安粮萧县项目市场部分精讲PPT课件.ppt

宏宏观观市市场场概况概况房地房地产产市市场发场发展展项项目研判目研判1.宏宏观观市市场场概况概况房地房地产产市市场发场发展展项项目研判目研判2.地理环境 萧县隶属宿州市，位于安徽省最北部，苏、鲁、豫、皖四省交界处，古为萧国。总面积1871平方公里，大部分为平原，东南部为海拔100300米的低山矮岭。人口140万，城区常住人口13万，辖18镇5乡708个行政村。紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，素有“徐的西大门”之称，东临京沪铁路，陇海、徐阜铁路纵横穿过，连霍、合徐两条高速公路在境内交汇，310、311两条国道和三条省道及星罗棋布的县乡道路形成的交通网络与周边地区紧紧相连，承东启西，南引北联，是重要的交通枢纽。苏苏、鲁鲁、豫、皖四省交接，交通便利，、豫、皖四省交接，交通便利，门户门户位置位置显显著；与徐州著；与徐州的城市距离使得的城市距离使得萧县萧县素有素有“徐州西大徐州西大门门”之称，地理上的之称，地理上的优势为优势为其融入徐州都市其融入徐州都市经济经济圈提供了便利圈提供了便利3.地域特色 1993年，文化部正式命名萧县为“中国书画艺术之乡在这片不到1900平方公里的土地上，可施丹青者近3万人，书画也逐渐发展成为年产值过亿的产业。萧县作为全国闻名的防腐第一县，在建筑工程领域有着相当大的区域知名度，萧县人凭着一把刷子走向全国、走向世界，2009年世界防腐大会将在萧县召开。萧县是安徽省养殖十强县，全国闻名的养殖大县，从2007年开始萧县通过创办伏羊文化节推介萧县，拉动旅游、餐饮和经济发展中国中国书书画画艺术艺术之之乡乡中国防腐中国防腐业业第一第一县县伏羊文化伏羊文化节节水墨画里的水墨画里的萧县萧县呈呈现现着着这这片土地的灵气与文化底片土地的灵气与文化底蕴蕴，而，而现现代的代的萧县萧县人凭借着一把刷子形成人凭借着一把刷子形成产业产业，走遍全国、走向世界，走遍全国、走向世界4.城市资源 旅游资源：萧县旅游资源丰富，全县古迹遍布，千年古刹天门寺、天一角地下溶洞、永堌水库、汉墓群、宋朝的古窑群遗迹、闵之骞鞭打芦花处、三让徐州的贤人陶谦墓、南宋开国皇帝刘裕故里、苏轼发现煤炭处等自然和人文景观较多，交相辉映：其中皇藏峪皇藏峪自然保自然保护护区区于1992年被国家林业部审定为国家国家级级森林公园森林公园，2000年被国家文物保护委员会授予“中中国国历历史文化史文化遗产遗产”称号，是皖北正称号，是皖北正在崛起的旅游在崛起的旅游热热点。点。萧县萧县物物产产丰富，其中以旅游、丰富，其中以旅游、矿产矿产和和农产农产品品资资源源为为主主藏峪自然保护区天门寺5.城市资源 矿产资矿产资源：源：煤煤矿矿：探明储量7.5亿吨，储量丰富，但目前年产量仅在百万吨左右，未来前景广阔。石灰岩：石灰岩：地质储量约30亿吨，保有储量6542.72万吨目前县国有水泥厂一个，石灰厂一个，乡镇水泥厂9个，采石及石灰厂40个，个体开采户100个左右。年产水泥能力45万吨，石灰10万吨，建材石料70万m3。瓷石、瓷土：瓷石、瓷土：地质储量约3000万吨。目前有一乡镇矿开采，年产量约10万吨 高岭土：高岭土：地质储量约1000多万吨，目前有一个集体矿、四个个体矿开采，年产量约1.5万吨，但未进行深加工。除以上四类矿产外，萧县已探明大量磁铁矿、大理石、矿泉水、彩色水泥、白云岩等优质矿产，资源优势明显。农业农业及畜牧及畜牧业资业资源：源：萧县农业资源主要包括小麦、林果业、畜牧业以及水产业四大类：小麦：小麦：萧县盛产小麦，是国家商品粮基地和全国科技入户示范工程20个小麦示范县之一；水果：水果：并且萧县是全国文明的水果大县，全县现有水果面积50万亩，其中梨20万亩，苹果10万亩、葡萄8万亩、桃7万亩、干杂果5万亩，其中结果面积34万亩，水果总产量达6亿公斤左右，到2007年，全县水果面积将发展到70万亩；畜牧畜牧业业：全县养殖龙头企业近50家，养殖专业协会达200多个，专业村80多个，规模养殖户达5万多户，引进新品种150多个；水水产业产业：年水产品产量达5000吨左右。