西安城市研究简报.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,西安城市研究简报,目 录,西安城市发展与经济概况,西安市房地产市场研究,城东区域房地产市场研究,目 录,西安城市发展与经济概况,西安市房地产市场研究,城东区域房地产市场研究,西安城市发展与经济概况,区域位置,关中盆地中部秦岭北麓,地跨渭河南北两岸,东北距北京,900,公里,北纬,3342,3444,东经,10740,10949,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,自然气候,暖温带半温润季风气候，四季冷暖干湿分明：,春季升温迅速，干燥多风；,夏季炎热高温，日照强烈；,秋季凉爽湿润，时有阴雨；,冬季寒冷干燥，雨雪偏少。,年无霜期,226,天。,1,月份平均气温,0.4,摄氏度，,7,月份平均气温,26.6,摄氏度，年平均气温,13.3,摄氏度。年平均降水量,613.7,毫米，年平均湿度,69.6,。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,城市交通,公路,全市现有公路总里程,3856,公里，配套桥梁,320,座，有,5,条国道和,12,条省道经过市区。西安至渭南、西安至铜川、西安至宝鸡的高速公路已建成通车。,目前，一个以西安为中心，以国道省道为主干，辐射全省的公路网已经形成，西安已成为连接省内及西北、中南、西南的重要枢纽。年公路客运量,6802,万人次，货运量,7095,万吨。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,城市交通,铁路,西安是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市，西安至延安的铁路与陇海铁路在西安交汇，西安至安康的铁路已于,1994,年底开工建设，西安至南京的铁路正在进行前期准备工作。南北铁路贯通后，将连接长江流域以及陇海,-,兰新铁路南北水陆两大动脉，构筑起以西安为交叉点、十字网状的辐射圈。,现有铁路正线延展里程,1702.7,公里，营业里程,1357.88,公里。年铁路旅客发送量,3231,万人次，货运量,10985,万吨。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,城市交通,航空,西安航空港咸阳国际机场是中国四大机场之一，已开辟国际、国内航线,71,条，与国内通航的城市有,46,个，与港澳地区及日本名古屋、广岛均有定期直达航班。民航通航里程,120433,公里，年民航客运量,298,万人次，货运量,5.13,万吨。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,城市面积,西安市国土总面积,9983,平方公里，其中城区面积,1066,平方公里。,西安市下设,9,个市级区，分别是：新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区。,4,个县（市），分别是：蓝田县、周至县、户县、高陵县。全市共有街办、乡、镇,177,个。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,城市人口,2005,年末，西安市总户数为,199.33,万,户，户籍人口为,725.01,万人。其中非农业人口,416.05,万,人，占总人口的,57.4,；,9,区的人口为,563.93,万人，总户数为,161.48,万户；,4,县人口为,206.32,万人，分别占全市总人数的,77.78,和,22.22,。,全市共迁入人口,26.6,万人，比上年增加,6,万人。其中省内迁入人口,14.4,万人，省外迁入人口,12.2,万人。迁出人口,9.05,万人，比上年减少,0.1,万人。其中：迁往省内人口,4.54,万人，,迁往省外人口,4.61,万人。,全年人口机械增加,17.55,万人，,比,2004,年增加,6.1,万人。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,历史沿革,公元前,11,世纪，周文王在沣河西岸建立丰京，其子武王后在沣河东岸建立镐京，统一华夏，开创了西安长期作为中国古代政治、经济、文化中心的历史；,此后秦、汉、三国魏、西晋、南北朝时期前赵、前秦和后秦、西魏、北周、隋、唐、后梁、后晋、后汉、后周等均建都长安；,1913,年，民国政府在关中地区设立关中道，辖长安等,41,县。,1941,年复设西安市，改为陕西省辖市。,1949.5.25,成立西安人民政府，辖,12,个区，隶属陕甘宁边区政府。,1954,年确定为省辖市，同时把原来,12,个区调整为,9,个，从此以后西安市的领属关系再未发生变化，但所辖区县不断变迁，直到,1983,年才稳定。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,国内生产总值,近年国内生产总值以,13%,以上速度在递增，特别仅三年增长速度在,15,以上。