房地产开发商伟星置业12月市场月报报告.doc

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伟星置业2009年12月市场月报

统计周期：2009年12月1日 — 2008年12月31日

一、 本月政策法规变动情况及市场反应
1、 金融信息
中央经济工作会议12月5日至7日在北京举行,会议提出, 保持宏观经济政策的连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。会议还强调要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点,并且要放宽中小城市和城镇户籍限制。北京大学经济学院副院长黄桂田表示,货币政策会从今年的“极度宽松”向明年的“适度宽松”进行转变,预计2010年会加大财政政策的调控力度
从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2、 房产政策
1. 12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
2. 为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
3. 12月9日，国务院：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
4. 为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，财政部和国家税务总局２３日对外公布了调整后的个人住房转让营业税政策，其中购买不足５年的非普通住房对外转让，将全额征收营业税。

3、 地方法规
《降低住房公积金最高贷款额度》
夫妇双方均在芜湖市连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上的，个人住房公积金贷款最高额度由25万元调整为20万元；夫妇双方仅有一方在芜湖市，连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上的，个人住房公积金贷款最高额度由20万元调整为15万元。

《调整住房公积金贷款金额的计算方式》
住房公积金贷款具体金额的确定须同时满足以下5个条件，如下
1、 不高于申请贷款时住房公积金缴存余额的10倍；
2、月还款金额不高于夫妇双方住房公积金缴存基数之和的50%；
3、购买商品住房的，首付比例不低于人民银行规定的首付比例；购买二手房，房屋年限10年（含）以下的，首付比例不低于房屋交易计税价格的30%，10年以上20年（含）以下的，首付比例不低于房屋交易计税价格的40%，20年以上的，首付比例不低于房屋交易计税价格的50%。
4、符合芜湖市住房公积金贷款政策中关于引进人才方面的规定；
5、不高于芜湖市规定的个人住房公积金贷款最高额度。

《停止再次住房公积金贷款及“商转公”》
停止再次住房公积金贷款。停止住房贷款“商转公”，即住房商业按揭贷款转为住房公积金贷款政策。

《规范租房提取公积金》
1、提取条件：属于无房产，租住房屋建筑面积60平方米以下，且房屋超过家庭收入的30%的；
2、提取证明材料：经提取申请人家庭所在单位和市房屋登记部门确认的无房户证明、房屋租赁证及完税发票；
3、提取金额：不超过提取申请人月住房公积金缴存金额，且每月不超过400元。

4、舆论导向
“经济学家：明年房价可能再涨20%至30%”
在12月26日举办的“南京地区银行理财高峰论坛”上，来自南京各大银行的理财专家与相关学者汇聚一堂，围绕“后危机时期的银行理财发展”展开讨论。中央智囊机构专家、著名经济学家王小广表示，目前楼市虽不太健康，但由于明年继续实行适度宽松货币政策，房价再涨两三成问题不大。
著名经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广是中央智囊机构专家，他认为过去5年里国内10%的最富人口买去了50%的房子，40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通百姓只买了15%的房子，房价的上涨显然是不健康的。“但是，我并不看跌明年的房价，明年再涨20%-30%一点没有问题。”他解释说，目前决定房价的唯一因素就是货币，09年一年的信贷就达到了9.5万亿，相当于过去四年的信贷投放总量，其中有4万亿进入到楼市，房价不涨才怪。而明年计划的信贷投放是7.5万亿，还是很宽松的，所以房价还得涨。
王小广认为中国房地产是由货币和投机主导推动的畸形市场，必须调整才能实现房地产业真正增长。他给出了两个前提：真正地做到“适度”的货币政策；对房地产产业政策做调整。“最近房市调整是假调，真正的调整可能在2011、2012年，那时房地产市场的泡沫可能会破灭。”

“王石：万科已为楼市泡沫破裂做好准备”
12月22日，在2009复旦大学EMBA同学会年会上，万科董事长王石再次表达其对于中国房地产市场的忧虑。他称，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。而万科为此已经提前准备。

