【策划方案】《重庆北碚项目策划提案》.doc

重庆北碚新城项目总体策划报告
目 录

第一部分：态势分析
一、 区域态势发展分析
（一）重庆的城市格局和城市化进程对本案的影响 2
（二）重庆产业对本案的影响 7

二、 行业市场态势分析
1、市场阶段分析 8
2、市场特点分析 10
三、 项目SWOT分析 11

第二部分 项目定位
一、 问题的提出 17
二、 基本思路与开发策略
1、 走区域营销的之道——大马拉小车 20
2、 超越同质竞争之道——总体差异化与局部领先的竞争策略 21
3、 交响乐——分区特色与开发节奏控制 22
4、 先做环境，后卖住宅，从休闲走向居家的启动策略（环境>房子） 23
5、 虚打重庆，实做北碚的市场选择策略 23
三、目标市场定位 24
四、主题概念定位 28
五、核心产品定位 34
六、形象与名称定位 43

第三部分 社区功能构建
一、项目辐射半径定位 43
二．功能定位 60

第四部分 策略设计
一、 总体思路 48
开发策略 50

第一部分：态势分析

一、 区域态势发展分析
（一）重庆的城市格局和城市化进程对本案的影响
1、重庆——中国西部最具竞争力的城市
重庆市的经济发展有三大政策支持，一是直辖市的地位，二是国家的西部大开发政策，三是三峡工程的开展。这三个轮子一起会带着重庆的经济飞速发展，而其他的省会城市像西安、成都只有一个轮子在转，所以重庆的经济增长率将会比其他城市的增长率高，带来的机会也会比其他城市多一些。
重庆提出了“２０年建成长江上游经济中心”的目标，并确定了建设都市发达经济圈、渝西经济走廊、三峡库区生态经济区"三大经济发展区"的构想。重庆市经济发展后劲十足，具有很强的可持续性，前途不可限量。
中国社会科学院财贸经济研究所博士倪鹏飞撰写的《竞争力：中国二十四个城市点评》一文，其中重庆市在24个城市中名列第17位，被评为“西部最具竞争力的城市”。

2、中国西部唯一、世界上最大的中央直辖市
重庆市总面积8.24万平方公里，总人口3091万人，是我国乃至世界的特大城市之一，是我国也是世界上最大的中央直辖市。
重庆直辖以来的6年，是重庆历史上发展速度最快、发展质量最高的时期。
2002年全市实现国内生产总值1930亿元，按可比价格计算，比2000年增长21.4%，平均每年增长10.2%。增幅比“九五”期间平均增长速度低1个百分点，比同期全国年均增长速度高出2.2个百分点。预计今年全市GDP完成2123亿，增幅为11%，较去年增加200亿元，是直辖以来经济总量增加最多的一年，经济增长速度可列全国17位，西部第2位。
3、西部大开发的领头羊，长江上游的经济中心
自上世纪末重庆主城对外开埠成为中国内陆开放最早的城市后，重庆的经济规模、人口规模逐渐居中国西部和长江中上游首位。设立重庆直辖市是中央为实施西部大开发而采取的预先部署，是从加快全国经济社会发展全局做出的战略决策。直辖把重庆的位置推到了西部地区的最前端，就是说重庆的发展不仅仅是重庆本身的事，而是整个西部特别是西南经济发展中的重要支撑点，可带动长江上游及周边地区更快的发展。
它同时也确定了重庆在西部大开发中的战略地位和战略目标，西部要改变目前的发展状况，站在最前端的重庆必须脱颖而出，成为一个真正的国际性大都市，这不仅是重庆的需要，更是西部大开发的需要。
4、极具潜力的国际化大都市
重庆的城市定位是西部中心城市，作为区域核心，重庆市面临其他城市的强烈竞争，尤其是西安、成都。面对竞争，重庆市发挥区位和政策优势，全力打造西部“三中心两枢纽一基地”，即金融中心、贸易中心、科教信息中心、交通枢纽、通讯枢纽、现代化工业基地，未来5年重庆市政府将投入8700亿作为城市基础建设，近期将重点启动北部新区、CBD区域及涉外商贸区，这些区域已经吸引了超过400家世界五百强企业的投资，同时和记黄埔、瑞安、香江国际等港系财团也重资注入，重庆越发显现国际特色，正朝着国际化大都市的方向不断

