DB14∕T 2005-2020 省直机关办公区物业管理规范.pdf

ICS 03.080A 16DB14山西省地方标准DB 14/T 20052020省直机关办公区物业管理规范2020 - 02 - 28 发布2020 - 05 - 28 实施山西省市场监督管理局发 布DB14/T 20052020I目次前言.II1范围.12规范性引用文件.13术语和定义.14基本要求.25秩序维护.26综合维修.37会务服务.68保洁服务.69绿化服务.810餐饮服务.811节能管理.912监督考核.9附录 A（规范性附录）保密人员和档案管理要求. 11附录 B（资料性附录）房屋日常维护内容及要求. 12附录 C（资料性附录）高（低）压供电系统检查维保内容及要求.13附录 D（资料性附录）建筑物清洁内容及要求. 14附录 E（资料性附录）垃圾分类处理内容及要求. 16DB14/T 20052020II前言本标准按照GB/T 1.1-2009给出的规则起草。本标准由山西省直属机关事务管理局提出并监督实施。本标准由山西省机关运行保障管理标准化技术委员会归口。本标准起草单位：山西省直属机关事务管理局、山西省标准化研究院。本标准主要起草人：王戈、畅秋菊、郁鸣钢、张志刚、任宇、王晓莉、赵红梅、常俊红、梁凤萍。DB14/T 200520201省直机关办公区物业管理规范1范围本标准规定了省直机关办公区物业管理的术语和定义、 基本要求、 秩序维护、 综合维修、 会务服务、保洁服务、绿化服务、餐饮服务、节能管理和监督考核。本标准适用于山西省省直机关办公区物业管理工作。其他机关办公区物业管理工作可参照执行。2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。 凡是注日期的引用文件， 仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB 2894安全标志及其使用导则GB/T 3608高处作业分级GB 5749生活饮用水卫生标准GB/T 10001.1公共信息图形符号 第1部分：通用符号GB 13495.1消防安全标志 第1部分：标志GB 17051二次供水设施卫生规范GB/T 17242投诉处理指南GB/T 18883室内空气质量标准GB/T 19095生活垃圾分类标志GB 19210空调通风系统清洗规范GB 22337社会生活环境噪音排放标准GB/T 29149公共机构能源资源计量器具配备和管理要求GB 50222建筑内部装修设计防火规范TSG G0001锅炉安全技术监察规程3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1省直机关省级党的机关、人大机关、政协机关、监察机关、审判机关、检察机关、民主党派机关，省级党政机关办事机构、派出机构，工会、共青团、妇联等人民团体以及参照公务员法管理的事业单位。3.2省直机关办公区省直机关用于办公和开展业务、技术工作的场所。DB14/T 2005202023.3物业管理物业服务机构受物业使用或管理单位的委托，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生、绿化养护及相关秩序，以及提供综合性的物业服务活动。4基本要求4.1机构4.1.1具有独立的法人资格，并遵守国家相关法律法规要求。4.1.2具备满足物业服务需要的场所及设施设备。4.1.3配备满足物业服务需要的工作人员类别、数量、资质和能力满足要求。4.1.4应具备物业服务的综合管理和协调及突发事件的应急处置能力。4.1.5应建立完善各项物业管理规章制度，并公开服务事项内容。4.1.6宜建立物业服务智慧化管理信息平台或技术手段。4.2服务人员4.2.1应熟悉物业管理的相关法律法规和各项规章制度。4.2.2应具有良好的职业道德，掌握职业技能和专业知识，专业人员应取得相关资格证书。4.2.3应具有较好的沟通协调和表达能力。4.2.4应统一着装，佩戴工牌，文明服务。4.3保密管理4.3.1应建立完善专项保密管理制度。4.3.2应与涉密工作岗位的人员签订保密协议，具体内容见附录 A。4.3.3应加强涉密工作岗位人员的培训和教育。4.4安全管理4.4.1物业服务机构与服务对象单位应签订安全责任书，明确安全责任。