收藏 分销(赏)

我国房地产发展现状及对策分析.doc

上传人:pc****0 文档编号:8126545 上传时间:2025-02-05 格式:DOC 页数:8 大小:44KB
下载 相关 举报
我国房地产发展现状及对策分析.doc_第1页
第1页 / 共8页
我国房地产发展现状及对策分析.doc_第2页
第2页 / 共8页
我国房地产发展现状及对策分析.doc_第3页
第3页 / 共8页
我国房地产发展现状及对策分析.doc_第4页
第4页 / 共8页
我国房地产发展现状及对策分析.doc_第5页
第5页 / 共8页
点击查看更多>>
资源描述

1、我国房地产发展现状及对策分住房是一个关系国计民生,关系和谐社会构建的大问题。它的发展也是国内外一直关注研究的重要课题。本文以中国典型房地产为研究对象,从供给和需求两个不同层面分析近十年来我国房地产的走势状况以及现状,研究其形成的主要原因,存在的问题,以及相应的对策和意义。本文首先分析形成我国典型城市房地产现状的原因,分别从供给和需求两个方面入手,研究包括土地,资金,政策等一系列相关因素;在此基础上,分析在这一形势下,我国房地产所存在的利弊,包括其进一步发展的促动因素和消极影响;然后,寻求相关的解决方案和有效措施以解决我国城市房地产中所存在的问题;最后,并进一步剖析我国地产健康发展的现实意义。同

2、时,文章在以上的分析过程中结合近两年的金融危机,分析对我国房地产的影响,结合时事提出相关的对策,并提出展望。关键词:城市房地产 供给 需求一、 我国房地产发展的背景及其现状(一)我国房地产发展的背景影响房地产发展的因素总结来说,可以分为国情,制度和意识三个大方面。2.制度背景3.意识作用(二)我国城市房地产发展现状1.房地产开发规模总体呈现快速增长趋势(如表1.2-1)资料来源:中国统计局2003年至2008年全国年度统计公报,经过整理编制。从上述表格可以看出,我国城市房地产的发展呈现高速增长。主要原因如下:(1)供给方面:第一, 经济的发展直接导致房地产在固定资产投资方面的比重不断加大;第二

3、, 房地产开发行业存在着巨大的利润空间,这直接驱动了开发商进行房地产的投资;第三, 1994年7月国务院下发了关于深化城镇住房制度改革的决定,在政策上鼓励加快住房建设,同时98年的进一步房改,将房地产市场进一步推向市场化,加快了整个产业的开发。(2)需求方面:第一,房改以后,逐步实现了住房商品化、社会化。尤其在1998年,国家停止了福利分房,实行住房货币化,被压抑多年的购房需求得以解放,居民可以自己选择购房;第二,随着人口的快速增长以及整体城市的发展,农村进城人口的增多,住房问题是一个硬性存在的问题,这导致了住房缺口进一步的扩大;第三, 随着改革的深入,国民经济的飞速发展,居民的可支配收入有了

4、显著的增加,居民有能力来购房,并且有足够的经济基础来进行房地产的投资。(三)金融危机下我国房地产发展形势从2008年以来,美国出现次贷危机,由此而引发的金融动荡已经逐步蔓延到了世界各地的诸多领域。这也对我国的房地产市场产生的深刻的影响。在供给方面,“滞涨”是房地产市场的显著特征。2008年全国房地产销售价格、开发投资额均继续保持了继续增长的态势;但是,值得注意的是,商品房销售面积、销售额以及完成开发土地面积等都出现不同程度的下降。需求方面,投机需求在金融危机下望而却步,投资需求者呈现持币观望状态,而刚性需求也出现了持币观望或者待价而沽两种局面。二、促进我国房地产健康发展的意义(一)房地产在国民

