城市更新改造背景下的老旧小区宜居环境提升研究.pdf

88|CHINA HOUSING FACILITIES技术探讨引言我国社会经济在发展中取得了很大进步，人们在解决温饱问题后，越来越追求更加美好的生活，而城市化进程使人们享受到现代城市带来的便利，生活幸福感整体提升。推行城市更新行动是适应城市发展新形势、推动城市高质量发展的必然要求。老旧小区是城市的重要构成部分，理论上其占据着较好的地理位置，但是建造结构欠缺合理性，很难满足人们日益渐长的物质文化及精神需求，故而改造老旧小区及提升宜居环境和建造水平具有很大的现实意义。老旧小区改造过程中始终坚持发展为民、更新惠民的理念，把解除危旧楼房和简易楼的安全隐患作为着手点，整体推进小区综合整治工作，死守安全底线，最大限度地优化居住条件，尽早补齐基础设施短板，完善交通运输条件，提升环境品质，构建完整社区，推进一刻钟便民生活圈建设，为广大居民日常生活创造出更多的便利条件。1 城市更新下老旧社区存在的主要问题1.1 社区建筑围墙破烂早在 20 世纪 80 年代建筑围墙等就已严重破损，局部甚至出现围墙掉落、墙体倾斜倒塌等状况，降低了社区环境美观度，对社区居民生命财产安全构成一定威胁。另外，老旧社区居民以退休工人或老人为主，维护公共设施的主观意识不强甚至缺乏，部分社区围墙旁长期堆滞大量的生活垃圾，墙角局部管线外露，排布凌乱不堪，直接降低了整个社区的外观形象。围墙自身保护不到位，围墙周边杂草丛生，部分绿植长势极为旺盛而逐渐嵌到墙体内部，以致墙体局部出现裂痕，增加了其发生倒塌事故的风险1。结合实际状况，应持续实施改造方案计划，及时整修社区围墙，确保其结构牢固性。1.2 社区活动范围不足活动区域是促进居民交流沟通及增进情感的主要场所之一，也具有增加居民幸福感的作用。但是，老旧社区活动区被占为他用是国内很多城市老旧社区普遍存在的问题，以致其无法发挥应有的功能作用。多数老旧社区被建造在市区中心、黄金地段，故而居民主观上也十分重视实际用地状况，且有一定紧张性。在社区改造工程的前期采访阶段，很多老旧社区原来创设的活动健身区域早就破旧萧条，在阳光明媚的天气中，很多居民会在健身活动区内晾晒衣物。社区中电瓶车、自行车穿梭，一些居民在公共活动区内随意停放电瓶车，以致本来就脏、乱、差的社区环境显得更加拥挤2。1.3 社区绿化出现缺失或破坏在推行社区工程改造及实地走访过程中发现，尽管城市化建设发展十分快速，但绿化项目长期未能有效延展到老区社区领域，社区绿化不到位且没有指派专人进行管理养护。城市绿化街道办也没有有效落实自身职能，针对老旧社区绿化建设情况不理不睬，绿化面积不符合相关规范要求，日常维护工作推进不及时、覆盖不到位，以致社区出现了十分严重的绿化问题，且野草遍地。一些老旧社区内的树木在生长过程中出现了病虫害问题，病虫害问题会影响居民日常生活品质与出入效率3。另外，老旧社区绿化项目自身缺乏明确的界定范畴，一些社区长时间沿用旧有的绿化花基及绿化花卉，不管是在数目上还是景观审美上均无法满足居民的主观需求，很难塑造出理想的绿化效果。2 老旧社区宜居环境提升策略2.1 修缮社区围墙外观由于老旧社区围墙自身因长年失修以致内部潜在诸多隐患，故而在提升社区环境建设时要先对其进行改造修缮，改造前要客观评估围墙质量及相关性能指标，以此为据编制合理且实用的改造方案，随后全面采集社区的基本状况信息，立足于现状对其进行分类处理。方案规划设计完成进入实施阶段后，在改造过程中一定要全面评估围墙的安全性，预判断其可能存在的安全隐患因素，及时修缮局部已破损、残缺的墙体。