5、结论
2009年，芜湖土地市场中外地房企占据了大半壁江山。无论是新晋入驻芜湖的盐业、二十冶、迪安、瑞丰、华仑、国都、国贸，抑或是此前在芜湖早已站稳脚跟的信德、伟星、华强、升辉，在竞争日益激烈的土地市场中，资金雄厚的房地产开发企业才能占有一席之地，中小房地产企业边缘化的迹象也愈发明显。
无论如何，走过了辉煌的2009年，2010年的芜湖土地市场又将存在哪些变数呢？12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。新政的出台将对开发商囤地、炒地行为造成重大打击，也势必会对2010年的土地市场造成重大影响。

二、 供应市场信息反馈
（一） 土地供应
1、 新增土地信息
土地出让情况：
统计时间：2009-12-31
单元：万元、亩
区属
出让时间
地块名称
受让人
出让面积
容积率
用地性质
单价
土地价格
弋
江
区
2009-12-7
利民东路延伸段北侧、铁路东侧地块
合肥大地房地产开发有限责任公司
50.1
0.8-1.2
芜湖果品、冻品、水产（海鲜）批发市场

2000
2009-12-18
纬二路以北地块
陶小妹
30.0
<1.2
商业

5110
开发区
2009-12-2
北城水岸以东、越秀路北侧
周怡
30.0
≤1.8
居住
245.7
7370
2009-12-30
褐南小区以东、奇瑞宿舍以南、红十字医院以西、越秀路以此
刘刚

≤1.8
商业、酒店
2395
2300
镜湖区
2009-12-31
0818(大砻坊周边地块)
芜湖东方蓝海置业有限公司
69.6
≤3.5
商业用地 办公用地 居住用地 
823
133643
2、 土地公开成交个案
芜国土拍告字[2009] 29号宗地
东至小商品市场一期工地、南至纬二路、西至西干路、北至小商品市场一期工地，是一幅出让面积20000㎡的纯商业用地。该宗地规划指标要求容积率≤1.2、建筑密度≤45%，将按经市城市规划局审定的建筑规划设计方案执行。该宗地土地出让年限40年，起始价为1650万元，为“净地”挂牌、“净地”交付。按最终成交价格计算，该宗地楼面地价为2129元/㎡。
芜国土拍告字[2009]第30号宗地
北城水岸以东、雍景园以南、珠江路以西、越秀路以北，是一幅出让面积20000㎡的纯居住用地。该宗地规划指标要求容积率≤1.8、建筑密度≤20%，将按经市城市规划局审定的建筑规划设计方案执行。该宗地土地出让年限50年，起始价为3800万元，为“净地”挂牌、“净地”交付。按最终成交价格计算，按最终成交价格计算，该宗地楼面地价为2047/㎡。
芜国土拍告字[2009]第33号宗地
位于开发区褐南小区以东、奇瑞宿舍以南、红十字医院以西、越秀路以北，土地用途为商业、酒店，出让面积4175.7平方米，规划指标要求容积率≤2.3、建筑密度≤45%。该宗地出让年限为40年，起始价为1170万元，为“净地”拍卖、“净地”交付。
3、 结论
“从回暖走向火爆”
2009年，芜湖土地市场中外地房企占据了大半壁江山。无论是新晋入驻芜湖的盐业、二十冶、迪安、瑞丰、华仑、国都、国贸，抑或是此前在芜湖早已站稳脚跟的信德、伟星、华强、升辉，在竞争日益激烈的土地市场中，资金雄厚的房地产开发企业才能占有一席之地，中小房地产企业边缘化的迹象也愈发明显。
无论如何，走过了辉煌的2009年，2010年的芜湖土地市场又将存在哪些变数呢？12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。新政的出台将对开发商囤地、炒地行为造成重大打击，也势必会对2010年的土地市场造成重大影响。
业内人士分析表示：芜湖土地市场已经形成了老城改造跟新城开发齐头并进的发展态势，但是由于老城区土地存量有限，城东新区未来仍将主要的土地供应来源。“当然，今年出现在各片区地块推介会上的宗地必将成为2010年的主力地块，如果能够延续2009年的火爆态势，相信2010年将吸引更多的地产大鳄进驻芜湖房地产市场。”