4.4.2消防应按消防安全的相关规定执行，并建立健全消防安全管理制度。4.4.3设有自动消防设施的， 应委托具备相应资质的检测、 维修保养机构对消防设施进行检测和维保。4.4.4定期进行消防安全宣传培训和应急演练。4.4.5加强餐饮服务食品安全工作，遵守相关法律法规，预防食品安全事故发生。4.4.6制定餐饮服务卫生、食品安全、厨房安全、采购与保管、厉行节约等管理制度以及突发食品卫生安全事故应急处置预案。4.5档案管理4.5.1应建立完善档案管理制度。4.5.2应定期收集各类档案资料，并分类整理。4.5.3应及时对文件资料和记录进行归档保存，具体内容见附录 A。5秩序维护DB14/T 2005202035.1接待服务5.1.1应建立完善相关制度，配置专职服务人员。5.1.2应提供现场接待、咨询、建议、登记、引导、收发等服务。5.1.3应设置 24 小时服务电话，并有专人值守。5.1.4对物业服务咨询、报修、投诉等事项，及时处置并做好记录。投诉处理应符合 GB/T 17242 的要求。5.2人员出入5.2.1办公区主出入口实行 24 小时值班制。5.2.2来访人员进入办公区时，应办理相关登记手续，并与相关部门取得联系，同意后方可进入。5.2.3应注意排查可疑人员及物品，维护出入口的正常秩序，特殊情况及时上报。5.3物品出入5.3.1进入办公区的物品应进行检查登记，发现可疑物品时，应予妥善处置，并及时上报。5.3.2大件物品搬出应有相关部门同意，经查验后放行，并做好记录。5.3.3施工人员携带物品出办公区，应有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。5.4车辆出入5.4.1公务和工作人员车辆应凭有效通行证进入办公区。5.4.2设置引导标识，确保出入通畅。5.4.3合理设置车辆停放区域，对车辆停放实行专人管理。5.4.4非机动车应定点停放，保证车辆停放整齐有序。5.4.5对外来车辆出入实行登记管理制度。5.5视频监控5.5.1视频监控室环境应满足系统设备运行要求，保证正常运行。5.5.2监控室实行专人 24 小时值班制度，做好相关记录。5.5.3值班期间应遵守操作规程和保密制度，无关人员不得进入监控室。5.5.4查阅监控记录应经批准,做好查阅登记。5.5.5值班人员收到报警信号或发现异常情况时，应及时上报处置。重大事件应立即启动应急预案。5.5.6监控记录应保存完整，时间不少于 30 天。5.6巡查巡检5.6.1应制定巡查巡检计划，按照指定时间和路线执行。对重点区域、重点部位增加频次。5.6.2巡查宜使用巡更设备，保存巡更记录。5.6.3巡查中发现异常情况，应及时处置并上报。5.6.4巡检中发现公共设施设备缺失、损坏等情况，应及时记录并上报。6综合维修6.1房屋维修DB14/T 2005202046.1.1建立房屋维护与管理制度，对办公区房屋结构、建筑部件、附属构筑物、道路、户外设置物、标识标牌等进行有效管理，保持功能完好，使用状态良好。6.1.2应配合物业管理或使用单位制订房屋的年度维护保养计划，及时对房屋进行维护保养，并做好维保记录。6.1.3定期检查屋面防水层、外墙面、承重墙体及公共部位等，发现起鼓、开裂、缺损时及时维修。大风、暴雨等极端天气来临前，及时进行应急检查。6.1.4巡查中发现损坏需要维修时，在保修期内的应及时上报，协助物业管理或使用单位联系相关单位进行维修。超出保修期的，及时配合提出维修计划和维修资金使用计划。6.1.5及时完成日常维修，大中修项目应报告物业使用单位，物业使用单位按照规定对房屋进行维修管理。做好房屋报修、维修和回访记录。6.1.6房屋日常维护内容及要求参见附录 B。6.2供配电及照明系统6.2.1建立配送电运行制度、电气维修制度、配电房管理制度，制定突发事件应急处理预案和临时用电管理措施，供电和维修人员应持证上岗。6.2.2应 24 小时值班监控，一般故障随时修复（1 小时内），复杂故障涉及供电部门维修处置的，应及时与供电部门联系，向使用单位报告。6.2.3对供电范围内的电气设备定期巡查维护，对开闭所、变配电室、低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等进行重点监测。