镇江魏玛假日行销策划提案44页.pptx

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,#,魏玛假日,2008,行销策划提案,江苏金立威地产机构,策划目录,回顾一期,展望二期,战略定位,执行手段,回顾一期,回顾一期,销售,传播,产品,德式风情产品，,主力户型,功能人性化,87,平米两房和,107,、,118,平米的中小三房，,总价适当，产品差异化,环境日臻完美，景观布局出色,客户,回顾一期,销售,传播,产品,07,年全年去化,288,套，去化率,60%,；,销售均价领先周边项目，接近,3000,元,/,客户,回顾一期,在镇江市场，已经有知名度和美誉度,销售,传播,产品,客户,回顾一期,客户归档,一次置业,二次置业,比 例：约占,40,。,年龄层次：,25-35,购房动机：,婚房为主，其余满足居住需求,区域来源：,市区、丹徒普通员工,面积需求：,87,二房为主,决策因素：,总价、户型功能、环境,回顾一期,客户归档,一次置业,二次置业,比 例：约占,60,。,年龄层次：,35-45,购房动机：,改善居住、养老、投资,区域来源：,市区为主,面积需求：,107,、,118,三房为主，,决策因素：,环境、户型功能、口碑,回顾一期,我们的消费者,是这样两群人,新镇江人，积蓄不多，工作于丁卯或丹徒。,由于结婚或定居等原因，选择总价可控的房子,对户型，总价有严格要求,对镇江发展了如指掌，有投资的潜意识,关注社区的环境和户型的功能，,希望居住品质提升,展望二期,产品,业绩期望,竞争关系,客户发掘,展望二期,展望二期,业绩期望,08,年我们的目标为,3300,元,/,平米以上,全年度将实现销售回款,1.6,亿以上,展望二期,产品,以,87,平米二房与,107,、,118,平米三房为主力户型；,三房以上户型占,50.8%,两房户型占,30.25%,产品分布在地块边缘位置，小高层、多层为主。,竞争关系,展望二期,南徐板块,板块内部竞争,前有追兵 后有堵截,丁卯板块,其他竞争,客户发掘,展望二期,三房,两房,一房,吸引丹徒工作的客户,分流丁卯工业园区客户,产品,吸引来自市区的置业者，,有投资意识的,追求居住品质提升的客户,如何深度发掘客户？达到业绩期望？,展望二期,战略定位,战略定位,优势何在？,德式社区,环境怡人,户型,总价,市场突破的核心,传递出“用低的生活成本享受德国生活品位”的信息,市场突破的关键,建立项目独具个性特色的魅力,市场突破核心的建立,个性产品的建立,个性形象的建立,整合推广的个性建立,战略定位,战略定位,定位基础,经过,07,年一年的宣传,许多客户已经知道魏玛是德式社区,众所周知，德国品质是严谨，舒适的代表,继续赘述德国品质，等同嚼蜡。,我们建议转而描述在魏玛的心理感觉,所谓攻心为上,描述住在魏玛的荣耀感和归属感,在适时的进行产品行销告知,规避目前市场竞争，扬长避短,找准市场空缺进行突破。,核心：,地标 风尚,德国主义,USP,德式社区,独有户型 超高性价比,定位：,德邑洋房 公园生活,战略定位,广告语。,我不会德语 但住德国,产品线广告,1775,年 歌德住在魏玛小镇,2008,年 你也可以,魏玛小镇,89/108,平米三房 绚丽登场,执行手段,对应本案这样区域位置的中大型项目，凭借我们的操作经验来看：,首先解决的是如何扩大项目知名度来解决来访数量问题,（建立强大的口碑营销网路），,然后解决的是如何发掘并扩大有效客户群落来解决成交速度的问题,（发掘并不断扩大有效客户的群落）,。,如何聚气及聚势,借力打力,针对丁卯丹徒大型企事业单位进行直销,点对点直销,事件营销,SP,、,PR,活动，快速形成口碑传播。,体验式营销,精心打造了看房通道、样板房和景观样板区,媒体,网站：链接于,，并找水手写文章灌于社区的,BBS,内，还可链接于,传统训练,媒体,2,报纸：版面不一定要大！软性文章有可能会比硬性广告的效果好！,传统训练,秋季房交会,勾拳镇江史上最牛促销,SP,新闻炒作,1,1,、购房幸运日,100,天：,逢白天举办此活动。,在此期间，购房可参加抽奖，奖励为德国,5,日双人游；,（约,3,4,万元,/,次）,SP,新闻炒作,2,魏玛假日,德国风尚啤酒节，体验德国风,6,、,7,月份在大市口或项目现场举办，,为期一周,免费畅饮啤酒，看现场乐队表演。