1、房地产基础知识房地产基础知识 课程大纲课程大纲一、土地的概念及其特一、土地的概念及其特二二、房地产结构材质房地产结构材质三三、房地产建筑形态房地产建筑形态四、建筑名词解释四、建筑名词解释一、土地的概念及其特性一、土地的概念及其特性 土地的概念及其特性土地的概念及其特性一、土地的概念一、土地的概念 土地是地球表面陆地部分,包括海洋滩涂和内陆水域。土地是地球表面陆地部分,包括海洋滩涂和内陆水域。二、土地的特性二、土地的特性 1 1、自然特性、自然特性 2 2、经济特性、经济特性土地的概念及其特性土地的概念及其特性三、土地用途包括哪些种类?三、土地用途包括哪些种类?土地分为土地分为农用地、建设用地农
2、用地、建设用地和和未利用地。未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。土地的概念及其特性土地的概念及其特性四、土地使用权的获得的方式?四、土地使用权
3、的获得的方式?土地行政划拨土地行政划拨土地出让土地出让土地转让土地转让土地的概念及其特性土地的概念及其特性五、什么是行政划拨用地?五、什么是行政划拨用地?土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地的概念及其特性土地的概念及其特性六、什么是土地使用权出让?六、什么是土地使用权出让?土地使用权出让,是指市人民政府以土地使用权出让,是指市人民
4、政府以拍卖、招标、协议拍卖、招标、协议的方式,将的方式,将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用,土地使用者向市国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用,土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。政府支付土地使用权出让金的行为。土地的概念及其特性土地的概念及其特性七、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少七、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少?土地使用权出让最高年限按下列用途确定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:1 1、居住用地七十年;、居住用地七十年;2 2、工业用地五十年;、工业用地五十年;3 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;、教育、科技、文化、卫生、体
5、育用地五十年;4 4、商业、旅游、娱乐用地四十年;、商业、旅游、娱乐用地四十年;土地的概念及其特性土地的概念及其特性八、什么是土地所有权?八、什么是土地所有权?土地所有权:指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地土地所有权:指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有享有占有、使用、收益和处分占有、使用、收益和处分的权利的权利。土地所有权可以分为:土地所有权可以分为:国有土地国有土地 集体土地集体土地二、二、房地产结构材质房地产结构材质u砖砖木结构木结构u砖砖混结构混结构u框架结构框架结构u钢结构钢结构u剪力剪力墙结构墙结构建筑名词解释建筑名词解释1 1、砖木结构:、砖木结构:房屋
6、的一种建筑结构房屋的一种建筑结构.主要承重构件是由砖和木两种材料主要承重构件是由砖和木两种材料制成的由于力学工程与工程强度的限制,一般砖木结构是平层制成的由于力学工程与工程强度的限制,一般砖木结构是平层(1-3(1-3层层)。明代中期砖木结构楼房明代中期砖木结构楼房 建筑名词解释建筑名词解释2 2、砖混结构:砖混结构:砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙,楼盖、屋盖、砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙,楼盖、屋盖、梁、柱(也可是砖柱)是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载,主要是由梁板传梁、柱(也可是砖柱)是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载,主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载,它通过
7、墙柱基础传到地基。作用在纵墙上来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载,它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载(如风荷)一部分直接由纵墙传给横墙,另一部分则通过屋盖和的水平荷载(如风荷)一部分直接由纵墙传给横墙,另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙,再由横墙传至基础,最后传给地基,承重墙的厚度及长度是楼盖传给横墙,再由横墙传至基础,最后传给地基,承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求,通过计算来确定的。根据强度和稳定性的要求,通过计算来确定的。特点特点:(1 1)建造层数一般在)建造层数一般在6 6层以下,造价较低层以下,造价较低 (2 2)抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。这
8、)抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。建筑名词解释建筑名词解释巴洛克建筑巴洛克建筑砖混结构砖混结构建筑名词解释建筑名词解释3、框架结构:框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱,再 用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶 烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模 工业化施工,效率较高,工程质量较好。框架结构由 梁柱构成,构件截面较小,因此框架结构的承载力和 刚度都较低,它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁,楼层越高,水平位移越慢,高层框架在纵横两个方向 都承受很大的水平力
