仙林宝华地块投资分析(定稿).docx

宝 华 地 块
投 资 分 析 报 告

南京尊地房地产营销顾问有限公司

2007年8月8日
报告总体结论
1、报告说明
本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行业普遍惯例。销售预测采用市场比较法。计算时点为2007年8月。
本报告所采用的计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点，供开发商以及相关单位作决策参考之用。在实际开发中按照实际情况作相应调整。

2、总体评价
句容宝华得天独厚的区位优势，良好的自然生态环境，城市综合配套功能进一步加强，各项社会事业协调发展，将为本项目的发展提供良好的社会环境与经济环境。大量的土地资源、建设单位雄厚的经济实力，以及“江苏高成”优良的品牌资源，本项目具有良好的市场前景。
根据本报告定性、定量分析和风险分析，我们得出以下总体结论性意见供委托方参考：
A、本项目用地区位理想，有相当的发展潜力，适合开发大型项目。
B、本项目开发低密度住宅为主的项目有较好的市场前景。
C、本项目在技术上和财务上是可行的，并具有良好的投资价值和相当的收益回报。

3、技术经济指标
主要经济技术指标
项目
总计
数量
比例
占地面积(亩)
700亩

其中：一期
240亩
34%
二期
244亩
35%
三期
216亩
31%
总建筑面积（m2）
466620㎡
容积率：1
住宅（m2）
419958

其中：花园洋房
242642.4
52%
联体别墅
130653.6
28%
独体别墅
46662
10%
商业及公共配套（m2）
46662
10%

商业及公共配套包括:售楼中心、办公区、幼儿园、社区配套商业、生活会所等非住宅建筑
◆项目总占地面积： 700亩，分三期开发，其中一期240亩，二期244亩，三期216亩。
◆容积率: 1 ◆建筑密度：22 %
◆绿化率：55.8 % ◆车位比例：1：1
◆项目开发周期：4年
◆开发总成本： 15.39亿元
◆每平方米单位成本： 3297元/平方米
◆项目销售收入：
保守估计： 237042.95万元
一般估计： 262707.06万元
乐观估计： 288038.16万元
◆总投资利润率：
保守估计： 45.38%
一般估计： 61.12%
乐观估计： 76.66%
4、结论与建议
本项目用地区位理想、有相当的发展潜力，适合开发大型住宅项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和可观的经济效益。当然本项目也存在一定的风险，建设单位如果能有效地采取措施规避、分散、消除或转移风险并达到自身资源能够承受的程度，该项目具有相当的可行性。 建设单位应抓紧筹集资金，合理利用自有资金，同时，应适时加大广告宣传力度，优化工程设计，在工程建设过程中严格实行招标和建设监理制，力争在2008年上半年开工建设。
目 录
前言：研究结论
一、项目介绍
二、宏观社会经济环境研究
三、项目区位环境分析
四、目标客户群拓展建议
五、项目建议
六、项目投资估算及资金筹措计划
七、财务分析及财务评价
八、项目综合经济评价与建议
结束语：有关说明及建议

第一章 项目介绍
一、项目背景及地块现状
1、项目背景
A、宝华镇位于句容市西北部,西距南京23公里,东至镇江35公里，南至句容市区30公里，北至长江龙潭港6公里，312国道、337省道、沪宁铁路穿境而过
B、宝华山境内有享誉东南亚的佛教名寺——宝华山隆昌寺及宝华山国家森林公园，生态完好，环境优美，地理位置优越，文化底蕴深厚。
C、政府计划结合宝华镇独特的景观文化资源，学习边城镇发展规划，同时利用与汤山镇、与南京接壤的地理位置，大力发展地区度假休闲型房地产业，在未来的几年内，合理发掘出宝华山及附近的地块，打造出一块南京及周边城市高端人群的养生休闲的生活胜地。
D、南京汤山镇由于其独特的温泉资源，使其成为一个全国知名的旅游胜地。随着旅游业的不断发展，带动了地区房地产业的发展兴旺。近几年，随着东湖丽岛、城开汤山公馆等高端项目的开发，其也成为了南京乃至周边都比较有名气的养生休闲居所，吸引着来自城市中的高端人群在此购置第二居所。
E、仙林新市区，南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里。是南京总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区。
F、宝华镇加快推进仙林大道、自来水、天然气建设步伐，确保年内实现与南京的无缝对接。尽快打通贯穿南北交通的南北通路。
G、宝华镇中的房产大部分都规划在仙林板块中。

