远大银发住宅项目素材.pptx

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,2020/2/8,#,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,演讲人：曾 毅,银 发 住 宅,目录,前言,一、国外老年住宅分析；,二、远大住工老年住宅研究成果；,三、项目风险分析及应对策略；,四、项目风险分析及应对策略；,五、项目后期运营模式建议。,前言,全球人口老龄化问题,全球进入人口,老龄化的国家和地区已达到,72,个,1999,年全球老年人口已达到,5.93,亿,全球,80,岁以上高龄老人占世界老年人口总数的,11%,。,世界百岁老人约,14.5,万,备注：,进入老龄社会的标准标准是：,0-14,岁的少年在总人口中少于,30%,；,65,岁及以上的老年人口大于,7%,或,60,岁以上人口大于,10%,；中位年龄人口大于,30,岁。,我国老年,人口,的发展状况,我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。,20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。,中国人口年龄构成及发展预测(%),年 份,1953,1964,1982,1990,2000,2020,2040,2050,0-14岁,36.28,40.70,33.59,27.62,26.10,20.60,19.60,19.80,15-59岁,56.40,53.22,58.78,63.80,63.80,64.20,58.30,58.80,60岁,7.32,6.08,7.63,8.58,10.10,15.20,22.10,21.40,资料来源：人口研究,我国老年人口的绝对数量大。,我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。,高龄化趋势显著。,随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。,“未富先老”。,发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在美元至万美元，目前平均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足美元。,“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。,关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。,城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。,农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在,65,岁及以上人口的比例达到,8.1%,，已经高于镇,6.0%,和城市,6.7%,的水平。,中国老龄化社会五大特点：,前言,第一部分 国外老年住宅分析,1,、发达国家老年住宅的背景；,2,、发达国家老年住宅的范例；,3,、结论。,发达国家,1,、发达国家老年住宅的研究背景,建立在“先富后老”基础上的养老模式,发达的生产力水平,良好的社会保障体系,从关注老年人的心理感受出发,比较项,西方型社会,东方型社会,传统家庭观,社会风尚是独立自主，互不拖累,社会公德应赡养老人，敬老爱幼,主体家庭结构,亲子分居小家庭为主体,多代同堂大家庭为主体,老年福利体制,政府立法，社会保险,政府立法，社会家庭共担,老年福利对策,增强老人独立生活能力,增强家庭养老功能,老年住宅形式,低层独立式住宅或公寓,低层集合式住宅或公寓,社区服务目标,援护纯老年家庭,援护住宅养老环境,老年居住福利设施,满足老人对居住环境多样性需求,开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者,1,、发达国家老年住宅的研究背景,发达国家,发达国家,与家人同住的老人仅占老年家庭总数的,1/4,截止到,2002,年，,60,岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的,24%,入住养老院的老年人以平均年龄为,82,岁的老年女性为主,20,世纪,90,年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。,2,、发达国家老年住宅的范例,德国,发达国家,“,照料护理式住宅,”,不来梅老年住宅,2,、发达国家老年住宅的范例,德国,护理理念,环境理念,建筑理念,发达国家,60,年代末美国进入老龄社会，截止到,2002,年，,60,岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的,16%,。,经济实力强，,70,年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。,据统计，家人同居的老人很少，,75,的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。,2,、发达国家老年住宅的范例,美国,独立式住宅,养老社区（集合住宅）,养老院,护理院,老年养生社区（综合老年人住宅小区）,美国老年住房五种模式,发达国家,截止到,2002,年，,60,岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的,24%,，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。,目前，,90,以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，,95.5,的老人在家中养老，,4.2,的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。