投资分析研究报告.docx

兴义市桔山新区房地产开发总公司
“南村枫林”
市场定位及投资分析
研究报告

贵州友联伟业投资顾问有限公司
2005年3月

市场定位及投资研究报告
目 录

第一部分：项目市场定位分析
一、项目SWOT分析
二、项目市场定位
第二部分：开发投资分析研究
一、产品开发模型
二、项目投资成本及费用估算
三、销售收入估算
四、资金计划
五、项目财务效益预测
六、不确定性分析
七、投资方案比较
八、投资风险分析
九、结论与建议
十、附件1-9

第一部分 项目市场定位分析

一 项目SWOT分析
对项目进行准确的市场定位，必须要对项目SWOT做详细的分析和判断。对项目进行SWOT分析有利于全面掌握项目的优劣势、以及项目开发的利好机遇和潜在威胁，从而正确的指导日后策划和执行工作，运筹帷幕方能决胜千里：
n 对项目的优势进行突出并加以放大
n 对项目的劣势进行规避并一一化解
n 对项目发展机遇加以利用和提升
n 对项目将要面临的竞争威胁提前制定应对策略
优 势
SWOT分析
放大
化解
利用
规避
转化
机 会
威 胁
劣 势
转化

一）优势（ STRENGTHS）
1、规模优势
项目总占地达118.71亩，规模较大，具备了形成大型生活社区的基本条件，甚至达到了生活城的概念。其可容纳众多的元素，利于规模化开发，降低成本，发挥空间大。大量的居住人口也为商业物业的发展提供了消费基础，而且项目位于下五屯新区，是现时下五屯第一个高尚住宅小区，甚至是兴义市少有的大型高尚住宅项目。
利用：在高起点的品牌战略下，项目开发完成后将有望成为兴义市规模最大、配套最齐备、环境最好的生活城。在规模上，其本身就具备了一定的独特性和市场震撼力。

2、地形优势
地块地势平坦，无土方挖添量，有利于降低成本，是开发的有利条件。
利用：
A. 有利于进行气势恢弘、视野开阔的建筑布局，丰富建筑布置；
B. 有利于交通组织的形成，实现人车的自然分流；
C. 有利于实现变化多样、层次分明的绿化和景观设计，将内部景观与外部自然环境融合、浑然一体。从而形成由远到近、由高到低、富于立体感的独特景观，为日后打造独特的景观卖点提供基础。

3、环境优势
A. 项目就在被喻为“人间仙境”的下午屯新区，风景秀美、空气清新、景致怡人，在这里可望贵州醇酒厂、看田园风光、远眺万峰林、近观刘氏庄园……，这是兴义最美自然景观的浓缩，是大自然的杰作，其他楼盘只能望其项背。
B. 本案周围为兴义市下五屯老居民区，民风淳朴，居住人口比较单纯，治安环境良好；
C. 附近无产生污染的企事业单位，这里天空明净，空气清新。
利用：可以作为日后楼盘的一个卖点加以宣传，但不是最重要的卖点。

4、教育优势
项目南有兴义市九中、西北临八中、北靠卫校、水校，在中学教育方面具有一定优势。
利用：突出的教育配套将会对重视教育的目标客户群形成强大的吸引力；具有较高且稳定收入的教师群体相对集中，将为本项目提供一批优质客户。

5、人文优势
该区居住着汉、布依、苗、彝等十多个民族，形成浓郁淳朴、多姿多彩的民族风情；游击军司令、滇黔边务督办刘显潜故居。还有被孙中山先生誉为“西南后起之秀”的护法黔军总司令王文华（字电轮）将军故里， 独具民族特色的省级民族婚俗博物馆；国家大一型企业贵州醇酒厂花园式厂区；还有我国占地面积最大的“屯堡”式地主、军阀建筑群——刘氏庄园，使这里的人文优势优为突出，大放异彩。各民族文化与历史人文的的糅合、相互辉映，从而形成了独特的人文环境，使居民能够充分体会两种文化带来独特感受。
利用：
A. 充分利用这种独特文化，营造丰富的小区文化，可使之成为兴义市首个文化社区；
B. 充分挖掘刘氏庄园历史人文价值，唤起目标消费群的亲切回忆和自豪感，从而形成对项目的亲和力与心理归属感，为项目注入情感价值，塑造能吸引消费者、打动消费者的强力卖点。

