新建物业承接验收标准终稿.doc

新建物业承接验收标准1目的规范新建物业进行承接验收的工作方法和验收标准。2范围合用于XX 置业集团内所有新建住宅物业承接验收工作。3职责3.1 XX 物业管理有限公司（以下简称物业公司）负责本指引的制订、修改、指导和监督；3.2 XX 物业管理有限公司下属各物业服务中心严格按有关验收标准进行查验，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产项目部提出整改规定； 3.3 各项目部须积极配合物业服务中心做好验收工作，完毕整改工作，保证物业完好、完整移交。4方法和流程控制4.1.承接验收的定义：物业公司在承接开发物业时，以物业安全、外观和满足管理与使用功能为主的验收。内容涉及：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备、绿化景观等。4.2.为尽快发挥投资效益，项目部应按承接验收应具有的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备，在售房协议约定入伙日期之前2个月左右以承接验收邀请函形式告知物业公司进行承接验收； 4.3.依据新建房屋竣工后项目部提出的承接验收邀请，物业公司应于510个工作日内对该工程是否已具有承接验收条件予以审核并记录新建房屋具有承接验收条件审核单，并回复项目部是否批准承接验收；4.4.如批准承接验收，编制新建物业承接验收工作安排，同时物业公司与项目部签订新建房屋承接责任书，并签发验收告知约定期间验收；4.5.于约定的时间开始按新建房屋验收表、社区公共绿化验收单、社区公共设施及道路设施验收单所列项目进行逐项验收，验收周期根据建筑面积大小与人力情况来定，一般每人天天验10-12左右套（毛坯）房，时间控制在15个工作日之内完毕（建筑面积10万平方米为单位）。4.6.如验收有不合格的项目，物业公司应签发质量问题整改告知单，对所列返修项目，项目部应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般规定在20个工作日内完毕，所有验收工作应控制在入伙前完毕。返修复验需由项目部提出，随时提出，随时复验。4.7. 验收合格，物业公司于5个工作日内签署承接验收通过证明；对于已签署承接验收通过证明的新建房屋双方应于规定期间内办理承接手续。附：新建物业承接验收流程图新建物业承接验收流程图5. 物业承接验收标准和规定（部分内容可根据项目具体情况增减）5.1. 资料：5.1.1. 产权资料A. 用地批准资料。B. 项目批准资料。C. 施工许可证。D. 用水、用电、用气指标批文。5.1.2. 技术资料A. 住宅区规划图、社区竣工总平面图。B. 所有单体建筑、结构、设备安装竣工图。C. 单体工程竣工验收证明书。D. 地质勘探报告，沉降观测记录。E. 地下管网竣工图。F. 所有设备订货协议、产品合格证、随机资料（使用说明书、检查报告），随机专用工具清单。G. 电缆铺设记录。H. 线路及电力电缆实验记录。I. 发电机、电动机检查试运转记录。J. 电气设备实验调整记录。K. 电气设备绝缘检查。L. 电气设备送电验收记录。M. 防雷接地电阻检测记录。N. 防雷引下线焊接记录。O. 水、卫生器具检查合格证。P. 通风机风量测量调整记录。Q. 空调器性能测定调整记录。R. 环保达标验收许可证。S. 消防验收许可证。T. 房屋测绘验收资料。U. 房屋验收记录。V. 绿化平面图。5.2 物业承接验收和竣工验收的区别A. 承接验收重要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业重规定；而竣工验收则是全方位的内外质量验收。B. 承接验收是物业单位为防止所接管物业出现严重质量问题，将被业主广泛投诉而采用的一种代替业主提前服务式的验收。5.3、接管验收标准和验收方法A. 验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理规定。B. 验收方法为观感验收法和使用验收法。5.4 房屋本体验收内容与标准5.4.1.主体结构A. 外墙无明显裂纹，不渗水。B. 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、据沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。5.4.2.公共楼面地面 楼地面面层与基层粘结牢固、不空鼓。整体面层平整、无裂缝、无脱皮、起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角、粘贴牢固、色泽均匀一致、无明显色差。5.4.3.天台 A. 天沟、落水口畅通完好。B. 隔热层、防水层完好。C. 沿沟无下陷、断裂、与墙体分离；坡度适宜、平整。D. 屋面避雷设施连接牢固。5.4.3.楼梯、扶手 A. 钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。