迈进。
5、重庆处于城市化快速发展阶段
重庆的区域面积在四个直辖市中是最大的，基本上是上海的14倍、北京的8倍，而城市面积却是最小的，仅200平方公里，约为上海、北京和天津的六分之一。目前重庆的城市化率为33%，低于全国37%的平均城市化率。按照国际上城市化发展的规律，一个城市的城市化率在30%--70%之间时，城市处于快速发展阶段，所以目前重庆正处于城市化快速增长的黄金时期。从近几年重庆的房地产开发量看，重庆房地产开发量和销售量逐年递增，房地产进入黄金周期，根据重庆市对城市人口的规划，到2010年，城市人口将新增600万人，按照三人一户，每户100平方米的住房需求，平均每年的消费量也在2000万平方米以上。
中国城市化的阶段位置

年 份
2001年
2002年
2003年上半年
开发量
1020万M2
1400万M2
1240万M2
销售量
746万M2
1500万M2
323万M2

6、重庆市居民消费水平偏低
重庆市居民消费价格指数在十大城市中仍居末位。据北京、天津、上海、沈阳、哈尔滨、西安、武汉、南京、广州、重庆等全国十大城市资料显示，2000年重庆市居民消费价格总指数为96.7，下降3.3%，在全国十大城市中居末位。北京(103.5)，居十城市之首，其后依次是：广州(102.8)、上海(102.5)、武汉(100.6)、西安、哈尔滨均为(100.2)、沈阳(100.1)、南京(100.0)、天津(99.6)。
可见，重庆要成为一个富裕文明的现代大都市，还需要走很长的路。但通过时间序列分析，我们发现重庆市居民消费价格指数已基本趋于稳定，且在近几年内有一定程度上的反弹和回升，重庆市整体经济将更加活跃。

7、重庆城市发展的现有格局来看，北碚目前尚处于边缘地带和相对弱势的地位。
在整个经济的良好支撑下，重庆市城市化的进程也大大加快。城市开始迅速向外扩张。这也为重庆市周边区域的发展创造了新一轮的机遇。
北碚，地处重庆市的西北区域，距重庆主城中心的交通距离仅24公里，属于重庆市的中远郊区域。从重庆城市向北发展格局来看，北碚还属于重庆城市化的边缘地带，与渝北相比，处于相对弱势的地位。其主要表现在：

Ø 从区位来讲，还处于重庆市的中远郊，城市化进程尚未波及
重庆市城市化的进程在不断加快，但现有的格局还处于“退二进三”和旧城改造的阶段，郊区化的影响力也仅仅波及到渝北、及童溪镇等区域。
北碚相对渝北、童溪镇等来讲，还处于郊区化发展的下一轮目标，是重庆城市化的第二个圈层。从现实来讲，重庆城市化的影响力还很小，是处于城市化相对弱势的区位。
Ø 交通距离近，心理距离较远
北碚距离重庆24公里，经渝合高速公路，到重庆市区大约需要30分

钟的车程，现实距离并不远；但最大的问题是不够便捷，从高速路口到北碚要经过红旗河沟转盘，存在严重的交通瓶颈；另外，高速公路的收费和和也是一大障碍。
与现实的交通距离相比，心理距离比较遥远，在重庆人的心目中，北碚是乡村，是农村县城，心理距离很远的地方。

l 人口基数小。
北碚区现有人口加上流动人口为66万人，人口基数比较小，并且多以乡村人口和乡镇的工业人口为主，生活素质并不高。
l 无产业支持，城市化水平低；
北碚区主要以轻工业为主，基础比较薄弱，目前入驻的企业也相对较少，产业支持的力度较小；由产业带动的人口、经济以及消费力都比较弱。产业工人和固定的上班族比较少，城市生活的要素并不完备，城市化的水平相对较低。