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安产业结构增长,西安城市发展与经济概况,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,固定资产投资,2005,年西安全社会完成固定资产投资,640.4,亿元，比上年增长,34%,。,全市房地产市场供销两旺，商品房竣工、销售均出现持续增长的势头。全市房地产开发量,612.9,万平方米，比上年增长,14.12,；商品房销售面积,536.76,万平方米，销售额,186.24,亿元，与去年基本持平。其中商品住宅销售面积,477.54,万平方米。个人购房比重持续提高，达到,106.23,。,西安城市发展与经济概况,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,对外经贸,2005,年西安对外贸易再创新高，全年累计进出口总值,23.1,亿美元，比上年增长,23.6,，其中出口,14,亿美元，增长,24.9,。外贸出口总值首次列西部地区省会城市之首。,目前已有,56,个国家和地区在西安市投资设立项目，新批外商投资企业中合资项目,50,个，占新批项目总数的,37.8,；合作项目,21,个，占新批项目总数的,15.9,；独资项目,61,个，占新批项目总数的,46.3,；外经合作国际受援项目取得突破性进展，各项主要经济指标全面增长。,西安城市发展与经济概况,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安人均,GDP,值分析,“,十五,”,期间,西安国民经济持续、快速、健康、稳定发展；人均,GDP,值增长强劲，自,02,年来实现了持续两位数的增长。,西安城市发展与经济概况,城市人均可支配收入和人均消费支出比较分析,伴随西安市经济持续发展，西安城市居民人均可支配收入得以较大幅度的提高。与此相对应的是，城市居民人均消费性支出在逐年上升的同时，其与人均可支配收入地比值亦一直处于高水位的比值。西安市民在购买力提升的同时，其消费理念现代，消费强劲。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,城镇居民家庭居住情况,2005,年西安城镇家庭人均住房面积为,15.31,平方米，家庭住房以,2,房为主。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,西安进入高速城市化发展阶段,从上表可以看出西安的人均,GDP,已接近,2000,美元，超过全国平均水平；恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，西安城市化已经达到,50%,，表明西安已经进入到城市化高速发展阶段。,城市化水平,20,40,60,80,100,初级阶段,中级阶段,中上阶段,高级阶段,恩格尔,系数,%,30,39,49,60,最富裕,小康,向小康过渡,温饱,绝对贫困,城市化水平,50%,40,70,90,人均,GPD,（美元）,1910,1100,3000-5000,30000,第三产业,45.72%,34.74%,超过,60,接近,80,恩格尔系数,34%,37.1%,31%,左右,小于,30,类比城市,西安,中国,北京、上海,东京、纽约,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,城市总体规划格局,九宫格局,以,“,米,”,字型干道为基础，构筑西安大都市圈，形成九宫格局、棋盘路网、轴线突出、一城多心的空间布局模式。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,城市道路交通,西安市内交通将按照,“,四横、五纵、一环,”,公交线网布局，线网密度达,2.4,公里,/,平方公里。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市发展与经济概况,城市道路交通,城市交通实施公交优先战略和交通一体化战略，分散老城区交通压力，形成,“,棋盘,”,加,“,环,”,加,“,放射线,”,的,“,三横三纵三环八放射,”,路网格局。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市规划概况,城市快速交通规划,未来我市将建成,6,条轨道交通线，形成以轨道交通为主体，快速公交为补充，普通公交为辅助的多元化，快速、高效、环保的西安都市圈的城市公共交通系统上。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市规划概况,遗址改造及旅游地产,雁塔南北广场,亚洲最大喷泉广场,芙蓉园的投入运营,世人瞩目，重返大唐,雁塔东苑、雁塔西苑的建成,曲江海洋世界,西北地区唯一海洋馆,大唐不夜城、欧洲城,的兴建，曲江发展走上快车道发展阶段。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,西安城市规划概况,2005,年，全市在岗职工平均工资,17728,元，比上年增长,11.3,，城镇居民人均可支配收入,11848,元，农村居民人均收入,4137,元，分别比上年增长,8.1,和,7.6,。,城镇居民人均生活消费支出,8807,元，农民人均生活消费支出,2403,元，分别增长,7.4,和,1.9,。