6.2.4定期巡检公共电气柜、电气设备、公共照明系统、指示灯具、开关等，发现缺损或故障，及时处置。有重要和重大活动时，提前对活动区域照明系统进行检查、维修。6.2.5定期检查、维护应急供电系统，保持设备完好，可随时应急启用。6.2.6照明设备每周巡视 1 次。6.2.7高（低）压供电系统检查维保内容及要求参见附录 C。6.3弱电系统6.3.1定期巡视检查机房现场环境，监控系统、门禁系统、安全防范系统、智能照明系统、多媒体系统和会议系统。6.3.2定期对设备机柜、控制箱、单体设备外表、设备散热窗等外表吸附的灰尘和絮状物进行清理，保持整洁完好。6.3.3遇有极端天气或重大节日活动时，应检查设备线路，排除故障隐患，保证传输通畅。6.3.4及时更换损坏的部件，或在部件即将达到生命周期之前更换。6.4电梯系统6.4.1建立电梯运行管理、设备维护、安全管理等制度，做好档案管理。6.4.2应遵守国家有关电梯管理规定和安全规程，做到电梯使用证、年检合格证、维保合同完备。6.4.3电梯和自动扶梯应由专业资质维保单位进行定期维保。 物业服务机构对其监督并进行日常管理。6.4.4在电梯轿厢内显著位置标明电梯使用标志、安全注意事项、应急救援电话、维护保养单位等相关信息，并建立维保值班制度。6.4.5至少配置一名取得特种设备作业人员证的电梯安全管理人员，对电梯维保单位进行监督，对电梯日常运行进行管理，并做好电梯运行巡检与记录。6.4.6在对电梯进行日常巡视、检查时，发现异常情况应及时联系维保单位进行处理，并要求维保单位每月、季度、半年、年度进行电梯维修保养。DB14/T 2005202056.4.7制定电梯突发事件或事故的应急救援预案， 每半年演练 1 次， 并做好预案相关人员培训演练工作。6.4.8电梯出现故障时，物业服务和维保专业人员及时到场，进行应急处理、救助和排除故障。6.5空调通风系统6.5.1建立空调运行管理制度、应急处置预案和安全操作规程。6.5.2办公室湿度、制冷、供暖、空气质量等应符合 GB/T 18883 的要求。6.5.3中央空调运行前对冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机等设施设备进行系统检查，运行期间每日巡视运行情况。6.5.4定期对空调通风系统进行检查维护，确保使用状态良好。6.5.5空调系统应定期清洗，每年清洗消毒 1 次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体等；每年清洗消毒 2 次风机盘管滤网，每 2 年清洗消毒 1 次风机盘管，空调清洗应符合 GB 19210 的要求。6.5.6分体式空调定期巡查挂机和室外支架是否稳固。6.5.7每半年检查 1 次管道、阀门并除锈。6.5.8每年检验 1 次压力容器、仪表及冷却塔噪音。6.5.9每年对空调系统进行 1 次整体性维修养护。6.6锅炉系统6.6.1配备专职、兼职的安全管理人员，作业人员持证上岗。每年对特种设备作业人员进行安全、节能教育和培训，保证作业人员具备必要的安全、节能知识，物业服务机构对其监督并进行日常管理。6.6.2符合安全生产相关法律法规的规定，按照 TSG G0001 的有关规定，建立健全锅炉安全、使用、节能、技术档案管理制度和岗位安全、节能责任制度。6.6.3噪声的监测、控制应符合 GB 22337 的规定。6.6.4锅炉设备的维护和保养应满足以下要求：至少每月进行一次在用锅炉设备的自行检查，并记录；对在用锅炉设备进行经常性日常维护和保养，并记录；对在用锅炉设备的安全附件、 安全保护装置、 测量调控装置及有关附属仪器仪表进行定期检查并记录。6.7给水系统6.7.1建立正常供水、饮用水卫生管理制度，配备专职或兼职人员负责饮用水卫生管理工作。6.7.2生活饮用水水质应符合 GB 5749的要求， 并委托有资质的检测机构进行检测， 每半年不少于1 次生活水箱清洗消毒，每年不少于 2 次水质检测。二次供水设施应符合 GB 17051 的要求 。6.7.3每日巡检供水设施，保证设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。6.7.4每月至少应检查 1 次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护 1 次水泵；每季度应切换启用 1 次备用水泵。