6、企业优势
桔山新区房地产开发总公司实力雄厚，成功开发了富兴花园、惠实家园和惠实新苑等优质楼盘，具有很高的知名度和良好的美誉度，其品牌优势令众多开发商可望不可及。
利用：
A. 开发商雄厚的实力为本项目的顺利开发提供了坚强的后盾和强有力的保障。与其他的发展商相比，实力雄厚，依赖性小，对于房地产金融市场变动的抗干扰能力强。既降低了项目运作的资金风险，又提高了消费者对项目的充足信心；
B. 利用桔山房开现有的美誉度及品牌优势，为项目注入品牌价值，形成本案独有的向心力。
C. 桔山房开历经近七年的风雨，深深扎根于所生长的大地，对本地风土人情的了解、对市场的了解、对消费者消费心理的把握又一次可以大显身手。

7、政府支持优势
由于本项目的特殊背景，得到了政府有关部门的大力支持，在政策上享有不少的优惠政度。
利用：充分利用好各种政府资源，充分挖掘他们对项目开发的价值，在推广过程中可以借助政府的力量，消除项目对的负面影响力，增强消费者对项目的信心。
8、专业优势
本项目聘请了青蓝紫地产顾问有限公司进行策划。在本案的策划中，青蓝紫地产以自身的智力资源和技术体系为依托，通过市场疏理→设计建议→资源整合→核心竞争力导入→操作实施等几个环节，全面考虑，全程策划。工作流程图如下
利用：通过专业策划力量的介入，为项目导入了先进的开发模式和开发理念，对市场进行准确的把握，并从后期销售的角度全面考虑，确保了每一个环节的紧密连接，为项目的高效获利提供了保障。

二） 劣势分析（WEAKNESS）
1、本案推盘时期，届时兴义房地产市场将有一个放量供应的过程，供应量将达到历史的最高峰。
劣势化解：
A. 控制工程进度，缩短时间风险，抢占市场先机；
B. 产品设计时要考虑适度的超前以及产品的独特性，在未来竞争中展现出独特的优势；
C. 在营销上，提前为项目预热，吸引市场吸引力，做到蓄势薄发的效果；
D. 充分发挥桔山房开的品牌优势及对本地风土人情的准确而深层次的把握；
E. 充分利用本案得天独厚的环境优势，塑造项目的高品质形象，增加产品的附加值

2、项目区域基础配套设施落后，生活配套匮乏，而且现有商业的档次太低。
劣势化解：
A. 利用项目本身的规模优势，开发大型的综合生活配套，以改变配套不足的现状；
B. 周边商业的不足与低挡次，反而为本项目的商业物业开发提供了市场空白，应该借此化劣势为优势，将商业开发作为一个重要的盈利点。

3、由于历史原因，本案周边居住氛围不浓，与本案的高档社区形成极大的反差，因而严重影响了本案的形象。
劣势化解：这种劣势主要依靠市政规划，由政府加大基础设施的建设。根据规划，这些居住物业将大幅增加，这里的面貌将会焕然一新，因此，这种劣势只是暂时的。

三） 机会分析（OPPORTUNITY）
1、政策对房地产市场的规范和支持
2003年 8月 14日印发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文件），明确提出“坚持住房市场化基本方向”，“坚持以需求为导向”，通过深化改革来消除影响住房消费的体制性和政策性障碍，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，促进房地产业与社会经济协调发展等知道思想。同时18号文件还指出“以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用”，在肯定房地产业为国民经济支柱产业地位的前提下，提出加强对房地产市场的规范和深化。
利好：
A、宏观政策的出台，一方面，进一步明确房地产市场发展的指导思想与重要意义，肯定了房地产业的地位，增强了行业信心，加大了对行业发展的支持力度，另一方面对市场行为与市场风险进行了规范，为市场的良性发展提供了保障。
B、随着市场经济体制日益完善和国家宏观调控力度不断加强，房地产市场化和住房商品化的步伐也随之加快。将为房地产市场提供一个公平、公正、公开的竞争环境。

2、区域发展机遇
一个城市的发展目标的确定，城市规划的出台或调整，都蕴涵着巨大的商机。在未来兴义发展规划中，要将下五屯打造成为兴义市的标志性景观和中外人士向往的胜地，南村枫林项目是该重点中第一个大型住宅项目。从该区域的整体规划来看，《兴义市城市总体规划》为该区域的发展指明了方向，规划中明确表示下五屯是兴义市唯一一个以居住为主体的区域，这一切为本项目的发展提供了前所未有的发展机遇。
利好：
A. 机遇只青睐有准备者，机遇带来的不仅是发展、财富，同时也带来了挑战、风险，这对习惯于未雨绸缪、敢于迎接挑战和勇于创新的桔山房开来说，更加激发了全体员工的豪情和斗志。
B. 规划将下五屯定位于兴义的标志性景观和中外人士向往的胜地，不仅提升了本案的形象力，而且扩大本案的影响力，增强了本案的向心力。使本案的内涵更加丰富，外延更加广阔。