,日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三种模式,在宅养老,机构养老,“,两代居”,2,、发达国家老年住宅的范例,日本,发达国家,2,、发达国家老年住宅的范例,日本,日本老年住房“两代居”模式,发达国家,同居寄宿型,同居分住型,邻居和住型,完全邻居型,2,、发达国家老年住宅的范例,日本,日本老年住房“两代居”模式,发达国家,同居寄宿型,同居分住型,邻居和住型,完全邻居型,2,、发达国家老年住宅的范例,日本,日本老年住房“两代居”模式,通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。,2,、发达国家老年住宅的范例,日本,发达国家,3,、结论,发达国家,把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。,日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。,老年住宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。,老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。,在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。,企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。,第二部分 远大住工老年住宅研究成果,1,、规划要求,2,、建筑设计,3,、景观环境,1,、规划要求,研究成果,1,）老年住宅应当配备的基础设施明细表,2,）住宅选址与场地设计,选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。,靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。,场地内的合理规划与设计,尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。,场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。,居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少；,处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。,研究成果,容积率在,1.0,0.1,之间均可进行老年住宅开发；,合适容积率的用地可做“两代居”模式的老年住宅开发；,低容积率的用地适合低密度的老年综合社区的开发。,入住对象的多样性,建筑形式的多样性,老年公用建筑等设施,服务医疗人员的配备,3,）容积率,研究成果,健康老年人日常活动半径的设置为,450,米，以此设置服务设施。,小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下：,护理室：护理与日常监护活动基地。,机能回复训练室。,医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。,商业服务设施,4,）配套设施,研究成果,空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。,设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。,体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。,2,、建筑设计,研究成果,2.1,住宅公共空间的设计要点,2.1.1,住宅的坡道无障碍设计要点,在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。,在坡道的起点及终点，应留有深度不小于,1.50m,的轮椅缓冲地带。,坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于,50mm,的安全档台,。,研究成果,设置斜坡,引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的,宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。,设置扶手,楼梯和斜坡应设置连续式,扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。,坡度平缓的台阶,踏步踢面高不宜大于,120mm,，踏面宽不应小于,380mm,。,设置房檐,出入口及斜坡上方宜设置房檐。,铺设防滑地面材料,地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。,研究成果,2.1.2,楼厅和电梯的设计要点,留足轮椅可转身的空间,地面铺设防滑材料,地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。,方便的出入口,宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于,800mm,，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。,设置信箱和留言板,设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。,设置电梯,超过,3,层要配备电梯。,电梯尺寸要适应担架的长度。,电梯与楼面无高差。