B. 硷楼梯无裂缝、无表皮剥落。5.5 房屋分户验收内容与标准5.5.1.卫生间、厨房、外阳台A. 卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，无明显积水、倒泛水和渗漏现象。B. 卫生洁具安装牢固、配件齐全、无污渍和刮花、接口密实，无渗漏现象、无堵塞、排水通畅。C. 给水设施安装牢固、接口密实、无渗漏、锈迹、流水通畅、有足够压力。D. 地漏、排水管道安装牢固、配件齐全、接口密实、无渗漏现象、无堵塞、排水通畅、完好无损。卫生间、厨房内的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅，无杂物，管口须密封保护。E. 卫生洁器、橱柜、龙头等器具完好，操作正常。F. 厨房排烟道、通风道设立合理，有足够的截面积，无堵塞物，有安装标记。G. 水表、电表、气表安装牢固，读数正常、无损伤。5.5.2.棚面、墙面、楼地面A. 顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷、无脱皮、无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。B. 墙面抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍，无空鼓开裂现象。C. 墙面块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。D. 墙面油漆、刷浆色泽一致、无脱皮、漏刷现象。E. 地面面层与基层粘结牢固、无空鼓、无裂缝、无脱皮和起砂现象，面层平整、水平，阴角平直。F. 地面木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。G. 木装修工程表面光洁、线条顺直、对缝严密、牢固。H. 饰面砖表面平整、无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。5.5.3.门、窗A. 塑钢门窗启动自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形。B. 玻璃安装牢固、胶封密实无透气现象，无明显刮花痕迹、无损伤，排水孔通畅、窗框与墙体连接防水到位。C. 门锁、窗销连接牢固、启动灵活。D. 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整，零配件齐全、位置准确。E. 电子防盗门通话清楚、完好、无锈迹。F. 不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形。G. 高档装饰门装饰完整。5.5.4.电气系统A. 照明灯具等低压电器安装支架必须牢固、部件齐全、完好无损、反映灵敏、接触良好、发光正常。B. 开关安装牢固、开关灵活、接触良好。C. 电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常，平直美观，使用正常。D. 电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管，采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于IM/KV。5.5.5.智能化系统A. 窗磁、门磁报警灵敏。B. 紧急按钮灵活。C. 可视对讲图像、声音清楚。5.5.6.配套系统A. 有线电视、电话线路畅通，设施完好。B. 门铃、对讲电话安装牢固、操作灵活、效果良好。C. 防护网安装牢固、焊接密实、面漆完好均匀，无脱皮、锈迹、无裂纹、折损。D. 其他配备设施规定齐全、完好，型号与设计相符、工作正常。5.5.7.供暖系统A.供热阀门位置准确，开关严密灵活，压力表平整，无滴漏。B.自动排气阀安装规范，排气灵敏。C.散热片安装平整，无锈渍，无灰尘，无滴漏。D.户内供热管线均低于地面，无凸起，无滴漏。E. 地热管线分布合理，散热均匀，无堵塞，达成供热规范规定。F. 分水器安装平整，无滴漏。G. 管道、管线布局合理、互不干扰碰撞，尺寸符合国家规范，管道井检修孔应设立合理，便于检修。H. 设备管道安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压实验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定。I. 管道的管径、坡度及检查并必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的规定，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固,无杂物。5.6 公共设施设备接管验收内容与标准5.6.1.给排水系统A. 