3、市场发展机遇
就整体市场而言，兴义市内缺少个性鲜明、配置完善的真正的大型高品位社区。兴义目前所谓的高档楼盘软环境普遍不过关，除蓝天花园外，目前市场上还没有真正意义上的高尚住宅。这就是市场空白，这就是市场机遇。
从时间上来说，项目介入市场的时间较早，是下五屯区域最早的项目，在时间上占据了先机。从时机上来说，本项目的介入正处于兴义市房地产市场的发展高潮，产品面临升级换代的时期，市场日渐规范成熟，利好不断，为本项目提供了良好的市场环境。
利好：
A、兴义真正高档小区的缺失为本项目提供了发展的空间和施展的舞台。
B、 本项目利用自身的规模优势，定位、产品设计上适度超前，打造成兴义市规模最大的、最具有标志性的、配套最完备的大型高尚生活区。
C、目前该区域市场现有的产品水平较低，对它们进行超越进而成为区域市场领军角色的难度不大。
无论从产品市场还是消费市场来说，项目的发展都处在一个良好的市场环境中，此时介入可获得一定的时机优势。但关键在于能否控制开发成本与进度，把握市场机遇，将项目的先发优势淋漓尽致地发挥出来，充分发掘先发制人的价值。

4、商业机会
本案处于兴义市配套相对不完善的下五屯，况且该区现有的商业不但档次低，而且杂乱无章，基本上是小卖部一统天下，这为本案商业提供了发展空间。
利好：利用区域发展所形成的商业真空地带，瞄准市场空白，是对城市居住功能的提升、补充和完善。结合本项目自身特点和优势，相信，本案在商业物业开发方面可以大有作为。

5、产品机会
现时整体市场尤其是中高档市场内，住宅产品的户型偏大，缺少功能齐备、性价比高，面积更为灵巧的功能型户型。
利好：在明年及今后市场，供应放量，竞争态势逐步激烈，总价高、市场供应量大的大户型必然会成为销售的瓶颈。因此，恰当地调整户型配比，对户型面积缩减的同时进行功能上的升级，将使本项目错开竞争的锋点，实现突围，同时也为项目制造了产品上的卖点。另一方面又迎合了广大消费者的消费心态，这无疑会促进本项目的销售。

四） 威胁分析（ THREAT）
1、竞争威胁
本项目的竞争威胁主要来自其他区域楼盘或新盘。
威胁规避：
A. 项目规划时充分考虑景观元素和下五屯新区的城市定位，增强未来的市场竞争力；
B. 深入发掘自身潜在优势，构成独特的核心竞争力体系；
C. 突出本项目品位高、性价比高、附加价值大的优势，通过具有差异化的产品定位，在产品上拉开距离；
D. 对于城区内的新盘，在突出自身自然环境优势，并重点突出本项目在兴义市楼盘中难得的规模优势。

2、建材价格的大幅波动
受全球贸易的影响和国内市场需求的增长，近两年建材市场的价格波动变化巨大：其中钢材、混凝土、沙、石等基本建材都有较大的涨幅，其中以钢材的影响最大 。
威胁规避：财务分析中充分考虑建材的价格因素，正确预测风险；规划设计中考虑成本因素，降低建筑成本；

五） 项目最大价值挖掘
本项目最大价值的挖掘通过对项目地块的价值分析，要克服不利因素的限制和影响，最大限度的发挥项目地块的资源优势，变不利为有利，让消费者切实感觉所购买的住宅商品是超值的，满足他们对住宅和居住品质的深层次的渴求，充分挖掘项目的价值。
A、品牌价值
项目品牌由企业品牌和产品品牌两部分构成。企业的品牌最初是由一两件产品的品牌创造的，而企业品牌又将为开发和销售新的产品提供了市场先机，对新产品的品牌形象的建立起事半功倍的效果。我们一方面充分借助桔山房开的品牌来搭建和树立本案的形象品牌，另一方面以产品的素质，如：高水准的规划设计、高水平的楼宇设计、可靠的施工质量、优美的小区生活环境、完善的配套服务设施和优质的物业管理来构筑本案的价值品牌。
B、时机价值
充分利用兴义房地产迅速发展的契机，顺势推出“本案”，成为下五屯一颗璀璨的明珠，乃至成为兴义市房地产一个经典典范。
C、环境价值
本案的优美的自然环境，天生丽质，不但是开发商苦苦寻觅的，而且是广大消费者心仪已久的理想居所，应充分挖掘之，使之成为本案的一大亮点。
D、规模价值
相对于兴义市其他开发的楼盘来说，本案具有较大的规模，达到了生活城的概念，具备了形成大型高档社区的基本条件和素质。
H、产品价值
产品是楼盘的核心部分，在很大程度上决定了楼盘的品质和生命。充分发掘之，可以创造更高价值。

