福州二手房2015年报：学区房飙涨 地铁房潜力大.doc

2015年福州二手房市场量价齐升 学区房飙涨地铁房潜力大
————2015年福州二手房房价及交易量分析报告

[提要] 2015年福州二手房市场“量价齐升”，一扫2014年的低迷行情。2015年第一季度二手住宅成交5001套，二季度6562套，三季度7261套，成交量逐步上升，足见2015年福州二手房市场火爆行情。相对应的，2015年二手房挂牌均价也呈现稳步上涨趋势，1-6个月价格小幅上涨，价格突破14000元/平米，随后7-9个月挂牌均价小幅调整，10月份之后挂牌均价大幅走高，特别是11月和12月幅度比较大，主要是年末效应比较明显，市区新房楼盘较少，同时新出售的土地楼面价比较高，导致一些购房者进入二手房市场，二手房成交量价格大涨。
2015年福州二手房市场概况
2015年福州二手房市场“量价齐升”，一扫2014年的低迷行情。2015年第一季度二手住宅成交5001套，二季度6562套，三季度7261套，成交量逐步上升，足见2015年福州二手房市场火爆行情。相对应的，2015年二手房挂牌均价也呈现稳步上涨趋势，1-6个月价格小幅上涨，价格突破14000元/平米，随后7-9个月挂牌均价小幅调整，10月份之后挂牌均价大幅走高，特别是11月和12月幅度比较大，主要是年末效应比较明显，市区新房楼盘较少，同时新出售的土地楼面价比较高，导致一些购房者进入二手房市场，二手房成交量价格大涨。
2015年福州二手房市场最受关注的是学区房，学区房的价格用 “飙涨”形容不过分，因为相对于二手房价格的温和上涨，福州学区房价格涨幅惊人，比如鼓二小、二附小、福州实验小学的学区房，去年均价在2万元/平方米左右，目前小面积房已突破3万元/平方米，大面积的也要2.4万~2.5万元/平方米；钱塘小学、温泉小学的学区房也由去年的1.8万元/平方米涨到2.4万~2.5万元/平方米，涨幅已经接近40%~50%。
2015年福州二手房市场最具升值潜力的是地铁房，随着地铁一号线南段的试运行以及过江段的成功贯通，福州在不久的将来将进入地铁时代。同时还有多条地铁线路也已经开始进入施工阶段，未来福州的地铁网络就将建立起来，这些都深刻地改变福州人出行的方式，同时也改变地铁站点周边房价的趋势，有些小区会因为地铁的开通，身价猛增，可见未来如果你要想投资房产，小区周边有没有地铁将是一个重要的考量因素。
一、2015年福州二手房市场整体运行状况
1、2015年福州二手房搜索概况及均价
1.1　2015年福州各区县中最受网友关注的是鼓楼区，被搜索比例占30.72%。

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
据房天下福州二手房数据中心统计，2015年区县搜索排名前三的依旧是传统热门区域，鼓楼、仓山、晋安，搜索占比分别为30.72%、22.86%、18.21%。闽侯因为有大量楼盘库存，同时临近福州，价格适中，成为市场搜索热门，可见购房者想在闽侯置业热情比较高。
1.2 2015年五四北、金山大道、浦上大道为福州市二手房商圈搜索TOP10前三甲。

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
据房天下福州二手房数据中心数据显示，2015年福州市二手房市场最受关注的商圈前三甲为五四北、金山大道和浦上大道，三大商圈都不在福州市中心，但都因为地理位置优越、适合居住、价格适中获得购房者青睐，温泉公园、华林路、茶亭、铜盘路和西湖等也是备受网友关注的商圈。
1.3 2015年福州市二手住宅楼盘搜索排名，中庚城位居榜首，延续2014年热度。

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
据房天下福州二手房数据中心数据显示，2015年福州市二手住宅楼盘中，仓山区的中庚城、仓山区的公园道1号三期和鼓楼的大儒世家归壹墅.绿园位居前三。从上表中不难发现，进入TOP10的楼盘中，仓山区的楼盘是占比最多的，达到了6个楼盘，跟2014年一样，仓山区楼盘一直都是购房者置业热土。
1.4 2015年50-80万元的二手房搜索量占比最高，为17.92%。

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
　　房天下福州二手房数据中心数据显示，2015年50-80万元的二手房最受网友关注，搜索比例达17.92%，其次为80-100万元的二手房，搜索比例占13.62%。100-120万二手房搜索比例为10.7%，位居第三。
1.5 四成网友关注3居室

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
根据房天下福州二手房数据中心数据显示，福州市2015年网友搜索3居室的比例高达39.51%，其次为2居，搜索比例占31.84%。4居搜索量比例也相对较高。由此可见，福州购房者主要还是以刚需购房和改善型购房为主，随着“全面二孩”的启动，4居室未来可能会逆势而上。
1.6 70-90平米中等户型二手房搜索量最高，搜索量占比17.70%

