购物中心调研-颐堤港.doc

颐堤港购物中心
一、 项目概况
颐堤港位于朝阳区酒仙桥地区，是集购物商场、国际甲级办公楼及休闲式商务酒店于一身的大型综合商业项目。此外，项目周边环境优美，拥有一个超过17公顷的开放式户外公园。 项目总建筑面积约176,000平方米，建成之后将辐射望京、燕莎等重要区域。凭借周边良好的生态环境及建筑，颐堤港将被打造成东部商圈内不可多得的稀有物业，成为酒仙桥地区的标志性建筑和举足轻重的地区商业中心。
时尚和活力，将是颐堤港零售区的主调。魅力动感的氛围，不仅可以为世界知名零售商提供理想的展示平台，更能够充分满足消费者的需要。零售区将拥有精品超市和国际影院，众多的精致餐馆和大型国际美食广场，带来世界各地的不同风味。无论你是喜欢特色小食还是豪华大餐，在这里都将能得到味蕾的满足；而这里四季不断的表演、展览以及各种时尚活动还将为艺术先锋和娱乐达人带来精彩纷呈的休闲体验。
无缝对接的设计，更可令消费者在零售区、办公楼以及酒店之间穿梭自如。

经济技术参数
总占地面积
5.9万平方米
总建筑面积
17.6万平方米
商业总建筑面积
8.7万平方米
酒店建筑面积
3.3万平方米
地下一层建筑面积
约2万平方米
地下二层建筑面积
约2万平方米
容积率
3
绿化率
30%
层数
5
层高
地铁层、一、二、四层5m，三层6m
地面停车位（辆）
0
地下车库停车位（辆）
1245
停车费用
白天（7：00—21：00）
小型车：1.25元/15分
大型车：2.5元/15分
夜间（21：00—7：00）
小型车：2.5元/0.5小时
大型车：5元/0.5小时
物业费
80元/月/平米（每年10%递增）
设计单位
太古地产有限公司&远洋地产控股有限公司
二、 项目介绍
1、 商圈、位置及交通：
A：北京天赐凯旋商贸中心
B：北京吉祥东方商贸中心
C：广博百货
D：北京酒仙之珠商贸中心
E：北京欣雅圣达商贸中心
F：北京永升胜商店
G：上东中环商业广场
H：北京润德雅商贸中心第一分店
I：大山子金街国际商城
J：北京加德凯世商贸中心
（1） ：项目周边5000m商圈

A：京客隆酒仙桥店
B：丽都广场
C：将台综合商品广场
D：奥卡索（久隆百货店）
E：久隆商场
F：阳光兴隆小商品市场
G：Za（久隆百货店）
H：阿芙（久隆百货店）
I：颐堤港
J：北京金立石通商贸中心

A：铁匠营模型工坊
B：北京精博拓展商贸中心
C：北京爱家国际商业中心
D：北京旺瑞吉商贸中心
E：北京东润诚商贸中心
F：北京天成安达商贸中心

（2） 地理位置：
地址：北京市朝阳区将台路南驼房营(酒仙桥路东)
地块分析：
临首都国际机场，为国际航空枢纽经济圈向中央城区辐射的第一个涉外生活圈。附近有国家重要的电子信息产业基地和电子产品集散中心酒仙桥电子城科技园，邻近丽都广场和东四环，与燕莎、朝阳公园、东北四环大国际圈相生相息。
其周边楼盘主要有（方圆3公里）：晶都酒店、丽都水岸、芳园里社区、上东8号、飘小区、酒仙桥街坊、酒仙桥村、太平洋城、和乔丽晶公寓、安徒生花园、丽都国际公寓、高家园社区、电子城小区、丽都大厦、阳光上东、恒通商务园、冠捷科技公司员工之家、瞰都西门、瞰都家园、海德大厦、燕东商务花园、电子球场社区、万红西街、嘉美风尚中心、北京花园、南十里居、上东双子座、霄云里、新燕都家园、丽都苑小区、首开国风上观、怡思苑、住皇城、将府家园、大山子西里小区、丽都壹号、新华联丽港、酒仙公寓、东润枫景区、远洋公馆、蓝色港湾、花家地、US联邦公寓、福景苑、北京红墙盛源商贸中心、融科橄榄城、朝庭公寓、海润国际公寓、鹿港、国际港、嘉林花园、大西洋新城、悠乐汇、女子街等。
周边高消费人群聚集，消费力强。目前居住的主力人群为青年人，包括公司高层、白领、外籍人士、海归人员、演艺圈人士等。这部分人群教育程度较高，收入较高，消费能力较强。 交通组织发达，拥有绝对便利的交通，可以吸引大量客流。

