房产在孩子名下.doc

房产在孩子名下，财产分割惹纠纷
　　现在，一些家长为避遗产税或逃避债务，购房时产权证上落孩子的名字，让孩子很小就成为“娃娃房主”，但是一旦夫妻离婚，这给财产分割便带来了一系列问题。
　　那么，落在孩子名下的房产父母离婚时还有权分割吗?如果不能，房产还能变回到父母名下吗?请听相关专家分析。
　　孩子名下的房产父母离婚不能分
　　赵先生和王女士结婚多年，女儿16岁。今年年初，两人到法院离婚。由于他们购买的两套住房都登记在他们女儿的名下，因此双方名下没有产权房。现在女儿尚未成年，这两套住房到底该怎么分割成了他们最棘手的问题。
　　两人想把这两套房子作为夫妻双方共同财产进行分割，但律师告诉他们，既然房产已登记在孩子名下，那么这两套房子就是孩子的了，他们无权处分。
　　律师的说法是否正确呢?记者就此事采访了东城法院的樊静馨法官。
　　樊法官称，如果夫妻双方明确表示将房子赠予孩子，且房屋登记在未成年人名下，房子的产权人就是孩子，那么房产就是孩子的财产，父母离婚时孩子名下的房屋不能作为夫妻共同财产分割。
　　樊法官说，虽然父母离婚时无权处分该房产，但父母离婚后，父母中抚养孩子的一方可以与孩子共同生活在孩子名下的房屋中。
　　北京博金律师事务所的蓝晓东律师也赞同这种说法，他说，房产的所有权以登记为准，房产证上的名字是谁的，房子就是谁的，除非有相反的证据能证明房子有其他共有人。
　　不能把孩子的房子变更到父母名下
　　怕孩子长大后不孝顺赶父母出门，能把已在孩子名下的房子变更到父母名下吗?
　　北京大学法学院房地产法研究中心副主任金锦萍博士说，既然房子已是孩子的财产，父母作为监护人只能为了被监护人的利益才可以处置房产。
　　如果父母想把房子变更在自己名下，等于是要把房子回赠给自己。这是在损害被监护人的利益，因而是不可以的。
　　为给孩子更多收益房子若升值可变卖
　　孩子名下的房产日后若升值，在孩子未成年时，父母能否将其变卖呢?
　　金锦萍博士说，《民法通则》第十八条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
　　上述条款说明，孩子名下的房产就是孩子的财产，父母作为孩子的监护人在不损害孩子利益的前提下，可以代为管理，但不能随意处置。例如父母不能将房屋赠送给别人，也不能以低价出卖。
　　金博士说，根据这一法律规定，父母若为了孩子的合法利益则可以处分孩子的房产。比如房子升值，卖房能为孩子带来更多收益，则可以代为处置，但相关收益应归孩子所有。
　　再比如孩子在教育、重大疾病需要大笔的钱时，父母可以出卖已在孩子名下的房产，但钱一定要用在孩子身上。
　　父母作为监护人可替孩子出租房屋
　　父母可以出租孩子名下的房子吗?金博士说，出租房屋属于管理财产的一种方式，父母作为孩子的监护人当然可以为了孩子的利益出租孩子名下的房屋，但收益要归孩子所有。
　　父母得重病无钱治可卖孩子名下房产
　　父母若得了重病而又无钱医治，甚至会因此死亡，这时能变卖孩子名下的房产吗?
　　北京博金律师事务所的张永军律师认为，对于这个问题，的确值得思考。一般而言，父母作为监护人处置作为被监护人的财产，应当在有利于被监护人的情形下才可以。这是为了保护被监护人的利益而对监护人所作的限制。
　　但是在父母患重病或者家里有重大变故急需资金，需要变卖未成年人名下的房产时，也不能一概认定为无效。在这样的情况下，法官需要判断是否除了这一方式别无其他解决途径，情况是否足够紧急等因素。
　　此外，父母为了自己的利益在不得已的情况下将赠予孩子的房产拿回处置，还要注意一个问题，就是要以不损害孩子的正常生活、保证受教育权等正常的权利为前提。
　　父母重病无钱医治，甚至会因此死亡，这时生命权、健康权要高于财产权，所以张律师认为，这种情况下父母是可以变卖孩子名下的房产。
　　贴心提醒：
　　确需处置孩子房产要对合同进行公证。
　　如确需处置孩子名下的房产，作为监护人的父母要经过哪些程序才能变卖房子?
　　金博士说，根据北京市建委关于印发《房屋权属登记工作规范(试行)》的通知(京建权〔2005〕1166号)的规定，无(限制)民事行为能力人的房屋权属登记，由其监护人代理申请。
　　在实践中，房地产管理部门一般会要求未成年人的监护人在转让合同中说明理由，并要求对合同进行公证，以避免在出现纠纷的情况下，自己(房地产管理部门)成为被告。
　　办理申请时要提交的证件
　　监护人关系身份证明
　　被监护人居民身份证或户口簿
　　证明法定监护关系的户口簿(监护人由法院指定的，提交法院出具的证明文件)
　　注：转移登记中转让申请人、抵押登记中的抵押申请人应提交监护关系公证书(原件)。
　　行使业主权利全由父母代理
　　房产在孩子名下，在小区业委会进行选举等活动时，到底由谁来行使业主权利呢?
　　蓝晓东律师认为，在这种情况下，未成年人的监护人应作为未成年人的法定代理人代理未成年人行使业主的权利。
　　无法还房屋贷款可以此房偿债务
　　如果孩子名下的房产是按揭贷款购买，那么如果夫或妻一方或双方无法按时偿还贷款时，银行有权要求以该房屋清偿债务吗?
　　对这个问题的回答，蓝律师的答案是肯定的，银行有权要求以此孩子名下房产清偿债务。
　　他说，根据现在房屋交易的习惯和方式，在拿到产权证之前，借款人还款的保证人是开发商，银行要求借款人、开发商承担连带保证责任。
　　拿到产权证以后，银行便会要求以房产证作为抵押，房产作为还款的保证。在这种情况下，房屋虽属于未成年人，但银行也可以行使抵押权。
　　父母为避债赠房房子应用来还债
　　父母有共同的债务在身，但为了逃避债务，将房产赠予孩子，那么债权人可以要求以孩子名下的房产清偿债务吗?
　　张永军律师说，根据《合同法》第52条规定，以合法形式掩盖非法目的，损害了第三人利益的，赠予合同无效。
　　如果父母将房子赠予孩子是为达到逃避债务的目的，债权人可以以合同无效为由，要求他们以孩子名下的房产还债。