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
根据房天下福州二手房数据中心数据统计，2015年福州市70-90平米的二手房搜索占比最高，为17.70%，与2014年相比有一定的上涨，说明购房者比较喜欢三居、小三居一类的住房，同时也说明购房市场主要是以刚需为主；90-110平米的二手房搜索占比为16.16%，位居第二；50-70平米的二手房搜索占比为13.87%，位居第三。
1.7 2015年二手房挂牌价格情况

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
　2015年二手房挂牌均价呈现稳步上涨趋势，1-6个月价格小幅上涨，价格突破14000元/平米，随后7-9个月挂牌均价小幅调整，10月份之后挂牌均价大幅走高，特别是11月和12月幅度比较大，主要是年末效应比较明显，加上市区新房楼盘较少，同时新出售的土地楼面价比较高，导致一些购房者进入二手房市场，二手房成交量大增，目前二手房成交量已经与新房持平，未来二手房市场容量将会超越新房容量。
1.8 2015年学区房关注度分析

由于教育资源的分布不平衡以及中国父母对子女教育的高度重视，学区房价格一直都很坚挺。2015年福州学区房价格可以用“狂飙”来形容，一些热门学校的学区房价格已经上涨至3万元/平米。虽然有一定的炒作因素，但是学区房因为过于紧缺，导致僧多粥少，2016年的学区房价格还将延续坚挺。
2015年福州小学搜索排行榜TOP10出炉，仓山和鼓楼的学校备受追捧，仓山区学校受关注主要是因为置业人数众多，鼓楼区学校受关注主要是因为名校很多，资源丰富。

1.9 2015年地铁一号线站点关注排行
福州人民对地铁一号线给予厚望，希望能够改善城市交通，方便生活。但是地铁一号线改变的不止是城市的交通，也改变地铁站点周边的房价，往往地铁站点周边商业价值比较高，导致该处房价增长。通过统计2015年福州地铁一号线沿线各站点的关注度排行，可以发现初始站点总是能够得到很多关注，还有一些商业中心站点，比如东街口也比较受关注，主要是能够方便人民购物。