（二）商品房供应信息
1、商品房新上市
楼盘
地址
主力户型
（㎡）
房源套数
（套）
均价
（元/㎡）
开盘时间
碧桂园
三山区龙窝湖畔

176
5181.09
12月5日
江岸明珠
中山南路与规划道路交叉口
98、118、140
住宅：184
商业：4
住宅：6547
商业：16000
12月6日
奥韵康城
芜湖市北京路2号
95-114
132
5200
12月20日
巨龙城市花园
九华山路汀棠公园正对面

住宅：44
商业：5
住宅：4995
商业：8000
12月21日
泰华家园
九华北路28号1楼泰华服务展示中心
91.5-108
44
5524
12月21日
银湖波尔卡国际花园
暂定

商业：33
商业：12500
12月28日
2、市场的供需、销售走势、价格走势
据芜湖市网上房地产数据显示：12月第四周（12月20日—12月26日），芜湖楼市共成交商品住宅449套，均价4353.4元/㎡。奥韵康城、巨龙城市花园、泰华家园、圣地雅歌以及文津花园在本周相继开盘，使得芜湖楼市一周新增住宅类房源556套，新增供应面积63666.5㎡；本周商业用房新增5套，新增供应面积2088.4㎡；本周办公用房无新增房源。
12月20日—12月26日，芜湖楼市共成交商品住宅449套，环比上周426套的成交量增加了23套，涨幅为5.4%，成交面积为50459㎡、成交金额为21966.6万元。商业用房共成交3173.6㎡，成交金额2553.6万元；办公用房无成交。
芜湖楼市除12月26日成交破百外，其余各日销量均较为接近。成交均价方面，本周最高均价为5196.4元/㎡，最低为3737.3元/㎡。
本周（12月20日-12月26日）芜湖楼市总价在30—45万元/套的房源占楼市成交最大比重，一周共成交199套，占成交总量的44%；45—60万元住宅本周共成交123套，占成交总量的28%；60万元以上住宅本周共成交77套，占成交总量的17%；30万元以下住宅本周共成交50套，占成交总量的11%；
12月末，芜湖楼市 “收尾”大战也一触即发。从本周住宅销量可以看出，不少近期推出新房源的楼盘，例如江岸明珠、奥韵康城、泰华家园等均有不错的销售成绩。
虽然2009年火热的楼市让开发商们暂时告别了资金压力，年末难现“促销”“打折”的狂潮，但近期密集的调控政策却也让2010年楼市走向扑朔迷离。因此，不少开发企业仍意欲抓紧牛年的尾巴密集推新房，这也给购房者们提供了较大的选择空间。
三、市场热点
1、区域热点综述及评估：
芜湖某开发企业工作人员透露，近期购房者似乎出现了一些变化，“前段时间，很多想买房的人几乎都是来了就会下单，但最近这一现象明显有所改变。购房者大多会先来销售处了解情况，然后还要回家商量，再决定买不买。我们前段时间开盘的房源去化速度也有所放缓。”
面对这一现象，芜湖明远爱法置业销售部经理鞠海峰表示，目前看来，中央出台的调控政策对芜湖楼市销量并没有造成较大困扰，但对购房者的心理造成了一定的影响，加重了他们观望的情绪。
安徽盐业芜湖房地产开发有限公司营销部经理苏传波表示，现在出台的调控政策针对的是大环境，芜湖楼市下一步走向更多的还是要依赖于地方性政策。从目前房地产行业的地位来看，其很难受到较大打压，芜湖楼市明年走向应该还是以稳定为主。

2、产品项目热点综述及评估：
典型案例：镜湖世纪城
镜湖世纪新城位于芜湖市黄山东路与弋江路交口以东500米，项目占地面积约为1400余亩，总建筑面积约220万平方米，绿化率超过40%，总投资约100亿元。其中主力户型是87㎡的两房和115㎡的三房，可满足不同购房者的居住需求。08年11月开盘后，成交比例都在90%以上，2009年3月、5月、6月、8月、10月、11月均有开盘记录，开盘楼栋分别为1、2、6、5、7、11幢，累计成交套数已达930套。销售均价已从08年的4197元/㎡飙升至5623元/㎡（芜湖HOUESE365数据）。
分析：镜湖世纪新城依托知名投资商——上海绿地集团，项目地位优越，紧邻芜湖老城区，北街芜湖政务新区。项目西接弋江中路，这是芜湖贯穿南北的交通要道，也是芜湖的第一座高架公路，交通十分便利。镜湖世纪新城主力户型布局合理，定位准确。调性的精准成为其市场推广的亮点。

