房地产开发商伟星置业12月市场月报报告.doc

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伟星置业2009年12月市场月报

统计周期：2009年12月1日 — 2008年12月31日

一、 本月政策法规变动情况及市场反应
1、 金融信息
中央经济工作会议12月5日至7日在北京举行,会议提出, 保持宏观经济政策的连续性和稳定性,继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。会议还强调要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点,并且要放宽中小城市和城镇户籍限制。北京大学经济学院副院长黄桂田表示,货币政策会从今年的“极度宽松”向明年的“适度宽松”进行转变,预计2010年会加大财政政策的调控力度
从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

2、 房产政策
1. 12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
2. 为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。
3. 12月9日，国务院：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
4. 为了促进房地产市场健康发展，经国务院批准，财政部和国家税务总局２３日对外公布了调整后的个人住房转让营业税政策，其中购买不足５年的非普通住房对外转让，将全额征收营业税。

3、 地方法规
《降低住房公积金最高贷款额度》
夫妇双方均在芜湖市连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上的，个人住房公积金贷款最高额度由25万元调整为20万元；夫妇双方仅有一方在芜湖市，连续足额缴存住房公积金12个月（含）以上的，个人住房公积金贷款最高额度由20万元调整为15万元。

《调整住房公积金贷款金额的计算方式》
住房公积金贷款具体金额的确定须同时满足以下5个条件，如下
1、 不高于申请贷款时住房公积金缴存余额的10倍；
2、月还款金额不高于夫妇双方住房公积金缴存基数之和的50%；
3、购买商品住房的，首付比例不低于人民银行规定的首付比例；购买二手房，房屋年限10年（含）以下的，首付比例不低于房屋交易计税价格的30%，10年以上20年（含）以下的，首付比例不低于房屋交易计税价格的40%，20年以上的，首付比例不低于房屋交易计税价格的50%。
4、符合芜湖市住房公积金贷款政策中关于引进人才方面的规定；
5、不高于芜湖市规定的个人住房公积金贷款最高额度。

《停止再次住房公积金贷款及“商转公”》
停止再次住房公积金贷款。停止住房贷款“商转公”，即住房商业按揭贷款转为住房公积金贷款政策。

《规范租房提取公积金》
1、提取条件：属于无房产，租住房屋建筑面积60平方米以下，且房屋超过家庭收入的30%的；
2、提取证明材料：经提取申请人家庭所在单位和市房屋登记部门确认的无房户证明、房屋租赁证及完税发票；
3、提取金额：不超过提取申请人月住房公积金缴存金额，且每月不超过400元。

4、舆论导向
“经济学家：明年房价可能再涨20%至30%”
在12月26日举办的“南京地区银行理财高峰论坛”上，来自南京各大银行的理财专家与相关学者汇聚一堂，围绕“后危机时期的银行理财发展”展开讨论。中央智囊机构专家、著名经济学家王小广表示，目前楼市虽不太健康，但由于明年继续实行适度宽松货币政策，房价再涨两三成问题不大。
著名经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员王小广是中央智囊机构专家，他认为过去5年里国内10%的最富人口买去了50%的房子，40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通百姓只买了15%的房子，房价的上涨显然是不健康的。“但是，我并不看跌明年的房价，明年再涨20%-30一点没有问题。”他解释说，目前决定房价的唯一因素就是货币，09年一年的信贷就达到了9.5万亿，相当于过去四年的信贷投放总量，其中有4万亿进入到楼市，房价不涨才怪。而明年计划的信贷投放是7.5万亿，还是很宽松的，所以房价还得涨。
王小广认为中国房地产是由货币和投机主导推动的畸形市场，必须调整才能实现房地产业真正增长。他给出了两个前提：真正地做到“适度”的货币政策；对房地产产业政策做调整。“最近房市调整是假调，真正的调整可能在2011、2012年，那时房地产市场的泡沫可能会破灭。”

“王石：万科已为楼市泡沫破裂做好准备”
12月22日，在2009复旦大学EMBA同学会年会上，万科董事长王石再次表达其对于中国房地产市场的忧虑。他称，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。而万科为此已经提前准备。