8、 城市化的趋势上看，重庆是向北发展的，本案处于比较有利的区位。
重庆的城市发展，受到西部大开发的大环境的影响，近几年来发展势头强劲。最显著的变化是，房地产的发展已经突破了嘉陵江的既有市区格局，转而向幅员较广的北部区域范围内扩张，大重庆的雏形已经初步显现。
从整个城市的发展趋势来看，向外扩张已经成为必然的趋势。从方向来看，向北发展是大使所趋。重庆重要的城市设施都位于北部，CBD的核心区域商务区位于江北城；观音桥商圈的升级，将于解放碑形成抗衡之势；政府的北移、北部新区的打造、渝北国际机场的新建，都预示着北部将成为重庆未来的城市重心。北碚区位于重庆的西部部，从长期的发展趋势来看，其区位正好位与重庆向北发展的扩张范围内。从这个意义上讲，北碚处于重庆城市化进程的发展区域内，是比较有利的。
9、 环城高速公路，对本案区域的影响深刻。
前面已经提及，在与重庆的区位比较中，交通瓶颈是制约北碚发展的重要因

素之一，环城干道的建成通车为项目的预留了交通管线，，随着轿车的日益增多，环城干道对于本案区域的发展意义重大。
一方面，环城高速的形成，将大大减少重庆到北碚的时间距离，有望从现在的40分钟，减少到半个小时的车程。
以上两个方面，都会加速金堂融入大重庆体系中的前进步伐。
[结论]：
从城市化的角度来看，北碚处于重庆城市化发展的大趋势范围内，从长远看，发展潜力是很大的。但是，从目前的现实情况来看，北碚还处于相对比较弱势的区位中，拉动重庆的时机并不成熟。在项目的发展进程中，充分认识到大的趋势和当前的条件，控制节奏，做到适度超前。

（二）重庆产业特别是工业外迁对本案的影响
重庆市的城市化在向外扩张的同时，旧城改造也进入了新的发展阶段。整个城市正在进行全面的产业布局调整——“退二进三”。主要原因是：
一方面，城市化的飞速发展，造成内城工业过度集中，人口过度膨胀，职能过度复杂。从而产生环境恶化、地价过高、交通堵塞、居住条件差、就业难等一系列社会、经济、生活等问题。
另一方面，从长远上，过多的不适合都市的工业存在与重庆市的城市定位及未来城市的发展战略定位并不相符，不适合都市的工业将大量外迁；同时新的工业作为城市的新经济增长点，也在城市外围新建。值得关注的是江北城的大规模整治搬迁及北部新区的全力打造！这些为周边地区的发展带来很大的发展机遇，北碚区及北部新区都为新工业集聚的重要区域之一，将会为周边区域带来人口、产业、经济的发展。
北碚区比较优势是相当明显的。北碚区几乎没有工业污染，并且具有良好的山水人文环境，环境指标相当优良。据检测，其的负氧离子浓度是重庆市区30倍。这样的环境质量，对于周便区域的居民是有很大的比较优势的。北碚有理由也很有可能成为重庆的“居住后花园”。

[结论]：
重庆的工业外迁和产业调整，为项目提供了很好的发展机遇，北部新区的工业定位会吸引更多的企业、人口和消费力。而北碚的自身环境优势，决定了它很有可能成为这些工业区的居住后花园。因此，工业的外迁，为本案提供了重要的基础性客户。

二、 行业市场态势分析
1、市场阶段分析
纵观中国房地产业的市场竞争，可概括为三个阶段性升级：最初是从炒家地产到用家地产阶段的升级；其后是从实物地产到概念地产阶段的升级；目前又表现为从狭义地产到泛地产阶段的升级。其最明显的表现就是在广州、深圳。

中国房地产市场的发展阶段
市场状态

营销卖点

经营理念

发展战略
炒家市场 用 家 市 场

炒地皮 卖房子 卖家居 卖环境 卖文化（生活方式）

投 机 实 物 地 产 概念地产（主题地产）
（虚） （实） （虚+实）

狭义地产(专业地产) 泛地产（复合地产）
（只局限于行业内部整合资源） （跳出行业整合资源，与旅游业、农业、休 闲度假业、健康产业、娱乐业、体育产
业、教育产业等嫁接）