6.7.5每年应对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆。每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。6.7.6遇供水单位限水、停水时，应及时通知办公区内工作人员。6.7.7应定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。6.8排水系统6.8.1应建立防汛、停水、跑水应急预案，并定期进行应急演练。DB14/T 2005202066.8.2定期对排水管进行疏通、清污，保持排水系统通畅，每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查。6.8.3定期对污水池巡视，检查设备运行状态；每周至少应进行 1 次设备手动启动测试；每季度应养护 1 次。7会务服务7.1会务准备7.1.1应配备专业会务服务人员，会务服务人员应仪容举止得体，着装规范统一，语言准确规范。7.1.2应对会务服务人员进行系统性培训， 培训内容包括会议服务职业道德、 职业技能和职业形象等。7.1.3制定会务服务工作规程，并形成相应规范，应至少规范以下方面：会务服务人员素质和能力；会务服务人员行为、仪表、仪态；会务准备、提供等过程；常见突发事件处理等。7.1.4会务服务人员应遵守保密要求，不得泄露与会议有关的内容。7.2会前7.2.1会务管理人员登记会议室使用申请及会议服务需求信息，并形成会议通知单。7.2.2会务服务人员接到会务通知后，确认会务服务信息并进行会前准备和会场布置。会场准备应在会议前 20 分钟完成，包括座次安排、主题横幅、设备调试（麦克风、灯光、音响、空调、投影等）、核对钟表、清理台面、准备茶水等。7.2.3准备工作完毕， 会务服务人员应通知办会人员进行检查确认， 并整理好仪容仪表， 会议开始前 15分钟在会议室门口礼迎。7.2.4大型或重要会议应制定接待方案，提前 30 分钟完成准备工作，在办公区前做好礼迎工作，根据需要在门口、电梯口等场所设置会议告示牌，并做好突发情况的应急准备。7.3会中7.3.1会议期间随时关注参会人员需求，根据现场情况提供茶水、导引、设备调试、突发事件处置等服务。7.3.2会议中场休息时，服务人员应留在会议室看管物品，或将会议室门上锁，得到通知时方可打开。7.3.3会务服务人员若需离开应告知管理人员或办会人员，经管理人员或办会人员同意并安排其他会务服务人员，做好相关交接工作后，方可离场。7.4会后7.4.1参会人员离开后，应及时关闭设备，做好会后清理工作，检查有无遗留物品。7.4.2按要求将会务使用后的物品统一收集、归还、处理，参会人员未带走的会议资料应妥善处理。7.4.3进行会场清理，包括室内卫生打扫、桌椅归位、台面清理、窗帘回位、门窗上锁、照明设备和空调等电器关闭等。7.4.4做好会务服务记录、归档工作。8保洁服务DB14/T 2005202078.1建筑物共有部位清洁8.1.1应对大厅、楼内公共通道、楼梯及楼梯间、卫生间、电梯轿厢、地下车库等区域进行卫生清理，擦拭各类设施设备及附件，保持干净整洁，无污渍。8.1.2公共卫生间、电梯轿厢、垃圾收集容器应每日擦拭、消毒，垃圾日产日清。8.1.3保持楼内通风良好，温湿度、空气质量等应符合 GB/T 18883 的要求。8.1.4开展 2 米或 2 米以上高空清洁作业时，应符合 GB/T 3608 的要求。8.1.5雨雪、冰冻天气应采取安全防护措施，在通道、台阶、出入口处设置警示标识并铺设防滑垫等。8.1.6建筑物共有部位清洁内容及要求参见附录 D。8.2建筑物外部共有部位清洁8.2.1应对道路、停车场、绿化带等区域进行清洁，重点区域应安排人员定时巡视。8.2.2应及时清理绿化带内杂物，对办公区垃圾桶、垃圾缓存区卫生及时清理，并定期进行消杀。8.2.3建筑物外部共有部位清洁内容及要求参见附录 D。8.3室内保洁8.3.1对接待室、会议室、办公室等进行保洁，应按照合同约定进行。电梯间、楼梯、公共通道地面应每日清扫，不定期巡视，保持地面干净、无垃圾、无杂物、无污渍、无积尘。