5、结论
2009年，芜湖土地市场中外地房企占据了大半壁江山。无论是新晋入驻芜湖的盐业、二十冶、迪安、瑞丰、华仑、国都、国贸，抑或是此前在芜湖早已站稳脚跟的信德、伟星、华强、升辉，在竞争日益激烈的土地市场中，资金雄厚的房地产开发企业才能占有一席之地，中小房地产企业边缘化的迹象也愈发明显。
无论如何，走过了辉煌的2009年，2010年的芜湖土地市场又将存在哪些变数呢？12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。新政的出台将对开发商囤地、炒地行为造成重大打击，也势必会对2010年的土地市场造成重大影响。

二、 供应市场信息反馈
（一） 土地供应
1、 新增土地信息
土地出让情况：
统计时间：2009-12-31
单元：万元、亩
区属
出让时间
地块名称
受让人
出让面积
容积率
用地性质
单价
土地价格
弋
江
区
2009-12-7
利民东路延伸段北侧、铁路东侧地块
合肥大地房地产开发有限责任公司
50.1
0.8-1.2
芜湖果品、冻品、水产（海鲜）批发市场

2000
2009-12-18
纬二路以北地块
陶小妹
30.0
<1.2
商业

5110
开发区
2009-12-2
北城水岸以东、越秀路北侧
周怡
30.0
≤1.8
居住
245.7
7370
2009-12-30
褐南小区以东、奇瑞宿舍以南、红十字医院以西、越秀路以此
刘刚

≤1.8
商业、酒店
2395
2300
镜湖区
2009-12-31
0818(大砻坊周边地块)
芜湖东方蓝海置业有限公司
69.6
≤3.5
商业用地 办公用地 居住用地 
823
133643
2、 土地公开成交个案
芜国土拍告字[2009] 29号宗地
东至小商品市场一期工地、南至纬二路、西至西干路、北至小商品市场一期工地，是一幅出让面积20000㎡的纯商业用地。该宗地规划指标要求容积率≤1.2、建筑密度≤45%，将按经市城市规划局审定的建筑规划设计方案执行。该宗地土地出让年限40年，起始价为1650万元，为“净地”挂牌、“净地”交付。按最终成交价格计算，该宗地楼面地价为2129元/㎡。
芜国土拍告字[2009]第30号宗地
北城水岸以东、雍景园以南、珠江路以西、越秀路以北，是一幅出让面积20000㎡的纯居住用地。该宗地规划指标要求容积率≤1.8、建筑密度≤20%，将按经市城市规划局审定的建筑规划设计方案执行。该宗地土地出让年限50年，起始价为3800万元，为“净地”挂牌、“净地”交付。按最终成交价格计算，按最终成交价格计算，该宗地楼面地价为2047/㎡。
芜国土拍告字[2009]第33号宗地
位于开发区褐南小区以东、奇瑞宿舍以南、红十字医院以西、越秀路以北，土地用途为商业、酒店，出让面积4175.7平方米，规划指标要求容积率≤2.3、建筑密度≤45%。该宗地出让年限为40年，起始价为1170万元，为“净地”拍卖、“净地”交付。
3、 结论
“从回暖走向火爆”
2009年，芜湖土地市场中外地房企占据了大半壁江山。无论是新晋入驻芜湖的盐业、二十冶、迪安、瑞丰、华仑、国都、国贸，抑或是此前在芜湖早已站稳脚跟的信德、伟星、华强、升辉，在竞争日益激烈的土地市场中，资金雄厚的房地产开发企业才能占有一席之地，中小房地产企业边缘化的迹象也愈发明显。
无论如何，走过了辉煌的2009年，2010年的芜湖土地市场又将存在哪些变数呢？12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。新政的出台将对开发商囤地、炒地行为造成重大打击，也势必会对2010年的土地市场造成重大影响。
业内人士分析表示：芜湖土地市场已经形成了老城改造跟新城开发齐头并进的发展态势，但是由于老城区土地存量有限，城东新区未来仍将主要的土地供应来源。“当然，今年出现在各片区地块推介会上的宗地必将成为2010年的主力地块，如果能够延续2009年的火爆态势，相信2010年将吸引更多的地产大鳄进驻芜湖房地产市场。”

