第07章-成本法及其应用PPT课件.ppt

房地产估价与实务房地产估价与实务 第七章第七章 成本法及其应用成本法及其应用12 第一节第一节 成本法的基本原理成本法的基本原理 第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成 第三节第三节 房地产的重新购建价格房地产的重新购建价格 第四节第四节 建筑物的折旧建筑物的折旧 第五节第五节 成本法的主要问题成本法的主要问题23第一节第一节 成本法的基本原理成本法的基本原理 一、成本法的基本概念一、成本法的基本概念 成成本本法法是是将将房房地地产产价价格格各各构构成成部部分分逐逐项项累累加加、最最后合成为估价对象房地产价格的方法。后合成为估价对象房地产价格的方法。成成本本法法也也就就是是先先求求取取估估价价对对象象在在估估价价时时点点时时的的重重新新购购建建价价格格，然然后后扣扣除除折折旧旧，以以此此估估算算估估价价对对象象的的客客观合理价格或价值的方法。观合理价格或价值的方法。成成本本法法又又称称为为积积算算法法，估估算算结结果果称称为为积积算算价价格格。/34 二、成本法的理论依据二、成本法的理论依据 成本法成本法的理论依据是的理论依据是生产费用价值论生产费用价值论，即，即商品的商品的价格由其生产过程中的费用决定价格由其生产过程中的费用决定。卖方：卖方：愿意接受的最低价格，不能低于其为开发建愿意接受的最低价格，不能低于其为开发建设该房地产已经花费的费用。设该房地产已经花费的费用。买方：买方：愿意支付的最高价格，不能高于其预计的重愿意支付的最高价格，不能高于其预计的重新开发建设该房地产所需的费用。新开发建设该房地产所需的费用。/45 三、成本法的适用对象与条件三、成本法的适用对象与条件 适用对象适用对象(特别适用于以下房地产特别适用于以下房地产)：(1)(1)既既无无收收益益又又很很少少发发生生交交易易的的房房地地产产。如如学学校校、图图书馆、体育馆、医院、政府办公楼、公园等。书馆、体育馆、医院、政府办公楼、公园等。(2)(2)设设计计独独特特或或因因个个别别用用户户特特殊殊需需要要而而开开发发的的房房地地产产。如油田、码头、机场、发电厂等。如油田、码头、机场、发电厂等。(3)(3)单纯建筑物和其他特殊的房地产估价。单纯建筑物和其他特殊的房地产估价。适用条件适用条件(前提假设前提假设)：(1)(1)房地产价格等于成本加平均利润；房地产价格等于成本加平均利润；(2)(2)房地产市场处于供需平衡状态。房地产市场处于供需平衡状态。/56 四、成本法的操作步骤四、成本法的操作步骤 1.1.搜集估价对象的成本构成资料搜集估价对象的成本构成资料 2.2.测算估价对象的重新购建价格测算估价对象的重新购建价格 3.3.测算估价对象建筑物的折旧测算估价对象建筑物的折旧 4.4.求取估价对象的积算价格求取估价对象的积算价格 五、成本法的基本公式五、成本法的基本公式 房地产的积算价格重新购建价格折旧房地产的积算价格重新购建价格折旧 /67第二节第二节 房地产价格的构成房地产价格的构成 对对于于“取取得得开开发发用用地地进进行行房房屋屋建建设设然然后后销销售售所所建建商商品品房房”这这一一典典型型的的房房地地产产开开发发类类型型而而言言，房房地地产产价价格通常由下列费用所构成：格通常由下列费用所构成：一、土地取得成本一、土地取得成本 二、开发成本二、开发成本 三、管理费用三、管理费用 四、销售费用四、销售费用 五、投资利息五、投资利息 六、销售税费六、销售税费 七、开发利润七、开发利润 /78 一、土地成本一、土地成本 根据取得房地产开发用地途径的不同，土地取得根据取得房地产开发用地途径的不同，土地取得成本的构成可以分为下列三种情况：成本的构成可以分为下列三种情况：1.1.通过征收农地取得开发用地通过征收农地取得开发用地 土土 地地 取取 得得 成成 本本征地费用征地费用土地补偿费土地补偿费安置补偿费安置补偿费地上附着物和青苗补偿费地上附着物和青苗补偿费被征地农民的社会保障费被征地农民的社会保障费相关的税费相关的税费征地管理费征地管理费耕地占用税耕地占用税耕地开垦费耕地开垦费新菜地开发基金新菜地开发基金政府规定的其他税费政府规定的其他税费 土地使用权出让金土地使用权出让金89 2.2.通过城市房屋拆迁取得开发用地通过城市房屋拆迁取得开发用地 土土 地地 取取 得得 成成 本本房屋拆迁安置补偿费房屋拆迁安置补偿费被拆迁房屋的市场价格被拆迁房屋的市场价格被拆迁房屋室内装饰装修的补偿金被拆迁房屋室内装饰装修的补偿金搬迁补助费搬迁补助费安置补助费安置补助费停产停业的补偿费停产停业的补偿费(生产性房地产生产性房地产)相关税费相关税费 房屋拆迁管理费房屋拆迁管理费房屋拆迁服务费房屋拆迁服务费房地产价格评估费房地产价格评估费房屋拆除和渣土清运费房屋拆除和渣土清运费政府规定的其他税费政府规定的其他税费土地使用权出让金土地使用权出让金910 3.3.