根据上述项目的SWOT，该地块在配套、居住环境等方面都有暂时的劣势，其综合条件也不尽人意。只有发展商与各方面群策群力，时刻保持清醒的头脑，克服项目在开发经营中的种种困难，深入细致的做好工作，并采取相应对策的基础上，对“本案”做最大价值的挖掘，将本案打造成为下五屯，乃至兴义市地区一颗耀眼的明珠，树立本企业在房地产界不可撼动的地位。

二 项目市场定位
项目的市场定位是项目决策过程中非常关键的一步，市场定位是一面旗帜，是确定本案的方向。准确的市场定位，可以使项目以一个恰当的、鲜明的身份介入市场，正确的指导今后的工作，树立市场优势，实现适销对路；相反，定位上的偏差，将会误导产品设计等一系列问题，导致产品特点与市场需求产生错位，或造成产品性格的模糊，最终造成销售上的失败。可以说，定位的准确与否，直接关系到项目未来在竞争市场中的成败。
市场定位的基本思想是在深入发掘市场需求的基础上，根据项目的开发战略，最大限度地放大自身的核心竞争力，寻求最佳的市场切入点，利用差异化竞争树立项目形象，占据市场。
项目市场定位的是建立在对市场和消费者深入研究的基础上，通过对市场的深度把握，对项目优劣势进行准确的判断，构筑项目本身所特有的核心竞争力
一）定位依据
1、定位依据一：目标消费群体的选择
“物以类聚，人以群分”，古人为我们指出了市场细分的一个重要原则。消费者是一切市场工作的出发点和最终目的，目标客户群体是市场定位中最为灵魂的因素，脱离目标群体的错位服务和这种牛头对马嘴的市场定位，是没有任何生命力的。同时市场定位反作用于消费者，符合目标群体的市场定位，项目就会对与之相符的消费群体产生强大的向心力和聚合力。反之，市场定位与目标群体错位，项目就会产生离心力，丧失市场。
根据消费者市场调研和消费者目标市场模型分析（详见《市场调研报告》），我们选择社会骨干阶层（即A型：中文化中收入群体）、社会精英阶层（即B型：高文化高收入群体）、社会领导阶层（即B型：中文化高收入群体）和社会开拓阶层（即D型：低文化高收入群体）作为我们的目标客户。这就决定了我们的市场定位要与这四个阶层的文化层次、收入水平、消费心理和消费习惯相适应，生产与之相适应的产品，提供与之相适应的服务。

2、定位依据二：项目核心竞争力
项目的核心竞争力是项目市场定位非常重要的依据，只有以核心竞争力为依托建立起来的定位，才能把项目的优势发挥出来，从而有效的避免劣势。经SWOT分析可知，本项目的核心竞争力构成如下：

规模优势

专业介入
企业综合实力

历史人文

景观优势

市场优势
核心
竞争力

利用项目的核心竞争力，在定位中对项目进行市场价值的导入：

历史人文
规模优势
专业介入
景观优势
企业综合实力
填补市场空白，把握市场机遇
兴义市大盘，达到了生活城的概念
项目独特的市场亮点
不可复制的人文价值，提高认同感
规避风险、树立消费信心
导入全局意识、引进专业平台
市场优势

3 、定位依据三：项目资源因子分析及项目细分市场的选择
项目的市场定位必须根据自身的条件量体裁衣，因为不同的物业对项目资源因子的要求各异，不同的物业对资源因子的要求如下：
影响因子
普通住宅
中高档住宅
别墅物业
项目地块情况
对公共交通的依赖性要求
强
一般
弱
弱，但未来发展良好
对噪音控制要求
不高
高
很高
噪音小
对大气环境要求
不高
高
很高
好
对周边自然及人文景观要求
一般
高
很高
景观和人文资源较好
对小区物业管理要求
不高
高
很高
物业管理服务水平很高
对建筑、质量装修要求
一般
高
很高
规划较高
对容积率、覆盖率要求
一般
低
低
中等
对休闲空间和绿化要求
一般
高
很高
规划有集中休闲、绿地
对体育运动场所和设施要求
一般
高
很高
规划自建
对小区配套要求
很高
高
高
配套差，高标准规划
自建内部配套
根据上表不同物业对项目资源的要求，综合本项目的综合情况，介于中高档物业与别墅物业之间的市场，将会对我们的目标群体产生极大吸引力，增加项目的向心力和聚合效应。

