法律案例：逾期办证不是开发商的法定义务.doc

重庆西田律师事务所 敖强律师
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法律案例：逾期办证不是开发商的法定义务

标题：康希民诉云南博宇软件园房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷再审一案
[本案提示]
本案是一起由检察院提起抗诉的再审案件，本案的焦点在于办理商品房产权证是否是开发商的法定义务，本案审理后依法维持了原审判决。
[案情]
抗诉机关昆明市人民检察院
康希民，男，1949年2月23日出生，汉族，昆明市人，住昆明市五华区武成路饮甘巷4号。
委托代理人：黄滔滔，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。
原审被告：云南博宇软件园房地产开发经营有限公司
地址：昆明市高新开发区洪发小区内G-4号商场旁。
法定代表人：李小蕻，董事长。
委托代理人：徐博，云南华纬律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人：钱坤，云南华纬律师事务所律师，特别授权代理。
原审原告康希民与原审被告云南博宇软件园房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷一案，昆明市五华区人民法院于2005年11月9日作出的(2005)五法民二初字第372号民事判决书已经发生法律效力。2006年8月9日，昆明市人民检察院以昆检民行抗字(2006)第25号民事抗诉书向昆明市中级人民法院提出抗诉，2006年9月21日昆明市中级人民法院作出(2006)昆民监字第239号民事裁定书指令昆明市五华区人民法院对本案进行再审。
原审判决确认：2001年9月20日原、被告签订商品房购销合同，约定原告向被告购买世纪生活畅想园A幢1层商铺N-8号房，销售面积为53.39平方米，单价为每平方米4700元，总金额为250933元。被告于2001年11月31日前交房，并约定了逾期交房的违约责任，对产权登记进行了约定等内容，同日双方还签订了补充协议。合同签订后，原告如约履行了付款义务。2002年1月17日原告在验收入住房表上签了字，接收了该房，原告尚未取得该房产权证。
原审判决认为：原、被告双方所签商品房购销合同，是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。签订合同的当事人应当按照约定履行义务。原、被告在合同中约定了交房时间，逾期交房的违约责任及产权登记按照有关规定执行。本案双方在合同中约定产权登记依照《城市房屋权属登记管理办法》规定执行，根据该管理办法第十一条规定，房屋权属登记由权利人即购房人申请，因此，产权登记应当由原告向房产管理机关去申请，被告在原告办理产权登记中应负的义务是协助义务。本案中原告未能举证证明其已向房产管理机关申请办理房屋权属登记的证据，故原告请求解除双方的商品房购销合同，返还购房款，支付违约金的请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条之规定，判决驳回原告康希民的诉讼请求。
昆明市人民检察院抗诉意见：1、五华区法院判决认定事实主要证据不足。原审法院认为本案双方在合同中约定产权登记依照《城市房屋权属登记管理办法》规定执行，根据该规定办法的第十一条规定，房屋权属登记由权利人即购房人申请，因此，产权登记应当由原告向房产管理机关去申请，而非被告存在事实认定错误。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条：“房屋权属登记由权利人(申请人)申请。”其中的权利人在不同的阶段权利申请人不同。根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条：房屋权属登记分为：(一)总登记；(二)初始登记；(三)转移登记；(四)变更登记；(五)他项权利登记；(六)注销登记。显然，在转移登记之前，必须完成初始登记。第十六条：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。在
房屋未销售出去时，此时的权利申请人即办理房屋初始登记的权利申请人应当是开发商。第十七条：因房屋买卖、交换、赠与、继承等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起30日内申请登记。这里的“当事人”指的是买卖双方当事人。因而房屋权属登记中的权利人不仅仅是指购房人，在不同时期针对的是不同的申请人。
2、根据双方约定云南博宇软件园房地产开发经营有限公司已经违约，应当承担违约责任。根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条约定：“甲方应当在商品房实际交付乙方使用后60日内将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。依照《城市房屋权属登记管理办法》的规定，如因甲方资料不全的责任、乙方依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，根据甲方逾期天数，甲方按日向乙方支付房价款万分之二点一的违约金。”根据此约定甲方即云南博宇软件园房地产开发经营有限公司，应当在商品房实际交付乙方即康希民使用后60日内，将办理房屋产权登记需由甲方云南博宇软件园房地产开发经营有限公司提供的资料报产权登记机关备案，但是由于云南博宇软件园房地产开发经营有限公司没有按照约定在商品房实际交付康希民使用后60日内，将办理房屋权属登记需由云南博宇软件园房地产开发经营有限公司提供的资料报产权登记管理机关备案，致使康希民不能在规定期限内取得房屋产权证书，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条的规定，