通过市场购买取得开发用地通过市场购买取得开发用地 土地取得成本土地取得成本购买土地的价款购买土地的价款土地使用权出让金土地使用权出让金征地费或房屋拆迁安置征地费或房屋拆迁安置补偿费等补偿费等购买时应由买方缴购买时应由买方缴纳的税费纳的税费手续费手续费印花税印花税契税契税1011 二、开发成本二、开发成本 在实际估价中主要涉及到以下几项内容：在实际估价中主要涉及到以下几项内容：1.1.勘察设计和前期工程费勘察设计和前期工程费 2.2.建筑安装工程费建筑安装工程费 3.3.基础设施建设费基础设施建设费 4.4.公共配套设施建设费公共配套设施建设费 5.5.开发过程中的各种税费开发过程中的各种税费 6.6.其他工程费其他工程费 /1112 三、管理费用三、管理费用 通常可将管理费用按照通常可将管理费用按照土地取得成本与开发费用之土地取得成本与开发费用之和乘以一定的比率和乘以一定的比率来估算。来估算。四四、销售费用、销售费用 销售费用主要包括销售费用主要包括广告费、销售资料费、样板房广告费、销售资料费、样板房建设费、售楼处建设费、销售人员工资、销售代理费建设费、售楼处建设费、销售人员工资、销售代理费等，通常按售价乘以一定的比率来估算。等，通常按售价乘以一定的比率来估算。/1213五五、投资利息、投资利息 1.1.计息项目计息项目 投资利息的计息项目包括投资利息的计息项目包括土地取得成本、开发费用、土地取得成本、开发费用、管理费用、销售费用管理费用、销售费用之和。之和。无论是借贷资金和自有资金，都应该计算利息。无论是借贷资金和自有资金，都应该计算利息。2.2.计息期计息期 某项费用计息期的某项费用计息期的起点是该费用发生的时点起点是该费用发生的时点，终点终点是建设期的终点是建设期的终点，不考虑预售和延期销售的情况不考虑预售和延期销售的情况。如何计算分散在一段时间内发生的费用利息？如何计算分散在一段时间内发生的费用利息？3.3.计息方式计息方式：复利计算方式。：复利计算方式。/1314 六、销售税费六、销售税费 销售税费是销售房地产时应由开发商销售税费是销售房地产时应由开发商(卖方卖方)缴纳的缴纳的税费，包括税费，包括营业税营业税、城市维护建设税城市维护建设税、教育费附加教育费附加(简称两税一费简称两税一费)以及以及印花税印花税、交易手续费交易手续费等其他销售等其他销售税费等，通常税费等，通常不含企业所得税、土地增值税不含企业所得税、土地增值税。销售税费通常按售价乘以一定的比率来估算。销售税费通常按售价乘以一定的比率来估算。/1415 七、开发利润七、开发利润 估算开发利润需注意以下几点：估算开发利润需注意以下几点：1.1.考虑的是税前利润考虑的是税前利润(未扣除所得税和土地增值税未扣除所得税和土地增值税)2.2.开发利润是正常条件下的平均利润开发利润是正常条件下的平均利润(客观利润客观利润)3.3.开发利润可按一定基数乘以同一市场上类似房地开发利润可按一定基数乘以同一市场上类似房地产项目的相应平均利润率计算产项目的相应平均利润率计算 4.4.应注意计算基数和利润率的对应关系应注意计算基数和利润率的对应关系 主要的利润率指标有直接成本利润率、投资利润率、主要的利润率指标有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和开发利润率等。成本利润率和开发利润率等。/1516第三节第三节 房地产的重新购建价格房地产的重新购建价格 一、重新购建价格的概念一、重新购建价格的概念 二、土地的重新购建价格二、土地的重新购建价格 三、建筑物的重新购建价格三、建筑物的重新购建价格 四、房地的重新购建价格四、房地的重新购建价格 /1617 一、重新购建价格的概念一、重新购建价格的概念 重新购建价格重新购建价格是指假设在是指假设在估价时点估价时点重新取得或重重新取得或重新开发建设新开发建设全新状况全新状况的估价对象所必需的的估价对象所必需的正常的正常的费用、费用、税金和利润之和。税金和利润之和。理解重新构建价格需要把握以下三点：理解重新构建价格需要把握以下三点：重新购建价格是估价时点时的价格；重新购建价格是估价时点时的价格；重新购建价格是客观成本而非实际成本；重新购建价格是客观成本而非实际成本；(建筑物建筑物)重新购建价格是全新状况下的价格。重新购建价格是全新状况下的价格。/1718二、土地的重新购建价格二、土地的重新购建价格 土土地地可可分分为为旧旧城城区区土土地地和和新新开开发发土土地地。