给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、标记清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配置完整。B. 明沟、暗沟排水畅通、无积水、无断裂、无杂物，沟盖板安装牢固、平稳。C. 护坡、挡土墙泄水通畅、砌筑牢固。D. 下水、雨水通畅无渗漏，屋面排水通畅无积水。E. 水池、水箱卫生清洁、无渗漏。F. 地下室中低于室外地面的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接，应设立集水坑用污水泵排出。G. 沙井、检查井、化粪池排水畅通、池壁无裂缝、池内无杂物，管道井操作空间便于维修。H. 管道应安装牢固，控制部件启动关闭灵活，无滴漏。水压实验及保温，防腐措施必须符合GBJ242的规定。5.6.2.供配电系统A. 变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好、安全防护装置齐全、标记清楚、机房配置齐全，通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。B. 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好、配件齐全、标记清楚，设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、防护设立完好，通风、采光良好。C. 供配电系统无超负荷现象，接头连接牢固，有足够的接触面积，无过热现象。D. 电气联动对的。E. 配电箱、柜、桥架的接地应良好，并符合规范 。F. 强、弱电竖井应独立，强电、弱电线路设施应走分设的竖井，过线孔应封闭，竖井的走线齐整并绑扎牢固。G. 电缆穿墙孔封堵良好，无渗漏现象。H. 电缆沟内电缆铺设平整，无积水和杂物。5.6.3.暖通系统A. 各种仪器、仪表齐全精确，安全装置灵敏、可靠，控制阀门开关灵活.B. 排烟阀、送风阀、风档板安装平正、启闭灵活，闭合严密。 C. 管道的管架、支架、吊架应牢固。D. 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。5.6.4.中央空调系统A. 中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达成设计指标、配置齐全、标记清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好、无损伤，设备的振动防护和消音措施齐全。B. 冷却塔的水平衡，冷却水排放正常。5.6.5.电梯系统A. 电梯设备型号、数量与移交清单相符，运营平稳、安装符合规范；有电梯运营准运证。B. 电梯能准确地启动运营，选层、平层、停层准确。C. 机房内有承重吊环和限重标记，钢丝绳上有明显的平层线，盘车板手，手轮齐全，机房标记清楚、表面光洁平整、明亮。D. 钢丝绳干净、无死弯和松股断丝现象。E. 电梯电源专用并与机房照明电源分开，每台电梯均设立能切断该电梯最大负荷电流的主开关。F. 梯门启动顺畅，无刮阻现象。G. 电梯的各种安全保护开关动作灵敏可靠。5.6.6.消防系统A. 消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反映灵敏，标记清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。B. 消防箱标记清楚、玻璃完好。C. 消防设施配件齐全。D. 消防管安装牢固、标记明显，阀门完好、无渗漏水，水压充足。E. 消防用电设备主、备电源的自动转换装置实验正常。F. 火灾报警控制器和消防联动控制设备联动功能对的。G. 对火灾探测器和手动报警按钮进行模拟火灾响应和故障信号检查，功能均正常。H. 室内消火栓出水压力符合现行国家有关设计规范，在消防控制室内操作启、停泵和消火栓处操作启泵按钮，其控制功能、信号均正常。I. 自动喷淋系统，应在符合自动喷水灭火系统设计规范，在消防控制室内操作启、停泵，水流批示器、信号阀、压力开关、电动阀、电磁阀的控制功能、信号均正常。J. 气体、泡沫、干粉等灭火系统，对其进行手动启动和紧急切断联动，实验控制功能、信号均正常。K. 对与固定灭火设备联动控制的其它设备动作（涉及关闭防火门窗、停止空调风机、关闭防火阀等）进行联动抽验。其控制功能、信号均正常。L. 防烟排烟风系统，通风空调和防排烟设备的阀门的联动测试，报警联动启动、消防控制室的直接启停、现场手动启动联动防烟排烟风机；报警联动停、消防控制室远程停通风空调送风；报警联动启动、消防控制室启动、现场手动启动防排烟门；上述控制功能、信号均正常。M. 消防电梯的手动控制和联动控制功能检查，非消防电梯的联动返回首层功能检查，其控制功能、信号均正常。N. 火灾应急广播设备的检查：在消防控制室的选层广播；共用的扬声器强行切换实验；备用扩音机控制功能实验。上述控制功能正常，语音清楚。O. 