9、,这时,现浇楼面也作为梁共同 工作的,装配整体式楼面的作用则不考虑,框架结构 的墙体是填充墙,起围护和分隔作用,框架结构的特 点是能为建筑提供灵活的使用空间,但抗震性能差。建筑名词解释建筑名词解释4、钢结构:钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的特点。钢结构多用于超高层建筑,造价较高。厂房厂房超高层建筑超高层建筑建筑名词解释建筑名词解释5、剪力墙结构:是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱,剪力墙结构住宅能承担各类荷载引起的内力,并能有效控制结构的水平力,这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。建筑名词解释建筑名词解释
10、四、如何辨别承重墙四、如何辨别承重墙 墙体是否是承重墙,关键看墙体本身是否承重。建筑施工图中的粗实线部分和圈梁结构中非承重梁下的墙体都是承重墙粗实线部分和圈梁结构中非承重梁下的墙体都是承重墙。现场察验墙体上无预制圈梁的肯定是承重墙。非承重墙体一般在图纸上以细实线或虚线标注,为轻质、简易的材料制成的墙体,非承重墙一般较薄,仅做隔断墙体用。一般地讲,砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙砖混结构的房屋所有墙体都是承重墙;框架结构的房屋内部的墙体一般都不是承重墙。当然具体到房屋结构本身,判断墙是否是承重墙,应仔细研究原建筑图纸并到现场实际勘察后才能确定。u低层、多层低层、多层u小高层、高层小高层、高层u排
11、排屋、独栋屋、独栋三、三、房地产建筑形态房地产建筑形态1 1、低层:低层:低层房屋是指高度低于或等于低层房屋是指高度低于或等于1010米的建筑物,一般是米的建筑物,一般是1-31-3层建层建筑物,如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单,施工期短,建造筑物,如平房、别墅等。低层房屋一般建筑结构简单,施工期短,建造成本低廉,给人以切安宁、有天有地的感觉,它的舒适度、方便度和空成本低廉,给人以切安宁、有天有地的感觉,它的舒适度、方便度和空间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是,低层房屋占地多,间尺度优于高层。人们特别喜欢以此为住宅。但是,低层房屋占地多,土地利用率低,特别是在寸土寸金的城市难
12、以广泛开发。土地利用率低,特别是在寸土寸金的城市难以广泛开发。2 2、多层:多层:多层房屋指高于多层房屋指高于1010米、低于或等于米、低于或等于2424米的建筑物。多层房屋一般米的建筑物。多层房屋一般为为4 74 7层,一般采用砖混结构,少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般层,一般采用砖混结构,少数采用钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格规格(房型房型)整齐,通风采光状况好,空间紧凑而不闭塞。与高层相比,多层整齐,通风采光状况好,空间紧凑而不闭塞。与高层相比,多层房屋公用面积少,得房率相应提高,这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。房屋公用面积少,得房率相应提高,这是很多人喜欢多层房屋的主要原因。3
13、 3、小高层:小高层:人们一般把人们一般把8 8层至层至1212、1313层的建筑称为层的建筑称为“小高层小高层”。小。小 高高 层住宅一般层住宅一般采用钢筋混凝土结构,带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率采用钢筋混凝土结构,带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点,又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高,污染程高的特点,又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高,污染程度低等优点,很受购房人欢迎。同时,小高层对土地度低等优点,很受购房人欢迎。同时,小高层对土地 的利用率提高,土的利用率提高,土地成本相对下降,地成本相对下降,4 4、高层:高层:超过一定高度和层
14、数的多层建筑。超过一定高度和层数的多层建筑。19721972年国际高层建筑会议将高年国际高层建筑会议将高层建筑分为层建筑分为4 4类:第一类为类:第一类为9 91616层(最高层(最高5050米),第二类为米),第二类为171725 25 层(最层(最高高7575米米),第三类为,第三类为26264040层(最高层(最高100100米),第四类为米),第四类为4040层以上层以上(高于高于100100米)米)5 5、超高层:超高层:3030层以上的建筑称为超高层。层以上的建筑称为超高层。9 9、板楼和塔楼(也叫点式楼)板楼和塔楼(也叫点式楼):板式结构一般户型通透,板式结构一般户型通透,例如多
15、层住宅、高层板楼;例如多层住宅、高层板楼;塔楼(点式楼)是围塔楼(点式楼)是围 绕一个中心点,在一层内分布多户独立住房的户型。绕一个中心点,在一层内分布多户独立住房的户型。1010、复式:复式:是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其 特点是:复式住特点是:复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用,上层供休息、睡眠和贮藏用,户宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用,上层供休息、睡眠和贮藏用,户内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确;相互干扰较小。内居住面积和辅助面积较大,布局紧凑,功能明确;相互干扰较小。高层住宅高层住宅和和多层住宅多层住宅的优缺点:的优缺
16、点:v 一般来说多层住宅的容积率较低,环境较好,建筑形式多为一般来说多层住宅的容积率较低,环境较好,建筑形式多为 条状,所以基本上是户户朝南,且得房率较高。条状,所以基本上是户户朝南,且得房率较高。v 高层住宅一般地段较好,由于地段好,地价较高,为降低楼板地高层住宅一般地段较好,由于地段好,地价较高,为降低楼板地 价只能提高建筑容积率,往高空发展。高层基础较复杂,结构要价只能提高建筑容积率,往高空发展。高层基础较复杂,结构要 求高,十分坚固,但成本也高。高层配有电梯,人们进出较为便求高,十分坚固,但成本也高。高层配有电梯,人们进出较为便 利。高层建筑的中上楼层,视野开阔,通风采光极佳。但下部楼
17、利。高层建筑的中上楼层,视野开阔,通风采光极佳。但下部楼 层较为压抑,采光较差。层较为压抑,采光较差。1111、联排别墅联排别墅:又称又称TOWNHOUSETOWNHOUSE,有天有地,每户独门独院,设有,有天有地,每户独门独院,设有1 1至至2 2个个车位,还有地下室。它是由几幢单户别墅并联组成的联排车位,还有地下室。它是由几幢单户别墅并联组成的联排或住宅,一排二至四层联结在一起,每几个单元共用外墙,或住宅,一排二至四层联结在一起,每几个单元共用外墙,有统一的平面设计和独立的门户。有统一的平面设计和独立的门户。特征:特征:1 1)价位相比较别墅较低,为中产阶级中上层人士及新贵)价位相比较别墅