8.3.2重要领导办公室和重要会议室的保洁服务，应由相对稳定的专人负责。8.3.3应妥善保管领导办公室、会议室钥匙，不得将钥匙提供给他人。除日常保洁外，不得擅自进入办公室。8.3.4根据清洁区域的不同，对所使用的墩布、抹布、尘推等清洁工具应标记不同标识或颜色进行区分。8.3.5室内保洁时，应保持桌面材料及屋内设施原状，存取物品应经工作人员同意。8.3.6保洁过程中，应注意检查办公室安全情况，发现有异味、异常声音、异常情况应及时报告。发现设备设施破损应及时报修。8.3.7清理报纸等杂物时，应注意检查是否包含其他文字性资料，若包含其他文字性资料，应经工作人员许可后清运。8.3.8不应询问、打听、传播工作人员私事，不应透露有关工作信息。8.3.9电梯轿厢应每日清洁，保持整体洁净干燥、无异味。8.3.10清洁时应采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。8.3.11应定期进行预防性卫生消杀， 配合有关部门进行有害生物的预防和控制， 适时开展卫生防疫活动，配合做好突发性传染病控制。8.4垃圾收集与处理8.4.1根据实际情况合理设置环境卫生设施，设立对不同品种的有害垃圾进行分类投放、收集、暂存的专门场所或容器，设置单独存放厨余垃圾的专门密闭容器，在办公室、公共区域适当位置配置可回收垃圾、其他垃圾等分类垃圾桶（篓），设置垃圾中转房（站、车、箱）、垃圾集中缓存区等。垃圾投放、处理的容器和场所应设置显著标识，应符合 GB/T 19095 的要求。8.4.2公共区域垃圾应日产日清，保持清洁无异味，无散积垃圾，在垃圾清运过程中做好防护措施，避免造成二次环境污染。8.4.3协助物业管理或使用单位进行垃圾分类和处理工作，其中：建筑（维修）垃圾分类堆放到指定垃圾缓存区，定时集中运至垃圾转运站；DB14/T 200520208日常垃圾按照“有害垃圾、厨余垃圾、可回收物、其他垃圾”分类处理。8.4.4垃圾分类处理内容及要求参见附录 E。9绿化服务9.1室内绿植养护9.1.1应根据室内布局的需要或物业服务对象需要在公共部位摆放绿植，布局合理疏密有度。盆栽植物的色彩、形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调。9.1.2选择观赏性强、观赏周期长、存活率高、方便管理的植物。9.1.3应定期浇水、施肥和修剪，保持盆器及托盘完好干净，内无杂物、枯叶。9.1.4应选用无毒、无害、无味的园艺型肥料。发现病虫害及时更换植物，不应在室内喷洒农药。9.1.5重大节日宜进行绿化装饰，可对公共区域进行花卉布置、绿化小品、花草摆放等。9.2室外绿化养护9.2.1应定期修剪整形草地，草的高度保持一致，覆盖率高，草坪无杂草草屑。9.2.2应定期修剪整形灌木，植物主枝分布均匀，通风透气，造型美观，绿篱整齐一致。9.2.3应定期修剪乔木，保持树冠圆整、树势均匀、通风透气，针叶树应保持明显顶端优势。9.2.4修剪下来的树枝和杂草，应及时清理。9.2.5应保持绿植生长良好，无枯死、无树挂，有良好的观赏效果。9.2.6具体灌溉次数视天气情况而定，供水充足。9.2.7应定期进行施肥，施肥均匀、充足、适度。9.2.8及时防治，有效预防病株、虫害现象。9.2.9对新植和弱小树木、植物应提供综合防护，及时扶正加固。对因生长不良造成的残缺花草、树木应及时补种，并无黄土裸露。9.2.10雨季来临前，应安排专人巡查，及时加固、支撑、修剪高大乔木，排除安全隐患。9.2.11寒冷季节应采取有效的防冻保湿措施，保证绿植安全。9.2.12灾前积极预防，对树木加固，灾后及时清除倒树断枝，疏通道路，清理扶植，尽快恢复原状。9.2.13定期检查绿化设施状态，及时进行维护。10餐饮服务10.1场所10.1.1应建立健全餐厅管理的工作机构、 管理制度和负责人员， 实行安全生产责任制， 明确职责分工，落实责任到人。10.1.2餐厅的选址、部局、内部场所设置、设施设备配置等应符合食品安全和消防安全要求。10.1.3应定期对场所进行清洁、消毒。10.1.4厨房作业区应分区明确，标注明晰，物品归类有序，并保持排水畅通，不积存脏水污物。地面、墙壁无污渍，消除苍蝇、老鼠、蟑螂等害虫孳生环境。10.1.5食品贮存场所应保持干燥清洁，通风良好。