,食品消费支出占生活消费支出的比重城市居民为,31.8,，农村居民为,36.6,。,2005,年末城乡居民储蓄存款余额,1812.6,亿元，比年初增加,324.5,亿元。,住房条件进一步改善，城镇居民人均住房使用面积,15.31,平方米，农村居民人均居住面积,34.8,平方米。,环境现状,人文地理,经济运行,整体规划,人民生活,目 录,西安城市发展与经济概况,西安市房地产市场研究,城东区域房地产市场研究,西安市房地产市场研究,西安房地产市场正步入快速发展阶段,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,人均,GDP,与房地产发展关系,生存需求,生存、改善需求兼有,改善需求为主,改善需求为主,超速发展,单纯数量型,快速发展,以数量为主，数量与质量并重,平稳发展，以质量为主，数量与质量并重,缓慢发展,综合发展型,大于,8%,小于,4%,4-5%,5-8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,宏观经济增长与房地产发展关系,800-4000,美元,4000-8000,美元,8000-20000,美元,0-800,美元,启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期,西安市房地产市场研究,西安市场开发投资收支良好,近几年来，西安市房地产投资额与销售额逐年上升，其总体上处于一个平稳增长期,相比较房地产投资额，其市场销售额高于投资额，西安房地产市场整体上体现,“,产出大于投入,”,，其总体发展非常健康,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,单位,:,亿元,西安市房地产市场研究,西安房地产市场供求比分析,在,2003,年之前，西安房地产市场供应及需求走势都比较缓慢，而在,2004,年开始供求关系开始发生变化；,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,住宅市场供求分析,根据,2005,年度西安住宅数据统计分析，,西安市住宅市场供需两旺，供求比合理，,销售面积略低于同期新开工面积，空置面积仅,21,。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,住宅市场成交均价分析,1998,年西安商品住宅市场平均成交均价为,2365,元,/,。,2005,年其成交均价为,3089,元,/,。七年来，其平均年增长速度为,4.37%,。,西安住宅市场价格走势总体呈,“,平稳增长，稳中有升,”,特征。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,1600,1800,2000,2200,2400,2600,2800,3000,3200,1998,年,1999,年,2000,年,2001,年,2002,年,2003,年,2004,年,2005,年,西安市房地产市场研究,住宅市场客户来源分布研究,西安市目前购房客户中，,以本市居民消费为主,，其占总比例达到,73.27,；,来自,外地城镇居民购买亦占有相当比例,，其达到近,24%,。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,土地市场,2005,年西安政府针对土地市场颁布了一系列政策和法规，规范了西安土地市场的操作，使得西安的房地产可以良性的发展。近年颁布实行的土地方面的政策：,西安市土地储备条例,国土资源听证规定,关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知,关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知,关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见,关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知,土地使用权交易服务收费标准,（试行）,全国人民代表大会常务委员会关于修改,中华人民共和国土地管理法,的决定,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,分区板块市场简述,西安市的市区城镇规划是按照中心集团、外围组团、轴向分点、带状发展的形态特征布局。西安市城区则主要由,城内区、城东区、城南区、城西区、城北区、高新区以及长安区,组成。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,分区供应量比例,西安的主要商品房供应集中在城南及城西南区域，南郊正是目前消费者购房选择的热点。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,西安城区主要板块情况分析,在过去的几年中，西安楼市的热点区域集中在南郊、曲江、高新区等区域，而且也引领着西安楼市的发展趋势。,在进入,2006,年，除过这几个区域持续升温外，城北、浐灞生态新区也将成为房地产的热点区域，而且随着城市建设的逐步完善，这些区域将成为极大的吸引市民的购房关注。