元氏市场调研.doc

沸点企划 【 综合 】第002号
【沸点企划】 2013年3月14日星期四
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收件单位： 元氏地块项目部
收 件 人： 杨总、李总
发 件 人: 石家庄沸点房地产策划有限公司
联 系 人: 张鹏
联系电话: [phone] 13832178377

【主题 】 元氏房地产市场调研报告

一、元氏概况
元氏地处河北省中南部，西倚太行山与井陉县接壤，西南邻赞皇县，南与高邑县相接，东部与赵县、栾城县相邻，北与鹿泉市相邻。县城东侧107国道与石家庄市紧密相联，西侧有红旗大街与市内衔接，距省会石家庄市30公里。
元氏县辖6镇、9乡、208个行政村，总面积668.4平方公里。截至2008年末全县常住人口约405000人，其中城镇人口约76000人，城镇人口占总人口比例为18.73%，城镇化率较低。
元氏县以化工和煤炭运销为两大支柱产业，是河北省中南部较大的煤炭运输集散地。
元氏城市主要街道为三横三纵，城市发展相对落后，县城只有常山路两侧发展较为规范，其他区域道路狭窄，建筑规划杂乱。目前元氏县城主要向西北方向发展，老城区大部分路段建筑老旧，城南区域还有大面积村民住宅，城市面貌较为破旧，还处于城市发展初期。

二、元氏房地产市场发展概况
1、目前元氏在售房地产项目17个，待售项目2个，其中已销售面积超过100万平米，待售项目面积近100万平米；（详见上图）
2、元氏房地产市场虽然项目较多，但在售项目大多为满足基本居住需求的初级产品，项目普遍体量较小，成规模的高品质社区较少，高品质社区代表为天山集团开发的80万平米元氏水榭花都；
3、元氏房地产市场高层住宅销售价格在2500—3100元之间，成规模社区的7层电梯洋房销售价格在3700—4200元之间；中心城区及新城区高层住宅销售均价在2800—3100元之间，项目地周边区域受环境限制，高层住宅销售价格偏低，价格在2500—2800元之间；元氏房地产市场住宅销售速度普遍较慢，已交房项目销售率仅达到70%；
4、与住宅市场相反的是，元氏商业地产市场异常火爆，项目地周边项目沿街门店销售价格达到了13000元/平米，不沿主街道的门店销售价格也在6000元/平米，且开盘就被抢购一空；
5、购房人群对房屋产权和社区安防问题最为敏感。
三、项目地块现状及SWOT分析
1、地块现状（见照片）
2、地块SWOT分析
1）优势：
处于老城区商业繁华地段，商业氛围浓厚；
周边配套较为丰富；
2）劣势：
地块较小，无法形成成规模社区；
周边交通较为拥堵；
项目地区域不是元氏城市发展方向；
3）机会：
元氏居民对商业地产认可度较高；
本项目地块前身为槐阳商贸城，周边商户聚集，地块认知度较高；
4）威胁：
元氏房地产在售项目多，且大部分在售楼盘主体均已完工，本项目在销售过程中，将不可避免的与这些项目形成直接竞争关系，这些项目会分流本项目的住宅客户；
市调总结：
元氏房地产市场住宅供应量大，竞争激烈，销售速度慢；相反商业地产市场销售异常火爆，本项目地块处于老城区商业繁华地段，周边商户众多，加之地块前身为槐阳商贸城，因此本项目如能以商业项目立项，规划出尽量多的商业产品，将住宅部分作为商业产品的配套，项目前景将较为乐观。

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