顺德大良碧溪路综合项目前期研究策划143P.pptx

,Page,#,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,Page,#,项目概况,区位及规模,本项目位于顺德大良东区，东与拟建的沃尔玛相邻、西临碧西路，南面为住宅小区，北临东乐路，用地面积,12652,平方米,项目经济技术指标,研究目的,如何保证项目实现经济利益最大化,如何确定项目的总体发展方向？,如何确定项目各功能定位？,如何确定项目各功能的规模？,研究范围及方法,Level 2:,研究途径,实践研究、案例分析、,试验法、现场勘查,本项目的研究范围涉及顺德中心城区，重点针对大,良地区,研究方法参照,Blaxters framework,，以定性定量分析为主、结合文献研究和现场调查的研究方式。主要通过案例分析和现场勘查，采用访谈等方法收集和分析各类信息和资料。,Blaxters framework,Level 3:,研究方法,文献研究、访谈、,观察法、问卷调查,Level 1:,研究方式,:,定量或定性分析,文书工作或现场调查,本项目选择的研究方法,Level 1:,研究方式,:,定性定量分析,文书工作和现场调查,(,信息收集,),Level 2:,研究途径：,案例分析和现场勘查,Level 3:,研究方法,:,文献研究、访谈、,问卷调查,技术思路,第一阶段,宏观环境研究,市场研究,第三阶段,设计建议,经济效益评价,第二阶段,项目定位,各功能规模确定,顺德宏观环境,分析,7,1,写字楼市场研究,19,2,公寓市场研究,45,3,酒店市场研究,75,4,项目条件分析,79,5,项目,SWOT,分析,83,6,项目发展定位与相关案例,85,7,8,目录,产品总体构筑和规划关键点建议,112,9,经济效益评价,131,顺德,宏观环境分析,顺德近五年经济增长迅速,2006,年成为中国首个产值超千亿的县级经济体,顺德区宏观经济走势分析,近五年,GDP,增长率均在,15%,以上，,2008,年,GDP,达,1562,亿元,亿元,元,资料来源：佛山市统计年鉴 整理：,DTZ,戴德梁行,顺德区宏观经济走势分析,经济总量位列广东第五，在佛山占据重要地位,2008,年顺德,GDP,在广东省位列广东第五，在佛山五区中位列第一，占据佛山,GDP,总量的,1/3,2008,年顺德人均,GDP,在广东省位列第十，在佛山仅次于南海位列第二,资料来源：佛山市统计年鉴 整理：,DTZ,戴德梁行,顺德区宏观经济走势分析,元,顺德近五年人均可支配收入情况,2008,年顺,德与其他区人均可支配收入比较,元,顺德人均可支配收入持续增长，位列佛山各区之首,顺德人均可支配收入持续增长，虽然近年增速有所回落，但仍高于佛山市平均水平,（,23494,元），位居各区之首,人均可支配收入的持续增长成为购买力的保障，加大对投资产品的需求,以第二产业为主，第三产业今年上半年迈上新台阶,第二产业比重逐年提高，形成八大支柱产业：家电制造业、电子信息、机械装备、,精细化工、纺织服装、医药保健、包装印刷、家具制造,第二产业,2008,年比,2004,年增长了,145%,；第三产业增长,97.5%,，但比重逐年下降,2009,年上半年第三产业增长,15.3%,，首次超过第二产业增速,顺德区产业结构,资料来源：佛山市统计年鉴 整理：,DTZ,戴德梁行,%,近五年各产业总产值,亿元,顺德第三产业发展,第三产业向高端转型：,发展生产性服务业与生活性服务业为主的高端产业,第三产业发展目标是：,2008,年至,2020,年，每年第三产业增加值平均增长,20,，,2020,年达到,发达国家水平,；并加快发展生产性服务业、提升生活性服务业，加强商贸、物流、金融和文化创意等现代服务业的招商，并大力引进人才。,资料来源：佛山市统计年鉴 整理：,DTZ,戴德梁行,顺德服务业“三步走”,1.,重点突破期：,2008,年,2011,年。以生产服务业为重点、生活服务业为辅,2.,加速发展期：,2012,年,2016,年。发展重心从注重量的扩张转向,质与量并重,3.,全面发展期：,2017,年,2020,年。