5、经济中的重要作用房地产是国民经济重要的支柱产业,它对整个国民经济发展具有很大的带动作用。房地产的开发投资对中国经济持续快速的发展起到了巨大的推动作用,增加了政府的税收收入和财政收入。另外,在其发展的过程中,也有效的带动了相关产业的迅猛发展,如建筑、材料、投资等一系列产业。房地产的发展也有效的提供了更多的就业岗位,促进了就业,解决了社会闲散资金和劳务。(二)房地产在我国城镇化过程中的重要作用如图,我国城镇化进度迅速,在城市化过程中一个重要的问题就是住房问题。居民的生活就业都需要住房来进行保证,房地产价格的稳定,健康而持续的发展必然在我国的城市化进程中起着良好的推动作用,保证我国城市化快速而健康的

6、实现。(三)房地产在居民生活中的基础作用一方面,他为生产和生活提供了不可缺少的物质基础,对居住条件的改善做出了巨大贡献。随着房地产的开发和住房体制的改革,人民的居住环境得到了翻天覆地的变化。另一方面,在“以人为本”、“绿色家园”等相关理念的推动下,与环境想适宜,注重环境保护的开发逐步成为房地产开发商的关注点。这也在很大程度上提高了我国人民的居住水平和居住环境。三、我国房地产发展过程中出现的问题(一)各地区房地产发展呈现明显的地区差异(二)住房供给结构存在着不够合理现象1.商品住房投资内部不合理:经济适用房投资与别墅、高档公寓投资走势相反。十年间,经济适用房比重呈现下滑趋势,而高档住宅的投资却明

7、显上升。2.经济适用房比重不合理:表现为经济适用房随商品住房供应量的增加而降低,商品住房竣工面积总量越大,满足中低收入家庭的住房相对越少,房价上涨的压力越大。3.房型与住房保障矛盾重重:由于高档住宅的增长,经济适用房的比重下降,导致居民购房的困境。房价的压力过大,对于普通民众的购房能力提出挑战,住房保障问题也随之出现,对于居民的正常生活也有着深刻的影响。(三)房地产开发的利润与质量不成正比房地产市场的利润一直是一个受到极大关注的问题,虽然一些业内人士指出房地产行业并不如外界想象的那个具有超高利润,但作为一个新兴行业,其几年间的急剧发展壮大,其利润空间可想而知。而根据08年的ST幸福公布的200

8、8年年报显示房地产普遍净利润不低于15%,可见这一行业的高利润。而与此同时,当前一些地区房地产市场不同程度地存在中介混乱、商品房销售欺诈、物业管理服务质量差等问题,与其所收到的高回报不成正比。1.在中介方面,虚假信息的大量存在,房屋的非法转让,合同欺诈以及近年来频频被曝光的房屋“缩水”这一系列的问题,都在很大程度上严重的损害了购房者的利益;2物业管理上,收费的不合理现象很普遍,最常见的问题莫过于高额的收费,低廉的服务,这种现象也同样让消费者很是不满;3.我国房地产目前开发商较多,但让消费者信得过的品牌缺少之又少,房地产的过热导致部分房地产商盲目的追求利益,而对于自身品牌的建立往往不够重视,品牌

9、建设亟待加强。四、解决房地产发展中存在问题的措施房地产的开发中所受的影响是来自于供给和需求两个方面的,问题的解决也需要将供给和需求两个方面结合起来,只有两方面双管齐下,才能合力解决上述存在的问题。(一)房地产的供给和需求的经济学理论分析4.1-1 房地产供给曲线 4.1-2房地产需求曲线通过简单的数据分析,可以很容易的得出,我国的房地产供给需曲线。在需求方面受到经济发展,各项政策的引导以及利率调整的影响,伴随随着房地产价格的上涨,供应量是逐步的提升,而且增长速度呈现加快趋势。而在需求方面,由于房地产的需求是建立在个人经济条件,可支配收入以及储蓄增加的基础上的。这些需求主要包括首次置业需求、改善