说明：
1、 概念地产是一种经营理念，泛地产是一种经营战略和思维方式，二者有联系，也有区别，不可混为一谈。
2、 一般来说，只有实施泛地产战略，概念地产才能真正落到实处。如果只局限于狭义地产（专业地产）去做概念地产，往往是徒有空洞的概念。概念地产应该是有实质性内涵的，其根本价值不是为了宣传炒作与项目包装，而是更好地满足消费者的需求。
3、 概念地产与泛地产始于卖环境阶段，主要表现在卖文化（生活方式）阶段。开发商要想做出好的环境和好的文化（生活方式），就必须导入概念地产的经营理念和泛地产的发展战略，根据项目锁定的目标客户群的需求，提练出项目的主题与神韵，在更大的行业跨度与空间尺度上整合资源，从而使项目有血有肉，形神俱备。

从消费需求的层次性透视房地产开发，可以认为，房地产开发是循着卖房子（栖风遮雨之所）——卖家居（讲究户型、朝向、立面等）——卖环境（讲究户外景观、环境质量、社区配套等）——卖文化、卖生活方式（物以类聚，人以群分，特定的目标消费群，如中产阶级、非富即贵阶层，开始寻求能满足其多元化的、个性化需求的生活空间，讲究文化品味、身份地位归属感和系统化的生活方式）的脉络螺旋式上升递进的。

以这把尺子来衡量，经过十余年的发展，重庆目前的房地产市场处于从卖家居向卖环境过渡，也是从实物地产向概念地产，从狭义地产向泛地产过渡的阶段。广告诉求纷纷由“地段、地段、地段”转向了“环境、环境、环境”，并在肤浅和炒作的层面上演绎着概念，同构竞争十分激烈。在此种情况下，谁率先跳出同构竞争，营造出一种文化、一种生活方式，谁就将赢得市场主动权与发言权。重庆置信集团的芙蓉古城已经出现买生活方式和卖文化的趋势。

2、市场特点分析
1）重庆房地产“玩”的特点突出，比较追求新奇。
重庆是著名的休闲胜地，被誉为：“休闲之城”；而且重庆是“玩的城市，乐的天堂”。玩乐的思想贯穿在重庆的各个角落和各个层次中，休闲已经成为重庆的一大特色，休闲也已成为重庆一种支柱性的行业，这种文化影响下。好追风、追求安逸成为生活的标准；虚荣而不势利，贫富的消费层次不甚明显，麻将、喝茶、农地斗主、家乐为主要的消费休闲方式。
重庆的这种文化特征，也深深的影响到房地产行业中，具体表现在：
——消费时尚
住房消费象其他很多消费（如手机、电脑等）一样，已成为一种时尚。一方面，发展商不断推出引导市场和适销对路的产品，另一方面，市场有着旺盛的需求。这两方面互相促进，致使住房消费成为一种时尚。
——购买动机多元化
重庆人购房，除了自住、度假外，炒楼活跃还为房地产作为投资疏通了渠道。购房，对于重庆人来说，有着多元化的动机。
——购买内容多元化
重庆市场发育虽比沿海的城市晚一些，但是重庆的文化造就了重庆市场的多样性，重庆人购房考虑的因素很多，除了住宅内部因素（房型户型、立面风格等）外，目前还将大小环境、功能与配套、物业管理、社区文化等都考虑进来，买的真正是生活方式，一种生活态度。
——产品形态多元化
重庆市场是一个百花齐放的市场，全国各地的风尚和概念都能在重庆找到落脚点。这也造成了重庆产品形态多元化。

2）生态与健康日益受到重视
l 需求方面
重庆城区内环境恶化，一方面促使人们向郊区逃离，促进了住宅郊区化的发展；另一方面，住在市区内的人更加渴望居住环境的生态化和健康化，人们对于

生态和健康环境的需求达到前所未有的急迫。
l 供给
近年，重庆楼盘大打生态、健康牌，尤其是水主题、运动主题的楼盘备受青睐。但究其本质，宣传大于实质，内容流于肤浅，多是一些概念上的炒作和包装。真正将社区文化做到位的楼盘很少。
但从需求和供给可以看出，生态和健康已经越来越受到重视。随着人们生活水平的不断提高，注重生态，关心健康的生活方式会更加受到重视。

3）重庆房地产市场发展水平不均，城乡差距比较大。
从整个大重庆的角度来看，重庆的房地产发展水平很不均衡。随着大量品牌发展商的进驻，重庆市区的水平将和沿海发达城市的水平不相上下，产品细致，环境营造也比较到位。而重庆郊区以及周边市场的水平还很低，与重庆市区形成很大的反差。
本案应该充分重视这种差别，争取在品质和形象上，做到重庆市内楼盘的水平。