对于墙面破损、裂缝、凹凸不平等位置，在进行底涂施工之前要运用外墙耐水腻子修补平整，每次批刮腻子的厚度不能过厚，一定要确保腻子坚实稳固，局部不可出现粉化、起皮或者干缩裂缝等状况。针对不具备良好承载能力、疏松、起皮的旧砂浆层，要连通腻子一并铲除，洗刷干净以后使用水泥砂浆进行找平；对于轻度粉化但牢固性较好的旧涂层，对其进行打磨处理后运用封底漆底涂即可；粉化极为严重的旧涂层要事先彻底清洗干净，去除旧的油性涂料4。通过采用以上措施使社区墙体安全性与外形美观度得到更大的保障，及时拆除掉存在危险隐患因素的围墙，利用不锈钢材料或不锈钢栅栏取代最初的土质围墙。针对出现倾斜或倒塌的围墙要进行有效加固或重建，辅助提升墙体使用过程的安稳性，确保社区环境及墙面的安全，实现空间品质整体提升，更好地改善公共空间环境。城市更新改造背景下的老旧小区宜居环境提升研究闫晓婷/北京市物业服务指导中心北京100000摘要：近些年，各地城市化建设发展进程持续加速，人们对城市建设品质提出了更高的要求，但城市面积是有限的，为了全面提升城市发展质量，城市更新过程中应积极做好老旧社区的改造工作。本文分析了当前城市更新下老旧社区存在的主要问题（包括社区建筑围墙破烂、活动范围不足、绿化出现缺失或破坏等）以及问题的成因，较为详细地探究了提升老旧小区宜居环境提升的策略方法，希望能从理论层面给同行实践带来一些帮助。关键词：城市更新；老旧小区改造；环境提升策略；适老化和无障碍改造892023.07|技术探讨2.2 做好绿化工作，提高植被覆盖率首先，面对很多城市老旧社区内环境杂乱不堪、绿化效果欠佳等现实问题，相关部门可以运用立体绿化形式增加社区内部的植被覆盖率，进而较好地满足广大居民在环境绿化方面提出的需求。综合分析，认为导致当前老旧社区绿化水平整体偏低的原因主要有两个：一是内部的公共空间不够宽阔；二是相关管理策略方法覆盖不到位。近些年，一些部门为了增加老旧社区绿化覆盖率，而屡屡出现绿化空间占用公共活动空间的状况5。工作人员应依照老旧社区当前状况开展立体化绿化设计工作，墙体、屋顶、围栏及阳台绿化是当前常用的立体绿化形式。以上不同绿化形式适用于的建筑类型有差异，墙体绿化多被用在建筑物及居民楼两侧，工作人员可以将一些藤本植物种植在建筑外墙的墙根位置，社区管理人员要随时做好植被的维护管理工作6。在围栏绿化实践中，可以尝试运用牵牛花、藤本月季等装饰铁质围栏或者混凝土栏杆。进行老旧社区宜居环境提升设计建造时，围栏绿化通常更具优越性，这主要是因铁质围栏在社区中有广泛应用，采用围栏绿化形式有助于减少绿化景观建设成本。然而，但老旧社区房屋的阳台面积普遍较窄小，这就限制了阳台绿化在这类宜居环境提升改造中的应用。具体施工时，工人要结合植物的特征、生长习性、生存环境等因素，尽可能地增加社区绿化工程的观赏性，实现科学部署，全面提升立体绿化工程的施工效果7。在后期养护期间，要加强病虫害的防控，合理运用杀虫剂，进一步提高工程绿化效果。其次，老旧社区结合现状进行绿地改造，运用集中和分散、大和小相整合的部署形式，倡导采用种树以及增设公共、宅旁、配套设施即道路绿地等办法补建相应面积的绿地项目。运用棚架绿化、栽植攀援植物等有效平衡绿化总量，实际中可以将面积的35.0%折算为成面绿地面积。绿地改造实践中，应参照小区现状循序渐进地完善浇灌系统及水源，借此方式增加非传统水源的利用率。依照实际条件、节气改变等因素，有机针对性地完善绿地空间部署格局，增强植物景观的空间效果，全面优化居住景观环境，在条件许可时可以增设种植园。