3、营销活动热点综述及评估：
典型案例：泰华家园，成功购买泰华家园17#楼的购房者均可享受公积金99折、商业贷款96折的超值优惠。
暌违近一年半，城中楼盘泰华家园(业主评价 相册 户型)将再度推出新房源。作为社区内最后两幢小高层房源，12月中下旬，泰华家园16#、17#楼共计88套住宅压轴登场。至12月31日，凡成功购买泰华家园17#楼的购房者均可享受公积金99折、商业贷款96折的超值优惠。据现场销控数据显示，目前泰华家园17#楼仅剩一楼和顶楼跃层可供选择。
泰华家园二期占地面积29294平方米，总建筑面积53085平方米，其中包括商业面积.71611英亩、多层住宅29304平方米、小高层住宅20212平方米、公建671平方米。泰华家园交通便捷，长江路、银湖路交汇形成四通八达的交通网络，1路、3路、9路、12路、14路、24路、25路、26路、105路、106路等多路公交车通过。泰华家园市政设施配套齐全，周边商业及文化教育设施完善，交行、建行、农行、工商在该区均设有营业网点，附近有联华超市、北埂农贸市场、弋矶山医院等配套服务设施，还有王家巷小学、绿影小学、田家炳中学。

4、本月开盘情况综述及评估：
本月共有包括伟星项目在内的10个楼盘开盘，其中文津花园12月2次开盘，大部分楼盘的开盘时间集中在12月中下旬，开盘均价都在4000-5000/㎡左右，推出的房源也很多，在芜湖市区分布广泛，消费者可选的余地很大，政策密集的12月依然成为了开盘大月。
另外，无论是已开楼盘，还是将开楼盘，其户型大都以中小户型为主。自住型的购买群体，更注重的是房子面积适中，价格合理，服务到位等因素。因此，提高性价比，满足购房者需求，将是未来一段时间开发商提高竞争力的重点。
临近年底，房地产市场政策不断，首先是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其次是中央出台“遏制房价过高”的政策，让明年楼市走向更加扑朔迷离。针对近期出台的一系列政策，业内人士表示：无论政策如何变化，房价涨幅较快的城市必然受到抑制。对于像芜湖这样的城市，维稳或将成为明年楼市的主旋律。
四、竞争性楼盘追踪
楼盘
奥运康城
泰华家园
开盘时间
12月20日
12月21日
开盘幢号
最后的公园景观高层--2#楼
17#
供应套数
132套
44
销售套数
48套
28
户型面积
95-114㎡
91.5-108㎡
成交均价
（元/平米）
约4710
约5524
目前销售比例
约35.27%
约60.74%
滞销情况
84套
16
分析

此次奥韵康城推出的项目为最后公园尊景高层2#楼，户型面积从95-114㎡不等，交房时间为2010年10月18日。开盘当天还可再享每平米100元的优惠。
此次泰华家园推出是位于小区核心位置的17#楼，该幢楼为11跃12层的小高层， 在 主打面积91.5㎡、结构两房两厅的H户型和面积108㎡、结构三房两厅的G户型。即日起至12月31日，凡成功购买泰华家园17#楼的购房者均可享受公积金99折、商业贷款96折的超值优惠。
1、楼盘追踪：
2、 竞争楼盘营销动态追踪：
典型案例：芜湖碧桂园
2010年即将来临，芜湖碧桂园(业主评价 相册 视频 户型)为答谢新老业主长期以来的支持和厚爱，特在辞旧迎新之际推出贺岁大礼。凡在2010年1月3日前成功购房的客户均可享受精选美墅、洋房新年限额特惠，美墅85万/套起、洋房35万元/套起。此外，老业主推荐新客户成功购房，双方均可获赠由芜湖碧桂园代付1年物业服务费（以新认购单位建筑面积计）。
芜湖碧桂园吸取集团十余年的房地产开发经验，结合芜湖人民的居住特点，设计出适合不同群体及需求的各类户型。其中，S户型空间设计紧凑实用、南北通透，错层设计使空间直观时尚，主卧室套房设计则确保了居住的舒适度，其超高性价比促使该户型深受购房者追捧。而87㎡的C12户型南北通透，整体布局简洁大方，成为2009年购房者们最喜爱的户型。