三、 项目SWOT分析
（一） 项目优势分析
1、 环境优势
n 生态保护好，空气质量佳。项目由2块200亩左右的自然绿地及山涧组成，地块内有大片的农田，植物众多，没有污染，空气清新。
n 无拆迁且地形、地貌良好。项目地块基本没有拆迁工程，也无须大工程量的开挖和回填。并且依水而上，稍有起伏，层次感强，地形地貌良好。

2、 区位比较优势
n 对北碚而言，项目地块处于新城区的中心地带，是未来北碚的门户，区位优势不言而喻。

n 对北碚而言，地块是距离老距区离较近的优良生活区。是在10分钟生活圈中，居住氛围和居住环境最好的区域。
n 对于重庆而言，项目临近高速公路，时间和空间距离感将大大缩短，未来的辐射力也是比较强的区位。

3、 交通优势
n 对北碚而言，项目地块处于新城主干道旁，交通优势显而易见。
n 对重庆而言，项目地块临高速公路，属于半小时车程内，现实的交通距离是比较有优势的。
4、 规模和配套优势
n 在北碚而言，项目的规模是比较大的，同时配套也比较齐全，生活便利；
n 规模大，容易营造更好的社区氛围。
n 规模大有利于降低成本。

[小结]：
l 最具独家意义的优势：环境
l 最具价值的优势：区位比较优势
l 对未来市场最具吸引力的优势： 环境

（二） 项目劣势分析
1、 项目地块的区位形象
n 对于重庆人的区位：是远郊概念而不是近郊概念，区位较陌生，有心理距离。

2、 对北碚以外的市场而言，项目的品牌影响比较弱。
企业第一次在重庆开发项目，前期广告推出后，在北碚的影响力是比较大的，但对于重庆市场影响力很小，形成不了品牌号召力。

3、 项目地块目前配套欠缺
目前项目附近还没有商业、饮食饮食等配套设施，在项目开发中，必须将高素质的医疗、教育和商业设施配套等完善。项目开发必须投入相当大的资金进行相关设施的建设，加大了开发商的公建投入。

4、 生活成本相对较高
对于重庆市客户而言，这里的交通、通讯（电话算长途）的高收费，增大了生活成本。交通上，如果走高速路，对有车一族来讲，来回过桥费就需要60元，会对重庆市场产生巨大阻碍。

小结：
l 短期不可逆转的劣势： 品牌较弱
交通影响
l 可以改善的劣势：
区位形象 通过政府舆论宣传，交通引导
配套 通过加大投入解决

（三） 项目机会分析

1、重庆城市化、郊区化带来的机会
西部开发为重庆带来了难得的发展机遇，也为重庆的城市化扩展和郊区化发展带来了机遇，其中尤其重要的是，重庆市区的产业结构和城市功能的调整，使得大北部区域得到很大的发展，人口增加，为本案提供了重要的目标市场。

2、填补北碚城区无大知名楼盘的空白点
北碚城区域的房地产发展水平都比较低；目前无大型楼盘，更无档次高的大盘，市场存在空白点，我们的项目在北碚市场属于稀缺性资源，开发时机恰当可拔得市场头筹，饮得“头啖汤”；

3、重庆大规模市政建设带来的机会
重庆近几年来，市政建设突飞猛进，未来重庆的城市交通将更加完善，道路四通八达，使住宅郊区化在交通方面有了保障，解决了制约人们往外走的瓶颈。对本案有重要影响的高速公路收费也将在两年内取消。

4、二次置业、旅游市场带来的机会
重庆特有的休闲文化造就了重庆旅游市场的昌盛不衰，随着国家假日经济政策的出台，休闲已经成为人们生活的重要组成部分，休闲活动在本质上与家居生活息息相关。以度假岛结合缙云山、北温泉引来人流，再通过环境营造和领先产品打动他们，进而使其成为购房客户。

