；或公司扩张规模需要；资金实力较强；,3,、个体散客,资源类暴发户、改革开放后第一批先富者、小型企业管理层等，个人置业投资，有灰色收入，资金实力较弱；,购买型客群分析,2,、使用型客群分析,如何判断写字楼客户为使用型？,我们判断使用型客户的来源主要是为了分析客户可能是谁，他们的需求点和产品之间的联系。,分析因素,意义,片区现有产业链,关系第一批进驻的企业行业类别和产品关注点,片区现有写字楼客户,关系第一批进驻的企业和本产品可以改良之处,周边片区规划、产业链和写字楼客户现状,关系周边片区写字楼客户的外溢方向,片区交通圈层和片区未来规划,关系未来可能形成的客户级别和他们的产品需求,使用型,客群分析,1,、大型企业,资金实力强，自用兼投资，置业保值；国企、资源性实业等；,2,、中型企业,资金实力较强，自用兼投资；房地产开发、建筑工程、制造业等；,3,、中小型企业,资金实力一般，公司企业处于发展上升阶段，以按揭为主；投资、咨询、会计、金融,/,保险类、制造类等；,4,、小型企业,资金实力较弱；小型贸易类、,IT,业、小型装饰设计、电子科技类、广告,/,教育,/,文化类等；,5,、个人,资金实力较弱，以投资性为主；私营业主、企业管理者等；,写字楼使用型的客群表现,使用型,客群分析,企业与面积之间,1,、劳动密集型和服务密集型企业所需写字楼面积较小，如电子、装饰、小型贸易公司；,2,、面对企业形象、办公环境有较高的知识型企业所需面积较大，如：房地产、工程、实业。,资金实力与面积之间,1,、处于创业初期或发展期的企业，资金实力有限，所需面积相对较为保守；,2,、处于成熟型的企业，资金实力强，在满足自用同时常有投资计划，所需求面积较大；,客户置业面积及资金实力分析,使用型,客群分析,利君,V,时代,天地时代广场,利君,V,时代以房地产产业链、小型实业、文化服务、装饰类为主；,天地时代广场以房地产开发、广告文化类、制造型贸易、装修为主；,客户,行业分析,使用型,客群分析,进驻企业名单,利君,V,时代、天地时代广场,利君,V,时代,501,信本信息科技,807,TOB,陕西营销中心,502,超越科教设备,809,陈昊律师事务所,505,锦翠麟珠宝,804,博瑞医药,504,佳通国际物流,805,大中华北方总公司,507,中冶建工集团,810,工程公司,506,博诺尔机械设备,811,泛美电力设备,508,启发商贸,812,博厚担保,509,正龙装饰工程,901,银河房地产开发,510,赛尼迪克艺术涂料,912,银河房地产开发,511,菲尔雅投资管理,909,宏伟房地产开发,555,美元养生堂,904,嘉宸矿山物资,601,协和帆之都留学移民公司,911,中欧创新技术,602,天一护栏网工程,905,融合知识产权代理,603,居泰隆实体家居,906,天城新开置业,604,帆之都西安设备,912,鲁能电力事业,605,西安恒怡环抱文化,1001,浩通商务信息咨询,607,百艺木雕艺术,1002,鑫发投资担保,608,绿草轩装饰工程,1004,前泽岩土工程呢哼,609,华铁建设物资,1005,盛德广告文化传播,610,高端婚礼私人定制,1007,上一集团,611,美硕装饰设计,1008,时空视觉工程,612,费斯文化艺术,1010,韩耀贸易,701,舞蝶健身舞蹈工作室,1011,源业商贸,702,通汇达汽车资讯服务,1012,中实汇投资担保,706,团装网,1006,V,咖啡,707,杨凌圣妃乳业,1101,巨通家园装饰,708,伊万莎都红酒窖,1102,深圳飞马国际供应,711,支流印画摄影创作间,1103,紫荆花漆,710,井福机电设备,1104,锐城工贸,712,海沃液压设备,1105,锐城工贸,703,丙辰电子机电科技,1109,生活家地板客服中心,705,未央区新绿可装饰材料,1