10.2设施设备DB14/T 20052020910.2.1餐厅桌椅应摆放整齐，桌上物品摆放有序，门窗、玻璃、窗帘干净整洁明亮，地面、墙面整洁无油污，壁画符合就餐环境。10.2.2洗刷餐饮具应有专用水池，使用洗涤剂、消毒剂应符合国家有关卫生标准的要求，未经消毒不得使用。10.2.3消毒后的餐饮具应贮存在专用保洁柜内备用。餐具保洁柜应当定期清洗、保持洁净。10.2.4生、熟食物的容器、刀具、墩子等，应区分存放。餐后及时擦扫地面、台面、柜面、刀具、机械用具、盛用器皿等，并及时收纳，保持干净干燥。10.2.5餐厅、厨房等设施设备应定期维护保养。10.2.6餐厅垃圾应按规定定点收集、存放、处置，并及时清扫消毒餐厨垃圾存放地，保持整洁。10.3工作人员10.3.1餐饮服务人员应定期体检，取得健康合格证。10.3.2工作人员应统一穿戴整洁的工作服、工作帽、围裙，保持良好个人卫生，操作前要彻底洗手消毒，头发应梳洗整齐并置于帽内。10.3.3采购食品时，应符合国家有关食品卫生标准和规定，采购渠道规范。水产品要保持鲜活。辅料实行既定品牌采购，不使用假冒伪劣产品。食品采购须索证留样，登记备查。10.3.4日常物资存放时，应分类分架存放，并定期检查、处理变质或超过保质期限的食品。10.3.5各种食品原料在使用前应洗净，蔬菜与肉类、水产品类须分池清洗，分开盛放。容易残留农药的蔬菜应浸泡后再进行洗切加工。10.3.6制作肉类、水产品类应当餐用完，剩余尚无需使用的应存放专用冰箱内冷藏或冷冻。冰箱不得存入变质、有味、受污染的食品。11节能管理11.1节能管理应符合 GB/T 29149 的要求，合理配备和使用符合国家标准的能源资源计量器具，识别并确定对能源消耗、能源利用效率有重要影响的设备，建立能源资源计量数据管理和分析制度。11.2应对员工进行能源管理制度、节能政策法规宣传教育和岗位技术培训。11.3根据工作性质、气候变化和物业管理或使用单位需求，设定或调整设施设备的启停时间、运行参数，制定合理、可行的节能运行计划。11.4应定期监控网络机房、食堂、开水间、锅炉房等重点用能部位的能源消耗和利用效率，定期进行能源统计和消耗状态分析，根据分析结果视需要采取措施改善。11.5办公楼内应张贴节能标识提示，并定期对共用设施设备进行巡检及维护保养，防止管道、阀门出现跑、冒、滴、漏等情况。11.6应根据巡检及维护保养过程中发现的能耗问题，提报节能改造方案建议。11.7办公区进行改建、装修、加固时，应配合物业管理或使用单位实施节能改造。11.8应按照公共机构节能管理规定，结合业主单位节能指标，实施节能管理。应保证建筑物共用部位的完好，保障设施设备完好运行。12监督考核12.1物业管理机构应定期对物业服务机构进行监督考核。12.2监督考核方式包括现场检查、临时抽查、随机采访、问卷征求意见、第三方评价等形式。12.3考核内容包括但不限于物业服务合同履行情况和服务质量要求。DB14/T 200520201012.4依据考核结果，对物业服务机构进行奖惩。12.5考核结果可作为物业服务采购的参考。DB14/T 2005202011AA附录A（规范性附录）保密人员和档案管理要求A.1保密人员要求涉密岗位服务人员应履行保密职责并严格做到：不翻阅、拍照、复制、抄录文件、资料；不以任何形式传播泄露文件内容、领导谈话内容、领导信息等；捡到写有“秘密”、“机密”或“内部文件”字样的文件或资料，应按规定及时上交；清理办公室文件、资料、报纸、杂志、书籍等，应经有关领导同意且有工作人员陪同，不得私自处理；妥善保管办公室钥匙，不得私配钥匙、带出回家或交由非授权人员管理。A.2档案管理要求档案信息应收集完整，方便查阅，档案内容至少包括：物业建设档案，包括工程竣工验收、项目竣工综合验收、物业承接查验、设施设备技术资料等基础档案和技术档案；物业服务档案，包括物业管理单位和使用单位的相关资料，以及物业运行、维修、服务、报修处理和投诉处理等记录档案；物业服务人员档案，包括人员基本信息、服务工种岗位、技术资格、岗位职责、出勤情况等。DB14/T 2005202012BB附录B（资料性附录）房屋日常维护内容及要求表 B.1房屋日常维护内容及要求序号项目内容及要求序号项目内容及要求1房屋结构每季度巡视一次屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墙、地基等构件，发现外观有变形开裂等现象时， 应及时建议房屋使用单位申请房屋安全鉴定， 并采取必要的避险和防护措施。