（3）交通动线：
①　 商场与办公楼、酒店的交通动线简便易达。
公交401、402、405、408、418、420、421、445、516、621、656、659、677、688、701、909、942支、955、955区、967、973、976、983支、988、991、平谷17、运通107、运通111、通州15、地铁14号线；15分钟直达CBD；15分钟直达机场；30分钟直达北京南站。

②　 商场除主通道外设有多处次通道，方便人流流动。

③　 商场内部设置大量扶梯，两侧又分别配以客用电梯 : 12部24人(1,800公斤)电梯，分布于两个区，使购物者可在最短时间内抵达目的地，另外商场内专设了20余部货梯，方便顾客与工作人员分流使用。 （上下扶梯之间距离:8m×8m、消费者直梯间距：5m、货梯直梯间距：2m）

④　 平面动线设计：采用目前较为主流的“回”字型，并设置多处挑空，增加商场的空间感和购物舒适度；另外，内部设置与酒店、写字楼的通道，使顾客可以在商场、写字楼以及酒店之间穿梭自如，从而更好的享受综合体的便利性。
⑤　 垂直动线设计：中庭挑空直达屋顶，不仅增加室内采光，还将顾客的视线引导向上，挑空处的多部扶梯设置更起到促进客流垂直流动的作用。

2、 商业定位与市场分析
（1） 商业定位
中高档，集购物、餐饮、娱乐为一体的时尚购物中心。
（2） 市场分析
颐堤港购物中心这个以零售为主导的综合商业地产项目，结束了北京酒仙桥地区一站式购物中心的空白。其零售业态涵盖了国际时尚品牌店、国际影城、大型美食广场及精致餐厅、精品超市、国际书店、电子产品店、美容美发沙龙、创意家居用品店等。业态呈现出全方位满足顾客不同需要，只需一站便可满足顾客各种需求，在周边同类商场中具有极强的竞争优势，对顾客具有极大的吸引力，具有很大的商业盈利空间。
三、 颐堤港项目规划设计
（1） 设计理念——开辟远洋装饰绿色新航线
绿色设计：远洋装饰总经理叶东鲁说，缔造绿色建筑一直是远洋装饰所追求的目标。因此，在承建颐堤港之初，黄俊带领远洋装饰团队就决心把该项目打造为京城的一个绿色地标。远洋装饰的团队还充分考虑到申请绿色认证以及LEED 认证的有关要求，积极参与了该项目的设计，并在主体结构的选材、建筑结构的模式等方面考虑了绿色低碳环保的要求。
在该项目的施工中，远洋装饰团队还采用了很多节能环保的好做法，比如为了降低空气污染，他们全面过滤及吹洗中央空调系统，采用超低含硫量柴油发电机等，保证建筑达到节能环保的要求。
（2） 建筑与外立面
大面积玻璃屋顶是该项目在设计上的一大特点。此种设计最大限度保证了自然采光的充足，在室内，人们即使身处地下一层，也会看到自然光线。很多地方，除了局部的商铺装饰需要，根本不需要灯光照明。整个建筑不仅节能，而且实现了光亮通透的视觉效果。
此外，建筑物在设计上重视立体绿化，在局部屋顶及平台铺设植被，实现雨水回收和中水再循环，收集的雨水用于卫生间冲厕及园林灌溉。
（3） 选材
颐堤港项目装饰用的材料全部使用现今国家大力推广的竹材，竹子的生长期比较短，3年左右就可以成熟，而木料则需几十年才能开采，使用竹材节约成本、节省能源，一举两得。
除此之外，该项目大量采用节能环保的装饰部品和材料，保证建筑达到节能环保的要求。如在建筑室内采用高效T5节能灯管；低辐射及保温玻璃，以减少热损耗并强化隔热功能；园林灯及路灯使用太阳能发电；冬季花园玻璃屋顶采用遮阳板及网点玻璃，以达到透光及隔热；屋顶及平台植被；回收雨水及中水再循环，用于卫生间冲厕及园林灌溉；在施工期间，全面过滤及吹洗中央空调系统；采用超低含硫量柴油发电机，以降低空气污染；采用低挥发性有机物或不含挥发性有机物的油漆和涂料；采用绿色环保的制冷剂等等。
四、 颐堤港业态规划
（1） 业态组合
根据商业定位——中高档，集购物、餐饮、娱乐为一体的时尚购物中心，颐堤港采用了涵盖国际时尚品牌店、国际影城、大型美食广场及精致餐厅、精品超市、国际书店、电子产品店、美容美发沙龙、创意家居用品店等多种业态的组合形式。
