房产中介权证讲义PPT课件.ppt

权证权证知知识识1 1-过户过户流程流程n n签订三方合同n n攒件,转权证体系.n n进件n n房管局办理过户手续(10个工作日),有贷款的需办理他项权抵押.n n取件n n连锁店结件 2 2-省直公省直公积积金金过户过户流程流程n n到省直房改到省直房改办领办领取取审审批表批表n n到原到原单单位盖章位盖章n n夫妻双方出具夫妻双方出具书书面的同意房屋出售面的同意房屋出售证证明明n n物物业业公司出具物公司出具物业结业结清清证证明（明（带带物物业业公章的）公章的）n n送省直房改送省直房改办处审办处审批（大批（大约约7 7个工作日）成本个工作日）成本价价购购房房协议协议、房本复印件、房本复印件、审审批表批表n n审审批完后在省直房改批完后在省直房改办过户办过户。3 3-过户过户所需所需资资料料n n房屋所有权证n n房产证复印件一份（含户型图一份）n n买卖双方身份证(复印件各一份)（注：涉及到营业税的让原房主带上收款收据，涉及到个人所得税的通知原房主带上所有相关凭证。）4 4-过户过户所需所需费费用用n n契税：面契税：面积积140 140 以下，契税以下，契税1.5%1.5%；面；面积积超超过过140 140，契税契税4 4（按房管局（按房管局评评估价估价)n n交易手交易手续费续费6 6元元/。n n土地出土地出让让金：金：9.59.5元元/（经济经济适用房、安居住房、回适用房、安居住房、回迁住房收迁住房收评评估价的估价的1 1；省直的住房收；省直的住房收9.059.05元元/）n n印花税（印花税（买卖买卖双方各交万分之五）双方各交万分之五）n n5 5年内的房本要交年内的房本要交营业营业税：税：5.555.55n n涉及到个人所得税的要交个税：涉及到个人所得税的要交个税：应纳应纳税所得税所得额额2020n n产权产权登登记费记费：每套：每套8080元；共有元；共有权权人，每套人，每套9090元。元。n n注：印花税、注：印花税、营业营业税、个人所得税、土地出税、个人所得税、土地出让让金是去金是去房管局房管局过户过户当天交当天交纳纳，其他三，其他三项费项费用是取房用是取房产证时产证时交交纳纳。开。开发发区的房子区的房子过户过户当天交当天交纳纳契税和交易手契税和交易手续费续费。5 5-普通住宅和非普通住宅的收普通住宅和非普通住宅的收费费 面积在140平米以下的，五年之内的本，收契税1.5和全额营业税（5.55）；140平米以上的，五年之内的本，收契税4和全额营业税（5.55），五年之外的本，收契税4和差额营业税（5.55）6 6-房房产产小知小知识识n n房产证号含义:房产证号共九位.其中第一位表示所属区,第三位表示产权性质.n n第一位中的“1”代表长安区,“”代表桥东区，“”代表新华区，“”代表桥西区，“”代表裕华区，“”代表开发区n n第三位中的“”代表私产（郊区本换成市证的也是“”），“”代表公转私n n注：开发区的房子需到开发区房管所办理注销抵押、过户等手续。开发区的房子过户时需提交户型图3份，买方身份证复印件2份。7 7-贷贷款流程款流程1.攒贷款件并交权证。3.权证体系将贷款资料送银行审批。5.银行审批完后，到房管局办理过户，获取产权证领件单。8 8-走建行流程走建行流程n n攒件送权证n n送银行审批n n过户（取领件单）n n到银行面签9 9-走工行流程走工行流程n n攒件送权证n n审批n n面签、过户1010-公公积积金金贷贷款流程款流程n n攒件送权证n n送公积金处审批（7个工作日）n n过户n n建行面签n n评估报告送公积金处n n注：身份证四份；收入证明2份。1111-贷贷款流程款流程6.6.自自过户过户之日起之日起1010个工作日个工作日获获得房本。得房本。7.7.办办理他理他项权项权抵押（抵押（获获取他取他项权项权抵押抵押领领件件单单）。8.8.领领取他取他项权证项权证（5 5个工作日）。个工作日）。9.9.将他将他项权项权抵押抵押证证返回返回银银行。行。10.10.银银行放款。行放款。11.11.房款、房房款、房产证产证返回返回连锁连锁店。店。12.12.签订结签订结件件单单。1212-贷贷款所需款所需资资料料n n买卖买卖买卖买卖合同复印件合同复印件合同复印件合同复印件 1 1 1 1份份份份n n首付款首付款首付款首付款证证证证明（复印收据客明（复印收据客明（复印收据客明（复印收据客户联户联户联户联）复印件）复印件）复印件）复印件1 1 1 1份份份份n n贷贷贷贷款人（款人（款人（款人（3 3 3 3份）及配偶（份）及配偶（份）及配偶（份）及配偶（1 1 1 1份）身份份）身份份）身份份）身份证证证证复印件复印件复印件复印件n n贷贷贷贷款人及配偶收入款人及配偶收入款人及配偶收入款人及配偶收入证证证证明明明明n n贷贷贷贷款人及配偶款人及配偶款人及配偶款人及配偶户户户户口本复印件口本复印件口本复印件口本复印件n n贷贷贷贷款人婚姻状况款人婚姻状况款人婚姻状况款人婚姻状况证证证证明（明（明（明（结结结结婚婚婚婚证证证证、单单单单身身身身证证证证明、离婚明、离婚明、离婚明、离婚证证证证）n n暂暂暂暂住住住住证证证证复印件（非石家庄地区复印件（非石家庄地区复印件（非石家庄地区复印件（非石家庄地区户户户户口的口的口的口的贷贷贷贷款人）款人）款人）款人）（以上材料要复印件的，去（以上材料要复印件的，去银银行面行面签时签时需提需提供原件核供原件核验验）1313-注意事注意事项项n n客客户户的的资资料要用原件复印，一定要清晰；料要用原件复印，一定要清晰；n n如果身份如果身份证丢证丢失或失或过过期，要到期，要到户户口所在地口所在地派出所开具派出所开具带带照片的身份照片的身份证证明；如果没有明；如果没有户户口本，要到口本，要到户户口所在地派出所开具口所在地派出所开具户户籍籍证证明；如果明；如果结结婚婚证丢证丢失，要到居委会或街失，要到居委会或街道道办办开具婚姻状况开具婚姻状况证证明。