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,城中区,城中区由环城路（即明代的城墙）围和组成，是西安流光溢彩的繁华之地，建筑开发已基本处于饱和状态；,该区域是西安最繁华的商业中央区域，区域内有市级中央商业区,钟楼商圈。,区域内的项目以办公楼和商住一体的楼盘为住，住宅价格均价区域在,3000-3800,元,/,平方米，住宅层数由于,城中区限高的因素,，多在,15,层以下，为小高层规划。,从,2005,年城中区价格成交情况看，最低价,3245,元,/,平方米,，最高价,4892,元,/,平方米,。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,城东区,由于该区域历史上是一个棉纺工业园区，以前人们对于城东的概念大都停留在康复路批发市场和轻工市场，,目前的城东房地产板快正充分利用生态建设的契机，努力改变区域形象，整个板快以休闲、舒适的定位来发挥区域优势。,该区域项目以住宅为住，均价区间在,2300-3400,元,/,平方米,。从,2005,年城东区价格成交情况看，最低价,2660,元,/,平方米,，最高价,4850,元,/,平方米,。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,城南区,西安的城南板块是包括曲江新区的环城南路以南的地区，在此区域内有数目众多的大中院校和科研院所，是西安人最理想的最适于居住的区域；,虽然该区域内房价居高不下，但依然是人们购房的首选区域，该区域的房价均价区间在,2850-4500,元,/,平方米。从,2005,年城南区价格成交情况看，,最低价,3180,元,/,平方米，最高价,6100,元,/,平方米,。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,城北区,城北区域是目前西安房地产发展最慢的地区，由于历史上城北区域是罪犯和流民的聚居地，是传统意义上的贫民窟，西安市民从心理上都不愿意在城北买房，因此，城北一直是西安各城区中价格最低，交易情况最差的区域，,但是随着城北的陕西出口加工区的成立，城北区域正在发生显著的变化，大批外来的企业也包括房地产企业进驻城北，带动了城北区域房地产的发展。,均价区间在,2300-3100,元,/,平方米。从,2005,年城北区价格成交情况看，最低价,1780,元,/,平方米，最高价,4100,元,/,平方米。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,高新区,高新区经过,10,多年的快速发展，已初步形成高尚社区、商务机构、高级住宅汇集的新兴科工贸产业园；,目前，高新区是西安发展最快的地区，大量的企业和人口进驻高新区带动了区域内房地产飞速的发展；,从房价上看，高新区已经逐渐超过西安的老城区，成为西安房地产交易最活跃的区域之一，均价区间在,3200-4300,元,/,平方米。,从,2005,年高新区价格成交情况看，最低价,3300,元,/,平方米，最高价,4790,元,/,平方米。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,城西区,城西区域以前是电子工业区，区内有大量的电子类轻工企业；,在西安人的购房观念中，仅次与城南和高新区域，均价区间在,2300-3400,元,/,平方米。,从,2005,年城西区价格成交情况看，最低价,2180,元,/,平方米，最高价,3786,元,/,平方米。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,分区市场现状小结,西安市城区中，,城南和高新区是交易最活跃的地区，是西安人购房的首选区域。,西安主要城区中均价最高是高新区和城南区，,最低的城北区。,西安的整体房价呈缓慢上扬趋势，城西区的涨幅最大，其次是高新和城南区，涨幅最小的城东区,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,供应主体（开发商）,2005,年的西安房地产市场在本土地产企业与外来巨头的共同演绎下显得愈发精彩纷呈，而同时在这种市场格局之下，未来市场发展也将呈现出规范化、合理化、品牌化的发展趋势。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,企业名称,代表项目,高新地产,枫叶新都市、水晶岛等,高科地产,城市风景,天地源,枫林绿洲,紫薇地产,紫薇田园都市、城市花园,经发地产,白桦林居,龙安实业,锦园新世纪,豪盛地产,豪盛时代华城,部分本地实力开发企业一览表,企业名称,代表项目,珠江投资,珠江新城,和计黄埔,逸翠园,富力地产,富力城,中海地产,中海华庭,绿地集团,绿地世纪城,大华集团,大华阳光曼哈顿,融侨集团,融侨紫薇馨苑,部分外地品牌企业一览表,西安市房地产市场研究,物业类型,从上图可知，住宅物业在推向市场的商品房总量中所占比例最大；写字楼的比例近几年在逐渐攀升，后续市场中写字楼项目供应量较大（,尤其以高新区为甚,）。