从注重量的扩张向,全面提升质量水平,转变,顺德“三三三”产业发展战略,近五年外商直接投资额逐年增长，但增长率持续降低,近年来顺德外商投资保持增长，但增长率下降严重，从,04,，,05,年近,40%,下降至,08,年的,12%,外商主要投资第二产业，其中制造业占第二产业投资额,99%,以上,顺德外商投资情况,资料来源：佛山市统计年鉴 整理：,DTZ,戴德梁行,（,0.2%,）,（,76.3%,）,（,23.5%,）,单位：万美元,佛山市总体规划,大良容桂伦教,组团,是佛山市总体规划确定的“,2,5”,城市空间发展模式中两个百万人口以上中心组团之一,大良容桂伦教,组团,的定位包括：,交通枢纽与物流中心,高新技术为主导的制造业基地,顺德区的政治、文化、教育与信息中心,具有岭南滨水特色和较高品质的城市生活区,城市规划,城市规划,顺德中心城区总体规划,顺德中心城区划分为四个功能区：,大良组团,：重点建设高质量的住区和第三产业，西部适当发展一类工业用地,新城区组团,：建设大型公共设施和商务区、科研教育区和文体中心；东西两翼配套发展一类居住区，东部五沙建成集约化的涉外工业园区。,容桂组团,：高新技术产业发展基地之一、区域性物流集散中心和重要居住及商贸区,伦教组团,：发展一类工业和部分对水体、大气无污染的二类工业用地，是对外批发和市场贸易地区,大良组团,伦教组团,新城区组团,容桂组团,项目所在的大良组团以发展居住为主，而商务区集中在新城区组团,城市规划,本项目所在地,大良东区的规划,东区规划为,7.5,万人,的城市居住区，配套,22350,平方米的医疗卫生用地，及大于,1500,平方米的市场用地,东区发展定位,城市社区发展的“新样本”,时尚圈,：目前顺德高尚住宅区的集中地,商业圈,：吉之岛、沃尔玛等大超市，碧溪路已成为商家必争之地,文化圈,：顺德优质学校的聚集地和文化新社区,休闲生态圈,：顺峰山公园和湿地公园、体育公园,东区控制性详细规划,广珠城际轨道,全长,142,公里，顺德到珠海只需,40,分钟,意义：顺德与珠三角各城市联系更紧密，促进顺德经济社会发展，成为顺德商贸业发展的基础,区域性交通设施的规划建设，使顺德与,珠三角各,城市及港澳地区联系更加紧密,广肇城际轨道,顺德到肇庆,只需,70-80,分钟，到,广州,30,分钟,意义：加强广佛肇经济圈的联系，促进珠三角区域经济一体化，提升珠三角的整体竞争力和辐射带动能力,广珠城际轨道顺德段站场规划图,交通规划,港珠澳大桥,2015,年通车后,顺德到澳门只需,50,分钟，到香港只需,60-70,分钟,意义：,大桥的兴建将带动整个珠江口西岸城市的发展。,顺德进入“港珠澳”一小时都市圈，大大促进其商业、商务活动往来,政策导向,省管县政策的出台成为顺德经济再次飞跃的契机,2002,年顺德并入佛山变为区后,县域经济由全国第一下降为第二，落后与于江苏昆山,事权和财权相应变小，地级市管理权限自动取消,改革创新的各项自主权限不复存在，严重制约了顺德新一轮的改革发展,2009,年,8,月，省管县政策出台规定顺德除党委、纪检、监察、法院、检察院系统及需要全市统一协调管理的事务外，其他所有经济、社会、文化等方面的事务行使地级市管理权限。,省管县政策实施后,压缩政府层级，提高政府效率，,更多财政支出转移到社会管理和公共服务上,加快县域经济发展及提高城市化水平,房地产开发更加有活力,顺德并入佛山前后与昆山,GDP,增速比较,顺德写字楼市场研究,写字楼市场发展轨迹,顺德写字楼发展受产业结构的影响，整体发展速度较慢，水平较低,顺德写字楼市场上一直以,“,住改商,”,、,商铺型办公及,小型写字楼产品,为主。,长期以来，大部分中小企业都以这类,住宅、商铺,为办公场所，在过往也满足了一定的需求，但,这类办公场所,的配套、服务设施缺乏，档次不高，形象不好,九十年代顺利德大厦、置业大厦等一批写字楼的落成标志着顺德商务写字楼市场初现。但是在接下来的很长一段时间里，虽然在市场上陆续出现一些小型的商务写字楼，但在产品和服务上并没有太大的提升,直至,2006,年明日广场的落成，标志着顺德写字楼真正进入专业化时代,竣工面积增多，空置面积逐年下降,自,2006,年起，顺德写字楼竣工面积开始明显增多，,2005,年竣工面积只有,3148,平方米，而,2006,年增加到,19084,平方米。,05,至,08,年总竣工面积达,4.8,万平方米。,自,2006,年起，顺德写字楼市场吸纳能力也大大增强，空置面积大幅下降，空置面积从,06,年的,8,万多平方米突降至,1,万多平方米。到,2008,年，空置面积只有,3481,平方米。