18、较低,为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。阶层度身定造。2 2)具备别墅的生活体验)具备别墅的生活体验1212、双拼别墅:双拼别墅:它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品,由两个它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品,由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征:单元的别墅拼联组成的单栋别墅。特征:1 1)与联排、独栋对比而言,除了有天、有地、有独立的院落外,最)与联排、独栋对比而言,除了有天、有地、有独立的院落外,最关键是降低了社区密度,增加了住宅采光面,使其拥有了更宽阔的室外关键是降低了社区密度,增加了住宅采光面,使其拥有了更宽阔的室外空间。空间。2 2)是低层小楼加上私家花园,这种相对独立的
19、双拼别墅,在保证拥)是低层小楼加上私家花园,这种相对独立的双拼别墅,在保证拥有私家花园的基础上,既要加强户外空间的交流,使私家小环境融合社有私家花园的基础上,既要加强户外空间的交流,使私家小环境融合社区大环境,也改变了区大环境,也改变了City houseCity house和和TownhouseTownhouse兵营式排列的呆板面孔。兵营式排列的呆板面孔。3 3)双拼别墅基本是三面采光,外侧的居室通常会有两个以上的采光)双拼别墅基本是三面采光,外侧的居室通常会有两个以上的采光面,一般来说,窗户较多,通风不会差,重要的是采光和观景。面,一般来说,窗户较多,通风不会差,重要的是采光和观景。131
20、3、独栋别墅:独栋别墅:单楼独栋的别墅即是独栋别墅,这种别墅上有独立空间,下有私家花单楼独栋的别墅即是独栋别墅,这种别墅上有独立空间,下有私家花园领地,是私密性很强的独立式住宅,表现为上下前后左右都属于独园领地,是私密性很强的独立式住宅,表现为上下前后左右都属于独立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种,也是别墅建筑的终极形式。历史最悠久的一种,也是别墅建筑的终极形式。其主要特点表现为其主要特点表现为私密性强,市场价格较高,定位多为高端品质,一般有很好的环境配私密性强,市场价格较高,定位多为高端品质
21、,一般有很好的环境配套。套。四、四、建筑名词解释建筑名词解释1、什么是房地产一级市场:房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出 让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有 土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用 者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过 开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国 家垄断的市场。2、什么是房地产二级市场二级市场:房地产二级市场,是土地使用者经过开发建设,将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进 入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包 括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土 地,进入流通领域
22、进行交易的市场。3、什么是房地产三级市场三级市场:房地产三级市场,是购买房地产的单位和个人,再次将房地 产转卖或转租的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行 交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换、抵 押、典当等流通形式。THANK YOUSUCCESS2024/3/19 周二34可编辑u商品房商品房u集资房集资房u经济适用房经济适用房u廉租房廉租房4、什么是商品房:商品房是指在市场经济条件下,通过出让方式取得土地使用权后 开发建设的房屋,均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不 同,可以分为外销商品房和内销商品房两种。内销商品房是指房 地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政
23、府计划主管 部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港特别行政区、澳门和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品 房是指房开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土 地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用 于向境内、外出售的住宅、商业用房及其他建筑物。5 5、什么是、什么是集资房集资房 集资房属经济适用住房范围,是政策性住房,是企事业单位为集资房属经济适用住房范围,是政策性住房,是企事业单位为 了解决内部职工的住房问题,企事业单位以拥有的划拨土地建了解决内部职工的住房问题,企事业单位以拥有的划拨土地建 设、按成本价出售给内部职工的房屋,不能在市场上自由流通
24、。设、按成本价出售给内部职工的房屋,不能在市场上自由流通。6 6、什么是、什么是经济适用房经济适用房 经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企经济适用住房是指已经列入国家计划,由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的、能够适应中低收入家庭的是指住宅价格相对于市场价格而言,是适中的、能够适应中低收入家庭
25、的承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住承受能力。适用性是指在住房设计、单套面积设定及其建筑标准上强调住房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。房的实用效果。经济适用住房的价格按建设成本确定。7 7、什么是、什么是廉租房廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式,向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主,实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房