2建筑部件1、每季度检查 1 次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、空调室外机支撑构件等；2、每半月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃、楼梯、通风道等；3、每两个月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚和室外屋面等；4、每年汛期前和强降雨后检查屋面防水、雨落管及排水设施等。3附属构筑物1、每半月巡查 1 次大门、围墙（栏）、道路、甬路、场地、管井、沟渠、景观等；2、汛期每半月巡查 1 次，非汛期每季度巡查 1 次、每年检测 1 次防雷设施；3、每半月检查 1 次雨、污水管井、化粪池等。4装饰装修1、装饰装修前，物业服务机构应与装修人或装修人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修需知，并对装饰装修过程进行监督；2、装饰装修使用的材料和设备应符合 GB 50222 的要求，应有质量检验合格证明和有中文标识的产品名称、规格、型号、生产厂厂名、厂址等；3、装修垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施；装修人或装修人委托的装修企业须在规定时间内清运。5标识标牌1、标识标牌应符合 GB/T 10001.1 的要求，消防与安全标识应符合 GB 2894、GB 13495.1 的要求；2、定期检查平面路线图、指引标识、楼层标识、各功能区标识、安全警示标识、温馨提醒标识、供配电系统模拟示意图、主要供水阀门、电气开关状态标识、主要管线流向标识、交通标识等，确保标识牌规范清晰，安装稳固。DB14/T 2005202013CC附录C（资料性附录）高（低）压供电系统检查维保内容及要求表 C.1高（低）压供电系统检查维保内容及要求序号项目内容及要求序号项目内容及要求1高（低）压供电系统1、每半年至少 1 次对变配电设施进行检查、维护、清洁，并做记录。2、高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确。3、高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常。4、变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求。5、功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠。6、变（配）电系统联络自动切换正常。2应急供电发电系统1、每月对发电机组设备进行检查、维护，保持设备完好，至少每月启动及维护备用发电机（组）1 次，确保随时可应急启用，及时填写工作记录并存档。2、发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常；自动转换开关状态显示完好，动作正常。3、油料储存，应符合相关安全要求。3应急供电 UPS 和 EPS 系统1、控制柜运行正常，检测表计显示正常。2、输出负荷不得超出设计范围。3、蓄电池组放、充电量稳定，符合工作要求。4、电源切换功能正常，不出现电火花、输出中断等现象。5、确保运行时散热功能正常。6、蓄电池损坏或达到使用寿命应及时更换，保证系统正常运行。DB14/T 2005202014DD附录D（资料性附录）建筑物清洁内容及要求D.1建筑物共有部位建筑物共有部位清洁内容及要求见表D.1。表 D.1建筑物共有部位清洁内容及要求序号项目内容及要求序号项目内容及要求1公共地面大厅、楼道等地面每日物业使用单位上班前清洁一次，随时保洁，保持干净无水渍；大理石、花岗岩、木地板等材质的地面按规定定期养护，门口等铺设的地垫保持整洁；大理石地面晶面处理后光泽均匀，防滑条缝无藏污；木地板表面光亮，四周边角无积灰。公共通道门框、窗框、窗台、金属件表面光亮无尘无污渍，门窗玻璃干净无尘；天花板洁净，无污渍，无蛛网；灯具、空调风口干净，无积尘、污渍；指示牌洁净，醒目。