2、宝华镇与周边城镇的关系
A、宝华镇与南京的关系：宝华镇属于南京都市圈,到南京CBD中心大概1小时车程
B、宝华镇与仙林的关系：宝华镇在仙林规划圈内
C、宝华镇与汤山的关系：宝华镇距离汤山10公里路程
3、地块现状
项目地块位于宝华镇，总占地700亩。地块南临仙林大道东延线，东侧与汤龙公路为邻，北侧目前为农业区。
项目地块被青山绿水环抱。700亩土地，遍地都是青青的草，灿烂的花；遥望如黛青山；地块中间又有一汪清澈的池水缓缓流动。本地块完全纳入群山环绕、树木青翠、流水潺潺的宝华山风景区域之中，天然景观环境资源得天独厚。

地块实景 地块实景

交通区位图

二、项目地块综合开发环境
1、自然及人文历史景观条件
地块整体自然条件优越，宝华山境内有享誉东南亚的佛教名寺——宝华山隆昌寺及宝华山国家森林公园，生态完好，环境优美，地理位置优越，文化底蕴深厚。
2、交通条件
A、项目地块与外界连接交通条件
地块边有一条两车道水泥路面公路——汤龙公路，整体路况较好，连接龙潭到汤山镇。另外还有一条在建的两车道水泥路面公路，连接仙林大道。
B、项目地块周边交通状况
与汤山镇5公里路程，驱车20分钟更可到达市区。
3、水、土地、空气污染状况
项目地块整体污染状况小。地块内水质较为清澈、流量小；土地平坦，几乎均为农业用地；仙林大道连接线的施工未对周边环境造成明显破坏，粉尘污染较低。从整体比较，本项目地块污染状况远比南京市区要轻，似有心旷神怡及有氧运动之美。
4、项目地块周边治安状况分析
项目地块周边居民以村民为主，服务业人口较少，居民世代为邻，总体治安状况较好。
三、项目地块周边建筑状况分析
项目地块周边建筑以村民的房舍为主，以围合式院落和两层自建房为主。

四、项目地块周边居民状况
项目地块周边居民人口较少，以附近村民为主，农业人口占绝对比重，没有其它类型的居民，商业人口、服务业人口及企业单位居民极少。

五、项目地块周边市政工程实施情况
目前地块周边在建的市政工程仅仙林大道连接线一项。政府在环境地块四周均规划有市政道路，目前均未进行施工。
六、项目地块周边配套设施状况
1、商业设施
地块周边的商业设施几乎没有，当地居民买东西一般都会骑车去五公里之外的汤山镇。
2、生活设施
地块处于农业区内，周边没有菜市场等生活配套设施。
附近缺少医院、疗养院和教育单位。

七、项目地块优劣势分析
1、优势分析
土地平坦，自然条件优越，适宜进行房地产开发及营造良好的居住环境。
A、项目规划用地近700亩，符合房地产规模化开发的趋势，同时也给设计师留出了设计的空间，便于组团的规划与配套设施的完善。
B、紧临仙林大道连接线和龙汤公路，距南京市区23公里，交通条件极为便利。仙林大道连接线的高标准建设以及现有的龙汤大道，不仅大大缩短了城乡距离，也令回家成为一种享受。
C、项目地块位于宝华镇未来规划的中高档居住区内，区域含金量高，升值潜力大。未来区域的整体开发将有利于提升版块整体形象和竞争力。
D、地块内有水有山，有利于打造生态景观；地块内良好的茂密竹林，既有利于打造自然和谐的景观环境，又为开发企业节省了营造景观绿化的成本；河漫滩有利于营造亲水的休闲空间。
E、项目地块所处区域为房地产开发的处女地，开发起点高，政府便于加强控制与规划，令区域产品整体风格与档次较为统一，可保持版块形象的完整性
F、本项目良好的区位环境和地块特征为项目的成功开发创造了良好的基础条件。加之江苏高成公司雄厚的资金实力背景和良好的政府资源背景，辅以“高成地产”良好的项目品牌和运作模式，都将进一步加强本项目的优势。
2、劣势分析
A、项目地块面积大，开发建设周期长，投资成本大，资金回收慢。
B、地块周边现有的交通条件较差，仙林大道连接线施工处于停滞阶段，存在较大的变数，若其建设滞后，将对本项目的开发周期产生较大影响。
C、地块周边的商业、生活、娱乐等配套设施落后，居住环境与商业环境尚未形成，不利于项目的推广。
D、在本项目周边地块到现在都没有实质性的开发动作，造成本项目在营造区域配套设施和吸引人气上显得势单力孤。