楼层业态调研
楼层
总面积㎡
铺位平均面积㎡
铺位数
铺位个数/总铺位个数
业态规划及主要进驻品牌
负一层
2万
571.4
35
19.44%
超市︱零售︱餐饮
华联精品超市︱品厨︱咖世家咖啡
一层
1.8万
360
50
27.78%
零售︱餐饮
Hollister︱GAP两层︱H&M两层︱i.t︱Bauhaus
二层
1.2万
300
40
22.22%
零售︱餐饮
VERO MODA︱iROO︱ONLY︱至爱︱春悦
三层
1.2万
240
50
27.78%
零售︱餐饮
大食代︱爱博特︱迪巧克咖啡︱联想︱乐兜儿童成长中心︱匡威︱美丽田园︱哥伦比亚︱阿迪达斯
四层
5000
1000
5
2.78%
电影院
星星国际影城
合计
6.7万
261
180
100%
\
（2） 颐堤港业态及品牌分布介绍
各楼层品牌名录
品牌名称
类别
铺位号
面积
（负一层）
CROCS
鞋/包/皮具用品
LG43
≦100㎡
more
工艺/家居/礼品
LG58
≦100㎡
屈臣氏
保健/美容护理
LG35
≦100㎡
test-tube
服装
LG46
≦100㎡
TOUGH·Jeansmith
服装
LG25
≦100㎡
尊贵视力
珠宝/钟表/饰品
LG31
≦100㎡
多乐之日
餐饮
LG08
≦100㎡
bla bla bra
服装
LG47
≦100㎡
可多
工艺/家居/礼品
LG51
≦100㎡
OPI
保健/美容护理
LG42
≦100㎡
品厨
工艺/家居/礼品
LG55
100㎡~150㎡
华尔街英语
服务
LG29
100㎡~150㎡
咖世家咖啡
餐饮
LG36
100㎡~150㎡
Vai
餐饮
LG38
100㎡~150㎡
佰草集汉芳SPA
保健/美容护理
LG39
150㎡~200㎡
叶一堂
书店/电器
LG50
200㎡~250㎡
顺电
书店/电器
LG13
250㎡~300㎡
华联
超市
LG01
3300㎡
器工坊
工艺/家居/礼品
LG17
未开业
汤尼英盖
保健/美容护理
LG41
未开业
九福坊
餐饮
LG60
未开业
Bouthentique
服装
LG23
未开业
Ecovacs
工艺/家居/礼品
LG62
未开业
（一层）
DKNY JEANS
服装
138
≦100㎡
GEOX
鞋/包/皮具用品
129
≦100㎡
Guess
服装
115
≦100㎡
iSpace
书店/电器
170
≦100㎡
J.LINDEBERG
服装
121
≦100㎡
Kichers
鞋/包/皮具用品
122
≦100㎡
米兰站
鞋/包/皮具用品
126
≦100㎡
双妹
珠宝/钟表/饰品
162
≦100㎡
斯沃琪
珠宝/钟表/饰品
137
≦100㎡
MIC
鞋/包/皮具用品
105
≦100㎡
歌帝梵
服装
151
≦100㎡
I DO
珠宝/钟表/饰品
160
≦100㎡
DAZZLE
服装
135
≦100㎡
G-STAR RAM
服装
139
≦100㎡
Bread n butter
服装
163
≦100㎡
星展银行/瑞尔齿科
服务
130
≦100㎡
丝芙兰
保健/美容护理
147
≦100㎡
SLAV
服装
136
≦100㎡
Steve Madden
运动装/休闲装
131
≦100㎡
天梭
珠宝/钟表/饰品
132
≦100㎡
Welder Watch
珠宝/钟表/饰品
158
≦100㎡
bauhaus
服装
140
100㎡~150㎡
CHOCOOLATE
服装
180
100㎡~150㎡
TOMMY·HILFIGER
服装
117
100㎡~150㎡
Charles & Keith
鞋/包/皮具用品
171
100㎡~150㎡
必品阁
餐饮
153
100㎡~150㎡
茶国
餐饮
157
100㎡~150㎡
荷加斯
餐饮
156
100㎡~150㎡
新元素
餐饮
165
100㎡~150㎡