5、市场日益旺盛的生态、健康需求与供给的水平较低
随着城市环境的日益恶化，人们对城市的居住环境越来越不满意，都向往自然环境好、少污染的居住地，市场上对于能体现生态、健康的楼盘需求日益旺盛，但发展商给市场上提供的此类楼盘要么停留在绿化层面上（多栽树，多植草），要么停留在概念炒作上，市场上没有真正将生态、健康做到位的产品，这给我们的项目提供了一个难得的市场机会。
表现尤其突出的是北碚区，人们收入和生活水平在不断的提高，而目的居住环境不理想。这为项目提供了绝好的机遇，完全有可能成为北碚区的居住首选。

小结：
l 可能独享的机会：填补北碚城区无大型楼盘的空白点
机会的利用： 1、开发动作快
2、开发出概念吸引，技术超前的产品
l 最具价值的机会： 市场日益旺盛的生态、健康需求与供给的水平较低
机会的利用：在开发中每一个角落、每一个细节都以生态、健康为原则，将生态、健康落到实处，在环境、建筑、产品上表现出来。

（四） 项目威胁分析
1、 新区内的竞争威胁
目前新区内将有四个项目启动，总的开发量为60—80万平方米，产品定位有比较大的重复，市场压力较大
2、北碚区其他大盘的威胁
北碚区靠近高速公路沿线的童溪口镇，目前盘踞了两个大盘，水天花园及中安翡翠胡，这两个项目的开发水平都比较高，企业号召力比较强，同时距离市区很近，对本案吸引市内客户的威胁巨大。
3、北碚新的项目威胁
北碚区目前提出打造重庆后花园，从目前的规划上看，沿渝合高速沿线江还会出现新的项目，新的产品和项目也会对项目产生新的威胁。

小结：
l 不可回避的挑战：北碚周边的竞争威胁。
l 应对手段：发挥自然资源优势，差异化的产品超脱同构竞争
快速启动市场，做到北碚区第一楼盘的品质和形象

SWOT分析简表
一、项目优势
1、环境优势：
1）生态保护好，空气质量佳。
2) 无拆迁且地形、地貌良好。
2、区位比较优势
3、规模优势

二、项目的劣势
1、项目地块的区位形象
2、品牌较弱
3、项目地块高素质配套还没有
4、生活成本较高

三、项目的机会
1、重庆城市化、郊区化带来的机会
2、填补北碚城区无大型知名楼盘的空白点
3、重庆大规模市政建设带来的机会
4、二次置业、旅游市场带来的机会
5、、市场日益旺盛的生态、健康需求与供给的水平较低

四、外部威胁
1、北碚新区竞争威胁
2、北碚区已出现的大盘威胁
3、北碚区新项目的威胁

第二部分 项目定位

一、 问题的提出
1、 如何选择主打市场？
任何项目的开发，最重要的一点就是要考虑市场。本案处于市场容量有限的县级城镇市场，找准目标市场更显得重要。市场够不够大？如果够大，则主要目标人群是哪些？
我们的项目位于重庆郊区北碚，距离重庆40分钟车程。北碚和重庆是截然不同的两个市场，一个是西南知名的中心城市；一个是工业基础薄弱、刚刚发展起来的社会主义新城镇。主打重庆，遥远的车程以及重庆周边板块的竞争，北碚有没有足够的吸引力？立足金堂及周边，200亩的规模市场能不能承受？这些问题都取决于主打市场的确定，正因为市场复杂，确定主打市场就显得非常重要。确定不下主打市场，则建设的住宅（比如户型、面积、装修与否等）就很难确定，相应的配套也很难确定，交通问题如何解决也很难确定，宣传推广的内容和方式也很难确定。可以说，所有这一切，都是建立在主打市场确定之后，根据具体主打市场而定下来的。
选择主打市场的方法，一定要建立在客观、全面的基础之上，全面分析各个市场的方方面面，优势劣势，哪个是主要，哪个是次要。全面权衡之后，才能定下主打市场。

2、 如何解决市场信心不足的问题？
在明确了市场之后，针对我们的项目，对于市场，还存在一个市场信心的问题。不管是对哪一个市场，都存在这个问题。首先是区位导致信心不足，对重庆来说，这里是北碚，是乡下概念，重庆人对这里还比较陌生；其次是这里缺乏足够的、高质量的配套。以上导致市场信心不足的问题，将严重影响市场对项目的认可和购买行为。
要想解决市场信心问题，面对诸多困难。就不能以常规房地产开发模式，建