第二章 宏观社会经济环境研究
本项目投资规模大，开发周期长，在项目投资、营建、营销和管理的各个环节必然会受到国家宏观经济形式及产业政策的影响。当然要准确的预测宏观面对本项目的影响程度，作出量化分析是非常困难的，本章我们将根据以下几个不同的 层面及角度对本项目面临的宏观背景及经济形势作定性研判
一、国民经济景气状况对本项目的影响
在全球经济增长趋势减缓，一些权威结构普通提出悲观预测的时候，中国GDP在今年一季度增长8.1%，需求方面，全社会固定资产投资同比增长12.4%，消费品零售总额同比增长10.3%，呈现出稳定增长的运行态势，进而亚洲开发银行4月19日也提出预测，认为中国和东南亚各国经济今年增速分别大7%和6%以上。
目前观察，国内需求今年是上升趋势，物价也是稳定的，只要各项宏观经济政策保持连续性和稳定性，内需不会出现异常变化。不确定因素主要是外需，最近，有越来越多的国内外学者认为，世界经济尤其美国经济增长放缓慢将明显影响中国经济的增长。这种影响将在下半年显现。
国家统计局副局长邱晓华认为，国际需求将减少，国内需求则会增加，二者相抵后，我国今年整个经济运行将相对平稳，增长率保持在7%～8%之间，不会出现大起大落。与此同时，据国家统计局调查，一季度全国企业景气指数118.6，比上年同期提高3.4个百分点，扣除季节因素与上季持平，特别是股份合作企业和私营企业的景气指数有所提高。
我们认为，整体国民经济将突显内需为主格局，就目前的经济景气状况及今年的经济基本面而言是支持本项目的，但在本项目开发中应注意到今年下半年经济增长可能放缓对内需增长的影响。
二、银行利息及金融政策对本项目的影响
从已发布的货币信贷情况中，今年一季度，人民银行继续执行稳健的货币政策，供应适度，落到了中央年初调整目标13—14%之内，金融运行平稳。国家货币政策委员会今年确定总的方针是，继续执行稳健的货币政策，保持货币总量政策基本稳定；灵活运用公开市场业务操作，及时调节商业银行流动性；保持人民币利率总水平稳定，保持人民币汇率基本稳定；积极运用信贷政策，促进信贷结构调整；促进货币市场和酱市场协调发展。
据专家预测，从我国经济发展的自身情况以及世界经济发展态势来看，短期内我国银行利息不会有上调的可能。因此，该项目的开发期内依然会处于一个较为宽松有利的金融环境中。只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及时到位，工程抵押贷款和消费性按揭贷款总体上利率风险不会太大。

三、通货膨胀因素对本项目的影响
今年一季度居民消费价格总水平同比上涨0.7%，物价总水平呈现出长稳中微涨之势。其中，城市上涨0.6%，农村上涨0.8%。从构成看，上涨较快的项目主要是娱乐教育文化用品及服务项目和居住，同比分别上涨9.2%和2.4%，但食品价格下降1.6%。工业品出厂价格上涨0.8%，原材料、燃料、动力购进价格上涨2.9%。
今年的物价还会进一步上涨，但涨幅不会太大，涨速也不会太快。由于物价水平总体比较平稳，对本项目的投资收益影响不会太大。但是原材料、燃料、动力价格上涨较快可能会影响项目开发成本及费用开支，委托方应注意把握开发节奏，合理控制成本。

