康城豪苑投资估算及资金筹措.doc

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康城豪苑投资估算及资金筹措

一、投资估算
1、估算范围
本报告投资估算范围包括土地费用，各种前期手续费、建安工程费、设备购置费以及环境、绿化等相关设备、设施的费用。
2、估算内容
1、3年内销售价格。
2、广告推广费。
3、营销代理费、招商费。
4、开发商税费。
3、估算依据及有关说明
n 有关建（构）筑物的相关造价估算指标
n 建设工程费用的相关配套文件
n 有关设计及政府部门批复资料
n 有关建设方面的税费文件
n 委托方提供的其他相关资料
4、评价依据和原则依据
1、国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》
2、国家的相关税费法规
3、工程设计方案及有关资料
原则
1、遵循动态分析为主，静态分析为辅，定量分析与定性分析相结合的原则。
2、遵循效益与费用计算口径相一致的原则。
3、稳妥可靠原则。
5、评价假设
项目按预期顺利实施，建设资金如期到位（按照项目全部投资从银行借款），国家宏观政策保持相对稳定，工程按计划进度完成，建设成本及税费标准保持目前水平。
6、基础数据
建设规模：项目占地20.3亩，总建筑面积为113133平方米。
计算期：建设周期2年零5个月。
7、利润测算
项目销售收入和租金收入扣除开发成本、税金后，利润总额参见本项目附表。
8、基本报表（附后）
● 总投资估算表
● 损益表
● 现金流量表
● 投资使用计划与资金筹措表
● 借款还本付息计算表
● 商业投资分析表
二、项目开发成本分析
项目开发成本由土地成本、建安工程成本、设计、监理、城市建设配套费等二类费用、预备费和银行贷款利息等构成，按照类似项目投资估算指标进行建安成本计算，按照政府规定和市场行情进行设计、监理和城市建设配套费等二类费用的计算，具体计算如下表：
（一）土地成本
土地成本合计为：1629万元（其土地单价为80万元/亩）
1、 项目开发前期费用
项目开发的前期，发生的费用主要有：前期策划费、工程设计费、三通一平费、勘察费。根据重庆市房地产开发的现行标准，再结合本项目的地形、地貌和开发档次，前期费用计算结果如下：
１、 工程设计费： 113133㎡×10元／㎡＝113万元
２、 勘察费： 13575㎡×3元／㎡＝4万元
３、 三通一平费： 13575㎡×30元／㎡＝41万元
项目前期费用总合计为： 158万
（二）建筑安装工程成本
４、 建安造价
项目的建筑面积为113133㎡，按其均价800元／㎡计算，总建安造价为：113133㎡×800元／㎡＝9050.6万元。
５、 设备安装工程成本
(1) 5台电梯：　　　 40万元／台×10台＝400万元
(2) 消防安装工程： 113133㎡×30元／㎡=339万元
(3) 水电安装、开闭所工程： 113133㎡×30元／㎡=339万元
(4) 设备安装工程成本小计为　　　　　 1078万元
６、 工程监理费： 113133㎡×800元／㎡×1.5‰＝14万元
７、 工程质监费：　 113133㎡×800元／㎡×２‰＝18万元
８、 公用工程费：（ 包括管网工程、给排水工程） 20万元
建筑安装工程成本总计为：　　　　 　　　 　 10181万元

（三）基础设施配套费
９、 环境绿化费： 13575㎡×30%×120元／㎡=49万元
１０、 城市建设配套费： 113133×30元／㎡＝339万元
基础设施配套费合计为： 388万元

（四）管理费
在开发阶段所涉及的管理费用包括建筑管理费和建筑单位管理费，其费用如下：
1、建筑管理费： 113133㎡×800元/㎡×1.5‰=14万元
2、建筑单位管理费： 113133㎡×800元/㎡×2.5%=226万元
管理费用合计为： 240万元

（五）开发期费用
该项目的开发建设过程中所涉及的税费主要有：白蚁防治费（视具体情况定）、印花税、营业税、人防建设费、房产登记补偿费，其帐目如下：
１、白蚁防治费： 113133㎡×1.2元／㎡ = 14万元
2、人防建设费： 113133㎡×10元／㎡=110万元
费用合计 124 万元
（六）不可预计费： 12720*3% 381万
（七）建设期利息： 1023万
合计总成本： 14124万
项目投资开发成本为14124万元，以项目开发实际总建筑面积113133平方米分摊，投资单方成本为：1248元/m2№

投资使用计划和资金筹措表（单位：万元人民币）
序号
项 目

建设期
合 计
2008
2009
2010
1
建设项目总资金
14124
6356
4943
2825
1.1
固定资产投资
13101
6133
4515
2455
1.2
建设期贷款利息
1023
223
430
370
2
资金筹措及来源
14124
6356
4943
2825
2.1
业主自筹（自有资金）
0.00
0.00
0.00
0.00
2.2
固定资产投资借款（含建设期利息）
14124
6356
4943
2825
2.2.1
银行贷款（含建设期利息）
14124
6356
4943
2825

