上半年贵州房地产估价师案例与分析土地用途的区分与记载试题.doc

2016年上半年贵州房地产估价师案例与分析：土地用途的区分与记载试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准B：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费E：房地产估价机构必须加盖公章 2、建筑物净收益=_建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。A建筑物重置价B建筑物现值C土地价格D房地产价格3、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4 500元，出租的年末净收益为500元.假设年折现率为8，风险补偿估计为现房价格的3，则该期房目前的价格为【2007年考题】A：3 473元B：4 365元C：4 500元D：4 635元E：工业用地的监测点评估价格 4、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是(、 )：A未知、需要求取的待开发房地产的价值B投资者购买待开发房地产应负担的税费C销售费用和销售税费D开发成本和管理费用5、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3 405元、3 565 元、3 730元、3 905元、4 075元，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年 的价格为【2007年考题】A：4 0750元B：4 2425元C：4 4100元D：4 5775元E：工业用地的监测点评估价格 6、大跨度的工业厂房要采用结构。A：砖木B：砌体C：钢筋混凝土D：钢E：执行层的组织协调 7、下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是_。A耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳B实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税C经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%D对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税 8、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。A9.26%B10%C11.320%D12% 9、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为_5档。A0，5%，10%，15%，30%B0，5%，10%，15%，20%C0，5%，10%，15%，25%D5%，10%，15%，20%，30% 10、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A310.61B321.60C477.87D494.7711、以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法是_。A单元估算法B单位指标估算法C工程量近似匡算法D概算指标估算法 12、房地产估价的合法原则是针对于_来讲的。A估价机构B估价人员C估价对象D估价方法 13、关于下列数据表述正确的是_。A1B2C3D4E5F6G7H8I9J10K98L101M101N100O101P99Q102R97S102T9914、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元，净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。A乙丙甲B甲乙丙C丙甲乙D乙甲丙 15、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格E：工业用地的监测点评估价格 16、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是。A：房地产上市公司发行公司债券B：权益型REITsC：房地产上市公司发行股票D：商业银行贷款E：借款合同 17、住房公积金管理的决策机构是。A：住房公积金管理委员会B：城市人民政府C：住房公积金管理中心D：住房公积金缴存单位E：执行层的组织协调 18、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章 19、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是（）。A80%B120%C171%D200% 20、城市房屋拆迁管理条例规定，拆除房屋，必须经公证机关公证。A：共有B：抵押C：出租D：代管E：房地产估价机构必须加盖公章 21、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于_。A选择专业化B单一市场集中化C市场专业化D产品专业化 22、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向收取有关费用。A：物业管理企业B：社区服务中心C：业主委员会D：最终用户E：执行层的组织协调23、某建筑物的建筑面积为2 000 ，占地面积为3 000 ，现在重新获得该土地的价格为800元，建筑物重置价格为900元，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元则该建筑物的成新率为。A：44B：50C：67D：94E：工业用地的监测点评估价格 24、因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理_。A转移登记B变更登记C初始登记D注销登记25、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人有权在通知到达之日起日內作出是否退房的书面答复。A：15B：30C：45D：60E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、教育费附加的税率在城市一般为营业税的_%。A3B5C7D33 2、在下列费用中，属于债务融资成本的有(2007年试题)A：承诺费B：手续费C：担保费D：利息E：税费3、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（）万元。A42.0B50.4C60.0D72.0 4、中华人民共和国担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的。A：20B：25C：30D：35E：执行层的组织协调5、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的_。A5%B10%C15%D20% 6、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据_之间因果关系来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保险事故与保险标的的损失D保险人与保险标的的损失 7、假设投资基金证券、债券、股票的风险为A、B、C，则三者之间的关系一般为。A：ABCB：CBAC：CABD：ACBE：执行层的组织协调 8、房地产投资的可行性研究工作阶段包括。A：接受委托B：投资机会研究C：初步可行性研究D：详细可行性研究E：项目评估与决策 9、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为_万元。A650B687C585D630 10、我国土地用途管制的核心是不能随意改变的用途。A：住宅用地B：商业用地C：工业用地D：农用地E：执行层的组织协调11、下列费用中，不属于企业财务费用的是_。A审计费B利息C外汇汇兑净损失D融资代理费 12、投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了_。A物业增值收益B所得税C还本付息额D投资者权益增加值E权益投资 13、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。A：应采用客观成本而不是实际成本B：应采用实际成本而不是客观成本C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整14、下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是_。A降低房地产开发贷款利率B增加土地有效供给C降低契税D提高购房贷款利率 15、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是_。A城市或区域产业结构与布局B人口数量与结构C土地资源状况D信息技术的发展和应用 16、收益性物业管理中的经营费用包括。A：固定资产折旧费B：企业管理费及利润C：保险费D：房产税E：大修理基金 17、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。A：建设单位或工程监理单位B：建设单位C：工程监理单位D：建设单位和工程监理单位E：执行层的组织协调 18、下列关于房屋转租，表述正确的是。A：指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为B：转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明C：承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意D：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外E：转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止 19、房地产转让是指房地产权利人通过或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。A：买卖B：出租C：抵押D：质押E：赠与 20、按使用功能不同，地下室可以分为。A：普通地下室B：砌体结构地下室C：钢筋混凝土结构地下室D：砖墙结构地下室E：人防地下室 21、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（）A11.12%B11.36%C11.66%D12.95% 22、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。A获利能力分析B盈亏平衡分析C市场状况分析D定性风险分析23、开发经营条例规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列_事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。A房地产开发项目的性质、规模和开发期限B城市规划设计C基础设施和公共设施的建设要求D基础设施建成后的产权界定E项目拆迁补偿、安置要求 24、法人包括等。A：机关法人B：事业单位法人C：企业法人D：社团法人E：自然法人25、竣工房屋价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算，包括竣工房屋_的价值。A基础B结构C屋面D返修E水、电、卫等附属工程