10、居住条件需求、动拆迁需求、资产保值与抗风险需求、中长期投资需求、子女教育等其他需求。而种种需求均呈现一种刚性的状态,不会因为外界的因素而影响房屋的购置,由此可见,从总体上来说,长期来看的话我国的房地产需求呈现刚性。按照这一分析,我们房地产价格会呈现下降趋势,然而事实却并非如此。在我国的现实市场条件下,由于信息的不对称,非理性因素的作用,房地产商品的投资需求被放大了,加上银行提供的按揭贷款,投资需求被转化为购买行为,推动了房价的上涨,而局部市场的投资需求又会推动整个房地产价格的上涨。虽然房地产和其他商品一样,在价格上涨的同时,供给也会增加,但是有两个现实问题,却是不容忽视的。首先,来看我国的房地

11、产市场,按照市场结构来划分,可以认定我国的房地产市场可以看做是一个典型的寡头垄断市场,开发商之间相互影响并且可能形成一种默契,统一默认某一种价格,互相之间不存在压价行为。其次,房地产有其本身的特点,就是建设周期长,资金投入大,供给和需求之间存在着时滞,以上这些现实情况,导致了一种现象的出现,那就是,供给曲线缺乏弹性。而与此同时,需求在短期内却对于利率税收以及价格反应敏锐,并不如长期这般缺乏弹性。如图4.1-3所示:4.1-3房地产供给需求变化曲线移动供给曲线与需求曲线交于A点时,表示没有投资需求时的房地产市场均衡点,当大量投资者进入市场,由于信息不对称,非理性预期等其他种种因素的作用,需求别迅

12、速的扩大,导致需求曲线外移到D1,与供给曲线交于B点,价格上涨幅度较大。 戚烈旭中国房地产的供给需求分析-兼议房地产过热,广西财政高等专科学校学报.2005.4(二)供给方面解决房地产存在问题的措施1.发挥政府的监管调控作用(1)各地政府在房地产开发中所起的作用至关重要。政府应做好自身定位,集合市场这只“无形的手”,进一步加强对房地产业的引导和调控,抑制房地产开发过程中出现不必要的过失。(2)政府应当优化土地供给结构,提高土地利用效率。土地资源是房地产业发展得以进行的重要保证,耕地更是民生之本。在房地产开发过程中,应该进行科学的规划,注意保护好农用地。从而防止在城市房产开发中,征用过多的农用地

13、成为城市建设用地,对农村土地特别是耕地的使用产生不利的影响。有关的政府部门应该对于把农地转变为非农用地这一环节进行严格的把关。同时,对于已经征用的土地要提高利用效率,防止滥用土地现象的出现。(3)政府需要进一步督促房地产开发商及时披露房地产供应信息、督促市场交易部门公布房地产交易价格、政府有关部门搜集分析整理房地产需求信息,并且在政府公报或者法定刊物上及时加以发布。防止由于信息不透明而出现购房问题。2.发挥利率、税收以及相关金融政策的导向作用 安体富,王海勇:我国房地产市场发展和房地产税收制度改革研究,经济研究参考2005年第43期(1)利率作用:利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。利

14、率的变动作为房地产开发中的一个外部因素,必然对资金投入巨大的房地产市场影响深刻。对于我国目前高涨的投资和需求热情,可以通过适当的上调利率来抑制房地产发展的过快过热。但是,同时,由于我国的房地产还不够成熟,发展运行机制仍然在起步阶段,利率的作用的使用需要谨慎。从而避免出现相反的效果。(2)税收调节:税收政策可以作为一种温和的、长效性的稳定价格的手段。基于此,可以通过对于土地、特别是闲置土地课税的增加,使得房地产开发商囤积土地伺机获利的机会减小,将促使这部分土地进入流通,增加土地和房产的供给,有利于降低商品房销售价格。同时,在税收方面应当侧重于流通环节,促进二级市场的发展。 秦红, 李晓炜.我国房