,竣工面积增多，供应量增大，而空置面积逐年下降，说明市场近年需求旺盛,写字楼市场分析,写字楼市场基本处于供需平衡状态,06,至,08,三年销售面积共约,6,万平方米，其中,06,年销售占,60,05,至,08,年出租面积共,51552,平方米，,08,年由于受到金融危机的影响，写字楼租售面积双双下降,对比可知，销售和出租面积均大于近四年,48544,平方米的新增总竣工面积和,12136,平方米的年均竣工面积。因此，近年顺德的写字楼的去化能力相对较强，市场行情乐观。,总体上看，,05,至,08,年竣工和空置面积合计为,13,万平方米，同期租售面积合计为,11,万平方米，显示市场基本处于供求平衡状态,数据来源：佛山市统计年鉴,写字楼市场分析,（统计年鉴里无,05,年的销售数据）,写字楼分布区域特征,彩虹桥片区,中心片区,东区,大良写字楼主要分布在三个片区,彩虹桥片区、中心片区、东区,彩虹桥片区,区域范围,：主要集中在新宁路与凤山路交汇处,区域特征,：主要集中了银行自用的写字楼，包括中银、农行、人行、信合；是政府原规划的写字楼集中区,商务写字楼规模,：约,4,万平方米,租金水平,:35-50/,平方米,/,月,代表性写字楼,：建设大厦、弘越大厦、顺利德大厦,在售项目,：弘越大厦，售价约,8500,元,/,平方米；,潜在项目,：新恒基国际商务中心,建设大厦,配套中央空调,位置,：,顺德区大良沿江北路,。,规模,：,楼高,25,层，总建筑面积,20432.4,平方米,。,硬件配套,：,3,台电梯，由于建设大厦前身为政府办公用楼，所以配置了中央空调、饭堂,车位,：,97,个。,空置率,：,约,5%,。,物业管理,：,顺德万家乐物业管理有限公司,主要租户,：,中国平安财产保险、太平人寿、太平洋安泰人寿、中企动力等。,入驻客户所占面积比例,：,以金融、科技行业最大，金融占,36%,，科技占,25%,，其次专业服务和制造业各占,13%,。,租金,：,35-40,/,平方米,/,月（含管理费），中央空调费,8.5/,平方米,/,月,片区内代表性项目,弘越大厦,在售写字楼,规模,：项目总建筑面积约,2.5,万平方米，包括服务式,公寓、写字楼、商铺,。其中写字楼总建筑约,1,万平方米，标准层面积面积,670,平方米，共,15,层,配套设施,：与公寓公用的餐厅，三台奥迪斯电梯（两客一货）,车位,：,110,个,建筑设计,：大堂面积约,60,多平方米，层高,6,米多；标准层层高,3.9,米,售价,：整层出售出租，售价约,6300,元,/,（建筑面积）,租金,：,48,元,/,月,管理费,：,5,元,/,月,已进驻企业,：,3,间专业服务公司，,2,间房地产公司，,3,间金融公司，多数为购买自用,空置率,：,13.3,片区内代表性项目,写字楼分布区域特征,彩虹桥片区,中心片区,东区,中心片区,区域范围,：主要集中在街道办周边及清晖路沿线,区域特征,：依托大良商业中心的优势成为商务写字楼数量最多的区域,代表性写字楼,：银海大厦、德业大厦、诚信大厦、顺港大厦、鸿业大厦、新基时代广场、联丰商务大厦等,商务写字楼规模,：约,10,万平方米,租金水平,:30-40,元,/,平方米,/,月,新基,.,时代广场,商业与商务相结合,位置,：,华盖路步行街,规模,：,总建面积,1,万多平方米，共五层，二层和四层为写字楼，写字楼面积约,6000,平方米。,优势,：,周边配套设施完善，商业氛围浓厚。,硬件配套,：,电梯,2,台，无中央空调。,租金,：,36,元,/,平方米,/,月，包管理费,空置率,：,约,10%,。,入驻客户所占面积比例,：,由于入驻客户以中小型企业为主，面积比例较均匀。以贸易、金融和传媒广告行业居多。其中，贸易行业占,17%,，金融行业占,16%,，传媒广告行业占,13%,。,片区内代表性项目,顺港大厦,位置,：,顺德区大良清晖路,12,号。,规模,：,12,层，约,1,万平方米。,硬件配套,：,OTIS,奥的斯电梯,2,台，无中央空调,租金,：,40,元,/,平方米,/,月，包管理费,空置率,：,0,入驻客户所占面积比例,：,入驻客户以房地产行业占面积最多，所占比例将近一半，为,46%,。此外，贸易行业占,15%,，专业服务占,14%,。