4、定位依据四：竞争市场模型分析
如图所示，按功能价值（有形的、实物的、实用的、基本的价值）和文化价值（无形的、心理的、理念的、品牌的、附加的价值）两个指标，以及高、中、低三个水平层次，可以将兴义市代表楼盘开发模式划分为不同的类型：
蓝天花园：高功能价值中文化价值。
　碧翠苑：中高功能价值低文化价值。
惠实家园：中高功能价值中高文化价值。
富兴花园：中功能价值中高文化价值。
　幸福小区：低功能价值低文化价值。

碧翠苑
蓝天花园
惠实家园
富兴花园
高
中
功能价值（有形）
文化价值（无形）
高
中
低
低
幸福小区
本案

通过项目核心竞争力和竞争市场的分析，充分发掘市场空白点，寻求差异化竞争的突破口。本项目的定位应立足于自身的区位与景观优势，利用天生丽质的自然景观和历史人文等不可复制的因素，打造既有别于竞争对手，又有具有市场吸引力的独特卖点，将项目塑造成为兴义市规模相当的、首个将自然风景与人文特色相结合的高尚人文生态花园社区。
可见，不同的房地产开发商对房地产有不同的开发理念和竞争策略，结合依据一、依据二和依据三，本项目据可以选择高文化价值高功能价值的开发理念和模式。

5、定位依据五：人们对理想居住生活的理解
无论是倾心于都市的繁华，还是向往乡野的的清幽，每个人对家的构想都是温馨的，人们对于居住理想的追求是永无止境。但其核心目标都是在找寻安全、宁静、舒适的居住环境与充满活力的城市生活之间的结合点，并建立住区与城市水乳交融的关系，将住区真正作为城市的有机组成部分来考虑，让社区融入城市生活的理念。
在对理想居住追求的过程中，环境的自然特质和文化品位营造越来越成为人们关心的重点。身处高楼林立包围中的人们开始梦想本源的回归，回归绿水清山的朴素自然，追溯地域文化的历史渊源。更加看重未来日子里那些无法用金钱买到的树影成荫，风吟鸟鸣，以及那些毁掉后不能逆转的历史印记，使新兴的住区具有了更加独特的场所精神。
二）产品定位：兴义“市场领先者”的角色
桔山房开一贯扮演的是市场领先者的角色，这一点从桔山房开每个个案的产品规划、房屋建造和市场销售便可以感受到。象桔山房开以前的个案一样，本案将在环境设计、建筑设计、智能化设计、会所设计及物业管理上适度领先市场，担当起兴义“市场领先者”的角色。
产品定位模型详见第二部分：开发投资研究
三） 市场定位：
根据以上定位依据，结合本项目的实际情况，我们将项目定位于“兴义市首席高尚人文社区-城市主流生活的样板空间”。我们向消费者展示的不仅是一个配套完善、环境优美、舒适的居住小区，而且是一种全新的、健康的、充满人文关怀的生活方式和生活理念。我们在建造一种生活方式！我们在传播一种居住文明！在这里，消费者买的不仅仅是房子，更是一种生活方式！
定位诠释：
首席：
“首席”内涵丰富，不同于常见的“第一个或首个”，“首个或第一个”表明的仅是时间上的领先优势，走在市场前列的自豪感和优越感；而“首席”表明一种领先的姿态，也表明一种对身份地位含蓄的标榜，是对成功的肯定，也是社会对个人价值的承认和肯定，是获得社会认同感的重要表现。“首席”不仅体现在社区的硬件上，更体现在社区的软件上。
高尚：
“高尚“不同于“高档”，比“高档”的内涵更深刻，外延更广阔。“高档”住宅给普通人一种拒人千里之外的感觉，也容易拉开与普通市民之间的距离，“高档”是一种对外夸张外扬的财富炫耀，在一定程度上也会造成人们的仇富心态。与“高档”张扬的特质相比，“高尚”显得更含蓄、更有文化内涵，更人性化、更贴近人的生活、更具有亲和性。“高尚”不仅体现了目标群体的高综合素质和良好的修为，也体现了社区的内部社区文化和环境的营造上，处处体现人文关怀，处处体现人的需要和需求，这种需要和需求不仅是物质上的，更是精神层面的满足。
社区：
“社区”是社会关系最基本的组合形式，以一定地理区域为基础的社会群体，它至少包括以下特征：有一定的地理区域，有一定数量的人口，居民之间共同的意识和利益，并有着较密切的社会交往和交流。
社区作为最基本的社会关系组合形式，承载了人们日常生活大部分的内容，邻里关系成为构成社会关系系统的重要纽带。从外部空间构成到公共设施配置，从产品多元化到人性化的物业管理，社区活力和邻里交往的激发将使社区充满活力和生命力。
人文社区：
“人文社区”不同于我们经常提到的普通或者一般意义上的“社区”，“人文”是社区的灵魂，赋予了社区灵动的气质和强大的生命力，与传统的相比，“人文社区”除了物质、地域、空间内涵，还包括了社区内的组织结构以及建立主体间交往互动基础上的社区文化及地域归属感的双重内涵，居住社区中的邻里关系和社区构架在人们居住生活中承担起不可替代的日常生活支撑和情感承载作用
在满足了物质生活的各类需求层次后，精神文化的需求逐步成为社会需求的主导因素，住区较好的文化氛围及其高品味营造是人们对高层次住区生活环境的必然追求，这也是人文社区的本质所在，也只有充满了多姿多彩的人的活动的人文社区才是真正有活力的社区。
总之，人是现实中的人，现实是人的现实，一个不以人为核心，满足人的需要的社区是没有吸引力，一个不体现人文特色的社区最多也只是一个居住、休憩的地方，而体现人文关怀的社区不仅仅是个居住、休憩的地方，更是一个精神的家园。所以，本项目向消费者展示的不仅仅是一种向往已久的理居所和生活环境，更向人们传达了一种新的生活方式，我们在创造生活！