设房子进行销售。必须用超常规的开发手段，用强有力的主题概念拉动市场，也就是说是市场十分欢迎的概念。从而打动市场，消除市场的担忧。

3、 如何充分利用项目自身独有优势（自然景观资源）？
从SWOT分析中可以看出，项目的独有优势是自然环境。地块拥有自身的绿地，参与性和景观性极佳，地块内自然生态保持良好。在北碚的规划中，这里是生态居住区。在重庆和附近地区，拥有如此丰富和优良的景观资源地块没有，环境优势十分明显。
既然是独有优势，也就是说，是别人不具备的。可见在亲自然环境这一点上，我们已经超越了市场的同构竞争。
但如果只是停留在自然环境这一层面上，那就等于没有利用好这一独有优势，只是被动的利用，还没有升华到主动利用的层面上。只有升华到主动利用的层面上，才能在更多的环节上，超越同构竞争。从而有助于提高整体社区形象。

4、 如何顺应市场发展的趋势，适度超前把握市场机遇？
项目占400亩，对于一个县级城镇来讲，已经是大盘的概念，操作周期相对较长。这给我们策划提出了更高的要求，既要能够准确把握当前的市场机遇，又要能够把握市场的发展趋势。也就是说，今天的策划案，在今后的几年之内，都是领先的，至少不能落后。只有这样，整个项目，才能在不断的发展和完善之中，长久保持市场的追捧。
我们一直都在讲要领先市场，只有领先市场，才能独享一片天空。但领先市场不是盲目的，如果领先得太多，市场还没有到那一个层面，还没有认同，就会踩空。对于市场容量有限的市场，更是需要备加谨慎。所以领先市场要建立在大量的事实根据之上，千万不可盲目。
确定领先观念之前，要认真研究市场。研究市场的现状，通过现状研究发展趋势，通过趋势寻找项目主题。

5、 如何快速启动市场？
快速启动市场对我们的项目起着非常重要的作用。假如不能快速启动市场，则往往会使发展商非常被动。一拖再拖，容易导致烂尾。不可收拾。如果能够快速启动市场，则会带来浓浓的人气，从而吸引更多的人，打消市场的顾虑；则会提供资金保障，从而使项目良性循环下去；开始建立市场口碑，有利于品牌的发展。
要想快速启动市场，也就是说，产品一推向市场，马上就能得到市场的追捧。要想达到这个目的，必须要了解市场的需求，开发适销对路的产品；必须要让市场感到物超所值，得到了实惠；必须要用强有力的概念吸引和打动市场。

6、 如何确保项目开发的可持续性？
可持续发展是对项目的总体要求。只有可持续发展，社区才能一步步走向高档；只有可持续发展，才能不断的寻找出新的卖点和个性。从而保证在市场中的领先地位；只有可持续发展，才能使建立的品牌日益丰满和完善；只有可持续发展，企业才可能实现对高额利润的追求。
可持续发展不是无中生有，它建立在大量的事实基础之上。比如良好的环境为社区的可持续发展提供了外在的保障；充足的市场为社区的可持续发展提供了必要的前提；强有力的主题概念为可持续发展提供了宽松的平台。
明确了可持续发展的诸多要素之后，下一步就是要对这些要素进行详细的分析。得出可靠的支持，到底那些应该充分利用？那些应该寻找机遇？

7、 如何启动重庆市场？
重庆市场，让人欢喜让人忧。一方面这里拥有足够的市场基础；；房地产市场竞争激烈；但生活质量有待引导和提高，为我们提供了很大一部分客源。另一方面市区人观念保守；对城市的情节较重，上下班等公共设施的需求和依赖很强，说服和接受还需要时。
重庆的市场对本案至关重要，不是要不要打的问题，而是如何打、如何启动的问题。如果能够把重庆市场启动起来，以我们项目的相对较大优势、

环境优势、配套优势，将在北碚市场处于领头羊的地位。
启动重庆市场，一定要谨慎。有以下几个条件制约重庆市场的启动：
——必须是现成的东西，要眼见为实；
——必须是相对比较成熟的社区，有人为他们提供样板示范；
——必须要比他们现在的生活质量高出许多。不但要营造出高出重庆现在的生活质量和生活环境，更重要的是让重庆人认识到良好生活环境对他们的意义，引导意义非常大；
只有这几点都成熟了，重庆市场才会水到渠成。