15、地产税收政策研究J. 中国房地产研究,2007,(1)(3)金融政策:从现实来看,我国近几年的金融政策调控主要是通过信贷紧缩来对供给方进行约束。这一政策信贷上的供给约束对房地产企业产生明显作用。在实际的运用中,需要加强金融政策的针对性,并注重同税收政策相结合。政府可以根据宏观形势变化,反周期实施房地产金融政策,直接或间接缓解一些房地产商的资金链紧绷状况,减少房地产企业投资经营过程中不确定因素。3着重优化住房结构,保障低收入者住房我国房地产市场目前的住房主要分为3类:商品房,经济适用房和廉租房。三个档次分别对应三个不同层次的收入。见图3.3-1商品房高收入较高收入中等偏高收入经济适用房中等收入中

16、等偏低收入廉租房最低收入4.3-1我国住房3大层次我国正处在快速城市化、工业化的发展阶段,人口众多、中低收入者居多,住房可支付能力弱,针对目前市场中住房结构的不合理现象,需要着重解决这一问题。在实施过程中。应当坚持应坚持特殊保障与普遍保障相结合,政府主导与市场机制相结合,中央决策与地方因地制宜创新相结合的基本原则。(1)完善经济适用房制度:在完善这种制度时,需要继续坚定“居者有其屋”的政策指导思想,针对目前经济适用房开发存在的地理位置偏远,配套设施不完善等问题,着力解决。首先,在土地利用上,经济适用房的开发应采取土地批租的完全市场化和土地年租制结合,将一次性支付改成“谁使用谁支付”。房产商只支

17、付开发阶段的租赁费,房屋出售后,由房屋购买者按年支付土地租赁费用。对于购买经济适用房的购房者,政府可以根据购买者的具体情况来决定土地年租费的减免幅度,达到住房保障的目的。第二,在经济适用房的开发中,针对开发商为了利益逃避经济适用房的开发问题,可采取公开市场招标和捆绑式开发。在住宅开发商在申请项目立项审批时,政府应要求其在项目中首先开发一批质量合格、配套完善的中低价位经济适用房用于出租和出售,然后才能进行其它类型住宅的开发。最后,在经济适用房的销售过程中,经济适用房的销售不应把握在开发商的手中。政府应当成立专门的住房保障协会,受政府和民众的监督来进行经济适用房购房者的资格审查和销售。(2)完善廉

18、租房制度:廉租房针对的群体是在城镇中最低的收入者,由于这一特殊性,在其实际的操作中,更需要注重政策的搭配,保证最低收入者的生活住房。廉租房开发一个重要的问题就是资金问题,房地产开发商由于利润问题不愿意从事这项开发,主要还是依靠政府相关政策来保证廉租房的开发。所以。一方面,在资金问题上,可以通过建立廉租房基金,将廉租房的资金短缺与股市中的流动性过剩连起来,这样既能解决廉租房资金短缺的问题,又能将股市中过剩的资金转移出去,从而达到双赢;另一方面,建立房地产信托基金,通过信托这一方式来集合闲散资金,并且可以聘请专业人士,如相关的经理人来投资经营管理。这样可以降低银行风险和政府财政负担,并且可以通过专

19、业的房地产渠道收购二手房和空置房等作为廉租房的主要来源,从而保证低收入家庭的住房。(三)需求方面解决房地产存在问题的措施1.优化需求结构(1)实行多数人优先原则:培育符合我国国情的住房市场。首先需要解决的问题就是中低收入者的买房问题。应该通过调控将房价控制在中等收入群体可以承受的范围之内,努力扩大有效需求,满足低收入者购房。(2)对于高级住宅的控制可以通过在房地产转让环节征收适当的个人所得税和营业税,从而达到增加交易成本的目的,并且可以提高贷款利率增加信贷成本,这些措施旨在降低购房者的实际购买能力,控制高价格房屋住宅的开发和交易。同时通过发布对购房者利好的房地产供应政策来改变消费者对房地产价格

20、的预期,让消费者通过持币待购来缓解购买需求。(3)通过宣传等其他渠道,转变我国的购房消费者的观念,逐步树立起“居者有其屋”这一理念,平抑我国房地产市场目前过快增长的购房需求,转变购房消费模式。2政策引导投资流向在我国城市房地产需求中,有很大的一部分是企业居民以及相关单位的投资需求,针对这个问题,政府以及相关的金融部门应起到一个指向灯的作用,需要在市场中不断探索,努力寻找并且发现更多优良的投资品种,给消费者予指导,从而有效的降低消费者对房地产市场的投资预期,进一步的鼓励和引导他们将投资投向其他部门。这样不但可以缓解房地产市场的投资压力,同时也能繁荣其他产业,保证我国市场的长久繁荣。(四)金融危机