26、只租不售,出租给城镇居民中最低收减免为辅。我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。入者。何为五何为五证二书证二书1 1、国有土地国有土地使用许可证使用许可证 2 2、建设用地规划许可证建设用地规划许可证 3 3、建设工程规划许可证建设工程规划许可证4 4、建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 5 5、商品房销售(预售)许可证商品房销售(预售)许可证 6 6、住宅使用说明书住宅使用说明书 7 7、住宅质量保证书住宅质量保证书n国有土地使用许可证:国有土地使用许可证:依法取得土地使用权的单位或个人,由当地政府及管依法取得土地使用权的单位或个人,由当地政府及管理部门发给的凭证,具有法律效力
27、,受到国家法律保护。理部门发给的凭证,具有法律效力,受到国家法律保护。n建设用地规划许可证建设用地规划许可证 :城市规划区内建行建设需要申请用地的,必须持国家城市规划区内建行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证划许可证 。n建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 :取得建筑工程规划后,由建筑工程公司向质量监理取得建筑工程规划后,由建筑
28、工程公司向质量监理部门申请项目开工的证书。部门申请项目开工的证书。n商品房销售(预售)许可证商品房销售(预售)许可证:按提供预售商品房计算,投入开发建设资金达按提供预售商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的到工程建设总投资的2525以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,向县以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,经审核符合国家标准而颁发的级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,经审核符合国家标准而颁发的证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金,证明称之为商品房预售许可证。而且必须是已交付全部土地使用权出让金,取得土
29、地使用权证书。取得土地使用权证书。n交房条件交房条件取得两书一表:取得两书一表:1.1.两书:两书:商品房质量保证书商品房质量保证书和和产品说明书产品说明书2.2.一表:一表:竣工验收备案表竣工验收备案表注:各地交房条件都有所不同,上述条件仅代表杭州市。注:各地交房条件都有所不同,上述条件仅代表杭州市。1 1、出让:国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用、出让:国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。者向国家支付土地使用权出让金的行为。2 2、三通一平、三通一平 :三通指水通、电通、道路通;一平指场地平整三通指水通、
30、电通、道路通;一平指场地平整 3 3、七通一平:七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地;、七通一平:七通指上水、下水、道路、煤气、电、热力、电讯要通到工地;一平指场地平整。一平指场地平整。4 4、生地:还未开发,尚有青草,未规划作用、生地:还未开发,尚有青草,未规划作用。毛地毛地:做到:做到“三通一平三通一平”,已属于规划中的地皮。,已属于规划中的地皮。熟地熟地:做到:做到“七通一平七通一平”。5 5、户型比户型比它是指各种户型在总户数中所占百分比,反映到住宅设计上,就是体现在一它是指各种户型在总户数中所占百分比,反映到住宅设计上,就是体现在一定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅
31、占住宅总套数的比重。定数量住宅建筑中,各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。6 6、房屋预测面积房屋预测面积预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中,根据预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中,根据国家规定,由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构,主要依据国家规定,由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构,主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为,它是开发商进行合法销售的面积依据。量计算的行为,它是开发商进行合法销售的面积依据。7
32、 7、房屋实测面积房屋实测面积实测面积是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,开发商实测面积是指商品房竣工验收后,工程规划相关主管部门审核合格,开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算机而得出的面积。是开测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算机而得出的面积。是开发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终发商和业主的法律依据,是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。依据。8 8、面积误差比、面积误差比
33、 面积误差比(产权登记面积合同约定面积)面积误差比(产权登记面积合同约定面积)x100%/x100%/合同约定面积合同约定面积9 9、阳台、阳台建筑面积建筑面积:v 原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;v 挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;v 凹阳台按其净面积(凹阳台按其净面积(含墙体含墙体面积)的一半计算建筑面积;面积)的一半计算建筑面积;v 半挑凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面半挑凹阳台,挑出部分按其底板水平投影面积的一半