相相应应的的重重新新购购建建价价格格分分别别按按照照重重新新取取得得价价格格(重重新新购购买买价价格格)和和重重新开发成本新开发成本进行计算。进行计算。注注意意：土土地地的的重重新新购购建建价价格格是是估估价价时时点点状状况况下下的的价价格，或者说是考虑了土地年限修正以后的价格！格，或者说是考虑了土地年限修正以后的价格！1.1.旧城区旧城区土地土地 旧旧城城区区土土地地的的重重新新取取得得价价格格可可采采用用市市场场比比较较法法、基基准准地地价价修修正正法法等等估估算算，必必要要时时还还应应扣扣除除由由于于旧旧建建筑筑物物的存在而导致的土地价值的减损。的存在而导致的土地价值的减损。/18192.2.新开发土地新开发土地 新新开开发发土土地地包包括括征征用用农农地地后后进进行行“三三通通一一平平”以以及及填海造地、开山造地填海造地、开山造地等开发的土地。等开发的土地。(1)(1)新开发土地总价新开发土地总价 新新开开发发土土地地总总价价取取得得待待开开发发土土地地的的成成本本+土土地地开开发发成成本本+管管理理费费用用+销销售售费费用用+投投资资利利息息销销售售税税费费+开开发发利润利润 /1920 (2)(2)新开发宗地单价新开发宗地单价 新开发宗地单价新开发宗地单价式中，可转让土地面积的比率开发完成后可转让土式中，可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地总面积地总面积新开发土地总面积。新开发土地总面积。/用途区位等因素修正系数用途区位等因素修正系数新开发土地总价新开发土地总价新开发土地总面积新开发土地总面积可转让土地面积的比率可转让土地面积的比率2021【教教材材例例7-17-1】某某成成片片荒荒地地面面积积2 2平平方方公公里里，取取得得该该荒荒地地的的成成本本为为1.21.2亿亿元元，将将其其开开发发成成“五五通通一一平平”熟熟地地的的开开发发费费用用和和管管理理费费用用共共2.52.5亿亿元元，开开发发期期为为3 3年年(假假设设土土地地开开发发费费用用和和管管理理费费用用在在开开发发期期内内均均匀匀投投入入)，贷贷款款年年利利率率为为8 8，销销售售费费用用、销销售售税税费费和和开开发发利利润润分分别别为为可可转转让让熟熟地地价价格格的的2 2、5.55.5和和1010，开开发发完完成成后后可可转转让让土土地地面面积积的的比比率率为为6060。求求该该荒荒地地开开发发完完成成后后可可转转让让熟熟地地的的平平均均单单价价(假假设设开开发发成成本本和和管管理理费费用用在在开开发发期期内内均均匀匀投投入入，开开发发完完成成时时即即可可完完成成销销售售，且且销销售售费费用全部发生在销售时用全部发生在销售时)。/2122 解：解：该荒地开发完成后的总价该荒地开发完成后的总价 取取得得该该荒荒地地的的成成本本+土土地地开开发发成成本本+管管理理费费用用+销销售费用售费用+投资利息销售税费投资利息销售税费+开发利润开发利润 取取得得该该荒荒地地的的成成本本+土土地地开开发发成成本本+管管理理费费用用+投投资资利利息息+该该荒荒地地开开发发完完成成后后的的总总价价(销销售售费费用用、销销售售税费和开发利润的比率税费和开发利润的比率)/)/2223该荒地开发完成后的总价该荒地开发完成后的总价 取得该荒地的成本取得该荒地的成本+土地开发成本土地开发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息1-(1-(销售费用、销售税费和开发利润的比率销售费用、销售税费和开发利润的比率)52334.26(52334.26(万元万元)/)/1200012000(1+8(1+8)3 32500025000(1+8(1+8)1.51.51-1-（2%+5.5%+10%2%+5.5%+10%）2324该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 该荒地开发完成后的总价该荒地开发完成后的总价可转让熟地总面积可转让熟地总面积 436.12(436.12(元元/平方米平方米)/)/52334.2652334.262000000200000060%60%2425三、建筑物的重新购建价格三、建筑物的重新购建价格 建建筑筑物物的的重重新新购购建建价价格格分分为为重重置置价价格格(一一般般建建筑筑物物)和和重建价格重建价格(特殊价值建筑物特殊价值建筑物)两种。两种。重重置置价价格格是是采采用用估估价价时时点点时时的的建建材材、配配件件、设设备备和和技技术术等等，按按照照估估价价时时点点时时的的价价格格水水平平,重重新新建建造造与与估估价价对象建筑物具有对象建筑物具有同等效用同等效用的的新建筑物新建筑物的正常价格。