关于三产用地投资的法律风险防范.doc

关于防范集体三产用地投资法律风险的建议
黄永辉
近日，张某（私人老板）拿着其准备与某村委磋商的《集体“三产”用地投资合作协议》初稿找到笔者，要求帮忙对该协议审查，如何确保他的投资收益，协议的核心内容是:1、由张三承租该村委的集体“三产”用地50亩，期限30年（不含3年建设期）；2、地租为5万元/亩·年，总额250万元/年；3、双方合作建设（以村委名义报建、由张三负责投资、建设）八层高的综合楼（用途为综合市场）及其他地上建筑物，该综合楼及其他地上建筑物的所有权归村委；4、乙方享有对上述综合楼及其他地上建筑物的使用权，使用期限至土地租赁期限届满之日止。
看后，笔者对张某指出其中的要害：1、该协议名为合作实属租赁，理由在于张某租地建房，然后使用30年左右归还村委，出租土地及地上建筑物的所有权归村委所有，双方之间并非真正意义上的合作合作（共同参与经营管理、共担风险）；2、正是基于双方存在租赁合同关系， 30年的出租期限超出法定的最长期限（我国《合同法》规定出租期限最长20年，超过部分为不定期租赁，双方当事人均可以随时解除），最后10年属于不定期租赁，这意味着，村委有权随时提出解除租赁合同，一旦租赁合同被解除，张某的投资回报将从此没了；3、该协议存在一个致命点，即条款缺失，具体而言，协议对张某中途退出没作约定，一旦30年的经营权提前被收回或丢失，因双方有作事先对投资损失的计算作明确约定，这使得张某在索赔时因难以举证，索赔请求难以得到支持。
听我这么一说，张某有点着急，就问该如何处理。笔者对其提出以下四点建议：
第一、以公司作为投资人，即由张某出资成立的有限公司作为投资合作方（承租方）与村委签订合同，方便日后的投资建设或经营运作（如通过股权转让来吸引其他投资者的投资或通过转让租赁经营权来提前套现）；
第二、引进专业服务团队，协助做好投资款列支凭据的收集、归档及长期保存。
在建设过程中，切实做好项目管理：1、在项目的勘察、设计、施工、装修等环节，依法通过招投标方式发包给有资质的单位并委托监理单位，做好竣工结算；2、做到对所投入的投资款项留存由合法、有效的票据（含付款依据）并注意做好归档和长期保存。
同望事务所在为项目建设甲方或乙方提供全过程法律服务方面具有丰富的经验【如明阳生化的双十项目（10万吨酒精和10万吨淀粉）】，若投资商想在项目管理方面做得更好，事务所可指派一个服务团队提供全过程法律服务，协助投资商在项目发包和维护投资者权益方面做到有理有据。
第三、增加有关损失计算的约定，为日后索赔减少举证难度。
在租赁合同中增加一个条款，如因村委原因导致30年的经营权提前被收回或无法行使，由村委赔偿损失，并约定损失的计算方法（如以全部投入为基数按月利率2%计付利息，或者，按前3年平均收益来确定损失）。
第四、在合同履行过程中中，通过推迟租期的起算日期来变相延长租赁期限。
关于租赁期限，比较可行的办法是适当延长建设期，同时，在租赁合同中约定，在综合楼及其他地上建筑物竣工交付使用后增加以综合楼及其他地上建筑物作为承租标的，并以全部投入的部分或全部折抵整个经营期限内的租金（相当于预付租金），并明确约定经营权提前被收回或无法行使，由村委赔偿损失，并约定损失的计算方法。