（二）商品房供应信息
1、商品房新上市
楼盘
地址
主力户型
（㎡）
房源套数
（套）
均价
（元/㎡）
开盘时间
碧桂园
三山区龙窝湖畔

176
5181.09
12月5日
江岸明珠
中山南路与规划道路交叉口
98、118、140
住宅：184
商业：4
住宅：6547
商业：16000
12月6日
奥韵康城
芜湖市北京路2号
95-114
132
5200
12月20日
巨龙城市花园
九华山路汀棠公园正对面

住宅：44
商业：5
住宅：4995
商业：8000
12月21日
泰华家园
九华北路28号1楼泰华服务展示中心
91.5-108
44
5524
12月21日
银湖波尔卡国际花园
暂定

商业：33
商业：12500
12月28日
2、市场的供需、销售走势、价格走势
据芜湖市网上房地产数据显示：12月第四周（12月20日—12月26日），芜湖楼市共成交商品住宅449套，均价4353.4元/㎡。奥韵康城、巨龙城市花园、泰华家园、圣地雅歌以及文津花园在本周相继开盘，使得芜湖楼市一周新增住宅类房源556套，新增供应面积63666.5㎡；本周商业用房新增5套，新增供应面积2088.4㎡；本周办公用房无新增房源。
12月20日—12月26日，芜湖楼市共成交商品住宅449套，环比上周426套的成交量增加了23套，涨幅为5.4%，成交面积为50459㎡、成交金额为21966.6万元。商业用房共成交3173.6㎡，成交金额2553.6万元；办公用房无成交。
芜湖楼市除12月26日成交破百外，其余各日销量均较为接近。成交均价方面，本周最高均价为5196.4元/㎡，最低为3737.3元/㎡。
本周（12月20日-12月26日）芜湖楼市总价在30—45万元/套的房源占楼市成交最大比重，一周共成交199套，占成交总量的44%；45—60万元住宅本周共成交123套，占成交总量的28%；60万元以上住宅本周共成交77套，占成交总量的17%；30万元以下住宅本周共成交50套，占成交总量的11%；
12月末，芜湖楼市 “收尾”大战也一触即发。从本周住宅销量可以看出，不少近期推出新房源的楼盘，例如江岸明珠、奥韵康城、泰华家园等均有不错的销售成绩。
虽然2009年火热的楼市让开发商们暂时告别了资金压力，年末难现“促销”“打折”的狂潮，但近期密集的调控政策却也让2010年楼市走向扑朔迷离。因此，不少开发企业仍意欲抓紧牛年的尾巴密集推新房，这也给购房者们提供了较大的选择空间。
三、市场热点
1、区域热点综述及评估：
芜湖某开发企业工作人员透露，近期购房者似乎出现了一些变化，“前段时间，很多想买房的人几乎都是来了就会下单，但最近这一现象明显有所改变。购房者大多会先来销售处了解情况，然后还要回家商量，再决定买不买。我们前段时间开盘的房源去化速度也有所放缓。”
面对这一现象，芜湖明远爱法置业销售部经理鞠海峰表示，目前看来，中央出台的调控政策对芜湖楼市销量并没有造成较大困扰，但对购房者的心理造成了一定的影响，加重了他们观望的情绪。
安徽盐业芜湖房地产开发有限公司营销部经理苏传波表示，现在出台的调控政策针对的是大环境，芜湖楼市下一步走向更多的还是要依赖于地方性政策。从目前房地产行业的地位来看，其很难受到较大打压，芜湖楼市明年走向应该还是以稳定为主。

2、产品项目热点综述及评估：
典型案例：镜湖世纪城
镜湖世纪新城位于芜湖市黄山东路与弋江路交口以东500米，项目占地面积约为1400余亩，总建筑面积约220万平方米，绿化率超过40%，总投资约100亿元。其中主力户型是87㎡的两房和115㎡的三房，可满足不同购房者的居住需求。08年11月开盘后，成交比例都在90%以上，2009年3月、5月、6月、8月、10月、11月均有开盘记录，开盘楼栋分别为1、2、6、5、7、11幢，累计成交套数已达930套。销售均价已从08年的4197元/㎡飙升至5623元/㎡（芜湖HOUESE365数据）。
分析：镜湖世纪新城依托知名投资商——上海绿地集团，项目地位优越，紧邻芜湖老城区，北街芜湖政务新区。项目西接弋江中路，这是芜湖贯穿南北的交通要道，也是芜湖的第一座高架公路，交通十分便利。镜湖世纪新城主力户型布局合理，定位准确。调性的精准成为其市场推广的亮点。