6.人口 注：2007年萧县人口同比上年增加1.4%,增长率偏低。其中自然增长率较高，机械增长率低，迁入人口少，迁出人口多。萧县萧县人口在宿州四人口在宿州四县县一区中一区中仅仅次于作次于作为为市区的甬市区的甬桥桥区，以区，以136万万名列第二，潜在需求旺盛。但本地人口增名列第二，潜在需求旺盛。但本地人口增长缓长缓慢，机械增慢，机械增长长率率低，迁入人口少，外来需求有待挖掘。低，迁入人口少，外来需求有待挖掘。7.支柱产业 全县以农业、农产品深加工、煤炭开采、防腐工程为主的建筑服务业、旅游业为支柱产业。目前萧县全县有48个县属工业企业，另外美国裴顿、四川天牧乳业、广东锦丰、江苏维维、山东新汶、清大集团、安徽古井、深圳康达尔、台湾王品农产品公司等一批国内外知名企业相继来萧投资。已形成了煤炭开采、农副产品加工、建材、造纸、酿酒、化工、纺织、机械制造等主导产业，有较强的协作配套能力，并且萧县是省级建筑劳务输出基础县和全国防腐蚀业第一县，具有明显的品牌优势。区域内目前设有工业园区一个，规划面积为2平方公里，一期开发面积75公顷。以以农业农业、农产农产品加工、采煤以及防腐品加工、采煤以及防腐产业为产业为主的建筑服主的建筑服务业务业支撑支撑着着萧县经济萧县经济快速蓬勃快速蓬勃发发展，展，产业经济为产业经济为房地房地产发产发展提供有力支撑。展提供有力支撑。8.2007年全县实现地区生产总值775109万元，比上年增长13.2%13.2%；城镇职工在岗人数35503人，年平均工资1618316183元、同比增长26.6%。全县固定资产投资持续高位运行。2007年1-121-12月份，全县固定资产投资累计完成107930107930万元，比上年同期增长54.9%54.9%。2008年1-4月份，全县固定资产投资累计完成30608万元，增长166.0，其中房地产投资2886万元，增长527.4。金融形势平稳。2007年，1-121-12月份，全市财政总收入2374323743万万元，比上年同期增长31.9%31.9%。2008年1-4月份，累计完成财政收入9908万元，增长26.8。截至至2008年4月末，全县金融机构各项存款余额705315万元，其中居民储蓄存款591961万元。消费品市场繁荣活跃。2007年1-1212月份，社会消费品零售总额达到242175万元，同比增长13.7。2008年1-4月份,全县累计实现消费品零售总额90869万万元，比上年同期增长15.9%。国民经济 国民国民经济经济运行运行态势态势良好，人均收入大幅增加，良好，人均收入大幅增加，为为地地产业产业提供了条提供了条件；固定件；固定资产资产投投资资增速，房地增速，房地产业发产业发展开始展开始兴兴起，后起，后续续提升空提升空间间巨大。巨大。9.20082008年萧县国民经济和社会发展目标：地区生产总值增长14%，一产、二产、三产增加值分别增长6%、170%、12%；2008年全县要实施55项城市建设重点工程，着力打造生态、文明、现代园林新萧城。深入推进东向发展，全面融入徐州经济圈。当好宿州加快发展、奋力崛起的“领头羊”，在全市经济社会发展中真正实现率先跃升、率先崛起。人口自然增长率控制在7.5以内；未来发展 至徐州至徐州20min旧城区旧城区发发展的瓶展的瓶颈颈已已经经十分突出，十分突出，城市城市发发展逐展逐渐东渐东移，新区建移，新区建设设启启动动在即，区域价在即，区域价值值大幅提升。大幅提升。10.星彦观点 利好利好几大利好几大利好给给08-09年的市年的市场带场带来良好的机遇来良好的机遇萧县经济萧县经济的蓬勃的蓬勃发发展：展：萧县近年GDP、人均GDP、人均可支配收入、房地产投资等各项经济指标的大力增长都为未来几年萧县房地产的发展创造了良好的经济条件。