第四章住宅的租金和价格PPT课件.ppt

房地产经济学周晓熙1第四章 住宅的租金及价格n第一节 概述n第二节 住宅的异质性与住宅价格n第三节 区位因素与住宅租金和价格n第四节 住宅租金与价格的联系:资本化率2第一节 概述n学习指导:1.掌握租金、住宅价格的概念 2.理解住宅价格的影响因素3n1.租金的概念 地租、契约租金和经济租金n2.住宅价格的概念 构成复杂,不同地区、不同时期、不同类型的住宅价格构成不同n3.住宅价格的影响因素 房地产自身因素、环境、人口、经济、社会、行政、国际、心理等因素 4第二节 住宅的异质性与住宅价格n学习指导 1.掌握住宅的异质性 2.理解住宅的特征价格模型5n1.住宅的异质性 住宅的区位特征和居住特征n2.住宅的特征价格模型 将住宅价格模型表述为各属性的函数因变量是住宅价格P,自变量可能包含住宅单元中卧室的数目、客厅数目、浴室数量、建筑面积、房龄、附近街区质量、车库车位等。6第三节 区位因素与住宅租金和价格n学习指导1.掌握住宅价格函数、住宅投标租金函数2.理解模型假定的放宽72024/3/17 周日8n1.住宅价格函数(1)住宅价格函数的基本假设(2)无消费者替代的住宅价格函数(3)有消费者替代的住宅价格函数(4)住宅价格梯度n2.住宅投标租金函数(1)固定要素比例的投标租金函数(2)存在要素替代的投标租金函数9n3.模型假定的放宽(1)通勤假定的变化(2)住宅品位的变化(3)公共物品和污染的变化(4)收入的变化10第四节 住宅租金与价格的联系：资本化率n学习指导:1.掌握房地产经济学的概念2.了解房地产经济学涉及的内容3.了解房地产经济学的学习方法11n1.资本化率的概念一种投资收益率n2.资本化率与报酬率的关系报酬率是关于资本回报的回报率区别体现:(1)资本化率在直接资本化法中采用,是将房地产未来预期收益转化为价值的比率;(2)报酬率是在报酬资本化法中采用,是通过折现 的方式转化二者所得到的比率12n3.资本化率的影响因素(1)长期利率(2)租金的预期增长(3)与该租金有关的风险和不确定性(4)房地产方面的税制13n4.资本化率的确定(1)市场提取法(2)累加法(3)复合投资收益率法(4)投资收益率排序插入法(5)确定资本化率的其它方法142024/3/17 周日15