,片区内代表性项目,写字楼分布区域特征,彩虹桥片区,中心片区,东区,东区,区域范围,：环市东路以东地区,区域特征,：比邻中心城区的新开发区域，以高档住宅物业为主，区内集中了大型商业配套设施，交通便利，是目前大良重点发展区域,代表性写字楼,：明日广场、卓越大厦,商务写字楼规模,：约,4.5,万平方米,租金水平,:35,65/,平方米,/,月,写字楼市场整体情况,综合以上三大写字楼集中片区来看，大良写字楼整体出租率在,8,成左右，其中原有写字楼出租率率高，约有,90,，而近年新建写字楼出租率略低，约,70,售价方面，市场现有在售写字楼均价在,6000,元,/,平方米至,8000,元,/,平方米这一水平，由于产品档次相差较大，价格区间也相应较大,租金方面，除明日广场外，写字楼整体租金水平在,30-45,元,/,平方米,/,月；管理费为,3,元左右,写字楼产品特征分析,硬件配套,目前市场上商务写字楼产品硬件配套水平较低,，主要体现在以下几个方面：,中央空调,：除建设大厦外，其余写字楼均没有中央空调，近期推出明日广场也未配置,停车场,：顺德汽车拥有量较高，目前写字楼配置的车位普遍不足，停车问题成为普遍现象。明日广场也将面临此状况。,电梯,：早期写字楼配置电梯,2,3,台，服务面积比例在每台,5000,平方米左右，由于楼层普遍不高，这一比例在可接受范围内，但所配置电梯质量较差，速度慢，故障频率高，且维修保养工作不到位。,商务配套,：普遍缺少写字楼相应的商务配套,建筑设计,：早期写字楼外观缺乏商务氛围，可识别性差；内部空间感差，采光、照明系统不足,软件服务,大部分写字楼的物业管理停留在初级阶段，只提供最基本的服务,部分物业管理人员素质较差，缺乏服务意识,写字楼,租客分析,写字楼租客主要来自八大行业：金融、房地产、贸易、科技、制造业、专用服务、传媒广告、以及物流,其中金融业所占比例最大，其次是专业服务、房地产、科技及贸易；制造业、传媒广告、物流占比较小,写字楼客户分析,各行业企业平均面积需求分析,八大行业之中，金融类企业对写字楼要求的面积最大，平均在,700,平方米左右。其次为房地产业，约,400,平方米。,部分主力客户，如保险、证券公司对面积的要求已超过,1000,平方米，通常租用整层或半层。,贸易、科技、制造、物流等行业的面积要求较低，平均为,110,平方米左右。,写字楼客户分析,写字楼客户分析,写字楼投资者特征分析,早期写字楼买家主要以自用为主，,2006,年明日广场的面世开始吸引投资客的目光,投资者主要特征：,来源地,70,80,是顺德本地人,年龄,40,多岁居多,职业,私企老板、,公务员,特征,思想开放、敢于尝试、见多识广,投资理念,长线投资,购买意向,150,万左右,投资关注点,租金、写字楼区位及周边环境、,配套；写字楼,立面效果、大堂、装修档次；但对写字楼配套设施、物业管理等不太关心,写字楼市场未来发展,写字楼产品潜在供应,目前市场上预计将在近期推出的写字楼产品不多，只有位于中心区的联丰商务大厦和位于新城区的创展中心,联丰商务大厦：,首层为商铺，写字楼部分总建面积约,6000,平方米,单层面积约,1500,平方米，间隔为,12,个单位，其中,10,个单位实用面积为,80,平方米，,2,个单位为,100,平方米,预计项目最快年底将入市,创展中心：,项目总建面积,4.5,万平方米，包括一栋写字楼及一栋公寓，其中写字楼面积约,3,万多平方米,该项目以进入内部装修阶段，但仍未开始招商,创展中心,联丰商务大厦,两项目合计，近期将推出的写字楼面积约为,4,万平方米,除以上提到的两个项目外外，市场上还存在较大规模的潜在写字楼项目，但此类项目不确定性较大，包括：,顺德创意产业园,该项目规划总建面积,15,万平方米，现已建成约,1,万平方米，二期建设具体时间暂未确定。,金榜大厦,原财政局金融大厦，拍卖中。总建面积约,3,万平方米,恒基国际商务中心,项目总占地面积11623平方米，总建筑面积为109700平方米左右，其中，国际商业广场总建筑面积约30000平方米、星级酒店总建筑面积24000平方米（25层）及5A级写字楼总建筑面积24000平方米（25层）,该项目写字楼部分有可能改为公寓,写字楼市场未来发展,创意产业园,恒基商务中心,金榜大厦,该部分不确定性较大的项目规模合计达,20,万平方米,预计未来,5,年写字楼需求量约为,14-18,万平方米,写字楼的发展受,GDP,及第三产业的影响较大，尤其是第三产业的相关性更大；,2001-2008,年顺德,GDP,和第三产业的年均增长率,为,21.9%,和,19%,，,显示出极高的,增长速度；,根据成熟市场经验，写字楼需求的增长率将低于第三产业增速，依据顺德目前市场现状，保守预计增速在,8,10,左右,大良现有写字楼存量在,20,万,左右，按年增长率为,10,10,估算，,未来,5,年内还需增加,约,14-18,万,的写字楼供应量才能达到平衡。