2办公室指定服务的办公室每日清洁，地面、桌面干净，手摸无灰尘；办公家具、设备及门窗整洁，物品摆放整齐；其他办公室，定期清洁门窗、玻璃。3楼梯及楼梯间每日清洁， 地面保持干净、 无水渍； 扶手栏杆、 防火门及闭门器表面干净无尘无污渍； 防滑条 （链）干净，墙面、天花板无污渍、积尘、蛛网。4卫生间每日清洁，循环保洁，地面干净，无污渍无积水；台面、镜面无明显水迹；小便斗、座便器无黄渍、无尿碱；水龙头干净无污渍；天花板、灯具、墙角无灰尘、无蜘蛛网；卫生纸架干净无污渍；厕纸不满溢；门窗、墙壁、隔断、玻璃、窗台表面干净，无污迹，金属饰件有金属光泽；保持空气流通，无明显异味。5开水间、清洁间每日清洁，循环保洁，地面干净，无杂物、无积水，天花板无蛛网，灯罩表面无积尘，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无污渍，清洁工具摆放整齐有序。6垃圾桶、房垃圾桶身表面干净无污渍，地面无垃圾；垃圾中转房地面每日拖洗，无明显异味；垃圾袋装，做到日产日清。7电梯每日擦拭轿厢门、面板，清拖轿厢地面；不锈钢材料装饰的轿厢每月护理 2 次；石材装饰的轿厢每季度养护 1 次，轿厢内无污渍无粘贴物；灯具、操作指示板明亮；厢内地面干净无异味，电梯门槽内无垃圾无杂物。8电器、消防等设施设备配电箱、设备机房、消防栓、报警器及开关插座等每周清洁 1 次，保证表面干净，无污迹；监控摄像头、门警器等表面光亮，无尘无斑点。9平台、屋顶每季度清扫 1 次；雨季期间每半月清扫 1 次；每月巡查 1 次天台、内天井，有杂物时及时清扫。10外墙每年清洗 1-2 次，目视洁净无污垢，表面、接缝、角落、连线等处洁净无污迹无积尘。11地下车库每日清洁，地面无垃圾杂物，无积水；标识、指示牌干净、无浮尘。DB14/T 2005202015D.2建筑物外部共有部位建筑物外部共有部位清洁内容及要求见表D.2。表 D.2建筑物外部共有部位清洁内容及要求序号项目内容及要求序号项目内容及要求1外围及周边道路每日清扫道路地面，保持干净，无杂物、无积水、无污迹；沟渠、池、井内无杂物无异味；各种路标、标志、宣传栏表面干净，无积尘无水印。下雨、下雪后应及时清理地面，扫除积水、积雪等。2照明设施每半月清洁 1 次， 属高空作业范围的部分路灯、 景观灯等每半年清洁 1 次， 表面无污渍、广告贴纸等。3地上停车场专人负责，随时清洁，地面无垃圾杂物，无积水，标识指示牌清晰干净。4绿化带及景观绿地内无杂物，花台、雕塑、景观表面干净无污渍，景观水质清澈无异味无漂浮物，建筑整洁无涂污。DB14/T 2005202016EE附录E（资料性附录）垃圾分类处理内容及要求表 E.1垃圾分类处理内容及要求序号类别主要品种处理要求序号类别主要品种处理要求1有害垃圾废电池（镉镍电池、氧化汞电池、铅蓄电池等），废荧光灯管（日光灯管、节能灯等），废温度计，废血压计，废药品及其包装物，废油漆、溶剂及其包装物，废杀虫剂、消毒剂及其包装物，废胶片及废相纸等。按照便利、快捷、安全的原则，设立专门场所或容器，对不同品种的有害垃圾进行分类投放、收集、暂存，并在醒目位置设置有害垃圾标识。将有害垃圾交由具备资质的机构进行收运处置，根据有害垃圾的品种和产生数量，合理约定收运频率。2厨余垃圾主要是单位餐厅活动中产生的食物残渣、食品加工废料和废弃食用油脂。设置专门的密闭容器单独存放，明确专人监管，避免混入废餐具、塑料、饮料瓶罐、废纸等不利于后续处理的杂物。建立工作台账，记录餐厨废弃物数量、去向。要将餐厨废弃物交由所在地的专业机构进行回收处理，做到“日产日清”。3可回收物包括废纸，废塑料，废金属，废玻璃，废包装物，废旧纺织物，废弃电器电子产品，废纸塑铝复合包装，废旧家具等。应当根据可回收物的种类和产生量，设置专门容器或临时存储空间，实现单独分类、定点投放，必要时可设专人分拣打包，做到标识明显。要与专业回收企业合作，构建集中管理、规范高效的废旧商品回收网络，可回收垃圾纳入再生资源回收利用渠道。建立废弃电器电子类物品处理站，收集后交由具备资质的再生资源回收企业进行环保回收处理。4其他垃圾除有害垃圾、 可回收物、厨余垃圾（或餐厨垃圾）以外的生活废弃物。设置专用垃圾桶收集，做到“日产日清”。_