开具的明。开具的证证明和缺明和缺失的失的证证件是相件是相对应对应的。的。1414-建行的建行的贷贷款条件款条件n n房房龄龄在在1981年以后的房子。年以后的房子。n n贷贷款款额额度最高不能超度最高不能超过过70。n n贷贷款年限款年限+房房龄龄不超不超过过30年。年。n n贷贷款年限款年限贷贷款人年款人年龄龄，男的不超，男的不超过过60；女的不超女的不超过过55。1515-工行的工行的贷贷款条件款条件 n n房房龄龄在在1986年以后的房子年以后的房子n n贷贷款款额额度最高不能超度最高不能超过过70。n n贷贷款年限款年限+房房龄龄不超不超过过30年。年。n n贷贷款年限款年限贷贷款人年款人年龄龄，男的不超，男的不超过过60；女的不超女的不超过过55。10块钱块钱印花税，印花税，50块钱块钱手手续费续费。1616-贷贷款收款收费费n n贷贷款服款服务费务费：贷贷款款额额 1/签协签协助助贷贷款款协议协议 时时交交n n印花税：印花税：贷贷款款额额 0.00005/去去银银行面行面签时签时交交 （工行最低收（工行最低收费为费为10元）元）n n抵押抵押费费：80元元/笔笔.（房管局收）（房管局收）/取房本取房本时时交交n n评评估估费费：评评估价估价0.005/去去银银行面行面签时签时交交1717-关于个人所得税的关于个人所得税的讲讲解解n n概念：中华人民共和国个人所得税法及其实施条例规定，个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。1818-n n房屋原房屋原值值1.商品房：商品房：购购置置该该房屋房屋时实际时实际支付的房价款支付的房价款及交及交纳纳的相关税的相关税费费。2.自建住房：自建住房：实际发实际发生的建造生的建造费费用及建造和用及建造和取得取得产权时实际产权时实际交交纳纳的相关税的相关税费费。3.经济经济适用房（含集适用房（含集资资合作建房、安居工程合作建房、安居工程住房）：原住房）：原购购房人房人实际实际支付的房价款及相支付的房价款及相关税关税费费，以及按，以及按规规定交定交纳纳的土地出的土地出让让金。金。1919-4.4.已已购购公有住房：原公有住房：原购购公有住房公有住房标标准面准面积积按当地按当地经经济济适用房价格适用房价格计计算的房价款，加上原算的房价款，加上原购购公有住房公有住房超超标标准面准面积实际积实际支付的房价款以及按支付的房价款以及按规规定向定向财财政政部部门门（或原（或原产权单产权单位）交位）交纳纳的所得收益及相关税的所得收益及相关税费费。已已购购公有住房是指城公有住房是指城镇职镇职工根据国家和工根据国家和县级县级（含（含县级县级）以上人民政府有关城）以上人民政府有关城镇镇住房制度改革住房制度改革政策政策规规定，按照成本价（或定，按照成本价（或标标准价）准价）购买购买的公有的公有住房。住房。经济经济适用房价格按适用房价格按县级县级(含含县级县级)以上地方人民以上地方人民政府政府规规定的定的标标准确定。准确定。2020-5.5.城城镇镇拆迁安置住房：根据城市房屋拆迁管理条例拆迁安置住房：根据城市房屋拆迁管理条例（国（国务务院令第院令第305305号）和建号）和建设设部关于印部关于印发发城市城市房屋拆迁估价指房屋拆迁估价指导导意意见见的通知（建住房的通知（建住房 20032003 234234号）等有关号）等有关规规定，其原定，其原值值分分别为别为：（1 1）房屋拆迁取得）房屋拆迁取得货币补偿货币补偿后后购购置房屋的，置房屋的，为购为购置置该该房屋房屋实际实际支付的房价款及交支付的房价款及交纳纳的相关税的相关税费费；（2 2）房屋拆迁采取）房屋拆迁采取产权调换产权调换方式的，所方式的，所调换调换房屋原房屋原值为值为房屋拆迁房屋拆迁补偿补偿安置安置协议协议注明的价款注明的价款及交及交纳纳的相关税的相关税费费；（3 3）房屋拆迁采取）房屋拆迁采取产权调换产权调换方式，被拆迁人方式，被拆迁人除取得所除取得所调换调换房屋，又取得部分房屋，又取得部分货币补偿货币补偿的，所的，所调调换换房屋原房屋原值为值为房屋拆迁房屋拆迁补偿补偿安置安置协议协议注明的价注明的价款和交款和交纳纳的相关税的相关税费费，减去，减去货币补偿货币补偿后的余后的余额额；（4 4）房屋拆迁采取）房屋拆迁采取产权调换产权调换方式，被拆迁人方式，被拆迁人取得所取得所调换调换房屋，又支付部分房屋，又支付部分货币货币的，所的，所调换调换房屋房屋原原值为值为房屋拆迁房屋拆迁补偿补偿安置安置协议协议注明的价款，加注明的价款，加上所支付的上所支付的货币货币及交及交纳纳的相关税的相关税费费。