,其间穿插项目推广。,费用约,10,万,虚拳,跟进拳,眼球效应，省钱有效,1,、租用若干德国高级老爷车接待到现场看楼,节假日，租用德国老爷车在市内巡游。吸引目光。在制定地点，接送意向客户至现场体验。,2,、寻找最创意的短信。,让参与者转发短信或评比短信内容。,植树节,教师节,系列活动,刺拳,媒介投放节奏,派发,报纸,户外,电视,活动,杂志,非现场,POP,车体,/,车亭,销售持续期,强势销售期,内部认购期,销售准备期,收尾清盘期,媒介投放节奏,派发,报纸,户外,电视,活动,杂志,非现场,POP,车体,/,车亭,销售持续期,强势销售期,内部认购期,销售准备期,收尾清盘期,预期销售曲线与传播的关系,销售持续期,强势销售期,内部认购期,传播,销售,销售准备期,收尾清盘期,注：代表销售进程曲线,代表广告投放曲线,show,项目策划推广发展顾问服务,服务模式,收费标准及支付时间,奖励,营销前期策划费用和企划阶段服务及发展顾问收费结算方式为月结。支付期限为从,开始到,结束；每月的费用为人民币,五万元,整。,在项目二期销售达到甲方要求，每月的企划费用为人民币,八万元,整。,预祝魏玛假日，,2008,数钱数到手发麻！,房地产策划大全,流程编号：,流程拥有者：战略发展部,时间,公司各部门,人力资源部,开始,战略发展部,1,战略理解,企业文化理解,制定公司战略,竞争战略,职能战略,2,部门内部战略宣灌,战略目标,部门内部达成一致目标,全体员工共同分解战略,目标管理体系,形成部门工作计划,组织实施计划,培训、辅导,文化认同,目标控制？,继续实施,完成计划,纠偏、调整,督促完成,3,4,5,6,7,8,10,9,11,12,13,14,总经理办公会,A,B,流程名称：公司战略目标实施流程流程编号：,流程拥有者：战略发展部,时间,各部门部,人力资源部,战略发展部,内部考核？,达到或超出目标,内部激励、表扬,落后目标,惩罚,修正调整,激励,支持整体战略目标,部门考核,员工考核,结束,15,16,17,18,22,19,20,21,23,24,A,B,总经理办公会,流程名称：公司战略目标实施流程说明流程编号：流程拥有者：战略发展部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,1.,战略发展部制定公司战略、竞争战略和企业文化,公司战略、竞争战略、企业文化,2.,各部门对公司战略和企业文化理解,企业战略、企业文化,3.,战略发展部在公司战略下形成战略目标,战略目标,4.,各部门结合战略目标和对公司战略的理解在本部门进行战略宣灌,战略宣灌,5.,各部门内部达成一致,战略共识,6.,各部门内部全体员工分解公司战略目标,战略目标分解,7.,各个部门形成本部门的目标管理体系,目标管理体系,8.,各部门形成部门工作计划,工作计划,9.,人力资源部对各各部门进行相关培训,培训,10.,各部门组织实施工作计划,阶段性结果,11.,各部门内部自我控制,目标控制,12.,战略发展部督促目标完成,督促控制,13.,各部门对偏离目标的工作进行纠正,纠正后的方向,14.,各部门对方向正确的目标继续实施、完成,完成的结果,15.,各部门对自身结果进行考核,考核成绩,流程名称：公司战略实施流程说明（续）流程编号：流程拥有者：战略发展部,流程步骤,工作内容的简要描述,重要输入,重要输出,相关表单,16.,战略发展部对各部门进行考核,考核结果,17.,人力资源部对各部门员工进行考核,考核结果,18.,各部门达到或完成计划目标,胜利的结果,19.,各部门没有达到目标,失败的结果,20.,各部门对绩效人进行惩罚,批评、教育,21.,绩效人修正调整自己的工作方式和发法,工作调整,22.,各部门的目标支持公司的整体目标,局部目标支持总目标,23.,部门内部对好的绩效人进行激励,精神激励,24.,经总经理办公会对绩效优秀的人员进行激励,物质和精神激励,广告与房地产策划专题,全部资料精心整改,广告与房地产策划按类型整合,更加完善的策划方案与营销案例,价值,3800,元一套,价值,500,元一套,房地产专题,WWW.DOCIN.COM/CHENGUIMAO,房地产策划大全,