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如何有效掌控房地产工程进度
讲师：范志远
一、房地产项目进度控制的主要任务
房地产项目进度控制的主要任务是指将工程项目建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，根据进度总目标及优化资源的原则编制进度计划并将该计划付诸实施。
在实施过程中，运用各种手段和方法，依据合同文件和法律法规所赋予的权力，监督工程项目任务承揽人采用先进合理的技术、组织、经济等措施，不断检查调整自身的进度计划，在确保工程质量、安全和投资费用的前提下，按照合同规定的工程建设期限加上批准的工程延期时间以及预订的计划目标去完成项目建设任务。
完成进度控制任务既不是越快越好，也不是越拖越好，而是完成计划目标最好。
项目实施阶段进度控制的主要任务分成四部分：
1.设计前的准备工作
设计前的准备工作，最主要的是搜集有关工期的信息，确定工期总目标；进行项目总进度目标的分析、论证，并编制项目总进度计划；编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；施工现场条件的调查研究和分析等。
2.设计阶段
设计阶段的主要任务是编制设计阶段工作进度计划并控制执行；编制详细的各设计阶段的出图计划并控制执行。
3.施工阶段
施工阶段的主要任务是编制施工总进度计划及单位工程进度计划并控制执行；编制施工年(或月、季、旬、周)实施计划并控制执行。
4.供货进度控制
编制供货进度计划并控制其执行，供货计划应包括供货过程中的原材料采购、加工制造、运输等主要环节。
二、进度控制的主要方法
进度控制计划编制的主要方法，一般情况下分两大类：一是横道图进度计划，二是网络图的进度计划。
进度控制的原理是计划执行中的跟踪检查和调整，最常用的是PDCA循环。
1.实际进度与计划进度的比较方法
实际进度与计划进度的比较方法最常用的横道图比较法，就是将项目实施中针对工作任务检查实际进度收集到的信息，经过整理后直接用横道双线（彩色线或者其他线），并列标注于原计划的横道单线下方或上方，进行直观比较的方法。
需要注意的是，横道图比较法中的实际进度可用持续时间或任务量（如劳动消耗量、实物工程量、已完工程价值量等）的累计百分比表示。但由于计划图中的进度横道线只表示工作的开始时间、持续时间和完成时间，并不表示计划完成量，所以在实际工作中要根据工作任务的性质分别考虑。
2.实际进度前锋线比较法
实际进度前锋线比较法是网络图中最常用的一种比较法，主要采用双代号时标网络图计划。该方法是从检查时刻的时间标点出发，用点画线依次连接各工作任务的实际进度点（前锋），最后回到计划检查的时点为止，形成实际进度前锋线，按前锋线判定工程项目进度偏差。
前锋线比较法就是通过实际进度前锋线，比较工作实际进度与计划进度偏差，进而判定该偏差对总工期及后续工作影响程度的方法。当某工作前锋点落在检查日期左侧，表明该工作实际进度拖延，拖延时间为两者之差；当该前锋点落在检查日期右侧，表明该工作实际进度超前，超前时间为两者之差。进度前锋点的确定可以采用比例法。这种方法形象直观，便于采取措施，但最后应针对项目计划做全面分析(主要利用总时差和自由时差)，以判定实际进度情况对应的工期。

图1  实际前锋线比较法图

3.进度计划实施中的调整
在进度计划的具体实施过程中，不可能不调整，也不存在完完全全执行的情况，因为天气、人员流动性大、设备材料积聚等影响因素特别多，不可能什么都正到位。
分析偏差对工期的影响
当出现进度偏差时，需要分析该偏差对后续工作及总工期产生的影响。偏差所处的位置及其大小，对后续工作和总工期的影响是不同的。
某工作进度偏差的影响分析方法主要是利用网络计划中工作总时差和自由时差的概念进行判断：若偏差大于总时差，对总工期有影响；若偏差未超过总时差而大于自由时差，对总工期无影响，只对后续工作的最早开始时间有影响；若偏差小于该工作的自由时差，对进度计划无任何影响。如果检查的周期比较长，期间完成的工作比较多且不符合计划情况时，往往需要对网络计划做全面的分析才能知道总的影响结果。如果进行控制，就不要使第一种情况出现，第二种情况也要尽量少出现。
进度计划调整
进度计划调整是利用网络计划的关键线路进行的。
第一，关键工作持续时间的缩短，可以减小关键线路的长度，即可以缩短工期，要有目的地去压缩能缩短工期的某些关键工作的持续时间，优先压缩综合影响小的工作的持续时间。
第二，如果通过工期优化还不能满足工期要求时，必须调整原来的技术或组织方法，即改变某些工作间的逻辑关系。
第三，若遇非承包人原因引起的工期延误，如果要求其赶工，一般都会引起投资额度的增加。在保证工期目标的前提下，要想使相应追加费用的数额最小，即被施工单位索赔的数额最小：一是考虑网络计划的优化，因为施工单位报的施工组织设计是经过审批的，通过做网络图来用技术的方法告诉其节约这点时间是可以的、不会产生多少影响，不要让他把超过的每一天都算成需要增加费用的；二是从信息的搜集整理来体现，即与其他项目进行对比说明；三是从对方上报的材料不及时，或者上报材料中有一些该签字没签字等方面，找一些问题、方法来逼迫施工单位。需要注意的是，与施工单位进行谈判要有一些感情方面的相互沟通，尽可能不运用甲方乙方心态，不要运用比较生冷、刻薄、刻板的语言去惹怒对方或者让对方心里很不好受，尽可能地能以理服人，通过这些信息方面的方式、技术方面的原因、工程资料方面的资料去找对方一些漏洞，逼迫对方做一些适当的让步。

三、施工进度控制
具体的施工进度计划控制的工作包括：
第一，编制或审核施工进度计划。
第二，按年、季、月编制工程综合计划。
第三，协助承包单位实施进度计划。
第四，监督施工进度计划的实施。
第五，组织现场协调会。
第六，签发工程进度款支付凭证。
第七，审批工程延期。
第八，处理争议和索赔。

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