,第三产业增加值,GDP,2001,年,153.25,390.87,2008,年,517.8,1562.3,年均增长,19%,21.9%,写字楼市场未来发展,写字楼市场未来发展,统计年鉴数据显示，,2001-2008,年七年间，顺德全区写字楼售价涨幅为,1.53,倍，年均增长幅度为,12.3%,；,根据往年平均增幅预测写字楼售价到,2012,年将达到,10000,11000,元,/,平方米,写字楼价格走势,从,06,年到现在市场上销售的写字楼产品很少，规模较大的只有明日广场。该项目自,06,年初开始销售，当时附楼均价约,3000,多，接着陆续推出主楼低楼层及中高楼层，到,2007,年项目售罄，均价上涨至,6000,多，增幅将近一倍。目前二手市场价格达,8000,多，自,06,年到现在增长率超过,100,由于单个项目的价格受该项目分期销售的楼层影响，不能以此作为预测未来市场价格走势的依据,明日广场,名称,明日广场（主楼）,明日广场（附楼）,入伙年份,2006,年,2006,年,规模,3.4,万,1.1,万,层数,28,层,6,层,层高,标准层,3.5m,；大堂,13.5,米,标准层面积,1300,（大堂,400,）,1800,电梯数量,/,品牌,/,速度,6,台,/OTIS,奥的斯,/6,米每秒（带空调）,2,台,/,OTIS,奥的斯,/6,米每秒,车位,200,个,中央空调,无,空置率,约,30%,租金,45-60,元,/,/,月,35,元,/,/,月,售价,6000,元（,06,年）,8000,元（,09,年）,3000,元（,06,年）,管理费,3.5,元,/,/,月,重点竞争项目分析,概况：,明日广场位于顺德大良东区新贵中路，与本项目仅有一路之隔。主楼共,28,层，高,108m,是顺德目前档次最高的写字楼。,配套及服务：,商务中心，提供订机票服务；会议室面积约,700,平方米，间隔为,7,间,户型间隔：,户型设置灵活，可提供最小,40,平方米单位、最大到,1800,平方米整层出租。主要户型在,120,平方米和,150,平方米左右，间隔方正实用，可根据客户需求将相邻间隔打通。,物业管理：,第一太平戴维斯作为物业管理顾问，由发展商自行管理,入驻客户分析,在已入驻明日广场的客户中，金融、专业服务、房地产三大行业所占比例最高,其中，金融行业类的企业所占总面积的比例最大，为,42%,。其次为专业服务类企业，占,18%,；房地产行业占,13%,。,在金融类公司中，部分主力客户，,如保险、证券类公司的需求面积较大，,通常是整层或半层，面积约为,800,到,1300,平方米。,重点竞争项目分析,重点竞争项目分析,买家构成分析,明日广场写字楼的买家中投资客占约,6,成，其余,4,成为自用买家,投资者中本地人与外地人比例为,7,比,3.,大多数个人投资者购买面积在,120,至,150,平方米之间；年龄在,40,多岁者居多，主要以私营企业主、公务员为主,而企业投资自用兼顾的买家购买面积会较大，半层或一层，但为数不多。这类企业多为金融类企业,重点竞争项目分析,借鉴及不足之处,硬件设施,在建筑设计和硬件设施方面，明日广场基本上达到了中高端写字楼的水平。建筑醒目的外立面和宽敞明亮的大堂成为其亮点，吸引了买家、租客的目光,硬件方面的不足之处在于电梯及车位的配置。主楼,5,台客梯，平均每台服务面积达,6800,平方米，还有,170,平方米配置,1,个车位的比例都不足以满足日后的使用需求,软件服务,国际专业物业管理公司的引入为写字楼物业服务提供了保障，同时也为增强了买家、租客的信心,商务中心的设立也将为入驻企业提供便利的服务，但就目前来看，服务内容不多，种类不全,对本项目的影响,正面：,明日广场租售价格与市场上原有产品相比形成了跨越式的增长，同时也拉升了当地写字楼租售价格的总体水平,明日广场目前稳定的经营状况为早期投资者带来了可观的投资回报，令写字楼这一新型的投资产品逐渐得到投资者的认可,明日广场的出现和逐渐成熟将加强东区的商务氛围，一改东区原纯住宅区的印象，为本项目的诞生打下基础,负面：,明日广场在建筑设计、装修、硬件配套等方面都达到了中高端写字楼的水平，在目前的市场状况下，本项目在这一方面很难在其基础上有大幅度的提升,两项目同属一区域，在客源上不可避免的形成竞争关系,重点竞争项目分析,写字楼市场未来发展趋势研判,顺德商务写字楼市场处于起步阶段，未来有一定的发展空间,城市发展,大良在顺德的中心地位将不可代替，但主要体现在商业及居住功能上；从城市长远发展的区域功能划分来看，顺德的商务中心还是将出现在新城区,产业发展,未来顺德的主导产业不会有根本的改变，还是以制造业为主，但企业的发展方向将由传统的生产型变为生产与研发并重，更加注重自主品牌的建立。