四） 本项目市场定位的解构：
住区的建成如在朝夕之间，真正的生活则在投入使用后的无尽岁月中，如何让社区在长期的发展中具有应变能力，社区经营的概念、社区文化的营造、社区构成的符号等将成为解决那些后期影响社区生活质量问题的钥匙
建筑规划设计原则：
注意建筑与人、自然三者的共生、共融的原则。建筑不是冰冷的石块和钢筋水人泥的简单组合，它是有生命力的。通过建筑细部的处理达到人与建筑符号的交流，体现人文关怀和人性化，从而赋予建筑生命力。强调人与建筑的交流、人与自然的和谐关系、建筑与自然的沟通。
强调人与景观的互动性、私密性
景观营造上，本案的景观不只是用来欣赏的，而是要与人融合在一起，让人们在其中有归属感、生活感和亲切感，最终把人与自然结合在一起。小区绿化是真正意义上的“公共空间”，宽广的中庭是居住者交流的场所，小区活动设施应充分考虑老人、小孩的户外互动，材料的色彩、质地上都要考虑到人与其接触时的舒适性和安全性以及耐用性等。在小区集中空地设置或高或低、或公或私密的活动空间，一满足不同活动的使用要求：开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小区间可以给居民提供阅读、交谈的场所。
如：设计符合回家路线行为特征的公共空间组织；贯穿不同住宅类型组团的绿化散步道系统；儿童活动场地，儿童活动场地不仅是儿童游乐、交往的场所，同时也是家长交往的场所；其余运动空间的和设施的

物业服务原则： 提供人性化的贴心服务。
社区文化的营造原则和方法：
以促进邻里交流沟通为原则，创造有活力的人文社区。如：社区社团的组织建设、大型社区活动安排（如：节日文化、各种体育活动等）、媒介宣传展示（如：海报、宣传栏、小区内部刊物、业主自办报纸等）、打造“名人大道”（将兴义市历史上著名人物的雕像汇聚于此，形成别具一格的文化空间）等形式加强社区成员对整个社区以及社区成员之间的了解和交流。
五） 案名设想
可考虑突出规模概念，如“城”的概念。
推荐案名：金石·太阳城 金石·现代城 金石·万峰城