110,路易香浓自然疗法护理,801,育才苑教育陕西分公司,1111,欣悦国际旅行社,807,TOB,陕西营销中心,1112,恒动环喷技术,天地时代广场,A,座,B,座,堃銮建筑工程,7F,九泰投资担保,5F,旅游贸易,亚伯伦医疗设别,凤城索爱婚纱儿童摄影,英斯特企业管理信息咨询,塞克汽车租赁,民兴担保,婚礼会馆,17F,西安永先装饰工程,8F,亿豪房地产,6F,传感仪器,18F,瑞特热工机电设备科技,舞阳宽厚钢板,园林景观，拆迁工程公司,富源自控设备,益可石油工程技术,7F,康源广告文化传播,绿茵生物科技,华美照明工程,创意活动策划执行工作室,亿唐实业,迷尚美丽私人会所,众泰建筑工程,19F,万方机电工程,圣方房地产营销策划,玉胜汽车租赁公司,永贞投资担保,泰正集团,阳光假期国际旅行社,靓唯美容,9F,秦北矿业投资,8F,金泰矿业公司,鼎力冶金机械传动研究所,陕西天科塑业科技发展,西北巨擎管道制造公司,永佳装饰材料,华东凤城物业,馨食尚健康会所,20F,连升机电设备,美亚舞蹈俱乐部,西安雅客喜舍婚庆文化公司,大为工程,天一佳信科技,赛程汽车租赁,旅信会议会展服务,11F,金业置业,中旅国际旅行社未央路门市,润德环保科技,12F,未央区新方向教育素质培训,9F,博克自动门,苏州顶裕节能设备,13F,泰安磐然测控科技,西安海外旅游,21F,众泰医疗器械,方圆音乐教育,辉煌商务信息咨询,裕丰利建筑工程,羽佳财务,中盛达建设,和成装饰设计工程,雷蒙德阀门制造,10F,雨花宾馆,熙园观澜天下,14F,凯歌装饰,乾华商贸,22F,顽态地尚文化传播,16F,华山路桥工程,北京石油在线,陕西博隆投资发展,17F,普利司通投资,11F,B2,影像婚纱摄影工作室,乐家商贸,德国高仪,新天域装饰工程,阳光尚东工程,18F,宇众装饰工程,珈柏丽国际美容养生,康源节能科技,19F,万达广场,龙斌汽车租赁服务,23F,神峰瑞迪思实业,20F,华源钢材,12F,西安铁人物资,万宝生物科技,民俗日用品直营店,净之界工程科技,22F,培正逗点早教中心,13F,江苏筑金网架刚结构工程,25F,国祥广业能源,豆丁堡儿童摄影,旭春建筑工程,盛泽木业,23F,明丰置业,春秋会计服务,尚同影视广告文化传播,明丰建设,14F,西安建工轨道交通工程,宸旺实业,24F,煤化建设集团中煤建设,百灵鸟服饰,君盛装饰设计工程,25F,华奥文仪家具,金城影视婚庆,26F,力森远大塑业科技,26F,千禧国际置业,16F,陕西保城工贸有限公司,瑞展广告文化传播,东亚西文少儿音乐,倾城之爱婚典会馆,金点子广告传媒,奕学园少儿棋院,品度品牌设计,天齐装饰工程,堃銮建筑工程,微胜电站设备,亚伯伦医疗设别,金玉石机电设备,经发大厦,赛高国际街区,经发大厦因是,5A,甲级写字楼，以国企、政府、大型房企实业、工程、金融会计类为主；,赛高街区因产业结构及面积划分，以小型服务业，机电贸易、培训机构、房地产为主；,客户,行业分析,使用型,客群分析,进驻企业名单,经发大厦、赛高国际街区,赛高国际街区,A,座,B,座,601,廖琴舞蹈工作室,1605,陕西明威实业,501,陕西富力房地产开发公司,603,蕊雪名颜美容院,1607,西安江赢电气公司,601,竟盛保险经纪股份公司,605,北京格林黛娜专业产后恢复中心,1703,陕西新锐系统工程,602,西安阳光喔培训学校,607,学而思教育智康一对一,1705,骄阳兰多产后调理恢复中心,702,中国人寿,702,云端会馆,1802,西安快优美装修装饰,801,未央区哆来咪培训,706,皮个布早教中心,1803,深圳山石艺术设计公司西安代表处,802,长庆园林绿化,802,至典装饰,1804,陕西国达建筑装饰工程,902,宏盛鑫实业,807,北京亚光亚装饰集团西安爱居者装饰,1805,陕西顺通勘察设