这一趋势为生产型现代服务业提供了巨大的发展空间，这一趋势有利于写字楼市场的发展,政策导向,顺德作为全国著名的制造业城市，改为省管县后，独立性更强，更有利于城市品牌的形成和商贸的发展，顺德将从单纯的制造业基地转向制造与商贸并重的综合性城市。而商贸的发展无疑将带来更多的写字楼需求,交通建设,广珠轻轨，太澳高速等交通设施的建设拉近了顺德与广州，珠海等中心城市的距离，便利的交通将为商贸的发展的基础,顺德公寓市场研究,顺德大良,公寓市场总体概述,目前顺德公寓市场上出现的产品有三类,添加地图,住宅式公寓,产品特征：采用销售模式，不进行统一管理，也不提供服务，除户型较小外，与普通住宅无,太大区别,服务式公寓,产品特征：由物业公司或专业管理公司进行统一管理并提供部份服务，一般以长租为主,代表物业：弘越大厦、凤岭名都,酒店式公寓,产品特征：由专业酒店管理公司进行统一酒店式经营管理并提供酒店式服务，可供长租或日租,代表物业：骏涛商务公寓、时代商务公寓、格林商务公寓,本次研究的对象只针对服务式公寓和酒店式公寓两种,寻求新的发展机会,酒店式公寓出现,2001-2002,年,公寓产品萌芽阶段,2004-2007,年,公寓产品快速发展阶段,2008-2009,年,公寓产品不断增多，产品同质化严重,第一阶段,第二阶段,第三阶段,独立的服务式公寓出现,背景,2001,年，时代大厦以酒店式管理的模式，成为大良首个公寓产品，揭开了大良公寓产品开发的序幕；,2004,年,-2007,年期间，大量公寓产品涌现，服务式公寓也在这一阶段出现在公寓市场；,2008,年,-2009,年，市场上公寓类产品持续增多，产品同质化严重,公寓产品,发展轨迹,公寓市场产品线日渐丰富，为不同档次的商务人士提供服务,公寓市场供应总量分析,大良公寓市场以,2007,年最为旺盛,大良公寓市场供应在,07,年达到高峰，当年供应量超过,6,万平方米,；,08,年受金融危机影响，整体投资意愿走低，导致,08,、,09,年供应量大幅回落；,至,2009,年为止，顺德大良公寓产品存量已超过,20,万平方米。,资料来源：戴德梁行,公寓,产品分布情况,公寓产品主要集中在中心区,资料来源：戴德梁行,中心区是大良公寓的集中供应地，约占全市供应量的,42%，,目前大良档次最高的服务式公寓,-,新世界公寓、档次最高的酒店式公寓,-,骏涛国际公寓都集中在中心区；,东区、西区的公寓产品主要零散分布在多个住宅项目，单个项目的规模较小；,新城区公寓产品的开发来自嘉信城市广场，目前已建规模约,4.5,万平方米。,公寓市场产品分析,公寓产品户型面积主要集中在,30-50,面积区间,09,年,01,年,公寓销售分析,销售价格、销售情况分析,大良公寓产品的销售均价以,07,年最高；,由于受到,08,年金融危机影响，,08,年公寓产品均价有所下调，但于,09,年已呈现反弹趋势；,随着公寓市场的发展，公寓产品的设计、品质也不断提升；,相对于普通住宅产品而言，公寓产品的销售价格有约,20%,的溢价；,目前大良公寓产品销售情况良好，市场上公寓产品已经基本售完。,资料来源：中山市统计年鉴,公寓租赁分析,租金、出租率分析,酒店式公寓,酒店式公寓主要采取日租形式，日租金约为,200-300,元；,酒店式公寓也有部份采取长租形式，月租金约为,80-90,元,/,月；,目前市场上的酒店式公寓主要以日租客为主，其出租率与酒店相似，约为,60%,服务式公寓,服务式公寓主要采取长租形式，月租金约为,30-50,元,/,月；,公寓档次对租金水平有一定的影响，如档次较高的新世界中心，其月租金可以达到,60-70,元,/,月，远高于其他公寓；,服务式公寓的出租率较高，平均出租率达约,70%,公寓配套服务分析,配套服务分析,酒店式公寓,酒店式公寓由于采用酒店管理，因此其配套服务相对较齐全；,酒店式公寓一般配套有前台接待、商务中心、票务、旅游、宽带上网、餐饮、娱乐等服务；,部份公寓配套有会议室、健身中心、游泳池等。