34、计算建筑面 积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积积,凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。套套内建筑面积内建筑面积=套内使用面积套内使用面积+套内墙体面积套内墙体面积+阳台建筑面积阳台建筑面积1010、公用公用建筑面积(即:公摊面积)由建筑面积(即:公摊面积)由以下两部分组成以下两部分组成1 1)电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下)电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。设备、值班警卫室等。2 2)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙)套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积
35、的一半体水平投影面积的一半3 3)公用建筑面积分摊系数)公用建筑面积分摊系数 整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和,整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。分摊的公用面积分摊的公用面积=套内建筑面积套内建筑面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数1111、容积率:容积率:总建筑面积与土地总面积之比。总建筑面积与土地总面积之比。1212、占地面积:占地面积:建筑物整体在地面的正投影面积。建筑物整体在地面的正投影面积。1313、总建筑面积:总建筑面积:整个建筑每一层加起来的面积总和。整个建
36、筑每一层加起来的面积总和。1414、得房率:得房率:是套内建筑面积和是套内建筑面积和住宅建筑面积住宅建筑面积之比之比1515、绿化率绿化率:是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。1616、建筑密度:建筑密度:即建筑覆盖率,是指在一定用地范围内所有建筑物的基底面积即建筑覆盖率,是指在一定用地范围内所有建筑物的基底面积与基地面积之比与基地面积之比1717、建筑高度:建筑高度:是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直是指自建筑物散水外缘处的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度高度。各各类建筑对应的容积率类建筑对应的
37、容积率 所谓容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发所谓容积率,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱舒服。这两
38、个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5 5,多层住宅应不超过,多层住宅应不超过3 3,绿地率应不低于,绿地率应不低于30%30%。但由于受土地成本的限制,并。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到不是所有项目都能做得到。各类建筑分别对应的容积率数值。各类建筑分别对应的容积率数值。1 1容积率低于容积率低于0.30.3,这是非常高档的独栋别墅项目。,这是非常高档的独栋别墅项目。2 2容积率容积率0.30.30.50.5,一般独栋别墅项目,环
39、境还可以但感觉有点密了。,一般独栋别墅项目,环境还可以但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。3 3容积率容积率0.50.50.80.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合,一般的双拼、联排别墅,如果组合3434层,局部层,局部5 5层层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。4 4容积率容积率0.80.81.21.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。果其中夹杂低层甚
40、至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。5 5容积率容积率1.21.21.51.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多,正常的多层项目,环境一般。如果是多 层与小高层的组合,环境会是一大卖点。层与小高层的组合,环境会是一大卖点。6 6容积率容积率1.51.52.02.0,正常的多层,正常的多层+小高层项目。小高层项目。7 7容积率容积率2.02.02.52.5,正常的小高层项目。,正常的小高层项目。8 8容积率容积率2.52.53.03.0,小高层,小高层+二类高层项目(二类高层项目(1818层以内),此时如果做全层以内),此时如果做全小高层,环境会很差。小高层,环境会很差。9 9容积率容
41、积率3.03.06.06.0,高层项目(楼高,高层项目(楼高100100米以内)。米以内)。1010容积率容积率6.06.0以上,摩天大楼项目以上,摩天大楼项目1818、层高层高:本层地面至上一层地面的高度,标准层高为本层地面至上一层地面的高度,标准层高为2.82.8米。米。1919、净高净高:本层楼地面与本层顶的高度。净高本层楼地面与本层顶的高度。净高+楼板厚度楼板厚度=层高。层高。2020、承重墙:承重墙:是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体,在工程图上为是指在砌体结构中支撑着上部楼层重量的墙体,在工程图上为黑色墙体,打掉会破坏整个建筑结构;承重墙是经过科学计算的,如果在承黑色墙体,打
42、掉会破坏整个建筑结构;承重墙是经过科学计算的,如果在承重墙上打孔装修,就会影响建筑结构稳定性,改变了建筑结构的体系。是非重墙上打孔装修,就会影响建筑结构稳定性,改变了建筑结构的体系。是非常危险的事情,非专业设计人员最好不要改变承重墙。常危险的事情,非专业设计人员最好不要改变承重墙。2121、非承重墙:非承重墙:指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响。个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响。2222、户型:户型:房型结构房型结构 ,如几房几厅