消防专用电话的检查：消防控制室与所设的对讲电话分机的通话实验；消防控制室的外线电话与119的通话实验。上述功能正常，语音清楚。P. 应急照明、可燃气体、切断非消防电源及其他消防控制设备的检查：功能、信号均正常。5.6.7.道路系统A. 路灯、装饰灯安装牢固、完好无损、工作正常且满足节能；灯柱安装牢固、油漆完好。B. 路面平整无积水，无水泥块、无起砂、断裂；C. 路牙石砌筑整齐、灰缝饱满、无缺角损伤；D. 块料面层拼砌整齐、平整牢固、无明显裂缝、缺棱掉角；E. 交通标记线、路牌清楚完好。F. 踏步砌筑平实、牢固、无裂缝。5.6.8.停车场系统A. 停车场地面平整、照明充足、标记清楚、安全设施良好、排水设施良好。B. 单车、摩托车棚安装牢固、照明充足、标记清楚、安全防护和排水设施良好。C. 车场道闸安装牢固、启动灵活、标记清楚、完好无损。5.6.9.保安、清洁、绿化设施A. 保安岗亭安装牢固、配件齐全、标记清楚、完好无损。B. 保安监控设备：监控摄录资料保存期限至少15天，探头分布合理具有红外功能，周界报警反映灵敏，刷卡系统无死机现象，刷卡距离达成使用规定。其它同消防监控设备。C. 绿化符合设计规定，不缺株少苗，无死株、无大面积杂草；绿化水管布局合理、阀门开关灵活、安装稳固。D. 垃圾中转站密封完好，外表装饰完整、油漆完好，使用方便。5.6.10.其它配套设施A. 楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固、标记清楚。B. 信报箱安装牢固、完好无损、标记清楚、表面平整光洁。C. 雕塑、小品牢固、完好、安全。D. 公告栏、告示牌安装牢固、安全、表面平整光洁。6注意事项6.1. 物业承接验收可与地产竣工验收同步进行，并永久保存期间发生的资料、记录。6.2. 物业公司在前期介入时应加强对现场建筑、安装工程的跟进，特别是电梯、发电机、供配电、消防、空调、供水、智能化、停车场等设备设施安装的跟进，及时发现问题，消除隐患，并与设备设施供应商及安装单位建立良好的沟通渠道。积极参与竣工验收，跟进竣工验收中暴露出的问题，将问题解决在承接验收之前。6.3. 当移交验收时房屋、设备、设施屡次整改仍不合格，同时入伙时间已至，物业公司应将承接验收不合格问题编制报告，向置业集团领导报请书面意见，由置业集团领导决定是否承接。6.4. 为在承接初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，地产应保证移交时，提供设备设施采购及安装的协议复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料，便于解决业主提出的合理缺欠及误差，同时，项目部应积极配合物业公司工作，在规定期间内加以办理。7.相关表格：承接验收邀请函新建房屋一览表新建房屋具有承接验收条件审核单新建房屋承接责任书验收告知新建物业承接验收工作安排社区公共设施及道路设施验收单社区公共绿化验收单新建房屋验收表质量问题整改告知单验收通过证明承接验收邀请函 NO. 物业公司：地产公司项目部联 我公司位于 市 区路 号幢新建工程业已竣工，并通过了的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项（技术）资料齐全。根据与你公司签订的前期物业服务协议，特提请你公司于年月日前来接洽有关承接验收事宜。 此致XXXXXXXXXX 项目部二零 年月日签收人：二零 年月日%承接验收邀请函 NO. 物业公司：物业公司联 我公司位于 市 区路号幢新建工程业已竣工，并通过了的建筑工程质量验收，现已验收合格，各项（技术）资料齐全。根据与你公司签订的前期物业服务协议，特提请你公司于年月日前来接洽有关承接验收事宜。 此致XX 房地产开发有限公司 项目部二零 年月日新建房屋一览表建设单位：承接单位：工程名称开工日期竣工日期竣工验收日期建筑面积（M2）结构类型总户数备注新建房屋具有承接验收条件审核单工程名称：建设单位：竣工日期：竣工验收日期：建筑面积：结构类型：项次项目核查情况1竣工验收合格证明文献2本次所列设备能否正常运营A供电设备B给排水设备C消防设备D监控设备E卫生设施/道路设施其他3本幢房屋幢、户编号是否已有关部门确认（提供相关文献）4应交验产权资料A项目批准文献B用地批准文献C建筑执照其他5应交验技术资料A竣工图（涉及总平面图、建筑结构设备，附属工程及隐蔽管线的全套图纸）B地质勘察报告C工程协议及开、竣工报告D工程预决算E图纸会审记录F工程设计变更告知及技术核定单(涉及质量事故解决记录)G隐蔽工程验收签证H沉降观测记录I竣工验收证明书J钢材、水泥等重要材料的质量保证书K水、电、卫生器具、电梯等设备的检查合格证书L新材料、构配件的鉴定合格证书M砂浆、混凝土试压报告N供水试压报告其他审验结论新建房屋承接责任书建设单位：承接单位：工程名称：工程地址：开工日期：竣工日期：竣工验收日期：建筑面积：结构类型：主旨为保证房屋的住用安全性和正常使用，明确双方在房屋承接验收中和承接后应遵守的事项，承担的义务和责任，特制定本责任书。