,服务式公寓,除新世界中心外，其他服务式公寓并未聘请专业的物业管理公司，因此其服务水平较低；,目前市场上的服务式公寓一般只配套有前台和清洁等简单服务。,公寓市场潜在客户分析,职业特点分析,潜在客户主要集中在专业技术人员、企业管理人员、个体经营者三大职业，三者占总体比例的,70%,；,公寓市场潜在客户分析,购买用途、置业次数分析,超过,52%,的客户购买公寓是出于投资的需要，只有,26%,的客户购买公寓单纯用于自用；,在购买公寓自用的客户，主要以首次置业为主，约占,73%,；,在考虑投资用途的客户当中，超过,85%,的客户是二次或者二次以上置业。,公寓市场潜在客户分析,购买物业类型分析,对于自用型客户，住宅型公寓更能满足其购房需求，超过,65%,的自用型客户希望购买住宅型公寓；,而最受投资者青睐的是服务式公寓，其次为酒店式公寓,从总体而言，服务式公寓的适用性最强、覆盖率最高，而酒店式公寓用途最为单一,可接受总价格水平,约占,45%,的潜在客户可接受公寓总价格水平集中在,15-25,万元之间；,可接受,25,万元以上水平的客户也有,40%,比例；,相当一部分投资者在购买公寓产品时是一次性购买多套，因此估计投资者的实际购买力将,2,3,倍于所选价格,潜在客户分析,装修要求,提供装修套餐是最受客户欢迎的方式，约有,47%,的客户选择此方式；,毛坯交楼是客户的第二选择；,但对于酒店式公寓，没有,客户选择,毛坯房。,潜在客户分析,公寓市场潜在客户分析,购房考虑因素分析,无论其购买用途是自用还是投资，所有潜在客户最重视的因素都是小区环境因素；,其次考虑的因素是周边配套设施、交通因素，各有超过,50%,、,37%,比例的客户关注；,由于大良区域较小，因此客户对距离上班地点较近、区位因素并不重视。,自用,投资,自用投资兼顾,总体,发展商实力,21.2%,34.6%,36.4%,28%,区位,3.8%,3.8%,9.1%,5%,价格,28.8%,15.4%,13.6%,22%,周边配套设施,59.6%,57.7%,59.1%,59%,交通,34.6%,42.3%,36.4%,37%,小区环境,82.7%,88.5%,72.7%,82%,户型,21.2%,23.1%,22.7%,22%,配套服务,21.2%,11.5%,27.3%,20%,距离上班地点较近,7.7%,23.1%,9.1%,12%,公寓市场潜在客户分析,配套设施需求分析,对于不同用途的客户，其对配套设施的需求均呈现一致的倾向；,休闲娱乐设施是客户最希望设置的配套设施，其次是运动设施；,餐饮,/,酒吧配套对于较成熟的区域并不缺乏，因此其需求度最低。,公寓市场潜在客户分析,购房信心及购房意向,超过,95%,的客户对公寓的未来价格水平、租金水平有信心；,认为未来售价、租金会上升的总比例超过,55%,；,在所有的潜在客户当中，超过,76%,的客户会考虑在东区购买公寓。,竞争案例研究,新世界会豪阁,目前大良档次最高的公寓,地理位置,：会豪阁位于大良中心区，是新世界中心的二期开发物业，紧邻新世界万怡酒店及新世界中心商场。,开发商,：香港新世界集团,项目规模,：会豪阁楼主,23,层，总建筑面积约,3.6,万平方米。,项目定位,：大良目前档次最高的服务式公寓。,租金,/,售价水平,：目前二手价格约为,7500,元,/,，月租金约为,60-70,元,/,月。,租客特征,：主要为外籍人士和港澳人士,户型面积较大，符合外籍人士要求,户型设计,：会豪阁的公寓户型共分,4,大类型，分别是套内面积约,40,的套房、约,60,的一房一厅单位、约,90,的两房一厅单位、和约,130,的三房两厅单位；各户型面积都大于市场同类产品,户型比例,：会豪阁以一房一厅及三房两厅单位为主，各占总套数的,31%,，套房单位约占总套数的,23%,，数量最少的两房一厅单位仅占,15%,。,竞争案例研究,最完善的配套设施,会豪阁由香港新世界旗下的广州侨乐物业管理公司进行管理，可以享受包括礼宾、餐饮、商务、家政等全方位管家服务；,小区内提供内联网系统，宽带互联网络及商务秘书服务；,会豪阁设有专门的住客会所，内设有多种娱乐设施，如迷你影院、保龄球、羽毛球场、游泳池、陶艺坊等等。