21、下房地产发展需要注意的问题供给方面:在当下经济形势下,稳定房地产市场势在必行。中央政策出台也需要从宏观经济层面的考虑,首先是降低交易成本,尽量稳定房产的交易量,从而稳定整个房地产市场。同时,要继续保障廉租房和经济适用房建设,保障普通民众的住房需求能够得以解决,这是关注民生的关键。银行方面,对于开放商贷款也不能“一刀切”地不放,而应当注意能把房地产行业与其他行业一样对待,给房地产的金融政策松绑。需求方面:针对目前普遍存在的持币观望现象。首先需要从观念上进行调整,要加大宣传,宣传救房市不是救房企的观念,救房市就是救经济。让普通民众了解如果房地产市场崩溃,就会工业不兴,失业骤增,民族不振。改变以往对

22、于政府救市的错误认识。同时,指导房价,针对开发商不愿降价的情况,地方政府应帮助指导房价。分为两个对象,分别是对低价房减免税费或贴现补偿,对高价房追加税费。另外,建立房地产开发商信息披露制度,使得房地产开发商和购房者之间不断加强了解,着力保持信息的公开透明。最后,妥善安置企业裁员。目前就业形势严峻,产业结构调整在所难免,房地产行业也可能出现大规模的裁员现象,对于这一问题的出现,政府应该提前做好准备,为了社会的和谐发展,政府要采取措施,保证在这一行业中的失业人员尽快再就业。五、新形势下对于我国房地产的展望经过20年间的发展,我国房地产市场基本走入整合调整继续发展的一个阶段,又由于近两年金融危机对于

23、房地产市场波动。我国的房地产市场在接下来的几年里将何去何从?首先,我国人多地少的国情决定了房地产在一段时间内仍将保持发展势头,房地产价格将不会出现大的回落;第二,国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长的重点产业,并连续出台一系列鼓励住房消费的政策,这在政策上保证了我国房地产的持续发展,不会出现较大的动荡;第三,国家在经济方面出台了一系列的政策措施,力争2009年经济增长保持在8以上,在就业和居民收入增长方面基本稳定了预期,也将有效的推动房地产需求;第四,持续的降息及税收的减免,也降低了购房成本,对于稳定定需求起到了良好作用。尽管金融危机导致我国经济出现发展放缓趋势,房地产也深受波及,但是随着国家宏观调控的开展,以及市场的自我调节。房地产市场进入调整阶段,调整程度逐步加深。较高的房价将有一定下行空间,随着房价的合理回归,政策逐步落实,自住型需求将陆续释放。我国的房地产行业在接下来的时间里将在曲折中继续前行。

展开阅读全文
部分上传会员的收益排行 01、路***(¥15400+),02、曲****(¥15300+),
03、wei****016(¥13200+),04、大***流(¥12600+),
05、Fis****915(¥4200+),06、h****i(¥4100+),
07、Q**(¥3400+),08、自******点(¥2400+),
09、h*****x(¥1400+),10、c****e(¥1100+),
11、be*****ha(¥800+),12、13********8(¥800+)。
相似文档                                   自信AI助手自信AI助手
搜索标签

当前位置:首页 > 管理财经 > 管理学资料

移动网页_全站_页脚广告1

关于我们      便捷服务       自信AI       AI导航        获赠5币

©2010-2025 宁波自信网络信息技术有限公司  版权所有

客服电话:4008-655-100  投诉/维权电话:4009-655-100

gongan.png浙公网安备33021202000488号   

icp.png浙ICP备2021020529号-1  |  浙B2-20240490  

关注我们 :gzh.png    weibo.png    LOFTER.png 

客服