应该由云南博宇软件园房地产开发经营有限公司承担违约责任，支付违约金。
3、根据有关法律规定申诉人康希民有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八规定：由于出卖人的原因，致使买受人未在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房屋开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该案由于出卖人云南博宇软件园房地产开发经营有限公司没有对康希民购买的房屋进行备案登记的原因，导致买受人康希民无法办理房屋所有权登记，且办理房屋所有权登记的期限届满后已超过一年，买受人康希民请求解除合同和赔偿损失，有事实依据和法律依据，五华法院驳回康希民的诉讼请求于法无据，判决认定事实主要证据不足，适用法律确有错误。
原审原告康希民诉称：2001年9月20日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定原告去购买被告所开发的世纪生活畅想园第1层N-8号商铺，房价款为250933元。该房为预售房，交房日期定于2001年11月30日之前，合同签订后，原告如约履行了全部义务。但是被告长期未为原告办理房屋产权证书，致使原告合同目的迟迟不能实现，故诉至法院请求判令：依法解除双方所签订的《商品房购销合同》，返还原告已付购房款250933元；支付违约金66133.39元；本案诉讼费由被告承担。
原审被告云南博宇软件园房地产开发经营有限公司辩称：是原告自己的原因导致没有办理产权证，这与被告无关，原告要求返还已付购房款和支付违约金没有事实和法律依据。
[审判]
本案经五华区法院再审审理确认以下事实：2001年9月20日原审原、被告签订《商品房购销合同》，约定原审原告向原审被告购买世纪生活畅想园A幢1层商铺N-8号铺面，销售面积为53.3平方米，单价为每平方米4700元，总金额为250933元。被告于2001年11月30日前交房，并约定了逾期交房的违约责任。关于产权登记，双方约定原审被告应当在商品房交付原审原告实际使用后60日内，将办理房屋产权登记需由原审被告提供的资料报产权登记机关备案。依照《城市房屋权属登记管理办法》的规定，如因原审被告资料不全，原审原告依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，根据原审被告逾期天数，原审被告按日向原审原告支付已付房价款万分之二点一的违约金。同日双方还签订了补充协议。合同签订后，原审原告如约履行了付款义务。2002年1月17日，原审原告在验收入住房表上签了字，接受了该房。原审原告至今尚未取得该房屋产权证。
经原审被告申请，本院到昆明市房屋交易产权管理处调取了原审被告向产权登记机关申报的用于办理房屋产权登记的资料的交付时间及交付材料的内容，昆明市房屋交易产权管理处证明：原审被告在2002年1月31日已经向昆明市房屋交易产权管理处申请办理了云南博宇软件园房地产开发经营有限公司开发的高新区世纪生活小区产权登记手续，将办理产权登记的工程施工许可证、面积测量报告等提交给了产权登记机关备案。世纪生活畅想园的部分业主已经办理了房屋产权登记。
昆明市五华区人民法院再审认为：原审原、被告双方所订立的商品房购销合同是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的。签定合同的当事人应当按照合同约定履行义务。原审原、被告在合同中约定了交房时间，逾期交房的违约责任及产权登记按照有关规定执行。本案双方在合同中约定，产权证登记依照《城市房屋权属登记管理办法》规定执行，根据该管理办法第十一条规定，房屋权属登记由权利人申请。因此，必须确定谁是世纪畅想园A幢1层南铺N-8号铺面(以下简称N-8号铺面)的权利人，N-8号铺面属于新建房，在此之前未进行过房屋权属登记。故对N-8号铺面的权属登记属于初始登记。初始登记属于单方申请，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条的规定，初始登记由申请人申请。而根据该办法第三条第二款的规定，申请人是房屋权利申请人的简称，是指已经获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的自然人、法人和其他组织。显然，能够作为房屋所有权初始登记的申请人，必须是房屋的权利人。而根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条第一款的规定，房屋权利人是指依法享有房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权、房地产其他项权利的自然人、法人和其他组织。N-8号铺面由原审被告建盖后出售给原审原告，原审原告已经在2002年1月17日验收、接收了该房屋，在所有权取得中，物的交付已经完成。双方之间签定的商品房买卖合同已经基本履行完毕，房屋交付取得房屋所有权的应当是房屋的买受人，因此，房屋权利人此时应当是原审原告。