四、固定资产投资对本项目的影响
今年1—4月份国有及其它经济类型累计完成投资4236亿元，增长16.5%，比去年同期高出7.2个百分点，其中更新改造和房地产开发投资继续保持了快速增长的态势：更新改造投资增长24.8%，房地产开发投资增长22.8%，基本建设投资增长12.1%。在固定资产投资的地区分布中1—4月份，西部地区国有及其他经济类型投资672亿元，同比增长了26.2%，而东部和中部地区投资增速各比西部地区增速慢了7.9和12.9个百分点。
在投资增长中，有二个方面是值得关注的。一是新开工项目和资金来源呈现了较快的增长态势，在资金来源中，自筹资金增长明显，从自筹资金的较快增长中可以看出，在加入世贸的压力与政府鼓励措施的共同作用下，扩大更新改造投资在很大程度上已成为企业的一种自觉行为，这将促进投资增长；而房地产开发投资的增长状况则反映出整体经济活动日渐活跃。二是住房投资的增长已经连续数个季度保持在20%以上，由此也带来了建材、装修和家具市场的繁荣，人们的购房观念和行为也开始从消费向投资转变。这与消费信贷的发展有很大的关系。在去年高速增长的基础上，今年第一季度的信贷继续大幅增长，成为中国经济和金融发展中的一个突出现象。这也是今年经济继续回升的一个重要因素。
五、消费需求对本项目的影响
改革开放以来，我国经济增长最主要、最稳定的推动力量是消费需求的增长。除个别年份，消费增量占GDP增量的比重在60%左右来源于居民消费的增长和政府支出的扩张。在总消费中，居民消费一直占80%左右，处于主导地位。
今年4月份，国内消费品市场继续保持活跃态势，当月实现社会消费品零售总额2821亿元，比上年同月增长9.7，增幅比上年同期高0.6个百分点，1—4月份累计实现社会消费品零售总额12077亿元，比上年同期增长10.1%。
今年1月1日开始从三个方面增加工资，一是为机关事业单位职工每人每月平均增加工资100元，二是给13个省634个县的职工发放“艰苦和边远地区津贴”，三是实施干部称职考评，发放年终奖。这次调整工资涉及4500多万人，增支800亿元。增加800亿元的工资，相当于全国工资总额增另0.75个百分点左右。由于工资政策具有长期效应，因此，这次调整工资将对扩大国内需求、强化内需对经济增长的拉动作用将产生重要影响。
同时我国住房制度改革“九五”期间取得了突破性进展，住房的货币化分配正在全国范围逐步展开，去年全国首次出现了住房个人贷款超过开发贷款的现象，国家计划以高达1，000亿银行贷款扶持个人住消费贷款，均将进一步扩大市场需求。

结论：从上述宏观基本面分析，跨入2007年，中国房地产面临发展的特殊机遇和挑战。国家宏观经济稳中见暖，新的经济热潮将有力地影响房地产业，整体经济形势及国家宏观政策导向支持本项目并有相当的利好背景。但是由于宏观面特别是国际经济的不确定性因素，委托方在开发项目过程中仍要密切关注经济局势，根据形势的变化预期，及时调整项目动作思路。

第三章 项目区位环境分析
一、项目区位行政区划
宝华镇位于南京市东郊、句容市西北部, 西距南京23公里,紧邻南京仙林大学城，属南京经济圈，东至镇江35公里。南至南京禄口机场30公里，北至长江龙潭港6公里，312国道、沪宁铁路穿境而过。宝华得名于境内佛教“律宗第一名山”宝华山，宝华山国家森林公园属国家AAAA 级风景区，内有享誉东南亚佛教名寺——宝华山隆昌寺。交通便捷，区位优越，资源丰富。
    宝华镇总面积100平方公里,2.55万人口,总户数7227户，耕地2.5万亩，山地6500多亩，水面4200亩，已成林面积6万多亩，下辖7个行政村,2个社区居委会，1个国家森林公园,1个省级经济开发区。2006年，全镇实现国内生产总值3.5亿元，财政收入2889万元，农民人均收入5300元。今年1-6月份，财政收入2110.76万元，列全市乡镇之首。