3、项目营销推广综合分析
典型案例：德信华府
12月25日—12月26日圣诞节期间，信德华府(业主评价 相册 户型)营销中心内将举行“圣诞趣味运动欢乐颂”活动。作为信德地产暖冬行动的重要组成部分，此次圣诞节特别活动将邀请信德翡翠湾(业主评价 相册 视频 户型)的业主或是信德华府的客户，投身到这场趣味运动会中。
在活动现场，您只需领取一张活动参与券，即可玩转幸运大脚（足球）、飞镖投掷、夹球接力、1分钟跳绳、快乐摇摆（呼啦圈）等多项趣味游戏，参与游戏的人可根据过关情况获得价值不等的精美礼品。同时，凭借活动参与券更可与圣诞老人合影，获得幸福全家福照片，让你的圣诞节充满欢乐与精彩！
信德华府项目总建筑面积22万平米，集公寓、多层、小高层、高层、联排住宅等产品形态为一体，户型面积为50—320平米不等。项目独享15万平米银湖体育公园、五星级酒店、篮球场、网球场、高尔夫练习场等高端配套，全力打造城北高尚生活圈。
项目一期将于近期开盘，推出旗下15#楼“克拉公馆”这幢11层小高层，共有300套单身公寓，主打面积50㎡和56㎡的公馆级奢享小户，此外还有少量65㎡和75㎡房源。目前，位于越秀路与凤鸣湖路交汇处的信德华府营销中心已正式对外开放，“克拉公馆”样板房也已开放。

五、本项目的营销策略建议
今年以来，芜湖房地产市场在销售旺盛的同时，市区房价保持了基本平稳。前11个月市区商品住房销售均价4117元/㎡，与去年同期相比增加0.1%。目前，芜湖市大部分区域均匀分布着平价房源，成为楼市房价的“稳定器”。 
根据目前土地出让和在建项目来看，未来市场将延续高端路线，也会为伟星置业项目未来的高端楼盘售价奠定周边市场环境。
从09年上市的楼盘来看，开发商开始注重在产品上创新（如户型设计），以寻求市场销售亮点。本项目未来的营销，可以考虑根据市场的需求优化户型设计，提升房产品的性价比，同时继续加强对伟星品牌的推广，来增加本项目的未来市场竞争优势。

六、媒体咨询摘要：
进入12月份以来，国家对房地产市场频频打出“重拳”：9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》，其中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，目的在于对炒房现象进行遏制；14日，国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头；12月17日，财政部、国土资源部等五部委公布了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例由此前各地执行的20~30%提高到50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年；18日，住建部邀请600余名城市主管副市长进京，共商抑制房价政策……可以预期，中央的调控力度还会加大，直至房价平稳。
2009年，房地产市场和房价像坐了过山车一样，由年初的低谷和冰点迅速转向持续爆热。以资金实力雄厚的国企为首，开发商疯狂抢地，2009年全国“地王”排行榜不断被刷新，其中北京、上海、重庆、深圳、南京等10余城市频出现“地王”。今年1到10月份，全国商品房和商品住宅销售面积同比增长48.4%和50.1%，销售金额同比增长79.2%和84.3%，表明销售金额的增长比销售面积增长幅度大得多，说明房价上涨太快，用具体数字表名即平均上涨了22%。国家统计局最新数据进一步显示，70个大中城市11月份房价同比又上涨了5.7%，涨幅创近16个月新高。而12月7日中国社科院发布的《经济蓝皮书》指出，“内地房价收入比超出合理承受范围，85%家庭无能力买房。
中央一系列调控手段，意在调节市场预期，抑制投资投机性需求，提高开发商资金门槛，打击炒地、囤地、囤房行为，以调整市场供求关系，遏制房价过快上涨，保证房地产市场健康稳定地发展。尽管调控的效果尚待观察，但我们有理由予以期待。

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2009年12月31日
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