第二部分：开发投资分析研究

一、产品开发模型
1、方案概述
1．1方案确定方法要点：
◇ 根据市场调查结论，确定市场能接受或希望接受的住宅建筑形式作为方案设计的市场基础；
◇ 根据确定的产品定位，进行社区住宅建筑形式的选择，对选择的住宅建筑进行混合开发模型设计；
◇ 对于混合型社区方案，采用青蓝紫地产的“体量组合测算模型”（模型设计方法详见附件1），确定在市场比较售价、市场对低层容量条件下的多层与低层住宅的体量组合，确定开发模型；
◇ 对于通过“体量组合测算模型”测算的各项经济技术指标，准确性高，可直接作为建筑设计单位的住宅建筑形式选择、各住宅建筑体量组合、住宅套型面积设计的依据；
◇ 二期用地的面积为53334㎡（80亩），确定方法详见附件2。
1．2 开发模型
方案1：多层社区方案模型

主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占地面积
㎡
53334
2
总建筑面积
㎡
95880
其中:多层住宅
㎡
93600
商业门面
㎡
2280
3
建筑密度

30.87%
4
容积率

1.8
5
绿化率

40%以上
6
户数

696
7
户均面积
㎡
134.5

该方案以多层住宅（6+1）为社区的唯一住宅型制，商业门面（一层）建筑在项目地块临峰林大道一侧，作为社区的商服配套。内部公共配套设置为：篮球场、游泳池、羽毛球场、康体乐园、幼儿园、会所（老人活动中心、保健美容健身中心、球馆等）、喷泉、荷塘、停车场、24小时便利店等。社区住宅总户数为920户（一期224户，二期696户），居住人口3220人。
方案2：混合社区方案模型（稳妥型）

主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指 标
1
总占地面积
㎡
53334
2
总建筑面积
㎡
71564
其中:多层住宅
㎡
51561
低层住宅
㎡
17723
商业门面
㎡
2280
3
建筑密度

29.99%
4
容积率

1.34
5
绿化率

40%以上
6
户数
多层

384
低层

98
7
户均面积
多层
㎡
134.3
低层
㎡
A型:148
B型:168
C型:188

该方案以多层住宅（6+1）为社区的主要住宅型制，并建筑适量的低层住宅（叠拼别墅，可采用双联或多联形式），商业门面（一层）建筑在项目地块临峰林大道一侧，作为社区的商服配套。内部公共配套设置为：篮球场、游泳池、羽毛球场、康体乐园、幼儿园、会所（老人活动中心、保健美容健身中心、球馆等）、喷泉、荷塘、停车场（私家及公共）、24小时便利店等。社区住宅总户数为706户（一期224户，二期482户），居住人口2470人。

方案3：混合社区方案模型（积极型）

主要经济技术指标
序号
项目名称
单位
指 标
1
总占地面积
㎡
53334
2
总建筑面积
㎡
55806
其中:多层住宅
㎡
22672
低层住宅
㎡
30885
商业门面
㎡
2280
3
建筑密度

29.98%
4
容积率

1.05
5
绿化率

40%以上
6
户数
多层

168
低层

170
7
户均面积
多层
㎡
135
低层
㎡
A型:148
B型:168
C型:188

该方案以低层住宅（叠拼别墅，可采用双联或多联形式）为社区的主要住宅型制，并建筑适量的多层住宅（6+1），商业门面（一层）建筑在项目地块临峰林大道一侧，作为社区的商服配套。内部公共配套设置为：篮球场、游泳池、羽毛球场、康体乐园、幼儿园、会所（老人活动中心、保健美容健身中心、球馆等）、喷泉、荷塘、停车场（私家及公共）、适度的智能化安防系统、24小时便利店等。社区住宅总户数为562户（一期224户，二期338户），居住人口1967人。

2、方案特点
方案1：
优点：◇市场主流产品，符合置业习惯，消费群体大。社区的人口容量大。
◇设计及建造技术成熟，成本易于控制
◇总价相对较低，收入房价比处于合理区间
缺点：◇在市政配套完善度有限的条件下，客户的下定周期长
◇在区域比较劣势下，价格水平受限，提升空间小，可实现的利润水平较低，利润率不高，抗跌性差
◇销售户数多，销售周期长，不易于进行销售控制
◇投资总额大，必须分期开发，由于无法立即完成社区配套，社区生活的成熟有限，对首期销售有一定的影响
◇投资回收期长，过程风险大。
方案2：
优点：◇满足不同收入水平的消费者需求，社区规模适度
◇容积率小，易于营造品质生活社区的市场地位
◇低层高品质住宅的存在，提升了社区的居住品质
缺点：◇投资总额较大，对本公司而言必须分期开发，
◇投资回收期较长，有一定的过程风险。
◇无法立即完成社区配套，社区生活的成熟有限，对首期销售有一定的影响
方案3：
优点：◇容积率在兴义在售的商品房中最低（低于惠实新苑），极易营造社区的市场形象和地位，聚焦市场目光，改变原形象，同时能高调入市
◇在不高于主要竞争对手—“蓝天花园”多层的表销单价（1280元/㎡）的前提下，让消费者享受更高的居住品质，无疑是对市场的强力刺激，能掩盖市政和商业配套不完善等区域缺陷
◇住宅建筑形态的差异化使得客户无法进行价格比较，无疑打开了市场销售的价格空间，易于进行销售控制
◇投资总额控制在发展商能进行“一次开发，整体入住”的能力范围之内，容易快速建造成熟品质社区生活。
缺点：◇如果低层住宅户型面积控制不好，会加大市场消化的难度。
◇由于开发经验关系，成本控制如不到位，会摊薄利润，降低利润率
◇需要整合现有的销售形象，形成规范化的销售管理及销售控制体系，否则，极易出现销控不到位的现象（房源、价格、利润、节奏控制不力）