二、项目区位经济发展状况
宝华镇是江苏省人民政府对外开放重点工业卫星镇之一。十多年来，宝华镇凭借80年代乡镇企业发展积累起来的资金, 于1992年建设了启动面积1.2平方公里的省级经济开发区,先后投入一亿多元实施“五通一平”。十多年来历经国家宏观调控趋紧、开发热降温的严峻考验，创立了江苏省第一家“无费区”，并辅之以“一站式”服务体系。税费政策的透明环境、政府服务的高效环境、社会信用的诚信环境,使全区累计吸引投资10亿元人民币，形成了电子、汽车及配件、机械、化工、轻工、物流等10多个行业，有包括列世界500强的罗门哈斯公司在内的100多家企业进区落户,仅2004年就有30多家中外企业在区内投资,注册资本达到1亿元,来自浙江的民资企业就有十多家. 园区面积从原先的1.2平方公里裂变成42平方公里。2006年，全镇实现规模工业产值10.573亿元，工业增加值2.8亿元，销售收入9.6亿元，利税5886万元。今年1-6月份，实现规模工业产值6.65亿元，工业增加值2.03亿元，销售收入6.29亿元，利税4850万元。
    宝华镇属丘陵地区，山清水秀，是有名的鱼米之乡，果树之园，花草之地。近年来，宝华镇立足本镇实情，主动迎合市场，大力发展特色农业。先后建成了奶牛养殖、水产养殖、蔬菜大棚、野生植物、茶叶之园等10多个高效农业示范基地，形成了南片以果、树、茶为主的种植业，北片以渔、蟹、虾为主的养殖业以及全镇奶牛养殖的格局。在此基础上，对水稻、油菜进行良种繁殖，便农业经济稳步提升。2004年，粮食总产1.2万吨，油料总产975吨，奶牛总数1000头。
    集镇建设日新月异。宝华新集镇自1992年新建以来，经过十几年的发展，目前已初具规模。形成了商业区、办公区、教学区、工业园区、生活区五大区块，功能齐全，布局合理。2003年以来，为全面对接南京，宝华镇重新对集镇科学规划，结合宝华山的旅游资源，着力打造成文化教育、生态旅游、休闲娱乐新集镇，结合沿江开发和工业园区建设，着力打造成工业物流码头新城。目前，浙江新湖集团、江苏省城市建设开发总公司等三大房地产公司投资33亿元的国际生态社区项目已正式启动。
    宝华的社会事业发展迅速。广播电视实现了小康镇目标，中小学、幼儿园教学现代化建设达到了省级示范标准，连续3年农民合作医疗保险参保率均在90%以上，农村道路建设黑色化率达60%以上，“双清双美”工作快速推进，平安创建工作被上级评为先进单位，农村社会保持稳定。目前，宝华镇正全面对接南京，打造精品宝华，为早日实现小康社会而奋斗。

三、项目区位人文历史与景观状况
宝华因境内有佛教“律宗第一名山”宝华山。宝华山在我国佛教史上占据着重要的地位。隆昌寺始建于梁朝天监元年（502年），至今1500余年。是全国重点开放佛教寺院，国内现存最大的佛门律宗道场，为“金陵四百八十大梵刹最上者”。宝华上素有“林靡之美，峰峦之秀，洞堑之深，烟霞之胜”四大奇景。1996年4月被批准为国家级森林公园，森林覆盖率高达92%。宝华山是宁镇山脉之名峰，海拔437.2米，仅次与紫金山（448米），为周围群山之冠。气势雄伟，景色壮丽。

四、项目区位道路与交通状况
公路：312国道、南京三环纵横穿越，沪宁高速、疏港大道依境而过，西至南京市区23公里，东接镇江34公里，上海250公里
铁路：沪宁铁路横贯东西，连接沪杭线，京九线、京沪线，至南京火车站18公里，龙潭火车站1公里。
水路：至亚洲最大内河港口——龙潭港5公里，年吞吐量254万标箱。有三个2.5万吨级和两个千吨级集装箱装用泊位。
航空：至南京禄口机场50公里，拥有5条国际航线，每月超过300个起飞架次，年旅客吞吐量4000万人次，货邮吞吐量100万吨。

五、项目区位城市发展规划
近年来，宝华充分利用自身拥有的人缘、地缘优势，以旅游、房地产、电子等新兴产业为依托，加快经济社会发展进程。未来十年，宝华将建成二、三产业高度发达、人居环境一流的现代化都市卫星城。