3、营销活动热点综述及评估：
典型案例：泰华家园，成功购买泰华家园17#楼的购房者均可享受公积金99折、商业贷款96折的超值优惠。
暌违近一年半，城中楼盘泰华家园(业主评价 相册 户型)将再度推出新房源。作为社区内最后两幢小高层房源，12月中下旬，泰华家园16#、17#楼共计88套住宅压轴登场。至12月31日，凡成功购买泰华家园17#楼的购房者均可享受公积金99折、商业贷款96折的超值优惠。据现场销控数据显示，目前泰华家园17#楼仅剩一楼和顶楼跃层可供选择。
泰华家园二期占地面积29294平方米，总建筑面积53085平方米，其中包括商业面积.71611英亩、多层住宅29304平方米、小高层住宅20212平方米、公建671平方米。泰华家园交通便捷，长江路、银湖路交汇形成四通八达的交通网络，1路、3路、9路、12路、14路、24路、25路、26路、105路、106路等多路公交车通过。泰华家园市政设施配套齐全，周边商业及文化教育设施完善，交行、建行、农行、工商在该区均设有营业网点，附近有联华超市、北埂农贸市场、弋矶山医院等配套服务设施，还有王家巷小学、绿影小学、田家炳中学。

4、本月开盘情况综述及评估：
本月共有包括伟星项目在内的10个楼盘开盘，其中文津花园12月2次开盘，大部分楼盘的开盘时间集中在12月中下旬，开盘均价都在4000-5000/㎡左右，推出的房源也很多，在芜湖市区分布广泛，消费者可选的余地很大，政策密集的12月依然成为了开盘大月。
另外无论是已开楼盘，还是将开楼盘，其户型大都以中小户型为主。自住型的购买群体，更注重的是房子面积适中，价格合理，服务到位等因素。因此，提高性价比，满足购房者需求，将是未来一段时间开发商提高竞争力的重点。
临近年底，房地产市场政策不断，首先是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其次是中央出台“遏制房价过高”的政策，让明年楼市走向更加扑朔迷离。针对近期出台的一系列政策，业内人士表示：无论政策如何变化，房价涨幅较快的城市必然受到抑制。对于像芜湖这样的城市，维稳或将成为明年楼市的主旋律。
四、竞争性楼盘追踪
楼盘
奥运康城
泰华家园
开盘时间
12月20日
12月21日
开盘幢号
最后的公园景观高层--2#楼
17#
供应套数
132套
44
销售套数
48套
28
户型面积
95-114㎡
91.5-108㎡
成交均价
（元/平米）
约4710
约5524
目前销售比例
约35.27%
约60.74%
滞销情况
84套
16
分析

此次奥韵康城推出的项目为最后公园尊景高层2#楼，户型面积从95-114㎡不等，交房时间为2010年10月18日。开盘当天还可再享每平米100元的优惠。
此次泰华家园推出是位于小区核心位置的17#楼，该幢楼为11跃12层的小高层， 在 主打面积91.5㎡、结构两房两厅的H户型和面积108㎡、结构三房两厅的G户型。即日起至12月31日，凡成功购买泰华家园17#楼的购房者均可享受公积金99折、商业贷款96折的超值优惠。
1、楼盘追踪：
2、 竞争楼盘营销动态追踪：
典型案例：芜湖碧桂园
2010年即将来临，芜湖碧桂园(业主评价 相册 视频 户型)为答谢新老业主长期以来的支持和厚爱，特在辞旧迎新之际推出贺岁大礼。凡在2010年1月3日前成功购房的客户均可享受精选美墅、洋房新年限额特惠，美墅85万/套起、洋房35万元/套起。此外，老业主推荐新客户成功购房，双方均可获赠由芜湖碧桂园代付1年物业服务费（以新认购单位建筑面积计）。
芜湖碧桂园吸取集团十余年的房地产开发经验结合芜湖人民的居住特点，设计出适合不同群体及需求的各类户型。其中，S户型空间设计紧凑实用、南北通透，错层设计使空间直观时尚，主卧室套房设计则确保了居住的舒适度，其超高性价比促使该户型深受购房者追捧。而87㎡的C12户型南北通透，整体布局简洁大方，成为2009年购房者们最喜爱的户型。