的正常价格。重重建建价价格格是是采采用用与与估估价价对对象象建建筑筑物物相相同同的的建建材材、构构配配件件、设设备备和和技技术术等等，按按照照估估价价时时点点时时的的价价格格水水平平，重重新新建建造造与与估估价价对对象象建建筑筑物物完完全全相相同同的的新新建建筑筑物物的的正正常价格。常价格。通常情况下，重置价格要比重建价格低。通常情况下，重置价格要比重建价格低。/2526 计计算算建建筑筑物物重重新新购购建建价价格格方方法法有有：单单位位比比较较法法、分分部分项法、工料测量法、指数调整法部分项法、工料测量法、指数调整法等。等。1.1.单位比较法单位比较法 单单位位比比较较法法是是根根据据同同类类地地段段近近期期建建成成的的类类似似建建筑筑物物的的单单位位价价格格或或成成本本，并并对对其其做做适适当当的的调调整整修修正正，然然后后乘乘以以估估价价对对象象建建筑筑物物的的建建筑筑规规模模来来估估算算估估价价对对象象建建筑物的重新购建价格。筑物的重新购建价格。建筑物单位价格比较时通常采用建筑物单位价格比较时通常采用面积面积为单位。为单位。/2627 2.2.分部分项法分部分项法 分分部部分分项项法法以以建建筑筑物物的的各各分分部部、分分项项工工程程的的单单位位价价格或成本为基础来估算整体建筑物重新购建价格。格或成本为基础来估算整体建筑物重新购建价格。计计算算方方法法是是先先估估算算各各各各独独立立分分部部、分分项项工工程程的的数数量量，然然后后乘乘以以相相应应的的单单位位价价格格或或成成本本，最最后后相相加加汇汇总总得得到到整体建筑物的重新购建价格。整体建筑物的重新购建价格。2728 3.3.工料测量法工料测量法 工工料料测测量量法法是是先先估估算算建建筑筑物物所所需需工工程程量量，即即各各种种材材料料、设设备备的的数数量量和和人人工工时时数数，然然后后逐逐一一乘乘以以估估价价时时点点时时相相应应的的单单价价和和人人工工费费标标准准，再再将将其其相相加加来来估估算算建建筑筑物重新购建价格的方法。物重新购建价格的方法。工料测量法与建筑概工料测量法与建筑概(预预)算的计算方法类似。算的计算方法类似。2829 4.4.指数调整法指数调整法 指指数数调调整整法法是是运运用用建建筑筑成成本本(造造价价)指指数数或或变变动动率率，将将估估价价对对象象建建筑筑物物的的原原始始成成本本调调整整到到估估价价时时点点时时的的现现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。指数调整法主要用于检验其他方法的估算结果。指数调整法主要用于检验其他方法的估算结果。/2930四、房地的重新购建价格四、房地的重新购建价格 房房地地的的重重新新购购建建价价格格为为土土地地的的重重新新购购建建价价格格与与建建筑筑物的重新购建价格之和，即：物的重新购建价格之和，即：房房地地的的重重新新购购建建价价格格土土地地的的重重新新购购建建价价格格建建筑筑物的重新购建价格物的重新购建价格 /3031第四节第四节 建筑物的折旧建筑物的折旧 一、折旧的概念一、折旧的概念 二、建筑物的折旧二、建筑物的折旧3132一、折旧的概念一、折旧的概念 折折旧旧分分为为真真实实折折旧旧和和会会计计折折旧旧两两种种。采采用用成成本本法法估价时的建筑物折旧一般是指真实的折旧。估价时的建筑物折旧一般是指真实的折旧。(1)(1)会会计计上上的的折折旧旧是是对对资资产产原原值值的的分分摊摊、补补偿偿或或回回收收。资资产产原原值值与与累累计计折折旧旧额额的的差差值值称称为为资资产产的的账账面面价价值，它无须与市场价值一致。值，它无须与市场价值一致。(2)(2)估估价价中中建建筑筑物物的的折折旧旧是是建建筑筑物物在在估估价价时时点点时时的的市市场场价价值值与与其其重重新新购购建建价价格格之之间间的的差差额额，重重新新购购建建价价格格与与累累计计折折旧旧额额的的差差值值称称为为资资产产的的实实际际价价值值，它它必必须须与市场价值一致。与市场价值一致。/3233相关问题相关问题土地有折旧吗？土地有折旧吗？土土地地从从其其自自然然属属性性上上讲讲并并不不存存在在折折旧旧的的问问题题。但但从从其价值角度来看，土地有存在其价值角度来看，土地有存在“折旧折旧”。我我国国的的土土地地价价格格是是一一种种有有期期限限的的使使用用权权价价格格，随随着着剩剩余余使使用用年年限限的的缩缩短短而而逐逐渐渐减减少少，当当达达到到规规定定的的使使用用年年限限后后将将被被国国家家无无偿偿收收回回。