六、项目区位综合开发价值分析
1、有利因素
A、自然环境优越
“上风上水”的宝华占据了作为生活居家之所的“天时”和“地利”。除了具有江南温润的天气之外，其清新的空气、优良的水质、繁茂的树木花草等自然条件，强于南京市及南京东、南、北几个方向的区县。优越的自然环境是宝华作为房地产开发地的一大优势。
B、土地资源丰富，可进行大规模开发
宝华基本上是房地产开发的处女地，易找到大块适合开发的土地，加之宝华政府对招商引资的注重，因此，宝华是南京近郊适合开发“第一居所”的一块宝地。而且，目前在宝华可拿到一手地，地价相对便宜。
宝华丰富的土地资源有利于开发商进行大规模的成片开发，带来房地产开发的规模效益。
C、文化附加价值高
宝华作为全国的佛教胜地，是一笔难以估量的无形资产，形成了其独有的文化优势。
D、一定数量的市政建设和生活配套设施
宝华镇及汤山镇目前的市政建设情况和现有的生活配套设施可以满足当前宝华镇居住人群的需要。
E、政府对房地产开发的重视与大力促进
宝华镇政府对房地产开发的重视程度高，不仅给予了各项优惠政策，而且在城市规划方面也努力配合房地产开发的进程。
F、规划后的交通状况良好
宝华镇以现有的交通线路加上规划修建的道路，将形成较完善的交通网络——通畅便捷的县内道路和四通八达的通向南京和周边郊县的干线，势必提升宝华的综合开发价值。
2、不利因素
A、南京市向一南一北发展对宝华房地产发展的影响
南京市政府提出的向南向北发展的战略规划使政公众的注意力被南、北方的发展所吸引；而对宝华地区房地产开发的宣传只能有当地政府来完成，其力度的不足导致宣传的效果的不明显。因此，要使得消费者对宝华房地产热切关注成为一大难题。
B、仙林、汤山等板块高端项目的开发对本案将造成一定的市场冲击
仙林、汤山等的房地产开发现在已成一定规模，其交通和生活配套更为完善，并且南京市消费者对汤山和仙林的认知程度比对宝华更加深刻。同是南京近郊的房地产开发市场，汤山和仙林目前占据相对有利的地位。
C、道路建设中的不确定因素
本项目紧邻的仙林大道连接线的修建现处于停滞阶段，开工与通车时间尚难以确定。
D、本地房产开发对宝华房地产市场的影响
宝华本地房地产市场的容量有限，需求的层次较低。新开发的项目与其原有的楼盘相比品质上具有较大的跨越。消费者对于突然提升品质楼盘的接受会需要一定的时间。
E、规模化的居住环境尚未形成
土地的大规模开发的并不多；而完全依靠政府行为无法建成成熟的社区生活居住环境。因此本区位现在暂时还不具有规模化的居住环境。
七、项目地块周边市场现状
A、句容宝华镇境内楼盘
由于宝华镇的宝华山与南京接壤，所以几乎现在所有在宝华山周边开发的楼盘项目的开发商都把客群目标定在南京，把自己的项目规划在仙林版块中，如阳光新街坊也可以叫做仙林新街坊。同时几乎宝华的所有楼盘都会在南京设市区售楼处。
周边项目比较性分析
项目名称
阳光新街坊
新湖 仙林翠谷
宝华新村
宝华 山一方
项目地址
仙林东部，七乡河东
市区售楼处：新模范马路88号
宝华山森林公园
市区售楼处：龙蟠中路229号
宝华新集镇
市区售楼处：龙蟠中路26号
宝华山南路问茶路
市区售楼处：龙蟠中路26号
项目规模
总建筑面积：28万平方米
总建筑面积：241909平方米
建筑面积：5万多平米
建筑面积：15000平米
开发商
江苏宝地置业有限公司
新湖房产
江苏山城地产
江苏宝华旅游开发公司
容积率
1.3
0.35
1

绿化率
50%

54%

开盘/交付时间
2007.7.1/2008.7.31
2007年下半年

2006.9.28/2007.12.31
物业类型
多层住宅
别墅
普通多层住宅
度假型物业
现在价格
3980元/平米
预计均价5000元/平米
均价：2500元/平米
均价4800元/平米 起价16万/套
销售现状

50%

价格走势

半年上涨500元/平米
平均半年上涨600元/平米

新湖 仙林翠谷 阳光新街坊 宝华 山一方 精装修度假小户型公寓

B、项目虽然地处句容宝华地块，但本项目同时也靠近南京，所以我司同时选取离项目地块大约五公里远的汤山镇地块项目做市场分析。
项目名称
东湖丽岛
城开汤山公馆
养龙山庄
巴厘.原墅
项目地址
汤山镇汤泉湖半岛丽岛路88号
汤山街道温泉路以南、汤铜路以北
汤山镇汤泉东路38号
汤山古泉镇