,电梯最小尺度,1400mm(w)X1350mm(D),设置休息椅,可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。,电梯内部设置,轿厢壁上离地,0.9m,和,0.75m,处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。,电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。,电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。,研究成果,2.1.3,公用走廊设计要点,设置连续扶手,在,0.9m,和,0.75m,高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面,40,50mm,。,防滑地面,使用浸水后也能防滑的地面材料。,窗门不应妨碍通行,门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。,无突出的墙壁,灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。,无台阶地面,取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。,走廊宽度设置,考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于,1.2m,。,研究成果,2.1.4,公用楼梯设计要点,易识别的台阶面,为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。,设置扶手,楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。,坡度平缓的楼梯,为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。踏面高度不应大于,150mm,，踏面宽度不应小于,300mm,。,楼梯的宽度充足,考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约,1200mm,。,踏步的防滑措施,台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。,研究成果,2.1.5,院落设计要点,防滑地面材料的铺设,引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。,注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。,路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。,设置车库,车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。,房檐的设置,在户门处可设置宽大的房檐。,充足的照明,门廊要保持充足的照明，,为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。,设置对讲话筒,设置扶手,台阶边应设置连续式扶手。,坡度平缓的台阶,存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。,研究成果,2.1.6,细部空间设计要点,1,）墙壁,墙壁转角部分作圆角处理,除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。,扶手连续性处理，距地高,700,800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径,40mm,，转角也要作圆角处理。,转角圆角处理,墙面无凸出物,研究成果,2,）地面,选用吸音浸水后也防滑的材料；,耐磨损。,2.2,住宅室内空间的设计要点,2.2.1,门窗的设计要点,门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于,1.1m,，内门通行宽度不得小于,0.8mm,；,门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门；,门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在,0.9m,1m,之间；,居室窗台的高度在,750,800mm,左右；,窗台的宽度要适当增加，一般不少于,250,300mm,；,矮窗台里侧应当设置高,0.9,1m,的安全栏杆,研究成果,易开闭的户门,当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。,适当照明和易操作的开关,考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。,采用醒目的开关。,扶手的设置,为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。,扶手的断面采用易抓握的半圆形。,台阶的处理,台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。,防滑地面,采用浸水后仍防滑的地面材料。,地砖接缝不要太宽。,户门门槛高度处理,户门门槛高度应控制在,2cm,左右。,2.2.2,门厅的设计要点,研究成果,2.2.3,室内走廊的设计要点,连续扶手,使用近圆形的扶手。,扶手端部向下方或墙壁方向弯曲,。,光线充足的照明设计,不应和其他房间产生亮度差。,洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯。,使用方便的开光装置,应设置带指示功能的大面板开关。