因因此此，购购地地者者必必须须在在使使用用年年限限内内将将包包括括购购地地资资本本在在内内的的所所有有投投入入收收回回，即即对对国国有土地使用者而言，土地价格应该计提折旧。有土地使用者而言，土地价格应该计提折旧。土土地地折折旧旧是是指指一一次次性性支支付付的的土土地地出出让让金金在在土土地地使使用用年年限限内内的的摊摊销销，因因此此又又称称为为土土地地摊摊销销费费用用，计计算算方方法法类似于会计上的折旧。类似于会计上的折旧。/3334 土地折旧土地折旧(摊销费摊销费)总额总额 土地使用权出让最高年限：土地使用权出让最高年限：(1)(1)居住用地居住用地7070年；年；(2)(2)工业用地工业用地5050年；年；(3)(3)科、教、文、卫、体育用地科、教、文、卫、体育用地5050年；年；(4)(4)商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地4040年；年；(5)(5)综合或其他用地综合或其他用地5050年。年。/土地的年折旧额土地的年折旧额土地实际使用年限土地实际使用年限土地的重新购建价格土地的重新购建价格土地使用权出让年限土地使用权出让年限3435二、建筑物的折旧二、建筑物的折旧 建筑物折旧属于估价上的折旧建筑物折旧属于估价上的折旧(即即真实折旧真实折旧)，是各，是各种原因造成的真实的价值损失。种原因造成的真实的价值损失。1.1.建筑物折旧的分类建筑物折旧的分类 建筑物的折旧可分为以下三类：建筑物的折旧可分为以下三类：(1)(1)物质折旧；物质折旧；(2)(2)功能折旧；功能折旧；(3)(3)经济折旧。经济折旧。/3536 (1)(1)物质折旧物质折旧 物质折旧又称为物质磨损、有形损耗，是建筑物在物质折旧又称为物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。实体方面的损耗所造成的价值损失。引起物质折旧的原因可归纳为下列几个方面：引起物质折旧的原因可归纳为下列几个方面：自然经过的老朽自然经过的老朽 正常使用的磨损正常使用的磨损 意外的破坏损毁意外的破坏损毁 延迟维修的损坏延迟维修的损坏 /3637 (2)(2)功能折旧功能折旧 功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在使用功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成物在使用功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的价值损失的价值损失，比如住宅户型变得落后等。，比如住宅户型变得落后等。(3)(3)经济折旧经济折旧 经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的不利因素造成价值损失不利因素造成价值损失，包括供给过量、需求不足、，包括供给过量、需求不足、环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。变、政府政策变化等。/3738 2.2.建筑物折旧的计算建筑物折旧的计算 建筑物折旧的方法主要有以下几类：建筑物折旧的方法主要有以下几类：年限法、成新年限法、成新折扣法、分解法折扣法、分解法等。等。(1)(1)年限法年限法(直线法直线法)年折旧额年折旧额(重新购建价格重新购建价格净残值净残值)折旧年限折旧年限 折旧总额年折旧额折旧总额年折旧额建筑物建筑物经过年限经过年限 建筑物的现值重新购建价格折旧总额建筑物的现值重新购建价格折旧总额 /3839 名词解释名词解释建筑物的净残值建筑物的净残值 是指是指建筑物的残值建筑物的残值减去减去清理费用清理费用后的余额。后的余额。建筑物残值是指建筑物达到经济寿命后不宜继续使建筑物残值是指建筑物达到经济寿命后不宜继续使用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除建筑物用，经拆除后的旧料价值；清理费用是指拆除建筑物和搬运废弃物所发生的费用。和搬运废弃物所发生的费用。净残值一般以残值率来表示：净残值一般以残值率来表示：建筑物的残值率净残值建筑物的残值率净残值重新购建价格重新购建价格 /3940 名词解释名词解释自然寿命和经济寿命自然寿命和经济寿命 自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的自然寿命是指建筑物从建成之日起到不堪使用时的年数；经济寿命是指建筑物从建成之日起到预期产生年数；经济寿命是指建筑物从建成之日起到预期产生的收入小于运营费用的年数。的收入小于运营费用的年数。