项目规模
占地面积：19.20万平方米 建筑面积：9.00万平方米
占地面积：15000平方米 
占地面积：7.27万平方米 建筑面积：10.00万平方米 
占地面积：57163平米 建筑面积：25701.45平米 
开发商
江苏嘉华实业公司
南京城开房地产置业有限责任公司
南京天工房地产开发公司
亚东.南京古泉房地产开发公司
容积率
0.410
1
0.5
0.490
绿化率
52.00％
64%
60％ 
55.80％
车位比
1：1.5
1：1
1：1.5
1：1
开盘/交付时间
2004-6/现房
城开汤山公馆2006-12-30（一期） 2007-1-28（二期）/2008.4
2005-5-16
2006年初/2006年底

现在价格
独栋11500元/平米
双拼6500元/平米
联排6000元/平米
6400元/平米（联排）
5900元/平米（叠加）
养龙山庄四合院：13000元/平米
别墅：5500元/平米
独立别墅10000元/平米
双拼别墅7500元/平米
小公馆为8600元/平米
销售现状
75.65%
61.94%
78.65%
74.39%

价格走势
平均每年价格上涨1000元/平方
起价：5900元/平方米
均价：7000元/平方米
最高价：8000元/平方米
平均每年价格上涨1000元/平方
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东湖丽岛 城开汤山公馆

养龙山庄 巴厘.原墅
第四篇 项目建议
一、产品主题定位
A、人本主义的“健康”关怀
项目生活的实质，是用文化精神营造一种积极向上、乐观开朗的健康生活氛围。项目的生活理念强调：在生活中快乐，在生活中放松。享受和适宜、快乐而舒心，是项目生活氛围的最亮点。人们在生活中交流感情，在生活中释放烦恼、消除疲惫、缓解压力、畅通心情。提出的一种“身心健康”的生活方式。
B、南京生活“休闲”现象
与南京主城在远与近之间，与繁华隔离，但又与繁华在咫尺之间。在主城工作的人群如果天天下班后还要回到此处居住，必定不太现实。所以更合理的定位还是第二居所，在繁忙的工作之余，利用节假日的时间来到此处居住，亲近大自然，呼吸新鲜的空气，或驱车五分钟到汤山泡一泡温泉，对身体和心灵将是最佳的调养。项目又地处两块有名的度假旅游胜地之间，拥有着丰富的自然旅游资源，周边开发项目也较少，更加突出自然环境优势，融合了人们希望自然放松，少点尘土纷扰的需求心理。
C、地块的“生态”环境
项目地块所属的宝华山区域，被评为了“国家级生态示范区”。其生态优越，地势平坦，为纯居住型生态社区的开发提供发良好的自然环境。大规模的花卉生产基地与生态绿化带营造的氛围，清新的空气与泥土的气息无一不为自然生态居所创造了良好的开发题材。

二、项目卖点建议：
1、原生态环境，优势景观人文资源。宝华山乃藏龙卧虎之地、聚宝之地。
2、城市才是事业纵衡的领域，但成功人物分秒必争，总爱挑选离商务中心不远的精致宅邸。所以我们强调离城不离CBD
3、 保持适当的距离来避开尘嚣，坐拥繁华中的静谧，所谓离尘不离城
4、企业趋势开始走向整合合作，社交聚会时一些经营心得及商机的交换，往往才是事业拓展的关键，所以我们也已提供必须的名流社交场所及隐密性的规划。
5、家庭社交聚会已经成为国际时尚生活的趋势，所以我们的豪宅室内已考虑社交聚会的空间，并且把公共社交空间与私密生活空间于以明显的区隔。

三、产品档次定位
结合南京目前房地产市场状况与郊县房产开发情况，潜在消费群体对综合品质高，配套设施完善，生态环境良好，社区功能与活动丰富的中高档组团项目具有较高的期望值。
因此，本项目采用差别定位法，走中高档楼盘定位路线，有力、有效借用并推广原有品牌，高速提升开发商在南京的社会形象。

第五篇 目标客群拓展策略
一、目标客群分析与策略
中产阶级成功人士。未来我们项目的中坚推动力量、豪宅的后续跟进业主及物质、精神赞助商。决不能低估他们的作用，正如股市庄家与跟风实力股民之关系，绝对是股市的真理也是市场的真理。其人员结构包括：
高级白领
中小私营企业主
海归派
IT、律师等时尚行业的金领人士
专家教授
政府官员
银行等金融单位的中高层
股份合资企业高级管理人员
外资企业聘用高层
文化界、体育界、文艺界人士
投资性置业者