,走廊长的房间，应在多处设置控制开关。,便于使用的扶手高度和材料,设置扶手高度约,700,800mm,，,注意材料的手感和耐久性。,防滑地面,地面使用防滑材料。,考虑跌到的可能性，避免采用坚硬的材料。,宽敞的走廊,方便老年人依靠拐杖或与搀扶人共同通过，宽度不应小于,1m,。,进房间的入口的宽度不得小于,800mm,。,无阶差地面,地面应无阶差，各房间地面的高差应控制在,3mm,以内。,研究成果,2.2.4,楼梯的设计要点,楼梯的宽度不应小于,1200mm,，满足两人搀扶通过；,平台净宽不应小于楼梯净宽，踏步沿口不应突出，作成圆角，楼梯带有,500,600mm,的暗示区；,扶手半径以,30,40mm,为宜，扶手与墙之间应有,40,50mm,的空隙；,扶手可设置为双重高度（,900,和,750mm,两种）,研究成果,宽敞楼梯,楼梯可并行通过使用拐杖的老人与搀扶人。,扶手的设置,安装牢固，近圆形的扶手沿楼梯两侧安装。,扶手端部向下或墙壁弯曲。,台阶面和台阶高度,台阶面使用防滑材料。,设置防滑条时和台阶在一个平面上。,台阶垂直部分应设置挡板，台阶边沿不应突出。,方便的开关,除感应灯外，安装带暗示功能的大面板开关，使用上下楼两侧都可操作的双路开关。,充足照明,为了不产生浓重的阴影，可设置多个照明灯具。,楼梯形状,楼梯坡度平缓，宜带休息平台。,避免上层楼梯缩进走廊或下层楼梯露出走廊的情况。,研究成果,2.2.5,卫生间设计要点,无障碍设计，面积比普通住宅的厕所大。,独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。,选用洁具便于乘轮椅者使用，平底防滑式浅浴盆。,地面材料防滑并易清洗。,冷、热水混合式龙头宜选用杠杆式或掀压式开关。,研究成果,浴室设计要点,开关方便且安全的门,最好采用拉门或折叠门。,门上应安装安全玻璃等不易破碎的玻璃。,看护用空间,浴室应保证看护时必要的空间。,防滑地面材料,应选用防水防滑地面铺设材料。,设置扶手,浴室出入口附近、浴缸边以及水龙头一侧的墙壁上应设置水平和垂直扶手。,操作性好的水龙头喷头,安装在触手可及的位置，选择使用方便且可调节水温的水龙头。,设置紧急告警装置,为了便于安装紧急告警装置，应事先设置备用配置管线。,尽量少设置台阶,不得以设置台阶时，应设置扶手,高度适当的浴缸,浴室地面到浴缸边的高度避免过高，应为,30cm,50cm,。,研究成果,2.2.6,厨房设计要点,使用方便的操作台设计,合理的操作流线设计。,操作台高度适合老人坐着操作。,安全操作装置,煤气灶上方应安装安全装置，以应付煤气中途熄灭或者忘记关煤气的情况发生。,尽量使用没有明火的电磁等厨房器具。,安装告警装置,安装防火告警装置或预留安装告警装置的配管配线。,光线充足的照明,在考虑厨房整体照明的同时，还应考虑操作台局部的照明。,使用方便的杂物柜,杂物柜使用频率高，应设置在使用方便的位置。,方便使用的开关,安装便于操作的大面板开关,操作性好的水龙头,应,操作简单并且容易调节,。,防滑防污地面,厨房面积要求,使用面积不宜小于,6m,2,。最小短边净尺寸不应小于,2.1m,。,研究成果,2.2.7,居室设计要点,冷暖空调的设置,为了方便安装，事先设置配管孔和专用电源。,避免使用燃油、燃气式取暖器。,安全并且使用方便的窗饰框,窗户直接对外采光；在玻璃门上加装横条，以便视力下降时方便识别；选用易于操作的门锁。,与各房间的连接处的台阶设置,尽量少设置台阶，如需设置，注意高差控制在,3mm,以内。,防滑地面材料,地面应铺设防滑材料。,使用方便的开关、电源插座,大面板开关的设置以及电源插座应安装在便于使用的位置。,光线充足的亮度,充分获取自然光，注意适当的亮度设计。,开关方便的门,最好采用平开门形式，采用平开门时，选用便于使用的握柄式把手。,研究成果,2.3,物理环境,室内采暖、热水及空调降温设备地设置。,家具选配，考虑老人逗留式活动以及家具圆滑、牢固的造型。,房间色彩，以柔和淡雅的颜色过渡配置为主。,室内照明，选用柔和的自然光，房间照度需比一般住宅同类房间提高倍以上，避免采用眩光。,住宅通风与采用新风系统。,研究成果,3.1,老年人室外居住环境的分类,供老年人社会交往使用的室外场所,供老年人享受自然风光的的室外场所,供老年人健身锻炼使用的室外场所,供老年人从室内观赏的室外环境,3,、环境景观,研究成果,3.2,老年人室外休憩场所的设计要点,庭院的朝向应避开强风和日晒等不良气候因素的影响，注意庭院与室内、外的关系。,庭院中步行通道的位置应与设置座椅的休憩区分区，避免干扰。,庭院与室内的关系,庭院与室外的关系,研究成果,3.3,老年人室外活动场所的细部设计要点,室外座椅和桌子的设置应按照老年人体的特点制作，还要考虑老人们交谈的需要。,花坛和种植地应高出地面至少,75cm,，预防老年行人被绊倒。,室外标志地设计应考虑老年人视觉退化的特点，为行人设置的标志应与从时速,25km,汽车上观看的标志尺寸相同。,研究成果,第三部分 远大住工老年住宅尝试,设计举措,规划设计考虑人车分流的设计要点，保障老年人的行动安全。,实践尝试,实践尝试,设计举措,小区入口的无障碍设计,设计举措,小区道路的无障碍设计,实践尝试,设计举措,组团的围合式布局以及封闭式管理，增加老人的归属感，形成利于沟通的邻里空间。,实践尝试,设计举措,每个组团端头的“五合一”（集休息躲雨、门禁、信报、牛奶取用、告示为一体）的小型场所的设置。