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,户型开发向中等或中等以下面积倾向,从近两年来市场供应特点来看，市场上众多房地产项目纷纷将开发的主力户型定位于中等或中等偏下户型，迎合市场需求主力的需求方向，更多的强调居住功能的均好性，所推出户型表现出紧凑、实用，个性化及人性化设计让居住更显舒适。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,部分热点区域开发方向偏向中、高端,伴随着来自金融及土地市场的收紧政策，越来越多缺乏实力的开发商将被市场无情的逐出局，而真正讲信誉、有实力的开发商将成为楼市最后的胜者，市场开发也将以更加符合市场需求的方向运作。,但是另一方面随着土地资源的逐渐稀缺，城区内的可开发用地数量急剧减少，使得开发商对于土地资源的利用慎之又慎，在追求利润的趋动下，,城区内位置较好、发展较成熟或环境优秀的区域土地基本上倾向于中、高档为主，如新崛起的曲江板块高端新盘频出。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,市场开发郊区化,城区内土地的稀缺使得市场开发触角更多的向郊区甚至远郊延伸。,按照新的规划未来西安将形成大都市圈，以前所谓的郊区及远郊概念也将慢慢淡化，伴随着这些区域的纷纷启动，政府基础配套设施也将在这些郊区及远郊全面铺开。,根据近年土地供应情况，,西安郊区住宅开发逐渐集中在三环沿线区域的趋势明显。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,经济适用房显山露水,自年以来，西安市共分批下达经济适用住房项目计划个，总建设规模万平方米；,截至年月底，西安共计建成经济房万平方米，完成投资亿元，共销售万平方米，解决了,.,万户中低收入家庭住房困难；,经济适用房被列入西安市年的重点建设项目，新开工万平方米，竣工万平方米，完成投资亿元；,目前经济适用住房在建项目个，在建面积万平方米。,如,鸿基新城,、,珠江新城,等,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,2005,年西安市普通住宅分面积区间成交套数情况,从,2005,年西安市普通住宅分面积区间成交套数分布图来看：成交面积在,120-150,平方米的户型交易量最高，占到,2005,年普通住宅总成交套数的,28.6%,；其次为,80-100,平方米的户型，占到总交易套数的,21.00%,；,100-120,平方米的户型区间成交量仅随其后，占到总套数的,19.00%,。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,2005,年普通住宅总价区间分布,按主力面积表得出的主力面积分布段，再乘以,2005,年住宅市场均价得出住宅主力总价分布范围，,80-100,平米的为,24-30,万元，,100-120,平米的为,30-36,万元，,120-150,平米的为,36-45,万。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,西安市房地产市场研究,政府调控职能趋于深化；,产品供应结构趋于合理；,市场竞争格局处于变革中；,市场需求进一步细分；,性价比成为楼市主旋律；,经济适用房市场备受瞩目；,大盘演绎城市运营商；,三级市场在未来的房地产市场中发挥越来越重要的作用。,市场发展现状,整体市场分析,分区市场现状,市场特征分析,供应市场,需求市场,市场趋势研判,目 录,西安城市发展与经济概况,西安市房地产市场研究,城东区域房地产市场研究,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,浐灞生态区位于西安城区东部，北到渭河，南到绕城高速，包括浐灞河两河四岸的南北向带状区域，规划总面积,129,平方公里。,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,浐灞生态区,地理区位,：,浐灞生态区位于西安主城区东部，包括浐河、灞河两河四岸的南北向带形区域。其三角洲地块处于,东三环内,，为,未来西安中心城区组成部分,。,发展现状,：,该区成立不到二年，区域处于发展启动期，市政公建及大型基础配套均在施工建设中；区域整体,认知度与美誉度有待进一步提升,重大利好：,欧亚经济论坛永久会址,在浐灞三角洲隆重奠基与把广运潭生态景观区打造成西部第一水城等重大规划利好实施,发展思路：,以流域治理带动新区发展，以新区发展带动产业发展，基本形成集,生态、商务、景观、居住,等功能为一体的新型城区。,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,浐灞生态区老城人口疏导区,浐灞生态区，疏解西安老城压力，为西安城市发展开辟全新领域。预计到,2015,年，浐灞河流域集中治理区总人口规模达到,20,万人；,2020,年人口达到,40,万，基本形成集生态、商务、景观、居住等功能为一体的新城区。