计公司,904,立博教育培训学校,808,膳食鼎鑫实业有限公司,1807,诗婷美容院,908,金阳普泰石油技术股份,9F,荣胜教育,1901,西安澳人商贸,1001,西安巨人贝尔新时代培训学校,1001,西安世茂建筑装饰有限公司,1902,西安雅荷坤鑫房地产开发公司,1101,西安名都置业,1002,海航乐游西安幸运国际旅游社,1906,中旅总社西北有限公司,1201,陕西城建建设集团,1006,浐灞新天地品鉴中心,2001,陕西美信房地产顾问公司,1301,陕西凤鸣山水房地产有限公司,1104,莱特奢侈品护理中心,2002,江苏盐城二建集团有限公司西安分公司,1405,西安鼎顶通通信科技,1105,睿智一对一个性化辅导,2005,西安赛高置业咨询公司,1406,西安汉棠置业,1106,西安睿智文化培训学校,2006,西安中旅国际旅行社有限公司,1501,小新星英语学校,1201,陕西振羽能源技术开发有限公司,2101,西安鑫能电力器材有限公司,1508,恒旭跆拳道馆,1203,陕西华萃路桥工程有限公司,2105,陕西首创天成工程技术,1503,广天建材节能技术开发,1206,丹凤眼国际眼部美容中心,2106,陕西首创天成工程技术,1507,小新星开心作文,1207,古春丽人美容美体养生馆,2107,天悦国际瑜伽会馆,16F,中铁十八局三公司工程指挥部,1208,西安思谈教育教学区,2202,陕西伊诺动力科技,1701,乐高机器人高手俱乐部,1301,西安合锐赛电力科技公司,2203,西安金谷石油技术公司,1901,华润雪花啤酒,1302,广州新兴电缆,2206,万福集团西安分公司,2001,庆阳长庆精华实业,1306,陕西隆嘉实业公司,2301,陕西派昂现代艺术公司,2103,天港工贸,1307,陕西悦君医疗科技公司,2302,中瑞国际投资公司,2105,清润和工贸,1402,优格美丽女性会所,2303,北京宏远卡特机械设备公司,2107,通九投资,1404,优格美丽女性会所,2304,西安逛会汽车实业发展公司,2201,趋势威尔数字科技,1405,西安思谈教育办公区,2306,培优个性化教育,2205,强富阀门科技,1406,高格形象,2402,陕西东方爱婴中心,22207,信元博思整合传播,1407,西安李阳疯狂英语培训中心,2501,陕西克莱德工贸,2301,伟权实业,1501,高陵鼎阳房产开发公司,2502,中国康辉国际旅行社,2408,唐韵饮品,1502,西安亿隆建筑装饰工程公司,2506,陕西东阳房地产开发公司,2501,景泰富房地产开发公司,1505,西安中天石油物资设备公司,2602,西安芝麻开门儿童摄影店,2601,中成石油技术，世瑞实业,1506,西安海外旅游有限公司,2603,陕西承鑫工程公司,27F,航飞冶金成套设备,1507,威卡中国分 公司,2604,大庆建筑安装集团,2801,金菱建筑装饰工程,1601,学海教育,2605,西安市科技人体工程防护设备质量公司,1602,陕西千家万户装饰,2606,西安微曼婚典礼仪公司,1603,西安鼎阳机电科技,2706,陕西国正电气科技有限公司,1604,西安艺阔海璟装饰,2708,伊佰问题性皮肤诊疗机构,1605,陕西明威实业,经发大厦,5F,爱家美奥广告,澳枫家具,和泓房地产开发,11F,现代新农业企业集团,淮海石油机械,12F,兆生奥龙家具,丹佛尔电子科技,东成石材,和信源房地产,胜达房地产开发,6F,天菊实业,建筑股份有限公司,金网络连首房地产经纪,香江环球房地产,陕西省建材商会,翔键商贸,建材商会管业委员会,15F,经发地产,中海讯通数码科技,16F,经发地产,天丽洁具,17F,钱丰实业,西安仲裁委员会建材纠纷仲裁调解室,盾安电气,三秦钢铁贸易,市政工会曾华北设计院西安分院,博来科技股份,