二、项目投资成本及费用估算
1、项目成本及相关费用测算
1）土地费用：该项目的总占地面积为118.71，一期用地46.452亩,将一期仅完成基础的建筑用地归入二期,二期可用的建筑用地为53334㎡,即80亩。土地地价为967.27万元（计算见附件3）
即土地费用为：967.27万元
2）前期工程费：包括规划勘测设计费、三通一平、临时设施费用等，根据企业提供的资料，对三个方案进行估算（差别主要在设计费）
方案1：150万元，
方案2：130万元
方案3：120万元
3）建安工程费：包括建筑物建造成本(包括基础主体)、水电安装工程、招投标费用、质检安检费用、工程监理费用、结算审核费用等，根据企业提供的资料并考虑材料价格上涨等因素，确定：
建安工程费：480元/㎡
4）社区公共配套设施费：道路工程费、室外供水供电工程费、排水排污工程、区内变电所、园林绿化费、区内公共设施、区内路灯设施费、通讯、广电、消防，大门、围墙等设施、其他系统配备（如泳池换水设备）、智能化系统等。二期建筑基底面积为16000㎡（建筑密度控制在30%），公共面积为37334㎡。通过与企业预算工程人员沟通，结合已开发小区的工程费用，考虑本项目在环境及社区公共配套的需求特点，确定：
社区公共配套设施费：400万元
5）财务费用：该项目拟贷款1000万元，安贷款期限为2年计，利率为6.912%，财务费用为：138.24万元
6）管理费用：取前期工程费、建安工程费、社区公共配套设施费之和的3%，主要包括各项间接费用及项目管理部门的各项费用，且全部进入开发成本。
7）不可预见费：前期工程费、建安工程费、社区公共配套设施费、管理费之和的3%计算：主要考虑到工程变更设计各项独立费用以及材料差价等不可预见因素对项目总投资的影响所产生的各种费用。
8）销售费用：是指为销售该项目所发生的广告费、策划及顾问费、销售人员的工资及销售部门日常的各项开支，一般按销售收入的3%估算，考虑区域特点等因素，该项费用固定取值为：200万元。
2、各方案成本及费用测算表
方案1:多层社区开发模型

投资成本测算(方案1)
序号
分项名称
单位成本（元/㎡）
投资总额（万元）
备注
一
土地费用
101.09
969.27
用地面积53334㎡
二
前期工程费用
15.64
150
建筑面积95880㎡
三
建安工程费
480
4602
住宅面积93600㎡
四
公共配套设施费
41.72
400
商业面积:2280㎡
五
不可预见费
16.12
154.57
（二至四）*3%
六
管理费
16.60
159.20
（二至五）*3%
七
财务费用
14.42
138.24
利率:6.912%
贷款额:1000万,2年
八
销售费用
20.86
200
固定
投资总成本
706.46
6773.52

注：可售面积单位成本706.46元/平方米。

方案2:混合社区方案（稳妥型）

投资成本测算(方案2)
序号
分项名称
单位成本（元/㎡）
投资总额（万元）
备注
一
土地费用
135.44
969.27
用地面积53334㎡
二
前期工程费用
20.96
150
建筑面积71564㎡
三
建安工程费
480
3435
住宅面积69284㎡
四
公共配套设施费
55.89
400
商业面积:2280㎡
五
不可预见费
16.71
119.55
（二至四）*3%
六
管理费
17.21
123.14
（二至五）*3%
七
财务费用
19.32
138.24
利率:6.912%
贷款额:1000万,2年
八
销售费用
27.