,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,城东区域市场概述,城东区域长期发展滞后，发展速度缓慢,区域内以中低档住宅供应为主,区域内品牌开发企业暂无，品牌物业稀缺,土地出让成本低廉，供应放量,浐灞新区成立，政府强势启动，房地产开发启动,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,城东房地产消费需求特征,城东物业档次趋同，热销户型差距不大,购房人群以区内人员为主，工薪化特征明显,地缘因素作用巨大，但高起点新区规划辐射面更广,规模化、个性化、多元化小区将领导近期置业潮流,多层物业供应渐少，高层物业开始受消费者青睐,“,三高（高品质、高标准、高配套）,”,住宅走俏市场,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,区域的客户结构趋向以中低端为主。,客户构成分类,人员构成,纺织城职工、军工企业职工,大型批发市场的经营户,外地务工人员,投资业主,周边城镇人口,居住现状,60-80,年代福利房,周边旧式小区,农房,良好,居住条件,物业水平和居住质量较好,一般,一般,置业条件,经济收入一般,价格主导消费,经济收入良好性价比优的户型,经济收入较低基本无置业要求,深具投资价值的小户型,置业使用,二次置业自用,一、二次置业自用,临时租赁,出租,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,城东房地产成交价格分析,区域内成交单价在,2800-3800,元,/,平方米左右，成交总价在,25-45,万元,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,城东房地产总结,城东区域市场总体供需两旺,区域的客户结构趋向以中端为主,区域内多层产品供应稀缺，高层物业开发成为热点，且渐受消费者清睐。,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,城东典型楼盘研究,（一）东尚,占 地 面 积：,181,亩,总建筑面积：,40,万平米,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,城东典型楼盘研究,（二）水岸东方,占 地 面 积：,1200,亩,总建筑面积：,110,万平米,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,城东典型楼盘研究,（三）沁水新城,占 地 面 积：,400,亩,总建筑面积：,12,万平米（一期）,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,浐灞城市规划：浐灞生态区的发展定位是建设,“,四区,”,以流域治理带动新区发展的新型城区,西安东部生态走廊的生态区,生态园林景观系统的景观区,以会展、金融、旅游、文化教育产业为主的商务区,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,浐灞房地产发展经济分析,“,八水绕长安,”,：灞河、浐河,计划投资,39.38,亿元（其中：管委会投资,18.38,亿元，欧亚经济论坛,21,亿元）,根据西安市第四次城市总体规划，西安市城市重点发展方向为东北和西南方向，浐灞生态区处于西安城市重点发展方向主轴,西安市浐灞河综合治理开发建设管理委员会：西安市人民政府专门设立的浐灞河流域综合治理区治理的管理机构,“,泾渭灞金三角,”,前景诱人,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,浐灞房地产发展现状,浐灞生态区的建设作为第三代新城的典范之作,2005,年，浐灞生态区正式在西安城东开始建设,欧亚经济论坛的永久性会址在浐灞三角洲隆重奠基,道路建设使生态区融入西安大都市,浐灞,“,西部第一水城,”,规划面积达平方公里,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,浐灞前景：,浐灞生态园,位于渭河南岸的浐、灞河区域,浐灞生态区 优势：,区位优势：大部分处于西安市绕城高速路以内，属于西安市新一轮城市规划的中心城区,生态优势：,“,二水三塬,”,浐河、灞河；杜陵塬、白鹿塬、洪庆塬,历史人文优势：米家崖遗址、半坡遗址、灞上（白鹿塬）、广运潭、灞陵、杜陵,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,浐灞前景：,浐灞生态园,：,容纳多万人口的北方最大的生态都市区,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,区域（浐灞）房地产市场研究,浐灞前景：,浐灞三角洲用地布局,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,城东,区域（浐灞）房地产市场研究,地理区位：,浐灞生态区位于西安主城区东部，包括浐河、灞河两河四岸的南北向带形区域。其三角洲地块处于,东三环内,，为,未来西安中心城区组成部分,。,发展现状：,该区成立不到二年，区域处于发展启动期，市政公建及大型基础配套均在施工建设中；区域整体,认知度与美誉度有待进一步提升,重大利好：,欧亚经济论坛永久会址,在浐灞三角洲隆重奠基与把广运潭生态景观区打造成西部第一水城等重大规划利好实施,发展思路：,以流域治理带动新区发展，以新区发展带动产业发展，基本形成集,生态、商务、景观、居住,等功能为一体的新型城区。,浐灞概况,城东市场特点,浐灞市场发展状况,浐灞市场前景研判,