二、2015年福州主城区二手房搜索及均价
2.1 搜索量TOP10楼盘及挂牌价情况
鼓楼区

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
仓山区

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
晋安区

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
马尾区

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
闽侯县

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
台江区

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
长乐市

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
平潭县

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
福清市

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
连江县

【数据来源：房天下福州二手房数据中心】
2.2 2015年福州主城区各区县二手房挂牌价格走势
鼓楼区

仓山区

晋安区

马尾区

闽侯县

台江区

长乐市

福清市

三、2015年楼市热点新闻盘点
■2015年1月1日
国内47个限购城市已有42个叫停限购令
2014年，中国房地产市场步入调整期，告别过去高速增长的“黄金时代”。面对房市下行压力，47个限购城市中已有42个陆续取消限购(北京、上海、广州、深圳和三亚除外)。
■2015年2月5日
时隔三十余月 央行于2月4日再次宣布降准
时隔三十余月，央行于2月4日再次宣布降准，金融机构人民币存款准备金率自今日（2月5日）起下调0.5个百分点。基于近半年来“930”房贷新政、降息等货币政策对楼市提振作用已现，不少业内人士认为，此番央行降准将有助于房地产市场的进一步回暖升温。
从此开启了2015年央行多次降息降准： 3月1日央行降息0.25个百分点；4月20日央行降准1个百分点；5月11日央行降息0.25百分点；6月28日央行降息0.25个百分点，定向降准0.5个百分点；8月26日降息0.25个百分点，降准0.25个百分点；10月24日央行降准0.5个百分点，降息0.25个百分点。
■2015年3月17日
《不动产登记暂行条例》3月1日施行
《不动产登记暂行条例》3月１日起施行，在国家层面不动产登记职责及机构整合工作完成基础上，省市县三级整合工作已全面铺开。不动产登记薄证样式《不动产权证书》、《不动产登记证明》正式启用。3月26日，不动产登记137细则草案公布。今后包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将进行统一登记。
■2015年3月20日
首改房等认定标准放宽 “闽七条”开始施行
为贯彻落实国务院关于稳定住房消费的要求，支持居民购买首套房、首改房等刚需住房需求，促进我省房地产市场平稳健康发展，经研究，在我省《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》（闽八条）基础上，现就稳定住房消费支持刚性住房需求提出如下意见：一、放宽首套房首改房认定标准；二、加大使用住房公积金购房支持力度；三、加强住房金融服务；四、推进房屋征收货币化安置补偿款购买存量商品房；五、着力打通商品房与保障性住房转换通道；六、试行推出共有产权住房；七、提升住宅小区基本公共服务水平。
■2015年3月30日
3.30新政 横空出世利好楼市
2015年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。
■2015年4月18日
“榕五条”购房新政出台
福州市政府办公厅日前出台《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的实施意见》，4月18日起施行。
政策一：首套房首改房认定标准放宽；政策二：第二次申请公积金贷款首付降至30%；政策三：贷款协议签订45天内银行要放款；政策四：用补偿款买城区一手房可获奖励；政策五：开展共有产权住房试点。。
■2015年5月28日
房地产业转型抗风险 房企合作开发成“潮流”
近年来房地产业面临转型，合作开发项目已成“潮流”，逐渐成为了行业大趋势，这种由双方共担风险的合作形式越来越受欢迎。　　
而对于房企合作开发的“潮流”，有一种情况是经验充足与不足的双方进行合作以规避风险；还有的情况是可能双方都面临转型的问题，一拍即合。房企合作开发项目是自然而然形成的一种趋势，合作开发可以提升抗风险能力，提高项目的可信度和性价比。
■2015年6月18日
福建楼市新规：本月起福建房企可申请“商改住”
福建此次发布的新政被业内视为力度最大的部分是：允许住房套型结构调整或房地产项目转型。《福州日报》上述报道显示，根据《通知》，各市、县（区）要根据本地房地产市场实际情况，允许房地产企业适应市场变化，按以下不同情况，作出住房套型结构调整或房地产项目转型。
■2015年7月3日
国家税务局：赠与不动产免税不再交公证材料
7月3日 ，国家税务总局公布了“关于简化个人无偿赠与不动产土地使用权免征营业税手续的公告”指出，为减轻纳税人负担，决定不再要求相关人员提交赠与公证材料。
■2015年8月27日
楼市“限外令”取消 中国允许境外个人在国内购房
据商务部，中国取消外商投资房企办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。有资格的境外机构和个人可购买符合实际需要的自用、自住商品房。
■2015年9月01日

公积金购二套房首付比例由30%降至20%

住建部、财政部、央行联合发布通知，调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的，购买二套房最低首付款比例降至20%，新规从今天起执行。这次调整公积金政策，是继“3.31新政”二套房首付款降到30%后，时隔5个月，二套房首付再度下调。
■2015年9月17日

福清政府安排4000万购房补贴

2015年9月17日起至2016年3月31日期间，新购买商品房为个人首套房或首改房，购买户型在144平方以内（含）的，市财政按100元每平方米予以补贴；购买户型在144平方上的，对144平方米部分予以100元每平方米补贴，超过部分按75元每平方米补贴。（备注：此次市财政安排购房补贴款项共计4000万元，先购先得，上述补贴发放完后，其它购房人不再享受财政购房补贴。）
■2015年9月28日
央行新政提振住房消费 非限购城市首套房首付降至25%

央行、银监会9月30日发布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。

规定：一、在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。二、人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
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■2015年10月16日
闽侯县出购房补贴 一套房最高补贴3万

根据《闽侯县人民政府关于实施购买新建商品住房财政补贴优惠政策的通知》，购买户型在60㎡以内的，每套给予1万元财政补贴；购买户型在60㎡-100㎡的，每套给予2万元财政补贴；购买户型在100㎡-144㎡的，每套给予3万元财政补贴；购买户型在144平方米以上的，每套给予2万元财政补贴。
优惠政策自2015年10月16日起至2016年3月31日施行。政策实施期间，同一套房屋，只能享受一次优惠政策，申请受理时间截止到2016年6月30日，到期未申请的视为放弃购房补贴优惠。

高新区加入闽侯全县购房最高补贴3万/套

具体的优惠政策为：购买户型在60平米以内的，每套给予1万元的财政补贴；购买户型60-100平米的，每套给予2万元的财政补贴；购买户型在100-144平米的，每套给予3万元的财政补贴；购买在144平米以上的，每套给予2万元的补贴。购房时间以商品房网签合同中记载的时间为准，户型面积以《商品房买卖合同》为准，产权总登记后不进行多还少补。

■2015年11月27日

国家决定允许普遍二孩 全面实施二胎放开政策

党的十八届五中全会今天（10月29日）闭幕，会议决定：坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动，于2016年1月1日起全面实施。这是继2013年，十八届三中全会决定启动实施“单独二孩”政策之后的又一次人口政策调整。

■2015年12月30日

中央经济会议要求房地产业“去库存”
一年一度的中央经济工作会议，于2015年12月18日至21日在北京举行。时隔两年后，这一“中共中央、国务院召开的规格最高的经济会议”，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存，并提出要“适当降低商品住房价格”，同时，“要取消过时的限制性措施”。