43、几卫几阳台。,如几房几厅几卫几阳台。2323、预置板:预置板:指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样指预先按照尺寸统一制作的楼板,到时候再直接铺上去,这样可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不可以使施工速度加快,造价低,但整体抗震性和抗渗性较差,厨、卫一定不能用。能用。建筑名词解释建筑名词解释2424、现浇板:现浇板:指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。指在施工现场直接用水泥浇铸的楼板。2525、期房:期房:是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房。
44、消费者在购买期房时应签商品权证大产证为止,所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称做为买房预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花楼花”,这是当前房地产开发商,这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。中的房地产项目。2626、现房:现房:是指通过竣工验收,可以交付使用,并取得房地产权证的房是指通过竣工验收,可以交付使用,并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程,使房屋具备正常屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程,使
45、房屋具备正常使用功能,还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环使用功能,还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收,取得新建住宅交付使用许可证,才能到房地保验收、消防验收,取得新建住宅交付使用许可证,才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同,购房人可以立即办理产权登记手续,取得产权证。同,购房人可以立即办理产权登记手续,取得产权证。建筑名词解释建筑名词解释2727、毛坯房(清水房):毛坯房(清水房):毛坯房又称为毛坯房又称为“初装修房初装修房”,这样的房子大多屋内只有,这样的房子大多屋
46、内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面,包括门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理。而屋外全部外饰面,包括阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。阳台、雨罩的外饰面应按设计文件完成装修工程。2828、精装修房:精装修房:是指房屋交钥匙前,装修一次到位;所有功能空间的固定面全部是指房屋交钥匙前,装修一次到位;所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅。铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成,简称全装修住宅。2929、玄关:玄关:指住宅室内与室外之间的一个过渡空间,也就是进入室内换鞋、脱衣指住宅
47、室内与室外之间的一个过渡空间,也就是进入室内换鞋、脱衣或从室内去室外整貌的缓冲空间,也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。玄关有以或从室内去室外整貌的缓冲空间,也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。玄关有以下三方面的作用:下三方面的作用:1.1.视觉屏障作用;视觉屏障作用;2.2.较强的使用功能较强的使用功能3.3.保温作用保温作用3030、飘飘窗窗:指位置与主墙体有一定的横向距离,而不是传统的安装在墙体中间的指位置与主墙体有一定的横向距离,而不是传统的安装在墙体中间的窗户。通常也称为阳光窗、飘窗。由于凸窗在立面上只是窗户范围往室外飘出,窗户。通常也称为阳光窗、飘窗。由于凸窗在立面上只是窗户范围往室外飘出
48、,依照现在建筑面积计算的规定,采用飘窗来增大室内空间不会计入建筑面积。依照现在建筑面积计算的规定,采用飘窗来增大室内空间不会计入建筑面积。建筑名词解释建筑名词解释3131、开间:开间:住宅设计中,即住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到住宅设计中,即住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离,故称开间。另一面墙的定位轴线之间的实际距离,故称开间。3232、进深:进深:指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间指建筑物纵深各间的长度。即位于同一直线上相邻两柱中心线间的水平距离。在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后的水平距离。在建
49、筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。墙壁之间的实际长度。建筑名词解释建筑名词解释3333、日照间距日照间距指前后(南北)两排房屋之间,为保证后排房屋在规定指前后(南北)两排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。建筑间隔系数(指遮的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。建筑间隔系数(指遮挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间隔为遮挡阳光的建筑高度的倍挡阳光的建筑与被遮挡阳光的建筑的间隔为遮挡阳光的建筑高度的倍数)不得小于数)不得小于1:1.21:1.2。建筑名词解释建筑名词解释3434、何谓物业管理何谓物业管理物业管理是物业管理企
50、业接受房屋产权人或业主委员会的委托,物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托,依照物业管理合同或协议,对已投入使用的各类房屋建筑和附属依照物业管理合同或协议,对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫配套设施及场地进行管理,同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理,并向生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理,并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动,它按照社会化、专业化原则进行管理。务为一