Calvin Klein Jeans
服装
143
150㎡~200㎡
AZUL by moussy
服装
106
150㎡~200㎡
蓝蛙
餐饮
167
150㎡~200㎡
羲和雅苑烤鸭店
餐饮
150
150㎡~200㎡
GAP
服装
177/276
150㎡~200㎡
i.t
服装
109
150㎡~200㎡
H&M
服装
102/202
250㎡~300㎡
Nine West Life style
鞋/包/皮具用品
128
未开业
时间廓
珠宝/钟表/饰品
113
未开业
SLY
服装
112
未开业
酷型乐
鞋/包/皮具用品
146
未开业
MO&Co
服装
133
未开业
（二层）
AMERICAN TOURISTER
鞋/包/皮具用品
243
≦100㎡
BIORCK&CO.
工艺/家居/礼品
250
≦100㎡
Calvin Klein Underwear
服装
231
≦100㎡
达衣岩
服装
212
≦100㎡
江南布衣
服装
238
≦100㎡
Mjuka
服装
218
≦100㎡
速写
服装
245
≦100㎡
TWICE
珠宝/钟表/饰品
248
≦100㎡
播
服装
211
≦100㎡
C.P.U
鞋/包/皮具用品
242
≦100㎡
Lily
服装
217
≦100㎡
odbo
服装
232
≦100㎡
旗
服装
228
≦100㎡
VERO MODA
服装
206
≦100㎡
iROO
服装
208
100㎡~150㎡
SELECTED
服装
220
100㎡~150㎡
爱特爱
服装
230
100㎡~150㎡
鯟沢亭
餐饮
258
100㎡~150㎡
d‘zzit
服装
233
100㎡~150㎡
Jack & Jones
服装
224
150㎡~200㎡
太兴私房菜
餐饮
266
150㎡~200㎡
ONLY
服装
222
200㎡~250㎡
至爱餐厅
餐饮
247
200㎡~250㎡
FLAMME
餐饮
269
250㎡~300㎡
（三层）
本色绵
童装/玩具
335
≦100㎡
第五街
童装/玩具
336
≦100㎡
乐兜儿童成长中心
童装/玩具
382
≦100㎡
Start Rite
童装/玩具
333
≦100㎡
Babyland
童装/玩具
337
≦100㎡
洋洋宝宝
童装/玩具
338
≦100㎡
DC
运动装/休闲装
326
≦100㎡
爱博特
书店/电器
341
≦100㎡
快乐柠檬
餐饮
373
≦100㎡
妙
餐饮
341
≦100㎡
西龙纤味
餐饮
345
≦100㎡
西龙传香饭团
餐饮
345
≦100㎡
满记甜品
餐饮
372
≦100㎡
麦当劳
餐饮
387
100㎡~150㎡
阿迪达斯
运动装/休闲装
327
100㎡~150㎡
Kidstand
童装/玩具
383
100㎡~150㎡
哥伦比亚
运动装/休闲装
329
100㎡~150㎡
美丽田园
保健/美容护理
316
100㎡~150㎡
思妍丽
保健/美容护理
313
100㎡~150㎡
KOLON SPORT
运动装/休闲装
306
100㎡~150㎡
耐克
运动装/休闲装
308
100㎡~150㎡
迪巧克咖啡
餐饮
349
100㎡~150㎡
联想
书店/电器
302
250㎡~300㎡
大食代
餐饮
301
2600㎡
沙乐华
运动装/休闲装
325
未开业
酷圣石
餐饮
365
未开业
Moka Bros
餐饮
352
未开业
优芙丝
餐饮
371
未开业
n 百货店——[太平洋百货、铜锣湾百货等]
n 大型综合超市——[家乐福、大润发、沃尔玛等]
n 专业店——[国美电器、红星美凯龙等]
n 专卖店——[迪卡侬、卓依尔女装等]
n 餐饮类商家——[味千拉面、永和豆浆等]
n 娱乐类商家——[汤姆熊电玩世界、玩具反斗城等]
（3） 特色业态（主力店铺）介绍
主力店面积比例——[估算：“整体/各业态占比”]注：合理的购物中心中，主力店面积可为30%~50%