其中：当年借款
13101
6133
4515
2455

当年利息
1023
223
430
370

方案一：裙楼和塔楼全部销售
依据市场行情，结合项目特征，考虑时间因素，销售价格如下表所示：
项目销售价格预估

2011年
2012年
2013年
2014年
裙楼
销售比例 15%
销售面积 1327
销售均价 1900
销售比例 30%
销售面积 2653
销售均价 2000
销售比例 35%
销售面积 3095
销售均价 2200
销售比例 20%
销售面积 1769
销售均价 2500
销售合计
2521300
5306000
6809000
4422500
塔楼
销售比例 25%
销售面积 23156
销售均价 1600元/㎡
销售比例 35%
销售面积 32419
销售均价 1650元/㎡
销售比例 30%
销售面积 27789
销售均价 1800元/㎡
销售比例 10%
销售面积 9263
销售均价 1800
销售合计
37208900
53491350
50020200
17136550
车位
销售比例 10%
销售均价 40000.0
销售比例 25%
销售均价 40000.0
销售比例 30%
销售均价 40000.0
销售比例 35%
销售均价 40000.0
销售合计
800000
2000000
2400000
2800000
总计
40530200
60797350
59229200
24359050

184915800
项目经济分析参见表：
损 益 表 单位：万元
序号
项 目
年 份
合 计
2008
2009
2010
2011
1
产品销售（营业）收入
18491.5800
4053.0200
6079.7350
5922.9200
2435.9050
2
销售税金及附加（6.66%）
1232
270
405
394
162
3
项目投资
14124
2825
4943
4943
1412

长期借款利息支出
1023
223
430
287
83
4
销售费用（广告费2%、代理费2%）
740
162
243
237
98
5
利润总额
2396
796
489
349
764
6
所得税33%
790
263
161
115
252
7
利润总额
1606
533
328
234
512

借款还本付息计算表 单位：万元
序号
项 目
利率
年 份
合 计
2008
2009
2010
2011
1
银行借款

1.1
年初借款本息累计

6975

3395
2480
1100
1.2
建设期利息
7.56%
1023

223
430
1023
1.2.1
本年借款

13101
5895
4585
2620

1.2.2
本年应计利息
7.56%
1023
223
430
287
83
1.3
本年还本

13101
2500
5500
4000
1100
1.4
本年付息

1023
223
430
287
83
1.5
年末借款本息累计

6975
3395
2480
1100

项目现金流量表 单位：万元

年 份

合 计
2008
2009
2010
2011
现金流入
18491.5800
4053.0200
6079.7350
5922.9200
2435.9050
营业（产品销售）收入
18491.5800
4053.0200
6079.7350
5922.9200
2435.9050
现金流出
16886
7051
5752
3571
521
项目投资
14124
6356
4943
2825

销售税金及附加
1232
270
405
394
162
销售费用（广告费2%、代理费2%）
740
162
243
237
98
所得税
790
263
161
115
252
所得税后净现金流量
1606
-2998
327
2351
1923
所得税后累计净现金流量
1606
-2998
-2671
-320
1606
所得税前净现金流量
2396
-2735
488
2466
2175
所得税前累计净现金流量
2396
-2735
-2247
219
2396

主要数据：
资目开发成本：14124万
资目固定资产投资：13103万
项目总销售额：18491.58万
所得税前利润：2396万
所得税后利润：1606万
投资回率：16.96%
项目投资回收期：3.2年。
财务净现值（FVPV）：784≧0
财务内部收益率（FIRR）：20.35%

方案二：商业部份自已经营
商业部招租投资分析

序号
项 目
年 序
合 计
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030

租赁率（90%）

　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
　7960
1
租金标准

14
14
14
17
17
17
17
20
20
20
20
20
23
23
23
23
23
25
25
25
2
营业收入
3820．81
133．73
133．73
133．73
162．38
162．38
162．38
162．38
191．04
191．04
191．04
191．04
191．04
219．7
219．7
219．7
219．7
219．7
238．8
238．8
238．8
3
回收固定资产余值
286
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
4
固定资产投资
1908
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
5
经营费用
228
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
11．49
6
利润
1970
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——

说明：
1、大修基金，按固定资产投资的1.5%提存率提存 2、 管理人员工资，6人，10000.00元/年.人；
3、 维护费用，按固定资产投资的0.25%计算 4、年折旧率为4.25%，折旧年限20年。
5、表并未计算房价和地价增值部份。

分析结论：
1、从上分析表格可以看出，康城豪苑项目投资市场前景比较乐观，但以上分析仅从成本角度出发，市场因素并未参与分析，因此如市场变成情况不大的情况下对项目并没太大影响。
2、商业部份对其作出，全部销售，和全出租，自我经营方式分析，后者以打告造建材专业市场，目前市场租金最低在11元每月每平方米，最高可达40元每月每平方米，但对为本项目是以大型卖场的形态，因此不能与目前的部份价格较高的建材经营商铺对比。当然自我经营对外招商的方式，开发商利润更为可观。
3、应开发商要求：项目代理费为：370万，广告费370万，招商费用38万，税费：1、销售税金及附加：1232万;2、企业所得税：790万。