二、基本思路与开发策略
1、 走区域营销的之道——大马拉小车。用北碚的“大马”拉动项目的“小车”。
本案的规模已经可以称的上是北碚的大盘。对于如此规模的项目，“盖房子，卖房子”的传统操作方式显然已经不能适应，需要用超常规的手段，实现项目的超常规运作。
实现超常规运作的支点就是北碚区。要把项目的运作和北碚的发展趋势与战略紧密结合起来。，不仅仅关注项目运作的成功，还要为城市创造价值，为要赢得老百姓（最终消费者）的满意，即：三老策略。
老板
企业品牌
投资回报
老百姓
全新生活方式
老头子
区域品牌
政绩工程

利益关系图

具体来讲：
对北碚区的意义：
l 提升城市形象，打造区域品牌。成为花园城是的有力支撑。
l 改善投资环境
l 成为北碚区新时代人居环境的代表，成为政绩工程。
对老板的意义：
l 品牌提升：为企业品牌注入血液，树立新时期的企业品牌
l “五出”战略——“出成果、出机制、出人才、出品牌、出网络”，为企业的下一步发展积累人才、品牌以及经营经验。
l 效益最大化。
对老百姓的意义
l 创造优美的居住环境
l 提供全新的生活方式

具体策略：大马拉小车、金龙计划。

大马拉小车——将项目与北碚联系起来，甚至在主打重庆市场中，可以推出“我是北碚，北碚是我“的概念，成为“北温泉第一城”、“花园城”的载体。利用北碚的“大马”，带动项目的“小马”。
金龙计划——将现有规划中的自然绿地、步行街及周边的住宅项目一起，打包形成北碚区的生态居住中心——沿毗道路两侧宛如一条“金龙”。而本案是龙头。是画龙点睛的重要一笔。
通过“金龙计划”，企业不仅能够实现本案的超常规运作，还有可能获得更多的政府和社会资源。

2、超越同质竞争之道——总体差异化与局部领先的竞争策略
项目所处的北碚区，房地产开发的水平还不高，基本还处于“卖房子”阶段，同质化竞争的现象非常普遍。在这样的市场竞争中要想脱颖而出，就必须要采取

差异化的竞争策略。而针对不同的竞争市场，可以采取不同的差异化策略。
l 针对重庆市场：环境、价格、主题概念的差异。
——尽管重庆市场竞争激烈，但各个楼盘的竞争仅集中于“环境、环境、环境”的竞争上，而真正以环境营造生活方式的楼盘还比较少，市区内好的景观环境楼盘仍不多见。项目现有的异常丰富自然绿地资源，是自然的、生态的神秘岛，以及周边优良的整体环境指标，都和重庆市内的环境形成强烈的差异。在亲水与休闲主题概念的统领下，有条件在环境营造上构成与重庆市场的差异性。
——目前重庆市场上好地段的房子价格在4000元左右，一般地段的中档房子价格也要在3000元左右。项目在价格上具有一定竞争优势——构成差异性。
——虽然亲水、亲自然的主题概念在重庆市场上已经出现，项目独特的绿地资源优势，完全有可能成为重庆生态文化的代表。营造主题概念的差异，对于重庆市场异常关键，它是树立项目形象和地位的最好办法。
l 针对同类概念楼盘：整体差异，主要指主题演绎与支持体系的差异。
如上所述，，我们主要从主题概念的演绎上和支持体系的营造上，寻求差异性。
需要因早一个立体的、可亲近的居住生态文化，从自然岛的野趣休闲、亲水休闲以及商业娱乐休闲的多哥角度构筑主题概念，形成不仅可赏可观，还能可亲可近，可参与其中的全新生态文化主题概念。与其他楼盘形成明显差异。
l 针对重庆和北碚的楼盘：整体差异，主要在整体水平上，全面超越重庆楼盘。
重庆楼盘无论是从环境、还是从单体建筑方面都没有自己的特色，还处于初级阶段。项目必须体现出郊区房产应有的舒缓、优美和休闲风格。在整体开发水平上，都必须超越重庆现有楼盘，成为重庆西北区域的优势品牌。

3、 交响乐——分区特色与开发节奏控制
大盘开发，时间跨度长。这样的大项目，一忌就是没有