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起九十日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起九十日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。该条例的规定更进一步明确了商品房买卖的买受人是所购买的商品房所有权登记的申请人，原审原告所购买的N-8号铺面属于商品房，毫无疑问。原审原告当然应该是该铺面所有权登记的申请人，而原审被告所负有的是协助办理、提供必要证明文件的义务。诚然，如果原审被告在建好房屋后，对未销售的房屋要进行所有权登记，应由建房人也就是原审被告取得所有权，原审被告应为申请人。而本案的事实却是原审被告已经将N-8号铺面售给了原审原告，并已经交付了所售房屋，抗诉机关显然忽视了这一重要事实。综上所述，产权登记应当由原审原告向房屋管理机关去申请，而非原审被告。原审被告在原审原告办理产权登记时负有协助义务。本案中原审被告在2002年1月31日前已经将办理产权必备的相关材料报送昆明市房屋交易产权管理处，此时该处已经开始受理高新区世纪生活小区畅想园的房屋产权的登记手续，其他业主也办理了产权登记。在2002年1月31日前就已经将办理房产所需的相关资料报送昆明市房屋交易产权管理处备案，原审被告在交房l4天内就已经履行完自己的义务，符合原审原、被告的约定，而在昆明市房屋交易产权管理处未能查到原审原告到该处申请办理房屋产权的申报登记手续，说明原审原告并未向登记机关提出产权登记申请。因此抗诉机关提出的抗诉理由不能成立。原审原告再审中也未能举证证明其已向房产管理机关申请办理房屋权属登记的证据，故原审原告诉求解除双方的商品房购销合同、返还购房款、支付违约金的请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条、第—百八十四条之规定，判决维持本院(2005)五法民二初字第372号民事判决。
[评析]
本案一审判决生效后，昆明市人民检察院向昆明市中级人民法院提起抗诉，由昆明市中级人民法院指令昆明市五华区人民法院对本案进行再审。
本案关键问题在于买受人购买商品房后未能办理房屋产权证的责任是否应由开发商承担。原审原告是世纪畅想园A幢1层南铺N-8号铺面(以下简称N-8号铺面)的权利人，N-8号铺面属于新建房，在此之前未进行过房屋权属登记。故对N-8号铺面的权属登记属于初始登记。初始登记属于单方申请，根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条的规定，初始登记由申请人申请。而根据该办法第三条第二款的规定，申请人是房屋权利申请人的简称，是指已经获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的自然人、法人和其他组织。显然，能够作为房屋所有权初始登记的申请人，必须是房屋的权利人。而根据《城市房屋权属登记管理办法》第三条第一款的规定，房屋权利人是指依法享有房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权、房地产其他项权利的自然人、法人和其他组织。N-8号铺面由原审被告建盖后出售给原审原告，原审原告已经在2002年1月17日验收、接收了该房屋，在所有权取得中，物的交付已经完成。双方之间签定的商品房买卖合同已经基本履行完毕，房屋交付取得房屋所有权的应当是房屋的买受人，因此，房屋权利人此时应当是原审原告。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起九十日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起九十日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。该条例的规定更进一步明确了商品房买卖的买受人是所购买的商品房所有权登记的申请人，原审原告所购买的N-8号铺面属于商品房，毫无疑问。原审原告当然应该是该铺面所有权登记的申请人，而原审被告所负有的是协助办理、提供必要证明文件的义务。诚然，如果原审被告在建好房屋后，对未销售的房屋要进行所有权登记，应由建房人也就是原审被告取得所有权，原审被告应为申请人。而本案的事实却是原审被告已经将N-8号铺面售给了原审原告，并已经交付了所售房屋，抗诉机关显然忽视了这一重要事实。综上所述，产权登记应当由原审原告向房屋管理机关去申请，而非原审被告。原审被告在原审原告办理产权登记时负有协助义务。本案中原审被告在2002年1月31日前已经将办理产权必备的相关材料报送昆明市房屋交易产权管理处，此时该处已经开始受理高新区世纪生活小区畅想园的房屋产权的登记手续，其他业主也办理了产权登记。在2002年1月31日前就已经将办理房产所需的相关资料报送昆明市房屋交易产权管理处备案，原审被告在交房l4天内就已经履行完自己的义务，符合原审原、被告的约定，而在昆明市房屋交易产权管理处未能查到原审原告到该处申请办理房屋产权的申报登记手续，说明原审原告并未向登记机关提出产权登记申请，其未能办理产权证的责任应由其本人承担。因此，抗诉机关提出的抗诉理由不能成立，昆明市五华区人民法院再审后依法维持了原审判决。
宣判后，双方当事人均未上诉。

再审判决书：昆明市五华区人民法院（2007）五法民再字第1号
再审审判长：罗琼芳，
审判员：王清涛，
审判员：猫莉
案例提供单位：昆明市五华区人民法院审监庭
编写人：李丽莎

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