阳光新业地产股份,7F,新兰特资产评估,嘉润生物科技,鸿源投资,18F,云阳贸易,西部证券未央路第二营业部,美国,MS,集团西安代表处,华汇会计失误多,陕西龙茂置业,西格玛会计事务所,19F,景怡绿化,虹阳国际旅行社,经发基础设施建设工程,8F,美都房地产开发,法兰西水泥西安代表处,沃拉特贸易,安林实业,秦东矿业开发,达索航空机械技术,中思鸿房地产开发,陕西省中小企业服务中心,博大木业,百川物资商贸,9F,地铁物业开发,20-24F,西安市地铁建设指挥部,恒安国际,西安地下铁道有仙女责任公司,绿城房屋建设发展公司,6F,陕西工商联建材商会,诺贝尔集团西安销售分公司,25F,北方发展投资,华坤建筑设计院,26F,陕西博康装饰工程,陕西省工商联建材商会管业委员会,广州市低下铁道设计研究院,10F,远诚机电科技,27F,经发担保,中华环保联合会环境与资源研究院西北分院筹备处，陕西力恒工贸公司,27F,经发集团,侨信装饰工程,28F,经发集团,天正机电成套设备,总结：,经发大厦，写字楼整体档次及形象较高；进驻客户以政府单位、国企、工程、房地产等大中型企业为主；,利君,V,时代，天地时代广场进驻客户以中型企业为主，其余写字楼进驻企业以中小型企业为主；,地点,企业名称,面积,规模,资金实力,使用性质,天地时代广场,B,座,某小型装饰工程公司,150,创业期的中小型公司，人员,20,人左右；,公司资金实力较弱，只与房东签租,1,年,作为公司形象展示的窗口,经发大厦,某中型会计事务所经开分部,400,发展期的企业，规模扩张急需与公司实力形象较符的项目，,100,人左右；,资金实力较强，选择按揭付款方式,自用兼投资，提升公司形象，置业保值,利君,V,时代,某房地产代理公司,700,处于成熟期，企业规模较大；,资金实力较强,起初为公司形象窗口，后期逐渐为自用兼投资，置业保值,经开板块客户,置业面积及特征分析,使用型,客群分析,Part 4,、投资收益,投资回报是指投资者购买写字楼后，将其出租给使用户后的租金收益与投资总额的比例。,计算投资回报率是衡量写字楼的投资价值,购入再出租的投资回报率,=,月租金*,12,（个月）,/,售价,投资回报率定义,投资租金回报率,投资收益,2005,年你拥有,30,万，会投资,住宅、写字楼、商铺？,2012,年,2008,年,总价,50W,单价,5500,元,/,租金单价,70,元,/,20,元,/,月,租金,收益,6300,元,/,月,1800,元,/,月,年租金收益,75600,21600,年回报率,15.12%,4.32%,举例说明,写字楼投资回报率,2008,年,，,本金,5,0W,，赛高国际街区写字楼,单价,为,5500,元,/,，可,投资,90,写字楼，,投资回报率,为,4.32%,；,4,年后物业升值，写字楼租金价格上涨，回报率为,15.12%,。,投资收益,写字楼,PK,住宅,举例说明,2012,年,2008,年,总价,50W,单价,4000,元,/,月,租金,收益,2200,元,/,月,1000,元,/,月,年租金收益,26400,12000,年回报率,5.28%,2.4%,投资收益,2008,年,，,本金,5,0W,，香克林小镇单价为,4000,元,/,，可,投资,125,，,投资回报率,为,2.4%,；,4,年后物业升值，租金价格上涨，回报率为,5.28,%,。,写字楼,PK,商铺,举例说明,2012,年,2008,年,总价,50W,单价,9000,元,/,月,租金,收益,16000,元,/,月,12000,元,/,月,年租金收益,192000,144000,年回报率,28.8%,投资收益,2008,年,，,本金,5,0W,，紫薇风尚底商单价为,9000,元,/,，可,投资,55,，,投资回报率,为,28.8%,；,THANKS,