新城区建新城区建设设的启的启动动将将释释放大量潜在需求，市放大量潜在需求，市场场得到繁荣。得到繁荣。利空利空供供应应量大、未来市量大、未来市场竞场竞争激烈争激烈新城区的新城区的规规划逐步落划逐步落实实，项项目供目供应应集中在集中在08年底或者年底或者09年初，后市年初，后市竞竞争激争激烈。烈。11.宏宏观观市市场场概况概况房地房地产产市市场发场发展展项项目研判目研判12.房地产发展 柏星柏星碧水星城碧水星城凤凤山花园山花园安粮安粮项项目目萧县萧县老城区老城区规规划新城区划新城区在售在售项项目目未来供未来供应应楼江雄楼江雄项项目目20072007，区域房地，区域房地产产市市场发场发端之年，目前正式登端之年，目前正式登记记在售在售项项目目仅仅有有凤凤山花园，其余以自建房和集山花园，其余以自建房和集资资房房为为主，但市主，但市场场未来供未来供应应巨大巨大13.个案分析个案分析凤凤山花园山花园14.物物业业地址：地址：萧县龙城镇北祖庄；开开发发商：商：中煤三建占地面占地面积积：12.7万；建筑面建筑面积积：16万；容容积积率：率：1.3；物物业类业类型：型：多层、别墅；总户总户数：数：约900套，一期已推出474套，其中别墅34套；开开盘时间盘时间：2007.11；主力主力户户型：型：90两房；107-123三房价格：价格：一期多层1400-2200元/；别墅2200-2900元/；销销售情况：售情况：一期销售率达到80%；项项目目现现状：状：处于二期蓄水阶段，预计6、7月份开盘，价格未有大幅变动；项目概况 15.中山路中山路东环东环路路淮海路淮海路凤凤山大道山大道（规规划）划）北北环环路路 萧县萧县商商贸贸城城 农业银农业银行行 龙龙城市城市场场电电力力宾馆宾馆萧县萧县一中一中县县政府政府四中四中实验实验中学中学凤凤山花园山花园规规划政划政务务新区新区项目位于萧县龙城镇北祖庄，地处县城北侧，被耕地、果园和村庄包围，项目周围至今没有规划路，通达性差。但随着未来县政府搬迁形成新的政务新区，规划配套逐步到位，城市中心东移，区域发展看好。区位发展 16.项目规划以多层住宅为主，另有少量别墅，配套规划有南面商贸城和社区会所。规划以中央景观区为中心，南北侧均成兵营式排列，规划布局密集且呆板。一期产品为18栋多层以及别墅共474套，其中别墅产品34套。二期产品为16栋多层共398套规划产品 17.89两房两厅一卫107-109三房两厅一卫123三房两厅两卫260别墅产品产品结构以中等户型自住为主，多层产品户型兼顾了空间的合理划分与利用，通风采光良好；别墅产品设计有院子和车库，有天有地；一层设置客厅，与二三层的休息区作合理的动静分离，但厨房放在二层的做法较为失败户型结构 18.营销营销售楼售楼处处现场售楼处县城展示中心由于凤山花园地处偏僻，交通不便，项目设有售楼处和展示中心；分别位于项目现场和东环路供电公司对面，售楼处置业顾问素质一般，服务较差项目营销 19.营销营销广告以及形象推广广告以及形象推广工地围墙工地围墙东环路道旗公交站亭广告项目营销 20.营销营销价格以及价格以及销销售售 价格：价格：一期多层价格1400-2500元/，别墅2200-2900元/；层差约100元/。二期价格相对一期走势较为平稳，未有多大变化。销销售：售：一期2007.11月开盘以来，去化率达80%左右，约380套，月均去化76套，去化情况良好；剩余户型以顶层复式为主，目前项目正处于二期蓄水中，蓄水情况不明。营销营销客客户户 客客户户来源：来源：县城以及萧县下面各乡镇为主，有少量外地地缘以及亲缘客户来自芜湖徐州等地。职业职业特征：特征：以公务员、事业单位人员、和生意人为主置置业类业类型：型：首次置业居多，客户多已有自建房置置业业目的：目的：改善居住置置业驱动业驱动：项目在当地的品质感和社区氛围、以及区域未来发展户户型偏好：型偏好：以90-123二房、三房为主项目营销 21.