建筑物的经济寿命短于其自然寿命建筑物的经济寿命短于其自然寿命。在实际估价中，应该取建筑物的经济寿命作为折旧在实际估价中，应该取建筑物的经济寿命作为折旧年限。年限。建筑物的折旧年限应从建筑物建筑物的折旧年限应从建筑物竣工验收合格竣工验收合格之之日起计，不计建造期。日起计，不计建造期。/4041 名词解释名词解释实际经过年限和有效经过年限实际经过年限和有效经过年限 建筑物的实际经过年限是指建筑物从竣工验收合格之建筑物的实际经过年限是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数。日起到估价时点止的日历年数。建筑物的有效经过年限是指估价时点的建筑物状况和建筑物的有效经过年限是指估价时点的建筑物状况和效用所显示的经过年限。效用所显示的经过年限。在实际估价中，建筑物的经过年限应该是有效经过年在实际估价中，建筑物的经过年限应该是有效经过年限而非实际经过年限。限而非实际经过年限。/4142 (2)(2)成新折扣法成新折扣法 成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等确定建筑物的成新率，以此估算建筑物现值的方法。确定建筑物的成新率，以此估算建筑物现值的方法。建筑物的现值建筑物的现值建筑物的建筑物的重新购建价格重新购建价格成新率成新率 成新折扣法的估算结果相对比较粗略，一般适用于成新折扣法的估算结果相对比较粗略，一般适用于同时需要对大量建筑物进行估价的情况，尤其是进行同时需要对大量建筑物进行估价的情况，尤其是进行大范围的建筑物现值调查。大范围的建筑物现值调查。/4243 (3)(3)分解法分解法 分解法是对建筑物各种类型的折旧分解法是对建筑物各种类型的折旧(物质折旧、功物质折旧、功能折旧和经济折旧能折旧和经济折旧)分别测定，然后加总来求取建筑分别测定，然后加总来求取建筑物折旧的方法。物折旧的方法。物质折旧物质折旧 物质折旧物质折旧可修复项目可修复项目和和不可修复项目不可修复项目，不可修复，不可修复项目又分为项目又分为短寿命项目短寿命项目和和长寿命项目长寿命项目。房地产修复费用小于等于修复所能带来的增值额房地产修复费用小于等于修复所能带来的增值额的项目称为可修复项目，反之是不可修复项目。的项目称为可修复项目，反之是不可修复项目。短短(长长)寿命项目是指剩余使用寿命短于寿命项目是指剩余使用寿命短于(长于长于)整整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备及设施等。体建筑物剩余经济寿命的部件、设备及设施等。/4344 可修复项目可修复项目以以修复费用修复费用作为折旧额。作为折旧额。不可修复项目不可修复项目中的中的短寿命项目短寿命项目根据其重新购建价格、根据其重新购建价格、经济寿命、有效经过年限等，采用年限法计算折旧额。经济寿命、有效经过年限等，采用年限法计算折旧额。不可修复项目不可修复项目中的中的长寿命项目长寿命项目根据建筑物重新购建价根据建筑物重新购建价格扣除可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新购建格扣除可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新购建价格后的余额及建筑物经济寿命、有效经过年限等，价格后的余额及建筑物经济寿命、有效经过年限等，采采用年限法计算折旧。用年限法计算折旧。/4445【例例】某建筑物的重新购建价格为某建筑物的重新购建价格为180万元，经济寿万元，经济寿命为命为50年，有效经过年限为年，有效经过年限为10年。其中，门窗等损坏年。其中，门窗等损坏的修复费用为的修复费用为2万元；装修的重新购建价格为万元；装修的重新购建价格为30万元，万元，平均寿命为平均寿命为5年，已使用年，已使用3年；设备的重新购建价格为年；设备的重新购建价格为60万元，平均寿命为万元，平均寿命为15年，已使用年，已使用10年。残值率假设年。残值率假设均为零。求该建筑物的物质折旧。均为零。求该建筑物的物质折旧。解：解：(1)(1)门窗等项目的折旧额门窗等项目的折旧额2(2(万元万元)(2)(2)装修等项目的折旧额装修等项目的折旧额30305 53 318(18(万元万元)(3)(3)设备等项目的折旧额设备等项目的折旧额60601515101040(40(万元万元)(4)(4)其他长寿命项目的折旧额其他长寿命项目的折旧额(180-2-30-(180-2-30-60)60)5050101017.6(17.6(万元万元)(5)(5)物质折旧额物质折旧额2+18+40+17.62+18+40+17.677.6(77.6(万元万元)/)/4546 功能折旧功能折旧 功能折旧可分为功能折旧可分为功能缺乏功能缺乏、功能落后功能落后和和功能过剩功能过剩引引起的三类折旧，每一类又可进一步分为起的三类折旧，每一类又可进一步分为可修复项目可修复项目和和不可修复项目不可修复项目。