他们的特点：
1、位于事业的高峰期，工作是生活的主旋律，在紧张工作之余寻找靠近主城又有自然风景的住宅作为第一居所
2、随着财富的积累和事业的发展，生活观念有了质的飞跃，追求的不仅仅是一个安居的地方而是生存的质量，对健康休闲、高尚社交、高品味生活方式、服务等方面有超出一般社会层次的要求
3、希望与富豪阶层更多商务合作与社会交往。
4、非金字塔顶尖的富豪阶层，不是一味追求豪华，更强调性价比，也更人文。拥有私家车，交通距离的远近不再是关键。
二、拓展目标客群通道
媒体传播
1、报纸新闻式报道、专题文章炒作、专题广告；
2、电视专题报道、广告片；
3、户外宣传；
4、专门对话式网站
5、其他；
（1）藏版经典藏书式楼书；
（2）珍藏版经典风格精彩成品别墅；
（3）网络销售。长三角各城市设营销点
针对高级居所、高级轿车、高档休闲场所的宣传；

第六章 项目投资估算及资金筹措
一、投资估算的范围
按征地700亩，总建筑面积559944平方米进行投资估算。
二、投资估算的内容
本项目采取分阶段征地、建设、再投入的滚动方式开发。整个项目共分4个阶段，各阶段开发均包括住宅建设、公用建设基础设施建设。
1）住宅建设包括花园洋房、联体别墅、独体别墅三种建筑类型。
2）公用建筑包括行政管理、文化体育、金融邮电、商业服务、市政公用、医疗卫生六种建筑类别。
3）公用设施建设包括小区内的供电、供水工程、排水、排污工程、智能化工程及区内道路工程、绿化水体工程等。
项目分期开发经济技术指标 单位：m2
项目
合计
一期
二期
三期
占地面积(亩)
700
240
244
216
总建筑面积（m2）
466620
159584.04
162383.76
144652.2
住宅（m2）
419958
150251.64
143718.96
125987.4
花园洋房（52%）
242642.4
97056.96
72792.72
72792.72
联体别墅（28%）
130653.6
39196.08
52261.44
39196.08
独体别墅（10%）
46662
13998.6
18664.8
13998.6
商业及公共配套（m2）（10%）
46662
9332.4
18664.8
18664.8

三、投资估算的依据
l 土建工程：参照《江苏省建筑工程计价定额》(SGD-95)、《江苏省建设工程计价定额附录》所作同类工程概算，并参考南京市建筑市场的实际情况及建筑工程造价的统计数据，设定各类建筑的造价。按1200元/平方米计算。包括开发期各项税费：按国家及省、市现行有关规定缴纳，包括：市政设施配套费、中小学危房改造费、人防建设费、招标管理费等。
l 土地成本：包括土地征用费、土地增值税等，成本为100万元/亩。
l 前期费用：为建安成本的3%。
l 基础设施配套费：为建安成本的10%。
l 报建费用：按每平方米100元计算。
l 工程管理费：为建安成本的3%。
l 销售费用：包括广告、推广宣传、销售代理、项目包装等。按4%进行计算。
l 财务费用：包括银行利息支出，金融机构手续费用、融资费用等。按年息6.03%的连续复利计算。
l 不可预见费：本项目在开发过程中的某些零星税费、杂费、预算外支出，按工程费用和其他费用之和的5%估算。

四、项目总投资
本项目总投资全部为固定资产投资，开发过程中的财务费用及银行利息不计入开发总投资中。本项目的总投资为15.39亿元，单方造价为3010元/平方米。启动资金为7.5亿元。

项目投资估算表 单位：万元
序号
项目
单位成本
筹备期
一期
二期
三期
总成本
比例
1
土地及相关费用
100万元/亩
70000

70000
46%
2
前期费用
3%
1399.86

1399.86
1%
3
建安成本
1000元/㎡

15958.4
16238.38
14465.22
46662
30%
4
基础设施配套费
10%

1595.84
1623.84
1446.52
4666.2
3%
5
报建费用
100元/㎡

1595.84
1623.84
1446.52
4666.2
3%
6
工程管理费用
3%

478.75
487.15
433.96
1399.86
1%
7
销售费用
4%

3887.62
4080.13
3553.78
11521.53
7%

利息费用
6.03%

6211.8
6211.8
4%

小计

71399.86
23516.45
24053