,实践尝试,第四部分 项目风险分析及应对策略,项目风险分析及应对策略,项目风险及分析,老年人及其子女对居住养老方式和生活方式认知认程度及时间长短,无产权销售，,贷款不能办理,后期运营及交易问题较多,转让、产权归属问题复杂不清,目标客群及其子女的传统观念,风险,因素,项目风险应对策略,硬件、软件相结合,推介宣传,以服务为导向，化解人们对养老社区的疑虑,以人为本，实现人性化设计,“,量身定做,”,的设计,建设配套完善的养老社区，从环境优美，设施齐全,合理的定价策略，刺激其消费载体,多管齐下综合治理,项目风险分析及应对策略,使用权销售与法律风险分析及应对策略,无产权,产权交易复杂,购买时不能办,理银行按揭,购买后不能办,理抵押贷款,购买及后期转,让存在众多问题,合理定价，利用价格优势,分期付款或降低销售年限,开发商品牌保障,相关企业及政府部门担保,专业运营公司,提升项目核心,竞争力,风 险,应对,策略,第五部分 项目后期运营模式建议,1,、养老社区养老模式,养老社区的特征,养老社区的类型,运营模式建议,储藏,办公,管理,门厅,接待,医疗,护理,保健,棋牌,棋牌,健身,居住单元,居住单元,居住单元,绿地,庭院,餐厅,车库,洗衣,后勤,锅炉,厨房,杂院,服务型养老社区,服务型养老社区,生活完全或部分能够处理希望得到照顾的老人,身患平生疾病或无法处理生活的老人,按需要提供服务,全方位服务,提供膳食、清洁安全管理等服务,私密性较强,除餐厅、活动室等公共空间外，居室有一定私密性,提供膳食、护理安全管理等服务,私密性较强,除餐厅、活动室等公共空间外，居室受到监护,老有所养,老有所医,老有所学,老有所为,老有所乐,老有所教,老年人对养老,模式的需求,追求个人兴趣，实现个人价值,自我实现需求,知识、理想、抱负等,使老有所为，发挥余热,受人尊敬需求,成就、权力、名誉等,保持与子女密切的联系，邻里和谐,情感的需求,交往、归宿感、亲友之爱等,独立卧室、不被打扰、防卫措施,安全需求,回避危险、恐惧、威胁等,居住面积、采光通风、出行方便、医疗服务,生理需求,饥饿、空气、性等,运营模式建议,政府、慈善机构合作经营管理,纯福利性质的养老院,混合型养老院,专业公司,经营管理,养老社区,a,、自住型养老社区（,Independent-living,）,b,、陪助型养老社区（,Assisted-living,）,c,、特护型养老社区（,acute-care,）,辅助生活机构,住宅建设与管理相分离的经营模式,2,、经营模式类型,运营模式建议,养老社区运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响养老社区的经营成败，因此要遵循二路出击的目标市场定位原则；三方并举的销售原则；四点标新的社区服务原则。,目标消费群体,具有中高经济实力的老年人,资源共享群体（即享用养老社区设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体）,3,、本项目养老社区运营模式建议,运营模式建议,（,1,）、目标市场定位,二路出击,养老社区具备,“,一低二高,”,的特点,低容积率,高比例公建设施,高水平的社区服务,运营模式建议,租赁、转让,房屋使用权,养老社区销售方式,（,2,）、销售方式,三方并举,投资行为与消费行为相融合,出租房屋使,用权及产权酒,店方式销售,房间,出售房屋,（或房间）,的产权,运营模式建议,不同消费群体购买养老社区的目的具有多样性,消费主体可以是老年人也可以是中年人,灵活的销售方式可以满足不同人群的消费需求,有利于开发商的资金回笼,三方并举的销售方式适应养老社区市场定位及多元化发展的要求,出售房屋产权满足消费群体置业投资的要求,出租房屋使用权方式最为灵活，它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合开发商经营的租赁方式,产权酒店的销售方式适合养老社区的养老、旅游服务模式的市场定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另一方面可以使开发商继续拥有养老社区的经营权，从而有利于保持养老社区的经营方向,因 素 分 析,运营模式建议,（,3,）、社区服务,四点标新,形成养老社区差异化经营的基础，是持续正常经营的保障,社区物业服务,社区家政服务,社区医疗服务,社区文娱服务,诠释,运营模式建议,建康医院,与相关旅游及娱乐机构组合，不定期举办相应活动等；参与相关老年媒体互动，促进精神追求。,如项目内部招商健身房、棋牌室等,项目所不足的配套，充分利用项目周边现有成熟配套,养老社区为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境，另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是养老社区差异化经营的必备条件。养老社区的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级。例如体现在社区服务方面：,必备层级,安全、便利,无障碍的购物场所，丰富的商品,完备层级,尊重、规范,设计购物特点，提供免费送货上门,完善层级,超前意识、惊喜,了解消费习惯，主动的提供个性化服务,运营模式建议,养老社区开发为中高经济实力的老年人提供了高品质的养老方式，在我国属于新鲜事物，养老社区的特点导致其运营模式具备创新性、复杂性，在南京市更是如此，因此要结合与借鉴南京市老年人的需求特点、国外养老社区及北京、上海的运营经验。,结论,1,市场定位,销售方式,社区服务方面,“,福利性事业、商业化管理,”,特点的运营模式,运营模式建议,概括而言，四点标新的社区服务赋予了钢筋水泥灵性，提升了养老社区的附加值，奠定了养老社区的差异化经营的基础。,结论,2,运营模式建议,THANKS,人有了知识，就会具备各种分析能力，,明辨是非的能力。,所以我们要勤恳读书，广泛阅读，,古人说“书中自有黄金屋。,”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，,培养逻辑思维能力；,通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，,培养文学情趣；,通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。,有许多书籍还能培养我们的道德情操，,给我们巨大的精神力量，,鼓舞我们前进,。,