经济折旧经济折旧 经济折旧可分为经济折旧可分为暂时性折旧暂时性折旧和和永久性折旧永久性折旧两类。两类。采用租金损失资本化来求取未来每年租金损失的现采用租金损失资本化来求取未来每年租金损失的现值之和作为折旧额。值之和作为折旧额。/46473.3.建筑物折旧年限的特殊情况建筑物折旧年限的特殊情况 建筑物的折旧年限通常取建筑物的经济寿命建筑物的折旧年限通常取建筑物的经济寿命。但是，由于我国国有土地的使用权是有限期的，当建但是，由于我国国有土地的使用权是有限期的，当建筑物的折旧年限与土地使用权年限不一致时，建筑物的筑物的折旧年限与土地使用权年限不一致时，建筑物的折旧年限需要根据具体情况来处理。折旧年限需要根据具体情况来处理。/47 1.1.建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命早早于于土土地地使使用用权权年年限限结结束束的的，按照建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。按照建筑物的经济寿命计算建筑物折旧。【例例】某某一一商商品品住住宅宅，其其土土地地使使用用权权出出让让年年限限为为7070年年，建建造造期期为为2 2年年，建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命为为5050年年，求求建建筑物的折旧年限。筑物的折旧年限。土地使用年限土地使用年限7070年年建造期建造期2 2年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命5050年年1818年年建筑物的折旧年限为建筑物的折旧年限为5050年年4848【例例】某某旧旧办办公公楼楼，在在其其建建成成后后1010年年补补办办了了土土地地使使用用权权出出让让手手续续，土土地地使使用用权权出出让让年年限限为为5050年年，建建筑筑物物的经济寿命为的经济寿命为4545年，求建筑物的折旧年限。年，求建筑物的折旧年限。49建筑物的折旧年限为建筑物的折旧年限为4545年年土地使用年限土地使用年限5050年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命4545年年1515年年1010年后土地出让年后土地出让49 2 2.建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命晚晚于于土土地地使使用用权权年年限限结结束束的的，若若土土地地出出让让合合同同中中未未约约定定不不可可续续期期，则则应应该该按按照照建建筑筑物物的的经经济济寿寿命命计计算算建建筑筑物物折折旧旧，否否则则按按照照建建筑筑物物已已使使用年限加土地使用权剩余年限计算建筑物折旧。用年限加土地使用权剩余年限计算建筑物折旧。【例例】某某个个在在出出让让土土地地使使用用权权的的土土地地上上建建造造的的商商场场，土土地地使使用用权权出出让让年年限限为为4040年年，建建造造期期为为3 3年年，建建筑筑物物的的经济寿命为经济寿命为6060年，求建筑物的折旧年限。年，求建筑物的折旧年限。建筑物的折旧年限为建筑物的折旧年限为3737年年(土地使用权不可续期土地使用权不可续期)土地使用年限土地使用年限4040年年建造期建造期3 3年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命6060年年2323年年50建筑物的折旧年限为建筑物的折旧年限为6060年年(土地使用权可续期土地使用权可续期)50建筑物的折旧年限为建筑物的折旧年限为4646年年(土地使用权不可续期土地使用权不可续期)【例例】某某一一座座旧旧厂厂房房改改造造的的超超级级市市场场，在在该该旧旧厂厂房房建建成成后后6 6年年补补办办了了土土地地使使用用权权出出让让手手续续，土土地地使使用用权权出出让让年年限限为为4040年年，建筑物的经济寿命为建筑物的经济寿命为5050年，求建筑物的折旧年限。年，求建筑物的折旧年限。