3 提升社区宜居环境的后期维护工作水平的措施3.1 推动建立市场化改造机制，吸引社会资本参与当地政府及社区管理部门应积极学习，并引进国内外的以民营企业为实施主体的管理模式，及时与国有企业进行技术交流与合作，妥善应用社会资本进行全面的设计、融资及运营管理，并制定科学合理的地方政策、法律法规，保障基层人民群众的合法利益，加大对内部资源的综合利用与开发，通过多元管控措施对区级、街道及社区边界进行统一管理，利用内部的资源优势带动附近附属弱势资源社区的全面发展，建立资源互补的社区管理模式，达到全局改造的实施效果。其次，政府职能部门应发挥宏观调控作用，管理人员应深入基层内部合理应用多元管控方式，督促基层人民群众、社会组织机构及各方社会资本参与，在居民主观能动性被全面带动后，积极学习并引进国内外新老小区的改造模式，促使整个社区的活力急剧提升，继而形成一个良性循环的社区管理机制。例如，管理部门可以通过实地考察方式，派设专门人员对社区居民提供养老、托育、家政、便民等专业服务，形成集结物业改造、运营模式管理为一体的管理体系。最后，当地政府应制定相应的补贴政策，支持并鼓励市、区级国有企业、民营企业到社区部门进行投融资建设，投入适当建设资金对社区配套用房、自行车棚、锅炉房等闲置资源进行开发与综合利用8，在确保社区内部基础设施配置齐全的基础上，逐步形成“专业平台+平台管理”多种运营模式，确保社区改造管理工作顺利进行9。3.2 提升规划设计水平，逐渐完善改造标准规范体系首先，增强规划设计的引领作用。认真落实老旧社区改造中责任规划师的规划引领与进行监督责任。责任规划师应全面采集居民意见，组织改造实施的前期研讨会议，在填补社区服务短板、打造街区文化、推进绿色发展及适老化、无障碍环境创建方面提出具有可行性的建议和意见，并改造全过程中监督管理项目的进展情况，使其质量最优化。其次，2021 年北京市颁布了老旧社区的改造技术导则和评价标准，对基础类、完善类、提升类等改造内容做出了详细规划，逐渐提高小区智能、环保、绿色水平，大力推进新型基础设施创建、海绵化改造等工作事宜。确定整改方案制定、规划设计、组织执行、施工安全、质量检验、建立长效管理机制各自的具体要求。构建环境提升项目改造以后，明确评价内容，推动建立健全评价体系。3.3 立足城市治理，推动社会性城市更新聚焦影响居民生活的“急难愁盼”问题，通过居民、属地政府、责任规划师、责任建筑师、社会团体等各方力量共同参与更新改造，通过社区闲置空间宜居环境提升，建立健全适老化、无障碍改造规范标准。客观评估老旧社区老年居民的改造需求，进而在环境提升改造方案设计、过程化监督管理、质量持续改进等诸多方面进行指导。建造适老化及无障碍设施，客观评估小区当前的适老化及无障碍设施环境水平，有针对性地升级改造部分设施。无障碍及适老化设施的改造除整改基础类外，按照现行规范要求整改楼栋出入口、走廊等居住建筑公共局部，也要逐渐过渡到绿地、道路等室外公共空间及停车场（库）、公厕等配套设施。要规范化地布置无障碍标志标识，针对无障碍设施及其标志标识均要推行定期维修制度。参照老旧社区改造总目标，对特困老年人与残疾人家居环境进行适老化改造，结合他们的主观需求配备家庭助老呼救等智能化系统。按照尽力而为、量力而行原则，推进完善类和提升类改造，注重适老化和无障碍改造，为加强适老化改造设计，可以在各类小区内部商业机构、医疗机构及银行金融机构等其他公共设施附近区域安设老年人专用休憩区域及服务平台。