业态占比：
超市/整体=0.86%
零售/整体=77.59%
餐饮/整体=20.69%
业态面积占比（已开业）：
超市/整体=14.19%
零售/整体=34.19%
餐饮/整体=30.11%
电影院/整体=0.86%
电影院/整体=21.51%

【地铁层】：
华联超市：50~5000不等，平均消费大致为400元，超市面宽约150m，进深约22m
Page One（叶一堂）：30元，面宽约：15m，进深约20m
顺电：平均500元，面宽约25m，进深约15m

【首层】：
GAP：平均100元（促销），面宽约15m，进深约15m
H&M：50~600元不等，平均200元，面宽约15m，进深约20m
I.t（高档时尚品牌）：300~4000元不等，平均1000元，面宽约20m，进深约15m

【二层】：
iROO（台湾品牌）：600~2000不等，平均800元，面宽约10m，进深约15m
ONLY：100~4000元不等，平均500元，面宽约20m，进深约10m
VERO MODA：100~4000元不等，平均500元，面宽约10m，进深约10m
播（中高端时尚品牌）：1000~3000不等，平均1500元，面宽约10m，进深约10m
至爱餐厅：人均85元，店铺面宽约15m，进深约10m，走廊雅座区约50㎡

【三层】：
大食代：人均约30元，面宽约：100m，进深约25m
麦当劳：人均约30元，面宽约：10m，进深约15m
【四层】：
电影院：人均约35元，面积为5000㎡

五、 颐堤港其他规划设计
（1） 外观设计（外立面、视觉可视性）

（2） 外部景观及娱乐设置（图片、绿化、喷泉、座椅等）

（3） 停车场
出入口： 车库：
内部动线：

（4） 规划布局图（多张）

（5） 沿街店铺

（6） 内装设计

（7） 导视系统（内部、外部）

（8） 中庭（图片、面积）
走廊（通道宽约7m）：
冬季花园（面积约为：5000㎡）：

（9） 采光规划（图片、天井采光、中庭采光）

（10） 柱网（图片）
冬季花园大厅柱间距约为8m
三层次通道、四层电影院柱间距约为5m，至爱餐厅雅座柱间距约为3m

（11） 预留管井（排水设施）

（12） 后勤通道

（13） 卫生间

（14） 休息区
外部：

内部：

六、 颐堤港运作模式分析
（1）商铺出租率：
负一：20÷35=57.14%
一层：40÷50=80%
二层：24÷40=60%
三层：29÷50=58%
四层：5÷5=100%
整体：118÷180=65.56%
（2） 广告设计