凤凤山花园山花园为萧县为萧县第一个正式的房地第一个正式的房地产项产项目，目，规规模模较较大，有社区氛大，有社区氛围围，对对于解于解释释区域市区域市场场具有指具有指标标意意义义。凤凤山花园自开山花园自开盘盘以来以来虽虽然有出然有出现现不少客不少客户户退退订订情况，情况，项项目一目一1700-1800元元/的的均价去化率仍然达到均价去化率仍然达到80%，说说明在区域市明在区域市场场需求从未得到需求从未得到释释放的情况下，市放的情况下，市场场仍有仍有较为较为强强劲劲的需求和的需求和购买购买力力项项目与在同一区位，目与在同一区位，远远期期发发展展较较好，好，产产品素品素质质一般，一般，营销营销服服务较务较差。目前在尚差。目前在尚未形成多方供未形成多方供给给的的萧县萧县市市场处场处于于垄垄断地位，断地位，销销售情况仍旧良好售情况仍旧良好一期滞一期滞销户销户型大部分型大部分为顶层为顶层复式复式结结构，区域市构，区域市场对总场对总价有一定抗性，另外价有一定抗性，另外对对复复式式结结构也存在疑构也存在疑虑虑个案总结 22.个案分析个案分析柏星柏星碧水星城碧水星城23.物物业业地址：地址：萧县龙城镇龙耕中学北侧开开发发商：商：安徽柏星置业占地面占地面积积：50万，目前开发占地27万；建筑面建筑面积积：65万；容容积积率：率：1.3；物物业类业类型：型：多层、别墅、小高层；总户总户数：数：未定开开盘时间盘时间：预计年底主力主力户户型：型：未定价格：价格：未定项项目目现现状：状：处于形象展示阶段，开发商对当地市场把握不准，也期望通过项目展示期间摸清市场主导规划和产品。柏星碧水星城项目概况 24.项项目形象已目形象已经经面世，在汽面世，在汽车车站、主要站、主要宾馆宾馆如交通如交通宾馆宾馆和道路上均有和道路上均有户户外形象展外形象展示。示。项项目主广告目主广告语为语为“一个完整生一个完整生态态圈、一个独立的社会圈、一个独立的社会”，以配套丰富的大，以配套丰富的大盘盘概念吸引市概念吸引市场场眼球。眼球。营销准备 25.项项目区位一般，距离城市也目区位一般，距离城市也较为较为偏偏远远；但周；但周边边市政道路状况良好，通达性市政道路状况良好，通达性较较本本项项目好，大目好，大盘对盘对于区域价于区域价值值的改的改变变不容忽不容忽视视。与本与本项项目同是大目同是大盘盘，拿地，拿地时间时间接近，先期开接近，先期开发发，未来将是最直接的，未来将是最直接的竞竞争争对对手。手。碧水星城在拿地短短三个月之内就推出形象表明开碧水星城在拿地短短三个月之内就推出形象表明开发发商商对抢对抢先占先占领领潜在市潜在市场场需需求的决心，但是求的决心，但是对对市市场场需求的不了解正是其需求的不了解正是其规规划、划、产产品未定的主要原因。品未定的主要原因。个案总结 26.萧县目前除一个新联华超市外并无大型的购物场所，商业主要是以商贸城和新华联超市为中心形成的核心商圈。商贸城为三层建筑，每栋之间形成内街，售价在1-2万元/不等，根据店铺大小以及位置不同租金在3-20万/年之间，沿新华联超市街铺普遍在10-20万左右价位，业态普遍以中档利润较高的服饰为主，但根据采访经营状况普遍不佳，本地居民消费能力有限，不少店面关门转让或即将转让。典型商业 27.2008年至今年至今萧县萧县土地出土地出让让一一览览土地市场 28.2007年年萧县萧县土地出土地出让让一一览览土地市场 29.总结总结07-08年以来萧县共出让住宅建筑面积达175万，未来市场供应量巨大，竞争激烈，市场压力骤增。出让土地主要集中在安粮新城置业、柏星置业和楼江雄三家开发商手中，合计占整体出让面积的73%，未来竞争将属于大盘之间的寡头竞争，然而在未来供应如此巨大的情况下小项目的出现势必会对市场的价格发展有一定影响。出让土地容积率在1.6-1.8之间，产品同质化严重，市场上多层产品将占据主导。土地市场 30.