3、项目营销推广综合分析
典型案例：德信华府
12月25日—12月26日圣诞节期间，信德华府(业主评价 相册 户型)营销中心内将举行“圣诞趣味运动欢乐颂”活动。作为信德地产暖冬行动的重要组成部分，此次圣诞节特别活动将邀请信德翡翠湾(业主评价 相册 视频 户型)的业主或是信德华府的客户，投身到这场趣味运动会中。
在活动现场，您只需领取一张活动参与券，即可玩转幸运大脚（足球）、飞镖投掷、夹球接力、1分钟跳绳、快乐摇摆（呼啦圈）等多项趣味游戏，参与游戏的人可根据过关情况获得价值不等的精美礼品。同时，凭借活动参与券更可与圣诞老人合影，获得幸福全家福照片，让你的圣诞节充满欢乐与精彩！
信德华府项目总建筑面积22万平米，集公寓、多层、小高层、高层、联排住宅等产品形态为一体，户型面积为50—320平米不等。项目独享15万平米银湖体育公园、五星级酒店、篮球场、网球场、高尔夫练习场等高端配套，全力打造城北高尚生活圈。
项目一期将于近期开盘，推出旗下15#楼“克拉公馆”这幢11层小高层，共有300套单身公寓，主打面积50㎡和56㎡的公馆级奢享小户，此外还有少量65㎡和75㎡房源。目前，位于越秀路与凤鸣湖路交汇处的信德华府营销中心已正式对外开放，“克拉公馆”样板房也已开放。

五、本项目的营销策略建议
今年以来，芜湖房地产市场在销售旺盛的同时，市区房价保持了基本平稳。前11个月市区商品住房销售均价4117元/㎡，与去年同期相比增加0.1%。目前，芜湖市大部分区域均匀分布着平价房源，成为楼市房价的“稳定器”。 
根据目前土地出让和在建项目来看，未来市场将延续高端路线，也会为伟星置业项目未来的高端楼盘售价奠定周边市场环境。
从09年上市的楼盘来看，开发商开始注重在产品上创新（如户型设计），以寻求市场销售亮点。本项目未来的营销，可以考虑根据市场的需求优化户型设计，提升房产品的性价比，同时继续加强对伟星品牌的推广，来增加本项目的未来市场竞争优势。

六、媒体咨询摘要：
进入12月份以来，国家对房地产市场频频打出“重拳”：9日，国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施，讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》，其中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，目的在于对炒房现象进行遏制；14日，国务院常务会议要求各地加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头；12月17日，财政部、国土资源部等五部委公布了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例由此前各地执行的20~30%提高到50%，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年；18日，住建部邀请600余名城市主管副市长进京，共商抑制房价政策……可以预期，中央的调控力度还会加大，直至房价平稳。
2009年，房地产市场和房价像坐了过山车一样，由年初的低谷和冰点迅速转向持续爆热。以资金实力雄厚的国企为首，开发商疯狂抢地，2009年全国“地王”排行榜不断被刷新，其中北京、上海、重庆、深圳、南京等10余城市频出现“地王”。今年1到10月份，全国商品房和商品住宅销售面积同比增长48.4%和50.1%，销售金额同比增长79.2%和84.3%，表明销售金额的增长比销售面积增长幅度大得多，说明房价上涨太快，用具体数字表名即平均上涨了22%。国家统计局最新数据进一步显示，70个大中城市11月份房价同比又上涨了5.7%，涨幅创近16个月新高。而12月7日中国社科院发布的《经济蓝皮书》指出，“内地房价收入比超出合理承受范围，85%家庭无能力买房。
中央一系列调控手段，意在调节市场预期，抑制投资投机性需求，提高开发商资金门槛，打击炒地、囤地、囤房行为，以调整市场供求关系，遏制房价过快上涨，保证房地产市场健康稳定地发展。尽管调控的效果尚待观察，但我们有理由予以期待。

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2009年12月31日
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