（3） 经营情况

租金情况（可得的填入）租金25元/天/平方米
商铺名称
使用面积（平方米）
租金（元/平方米.天）

n 专柜柜台设计
橱窗设计
深度
（大中型）
（小型）
面积
高度
（内部净高）
（外部净高）

宽度

封闭式
（图片）
半开敞式
（图片）
开敞式
（图片）
七、 颐堤港的优劣势分析
（1） 优势
1) 商业定位
酒仙桥商圈缺少集购物、餐饮、娱乐为一体的时尚购物中心，该商业定位准确，填补了区域需求空白。
2) 阳光广场
首层2000平米“冬季花园”多功能空间特色鲜明，是目前北京商业中少见的大型室内景观区，为消费者在天气不佳或冬季时购物、餐饮提供了良好的室内环境，并为举办各类时装展、车展、艺术表演及周末集市提供空间。
3) 兼备六大购物
①　 缤纷时尚购
入驻颐堤港购物中心的时装品牌，都彰显出精致和时尚的特质，颐堤港购物中心一、二层是时尚潮品的聚集地，包括欧美风格d’zzit、GAP等，日系风格SLY、Bauhaus等。多类女装品牌是很多职业女性的不错选择，将优雅与从容完美演绎，是追求高品质生活都市女性的心仪选择。
②　 幻彩靓丽购
装饰“面子”与添置新衣同等重要，颐堤港购物中心的多家商铺可以让你从头到脚焕然一新。将精湛的技艺和丰富的经验把时尚流行趋势融入到发型设计中，带来独特个人风格。还有深受国际时尚名流青睐的专业美甲品牌OPI。
③　 动感数码购
颐堤港购物中心三层的联想品牌旗舰店，提供了最新产品供客户体验。在游戏对战区，顾客可以免费使用耳机、鼠标等选件，尽情享受逼真的战斗场面。儿童可以玩耍有触屏功能的小游戏，各个年龄层次的顾客都能在这里体验人机互动的乐趣，及高科技带来的娱乐满足感。
④　 轻松惬意购
对于喜爱精神食粮的消费者来说，“Page One”国际书店无疑是颐堤港购物中心的又一大吸引力。店内分为英文图书区、艺术与设计区、中文图书区、儿童图书区及文具礼品区，图书总量接近10万册，其中英文原版图书占到一半以上。
⑤　 饕餮美食购（tāo tiè）
各式精致餐厅是颐堤港购物中心的另一大特色。世界各地风味汇集于此，随时随地可以停下来享用美食。从上海小吃、陕西风味、西域人家、云贵风情等南北方经典小吃到来自日本、印度及中国台湾、香港等地带有异域情调的经典美味，真正可以让食客每次就餐都能有不同选择。
⑥　 绿色环保购
为方便消费者来颐堤港购物与休闲娱乐，颐堤港特别开通了4条节假日免费班车路线，起始点分别在望京（广顺南大街与阜通西大街十字路口南侧）、南十里居（物美超市附近）、亮马桥（地铁10号线亮马桥站B出口向东80米）和798艺术区西南门（四号入口）。周六日及法定节假日11时至21时，消费者不仅可乘坐班车来颐堤港购物，在颐堤港满载收获后，还可坐颐堤港班车回家。颐堤港购物中心位于酒仙桥地区、由太古地产和远洋地产共同开发。
4) 巧妙的人性化设计
内部空间采取具有流线感的退台式楼层布局，大量应用局部挑空，使商业具备鲜明时尚风格。
扶梯设计落错有序，巧妙引导人流的分布。太古地产曾为了给其香港某商业项目加装一部扶梯，在其开业3月后将部分店铺关闭。颐堤港在建筑设计方面也毫不含糊，十分注重顾客的视野感受。太古地产所有项目扶梯的位置必须在视野范围，颐堤港设计上也遵循着这一原则，扶梯均设置在项目中心位置。在乘坐扶梯时可以直视多个楼层的店铺，视觉上减少楼层之间的距离。
（2） 劣势
就目前情况而言，虽有二十多条公交可达项目周边，大部分均为短线或通往偏远区域，且等待时间较长，与市繁华市中心联通十分不便。地铁14号线尚未建成，加之新开业，客流量不多，需用心经营，渡过市场培育期。挑空：三层美食广场处紧邻挑空，餐饮味道对其他楼层有较大影响。
“万事俱备，只欠品牌商家”，即使吸引周边消费也需大下功夫。据悉，酒仙桥区域一直缺少成功的商业配套。与项目相邻仅1.3公里的纯本百货在开业单日的销售业绩超过600万元，而后因缺乏知名品牌商家的吸引门庭渐冷。颐堤港购物中心试营业人气乐观，由于商家业态方面缺乏亮点，被指“硬件升级版大悦城”。若后续招商品牌定位与市场不符，开业火爆的局面或也只是昙花一现。