2121-n n（二）转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。（三）合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。n n 2222-1.1.支付的住房装修支付的住房装修费费用。用。纳纳税人能提供税人能提供实际实际支付装修支付装修费费用的税用的税务统务统一一发发票，并且票，并且发发票上所列付款人姓名票上所列付款人姓名与与转让转让房屋房屋产权产权人一致的，人一致的，经经税税务务机关机关审审核，其核，其转转让让的住房在的住房在转让转让前前实际发实际发生的装修生的装修费费用，可在以下用，可在以下规规定比例内扣除：定比例内扣除：（1 1）已）已购购公有住房、公有住房、经济经济适用房：最高扣除适用房：最高扣除限限额为额为房屋原房屋原值值的的15%15%；（2 2）商品房及其他住房：最高扣除限）商品房及其他住房：最高扣除限额为额为房房屋原屋原值值的的10%10%。纳纳税人原税人原购购房房为为装修房，即合同注明房价款中装修房，即合同注明房价款中含有装修含有装修费费（铺铺装了地板，装配了装了地板，装配了洁洁具、厨具等）具、厨具等）的的,不得再重复扣除装修不得再重复扣除装修费费用。用。2323-2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。2424-n n三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据中华人民共和国税收征收管理法第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。2525-个人所得税个人所得税优优惠情况惠情况n n个人出售自有住房可以享受个人所得税优惠政策的有两种情况：一是对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；二是对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。2626-n n（1）个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专产存储。（2）个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同)的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库2727-（3）个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。（4）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。（5）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地主管税务机关申请退还纳税保证金。2828-n n三类房产无需“操之过急”n n房产已经跌价的n n使用5年以上的家庭惟一用房n n自有住房卖掉后，拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的2929-n n例：抛售二手房该如何计税n n王女士于2003年4月以60万元在石家庄购买了一套二手商品房，建筑面积80平方米。王女士为贷款买房，首付20万元，贷款40万元，以20年等额本息的商业贷款方式购买此房产。当年利率为6.12%，从2003年4月到今年7月所付利息为76122元。另外2003年公证费200元，评估费600元。房产装修费用为9万元。现在她决定将房屋以80万元的总价卖掉，王女士需要交纳的多少钱个人所得税。3030-n n需要注意的是，王女士装修费用为9万元，且有装修费用的税务统一发票。根据昨天发布的国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知规定，商品房转让前实际发生的装修费用，最高扣除限额为房屋原值的10%。王女士的装修费用9万元大于6万元(60000010%)，故按6万元装修费用计算个人所得税。n n税种计算方式计算公式费用(元)n n印花税房产总价0.05%：8000000.05%400n n营业税房产总价5.55%：8000005.55%444003131-n n个人所得税n n(个人所得税=个人所得税应纳税所得额20%)个人所得税应纳税所得额=转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用。转让收入(以实际成交价格为转让收入)800000n n房屋原值=原房价+印花税+契税+交易手续费产权登记费(600000+300+9000+48080609860)n n转让住房过程中缴纳的税金=印花税+营业税8000000.05%+8000005.55%44800n n合理费用=住房装修费用+住房贷款利息+手续费+公证费等60000+76122+200+600=136922n n(800000-609860-44800-136922)20%1683.6元 3232-谢谢 谢谢 大大 家家3333-