土地使用年限土地使用年限4040年年建筑物经济寿命建筑物经济寿命5050年年4 4年年6 6年后土地出让年后土地出让51建筑物的折旧年限为建筑物的折旧年限为5050年年(土地使用权可续期土地使用权可续期)51 成本法的运用案例成本法的运用案例成本法的运用案例成本法的运用案例 某房地产的总建筑面积某房地产的总建筑面积某房地产的总建筑面积某房地产的总建筑面积5000500050005000平方米，占地面积平方米，占地面积平方米，占地面积平方米，占地面积1200120012001200平方米。据调查，建设单位于平方米。据调查，建设单位于平方米。据调查，建设单位于平方米。据调查，建设单位于10101010年前以出让方式取得该年前以出让方式取得该年前以出让方式取得该年前以出让方式取得该房地产的土地使用权，土地出让年限房地产的土地使用权，土地出让年限房地产的土地使用权，土地出让年限房地产的土地使用权，土地出让年限40404040年，当时取得该年，当时取得该年，当时取得该年，当时取得该土地的成本为土地的成本为土地的成本为土地的成本为1000100010001000元元元元/平方米，目前取得该类土地平方米，目前取得该类土地平方米，目前取得该类土地平方米，目前取得该类土地40404040年使年使年使年使用权的市场价格为用权的市场价格为用权的市场价格为用权的市场价格为4000400040004000元元元元/平方米。该房地产为钢筋混凝平方米。该房地产为钢筋混凝平方米。该房地产为钢筋混凝平方米。该房地产为钢筋混凝土框架结构，开发期土框架结构，开发期土框架结构，开发期土框架结构，开发期2 2 2 2年，目前已使用年，目前已使用年，目前已使用年，目前已使用8 8 8 8年，据悉当初开年，据悉当初开年，据悉当初开年，据悉当初开发成本与管理费用为发成本与管理费用为发成本与管理费用为发成本与管理费用为1500150015001500元元元元/平方米，目前该类房屋的市平方米，目前该类房屋的市平方米，目前该类房屋的市平方米，目前该类房屋的市场平均开发成本与管理费用为场平均开发成本与管理费用为场平均开发成本与管理费用为场平均开发成本与管理费用为2000200020002000元元元元/平方米，设计使用平方米，设计使用平方米，设计使用平方米，设计使用寿命为寿命为寿命为寿命为50505050年，残值率为年，残值率为年，残值率为年，残值率为0 0 0 0。假设该类房地产的销售费用和。假设该类房地产的销售费用和。假设该类房地产的销售费用和。假设该类房地产的销售费用和销售税费各为销售税费各为销售税费各为销售税费各为100100100100元元元元/平方米，另假设销售费用和销售税平方米，另假设销售费用和销售税平方米，另假设销售费用和销售税平方米，另假设销售费用和销售税费在销售时发生且开发完成即完成销售，土地使用权约费在销售时发生且开发完成即完成销售，土地使用权约费在销售时发生且开发完成即完成销售，土地使用权约费在销售时发生且开发完成即完成销售，土地使用权约定不可续期，年利率为定不可续期，年利率为定不可续期，年利率为定不可续期，年利率为8%8%8%8%，年投资利润率为，年投资利润率为，年投资利润率为，年投资利润率为10%10%10%10%。采用成。采用成。采用成。采用成本法评估该房地产的市场价值。本法评估该房地产的市场价值。本法评估该房地产的市场价值。本法评估该房地产的市场价值。/52 估价过程及结果如下：估价过程及结果如下：估价过程及结果如下：估价过程及结果如下：房地产的积算价格房地产的积算价格房地产的积算价格房地产的积算价格=土地重新购建价格土地重新购建价格土地重新购建价格土地重新购建价格+建筑物重新购建筑物重新购建筑物重新购建筑物重新购建价格建价格建价格建价格-建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧建筑物折旧 土地重新购建价格土地重新购建价格土地重新购建价格土地重新购建价格=1200=1200=1200=120040004000400040004040404030=36030=36030=36030=360万元万元万元万元 建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物的重新购建价格=开发成本开发成本开发成本开发成本+管理费用管理费用管理费用管理费用+销售费用销售费用销售费用销售费用+销售税费销售税费销售税费销售税费+投资利息投资利息投资利息投资利息+开发利润开发利润开发利润开发利润 开发成本与管理费用开发成本与管理费用开发成本与管理费用开发成本与管理费用=5000=5000=5000=50002000=10002000=10002000=10002000=1000万元万元万元万元 销售费用与销售税费销售费用与销售税费销售费用与销售税费销售费用与销售税费=5000=5000=5000=50001001001001002=1002=1002