一、 合用范围本责任书合用于本公司关于新建住宅房屋的验收承接。二、 承接验收依据本公司制定承接验收程序、内容及标准以参照建设部房屋接管验收标准（1991年7月1日）、房屋销售协议中的交楼标准和物业管理行业一般规定为依据。三、 验收程序1 依据新建房屋竣工后建设方提出的承接验收申请，承接验收方于10日内对该工程是否已具有承接验收条件予以审核，认为合格，即签发验收告知书。2 于约定的时间开始按新建房屋验收表所列项目进行逐项验收。验收合格于5日内承接方签署验收通过证明，如验收有不合格的项目，承接方签发质量问题整改告知单，对所列返修项目，建设方应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。3 对于已签署验收通过证明的新建房屋双方应于规定期间内办理承接手续。四、 承接后双方责任1 承接双方在承接验收的过程中，应互相支持，密切配合，信守诺言，如由于发生一方工作的疏忽、怠慢、不配合，而给另一方带来工作不便或经济损失，应由责任方负责。2 新建房屋承接交付使用后，根据房屋工程质量保修相关规定规定，在保修期内如属设计、施工、材料等因素发生隐蔽性的质量事故，应由承接单位协调建设单位，由建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明因素。如属设计、施工、材料等因素，由建设单位负责解决，直至符合相关质量规定；如属使用不妥，管理不善的因素，则由承接单位负责解决。 3 新建房屋自验收承接之日，除因使用不妥、管理不善外，工程保修期按有关规定执行，所发生的费用由主管单位按相关规定在建筑施工单位保证金或尾款中支付。五、 本责任书一经双方签字即予生效。建设单位代表（签字）： 承接单位代表（签字）：二零 年 月 日二零 年 月 日验收告知 NO. 项目部：物业公司联依据对（工程名称）的产权资料、技术质料及其它方面查核的结果，我们认为已具有承接验收的条件，现定于年月日开始对（工程名称）进行验收。 请予接洽配合为感。吉林省XX 物业管理有限公司（章）二零 年月日签收人：二零 年月日%（骑缝加盖公章）验收告知 NO. 项目部：地产公司项目部联 依据对（工程名称）的产权资料、技术质料及其它方面查核的结果，我们认为已具有承接验收的条件，现定于年月日开始对（工程名称）进行验收。 请予接洽配合为感。吉林省XX 物业管理有限公司（章）二零 年月日新建物业承接验收工作指引（列明相关注意事项，具体计划可按现场情况来定）一、拟定标准。二、对参检人员进行培训。三、挑选一个单元作为承接检查的标准样板，拟定总体质量标准样板。四、按承接检查标准对照标准样板，对项目每套房间及外墙屋面、室外小品、道路等进行承接检查，对检查中达不到标准的，以书面整改单形式交施工单位限期整改.整改后及时复检，直至完全符合承接检查标准为止。五、针对项目特点应注意事项。六、检查人员安排：分组情况，几个组，每组几个人，共多少人，誰负责等。是个人按套操作还以组按项操作。七、工作量：每组天天各检查几套房，几天完毕检查任务。八、验收时间： 初验：天，月日至月日 初验整改：天，月日至月日 终验：天，月日至月日 终验整改：天，月日至月日终验整改验收：天，月日至月日新建房屋验收表工程名称：建设单位：验收单位：验收日期：建筑面积：幢号：项次项目质量规定检查结果解决规定负责人1地面2顶棚3管道井设施4楼梯间5外墙6屋面7楼地面面层与基层8卫生间、阳台、盥洗间地面9窗10进户门11单元门12管井门13抹灰14饰面砖15油漆刷浆16楼道扶手17楼道大白18电气线路安装线路安装导管导线连接铅导线接法管子配线接地线回路导线19电表安装20照明器具等安装支架21避雷针、带22电梯23有线电视、宽带网24雨漏管25地漏26排污管道27水龙头28空调基架、冷凝水管29消防设备30监控设施31附属工程32其他社区公共设施及道路设施验收单区： 面积项数项目验查情况结论负责人1配电间2水泵房3雨水窨井4铁盖窨井5路旁栅栏6进户水阀7主干水阀8消防龙头9室外照明10湖区水解决系统11安防系统12一卡通系统道路其他总负责人：吉林省XX 物业管理有限公司（章）二零 年月社区公共绿化验收单区面积 项数项目验查情况结论负责人1地形2草坪3地被4苗木苗木苗木苗木其他总负责人：吉林省XX 物业管理有限公司(章)二零 年月日质量问题整改告知单NO.地产项目部：填写时间：物业公司联规定完毕时间：实际完毕时间：需整改内容：以下由项目部确认：施工单位：签收人：二零 年月日%地产公司项目部联质量问题整改告知单NO. 项目部：经检查，贵方在 施工方面存在质量问题（见下栏），望接到本告知后，于年月日前完毕整改并报复验。该工程应由 施工单位负责解决。吉林省XX 物业管理有限公司年月日需整改内容：验收通过证明工程名称：建设单位：竣工验收日期：承接验收日期：建筑面积：结构类型：项次项目结论负责人1主体结构2外墙不渗水3层面4楼地面5装修6电气7水、气、暖、卫、消防8附属工程等其他以上各项目均通过验收，可以承接。总负责人：吉林省XX 物业管理有限公司（章）二零 年月日