以绿色发展为引领，将绿色低碳融入空间利用、能耗、节水、选材等各方面，加大老旧社区照明条件的改造力度，借此方式辅助改善广大居民的居住环境条件，提升配套设施的完善性，如利用 LED 照明灯替换传统灯具，不仅能取得节能环保的良好效果，还能协助国家部门尽早实现“双碳”目标。关于消防设施的改造问题，力争使老旧社区实现“旧貌换新颜”，为小区加装充电桩，督导居民停好电动车，并通过扫描充电；适度拓宽通行道路，有效疏通消防通道，使室内外消防栓、住宅逃生窗、电气线路等基础类消防设施实现整体改造，并在楼道醒目处新增灭火器材箱，小区门禁旁建设微型消防站等。3.4 打造“15 分钟便民生活圈”首先，应对社区内部硬件基础设施和各类服务进行统筹规划管理，采用适当方式对社区便民生活圈的管理模式进行更新与升级，加强对内部社区的维度管理与建设工作，及时对非固定移动设施、低效车棚进行综合管控，在进一步完善社区日常便民服务90|CHINA HOUSING FACILITIES技术探讨功能的基础上，积极引进其他地区家政维修、生活便民服务及早餐蔬菜水果代取的管理方法，利用先进的互联网技术，招聘一些社区服务的志愿者，成立适量的便民服务网点后，形成一个完整的 15 分钟便民生活圈管理体系。其次，应加大对社区闲置锅炉空间资源的开发与管理，适当建立生鲜超市、社区食堂、图书文化及全民健身中心等品质生活业态，确保内部居民能够随时享受到更加便民周到的服务。再次，应密切结合社区的地理位置，派设专业的人员对其进行统筹规划管理，制定科学完整的停车位平面设计图，并预留充电设施安装条件，同步改造或新建供电设施，统一停车与物业服务管理长效运营机制等。最后，在对电动车停车区域建设区域管理过程中，可以在相关区域附近建立充电场所后，安设适量的室外健身场所，对老年人群体、儿童群体活动场地进行全面规划后，设置室外健身器械原规划建设的物业服务用房被挪作他用的，应回归物业服务，如果社区资金相对充裕，可以结合当地人口结构、居住数量及时设置相应的文化站，清理楼道内散乱的信报箱，安装智能信包箱等，实现 15 分钟生活圈建设10。结语总之，老旧社区宜居环境提升项目的升级改造是当前城市化进程中的一项重点内容，也是辅助增加整个城市宜居生活品质的有效办法。故而，有关部门一定要正视现状，探究当前老旧社区内存在的问题，采用消除景观内风险隐患因素、提高植被覆盖率及革新管理方式等方法打造宜居景观环境提升项目，全面优化社区居民生活质量，满足居民个体化需求。参考文献1 徐琛晨.城市老旧小区改造模式分析 J.中国建筑装饰装修,2022,74(12):147-149.2 吴琤珞,单炜.宜居视角下老旧小区公共空间更新设计以湖州市华丰南区为例 J.美与时代(城市版),2022,79(4):54-56.3 黄庭晚,张大玉.从“困境”到“再生”首都功能核心区老旧小区公共空间综合整治研究 J.北京规划建设,2021,49(6):134-138.4 冯静.人口老龄化背景下的老旧型住宅小区的景观改造研究 J.住宅与房地产,2021,79(25):96-97.5 谢剑飞.宜居视角下苏州古城老旧小区公共空间更新研究以苏州古城养蚕里村为例 J.城市建筑,2021,18(23):29-31.6 张晓东,杨青,严莹.“城市双修”背景下的老旧社区更新策略研究 J.建筑经济,2021,42(4):78-82.7 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