整体市场特征 未来供未来供应应巨大，后市激烈，潜在需求得到有效巨大，后市激烈，潜在需求得到有效释释放放目前市目前市场场供供应应短缺，短缺，卖卖方市方市场场主主导导，去化量平，去化量平稳稳，出，出现现短短暂饥暂饥渴期渴期产产品力品力较较弱，溢价能力不高，价格走弱，溢价能力不高，价格走势势平平稳稳客客户户分化不明分化不明显显，以区域内客，以区域内客户为户为主，需求主力主，需求主力为为二、三房，改善型二、三房，改善型置置业业主主导导市市场场去化去化城市城市发发展走向决定置展走向决定置业业走向，置走向，置业热业热点逐点逐渐渐往城往城东东新城区新城区转转移移31.宏宏观观市市场场概况概况房地房地产产市市场发场发展展项项目研判目研判32.项目位置：萧县龙山南职高东侧；开发商：萧县新城置业有限公司占地面积：总占地1066亩，先期占地400亩，其中266亩为代建政府办公用地，实际先期用地134亩，折合8.9万；建筑面积：15万；容积率：1.7（根据土地出让公示数据）；地块现状：地块仍旧为生地，尚未动工，市政道路配套完全不具备；项目现状：项目用地合同尚未签订，红线以及基本经济指标尚在洽谈中；老城区老城区项项目目地地块块地地块块周周边边交通状况交通状况项目概况 33.北面北面南面南面西西面面东东面面北面北面为凤为凤山山麓山山麓南望待开南望待开发发的耕地、果园，的耕地、果园，未来将开未来将开发为发为新城区新城区东临凤东临凤山山麓，未来山山麓，未来有有别别墅墅项项目目西与未来政府西与未来政府办办公大楼一路之隔，公大楼一路之隔，目前目前为为果园和耕果园和耕地地地块四至 项项目西目西侧侧紧邻紧邻未来政未来政务务新区新区政府政府办办公大楼，地公大楼，地块块及其四周都及其四周都为为生生地，市政配套尚未到位地，市政配套尚未到位34.政政务务新区新区新城区新城区项项目目地地块块政政务务新区新区政府政府办办公公楼楼实验实验中学中学小学小学小学小学项目所在地块位于萧县规划中的政务新区，有规划路通往徐州仅20分钟车程，县政府、县直机关以及萧县教学质量最好的实验中学和实验小学也将搬迁至此地。地块位置未来将是萧县的政治、教育中心，城市发展的方向，潜力巨大。往徐州往徐州20分分钟车钟车程程未来发展 未来随着政府部未来随着政府部门门、实验实验中学和小学的逐步搬迁，区域价中学和小学的逐步搬迁，区域价值值大幅大幅提升提升35.SWSW优优劣劣势势分析分析StrengthWeakness 安粮协助运营整个政务新区，具有统一规划、协调发展的优势 拿地成本较低，具有成本优势 地块方正、完整，利于规划 靠近凤山山麓，自然景观突出 政务新区规划题材明确周围无规划路，通达性差目前市政配套设施尚未落实地块周边无生活配套SWOT分析分析项目体量较大36.开发商实力增加客户投资信心OTOT 机会威机会威胁胁分析分析OpportunitiesThreats区域市场供应较少，市场处于短暂饥渴政务区的发展带动项目销售政务区的规划发展，带来大量投资、置业消费者政府对发展新区的政策风险政府政策的调控打压对市场的影响未来市场放量大，竞争激烈通货膨胀、CPI高企、奥运后经济疲软对整体经济形势的影响SWOT分析分析目前市场产品力素质低37.SOSO优优化策略化策略Strength优势优势跑赢同行比跑赢市场更重要项目成本优势有利于定价和利润率区域价值带动项目价值和项目销售Opportunities机会机会做本地领先的产品38.TWTW规规避策略避策略Threats威威胁胁Weakness劣劣势势 捆绑政府共同发展政务新区、繁荣政务新区项目与政府办公大楼同期开发制定合适的开发策略跑赢对手、跑赢市场加强自身配套弥补项目交付后面临生活配套不足竞争层面以区域价值提升项目价值，打造差异化形象39.区域区域规规划划题题材明确；材明确；项项目迎来区域的目迎来区域的发发展契机；展契机；面面临竞临竞争争压压力力较较大；大；项项目自身目自身优势优势明明显显，资资源占有充分源占有充分选择选择合适的开合适的开发发策略策略满满足足项项目持目持续滚动续滚动开开发发综合评价 40.