,竞争案例研究,案例总结及启示,会豪阁拥有大良,最核心的区位、最完善的生活配套,；,会豪阁拥有大良,最舒适、户型最大的公寓产品,；,会豪阁拥有大良,最专业的管理、最完善的配套设施,；,会豪阁拥有大良,最好的开发商品牌新世界地产,；,以上众多的优势使会豪阁成为大良地区高端客户群体的聚集地和最具有投资价值的公寓产品,对本项目的启示,会豪阁虽然楼龄较长，但凭借着他的当年超前的产品设计意识和持续的高品质服务，到现在依然为大良地区品质最高，服务最专业，租金水平最高的公寓物业,对于公寓产品来说，户型设计的舒适性，配套设施的完善以及服务的水平决定了产品的和客户的档次,只有租金水平可以长期保持高位稳定的公寓产品，对于投资者来说才是最好的投资选择,竞争案例研究,创富商务公寓,容桂唯一的纯投资公寓,地理位置,：创富商务公寓位于容桂东部新城内，,105,国道和桂州大道交界处,开发商,：佛山市顺德区澳德房产有限公司,项目规模,：项目占地面积,12459,平方米，总建筑面积,47364,平方米。,项目定位,：顺德首个纯投资回报型公寓。,销售价格水平,：,6400-7900,元,/,（建筑面积）,创富商务公寓,以小面积套房为主的产品,设计,户型结构,：创富公寓只设有套房及一房两种户型，其中以套房为主，占总量的,77%,；,面积结构,：创富公寓产品的面积主要以,42-48,为主，约占,74%,，其次是,84-87,单位，,61-62,单位仅占,6%,；,创富商务公寓的产品设计较公寓市场现有普遍产品宽敞、舒适。,创富商务公寓产品面积结构,都市名人俱乐部,创富商务公寓计划引进国际知名娱乐品牌、国际知名酒店品牌机构、品牌旗舰商家；,配套设施包括中西餐饮、卡拉,OK,、桑拿、夜总会、沐足、棋牌、茶吧、水浴会所、健身会所、多功能会议室、客房等。,创富商务公寓,“创富,111,”酒店式服务,引入“金钥匙”服务理念，提供纯酒店式服务；,提供的酒店式服务多达,25,大项、,111,小项。,创富商务公寓,序号,服务项目,序号,服务项目,序号,服务项目,1,常规服务,10,多语言服务,18,家居绿化服务,2,网络服务,11,留言服务,19,商务秘书服务,3,卫星电视,12,代订服务,20,清洁服务,4,交通服务,13,出租车服务,21,医疗保健服务,5,旅游咨询,14,邮寄服务,22,装修服务,6,派报服务,15,托婴服务,23,电气类服务,7,搬家服务,16,洗衣服务,24,会务服务,8,订水服务,17,家居维修服务,25,特别清洁服务,9,家政服务,纯投资型营销方式,分散式产权销售，统一返租、统一经营管理；,采用十年返租形式，设立投资回收计划；,客户覆盖面较广，年龄范围由,30-50,岁，以顺德本地客户为主，部份客户来自佛山、广州地区；,创富商务公寓,面积,总价,首期,月供,月回报,净收益,45,36,万,7.2,万,1391,2000,609,62,41,万,8.3,万,1605,2300,695,84,53,万,10.8,万,2087,2900,813,公寓市场未来发展趋势,大良近期将有大量公寓产品推出市场,项目名称,建筑规模,预计推出时间,新世界中心三期,60000,2010,年,苹果公寓,7000,2010,年,明日华府公寓,15000,2010,年,新恒基国际商务中心,24000,2012,年,嘉信城市广场,25000,2012,年,合计,131000,大良公寓市场的未来供应量主要集中在中心区；,新世界三期项目已经封顶，预计将可于,2010,年初推出市场；,明日华府、嘉信城市广场等项目都有后继开发公寓物业,由于住宅、商业用途物业均具有开发公寓的可能，因此未来实际开发量可能会比预计量更多,公寓市场未来发展趋势,公寓需求仍将保持旺盛,目前公寓产品已基本销售完毕，而且销售速度较快，同时公寓产品的价格也保持了一定的上升幅度，表明公寓市场的现有需求仍未得到满足；,顺德“省管县”的实施，将大大提升其城市地位，刺激未来几年的外资投资、商务活动的发展，从而产生大量的公寓产品需求；,顺德制造业的发展，将引进更多的管理、技术人员和与之相关的服务业从业人员，这也将会对公寓产品产生需求。,综上所述，在现有需求未得到完全满足、未来需求将不断增长的情况下，可以预计大良公寓市场仍将保持旺盛的需求。,公寓市场未来发展趋势,公寓产品价格将稳中有升,07,年金融危机的影响已经逐渐减弱，整体经济环境向好；,顺德行政的独立，将提升、促进商务活动发展，推动公寓产品的需求；,潜在客户对公寓产品的未来发展有较强的信心，目前需求及未来需求仍将保持旺盛；,未来几年的供应量仍未回复至,07,年的水平，预计公寓产品的去化率仍将保持较高水平，总体供求关系尚未发生大的变化。,综上所述，在经济向好、需求增加的