房地产全生命周期管控全过程.ppt

成本管理规划成本管理规划成本前置与设计阶段的成本规划及优化目录目录1规范化设计管理体系下的成本管理规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业重点专业地带地带”与案例分析与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化三三 设计中的成本管控通病与案例分析设计中的成本管控通病与案例分析 销计工程房地产开发业务的VAC图项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙产品研发阶段产品和利润实现阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。1规范化设计管理体系下的成本管理规范化设计管理体系下的成本管理 万科集团股份有限公司项目初判投资决策论证管理阶段设计管理阶段工程管理阶段销售管理阶段入伙管理阶段工程拓展分析项目基本情况营销组织项目策划/产品、市场及客户定位研究规划草案设计营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备设计规划设计单体设计部品设计扩初设计施工图设计设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理入伙事务管理成本测算目标成本形成、预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购 结算实施方案时点营销策划报告时点城市及市场评审时点说明及图例：说明及图例：代表需多方论证节点：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。项目论证、形成项目投资评审报告：代表集团决策节点概念设计项目投资决策时点房地产业务流程中的成本管理节点房地产业务流程中的成本管理节点1规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 1.1 项目论证阶段的成本管理 1.2 项目策划阶段的成本管理 1.3 项目设计管理阶段的成本管理：通过优化流程优化流程，提高设计管理阶段的成本管理水平。下面我们首先了解一下成本测算的概念成本测算的概念：1规范化设计管理体系下的成本管理规范化设计管理体系下的成本管理 万科集团股份有限公司成本测算的基本要求成本测算的基本要求明确成本测算的用途明确成本测算的用途初判初判投资决投资决策用策用实施方实施方案阶段案阶段哎！看看这个项目靠谱吗？盖成啥样啦盖成啥样啦？拿地时用拿地时用万科集团股份有限公司成本测算的基本要求成本测算的基本要求选用适合的版本选用适合的版本投资决投资决策用策用实施方实施方案阶段案阶段1.01.0版本版本2.02.0版本版本3.03.0版本版本初判初判万科集团股份有限公司成本测算的基本要求成本测算的基本要求成成本本测测算算的的要要求求初判成初判成本测算本测算实施阶实施阶段成本段成本测算测算投资决投资决策阶段策阶段成本测成本测算算无需报无需报送集团送集团财务部财务部按成本按成本测算标测算标准表报准表报送集团送集团财务部财务部按成本按成本测算标测算标准表报准表报送集团送集团财务部财务部视同视同估算估算概算概算预算预算要要求求越越来来越越深深视同视同视同视同万科集团股份有限公司成本测算基本要求成本测算基本要求n 各阶段成果标准各阶段成果标准万科集团股份有限公司成本测算基本要求成本测算基本要求n 成本分摊办法成本分摊办法万科集团股份有限公司成本测算的基本要求成本测算的基本要求n 成本测算表的填写顺序：封面成本测算表的填写顺序：封面规划指标规划指标土地费用土地费用前期费用前期费用各单体建安费用各单体建安费用小市政配套小市政配套 环境工程环境工程费费公建配套费公建配套费建安汇总建安汇总成本汇总成本汇总 设计阶段成本管理作业指引设计阶段成本管理作业指引通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与通过成本管理作业指引反观设计过程中的成本管理与规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系规划，以及各阶段设计成果与成本成果的对应关系销计工程1.1 项目论证阶段的成本管理：项目论证阶段的成本管理：项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙论证阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。1.1 项目论证阶段的成本管理：项目论证阶段的成本管理：依据公司的项目投资策略和计划，对意象中的项目进行论证分析,提交项目可行性研究报告(分析项目区位、项目优劣势、总体定位、项目合作方式、地价及地价支付方式、总体开发周期、项目主要风险、概念规划草案),以决定是否获取土地；提交项目可行性研究报告；公司的投资策略城市与市场论证项目可研评审论证获取项目土地析1.1 项目论证阶段的成本管理：项目论证阶段的成本管理：项目可研评审论证报告项目总论项目风险及建议城市板块及项目细分市场分析项目市场与产品定位项目分期开发计划项目销售进度计划及分期售价项目收益测算附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。销计工程1.2 项目策划阶段的成本管理：项目策划阶段的成本管理：项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙策划阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。1.2 项目策划阶段的成本管理：项目策划阶段的成本管理：依据项目可研报告，通过营销、技术和成本几个专业的耦规合性工作，明确项目的产品定位、概念主题、概念规划设计和成本测算，以求提高产品的附加值，从而保证项目的收益最大化。为下一步的设计管理工作提供明确的输入条件。提交项目策划报告（包含产品定位报告、概念规划设计方案）。明确概念主题产品策划耦合阶段可行性研究报告项目产品定位概念规划设计项目策划报告成本测算析论证阶段策划阶段如何在策划阶段提高“产品附加值”？析征提问：产品附加值体现在哪几个方面？项目先天因素的扬长避短项目产品配置和性能的优化项目产品概念、形式和风格的差异化”分析获得超额利润提高地价承受底线市场利润 平均售价品牌附加值产品附加值土地价格其它成本析第一节 房地产项目开发的特征提高产品附加值的方向第二节 房地产企业设计管理的影响因素先天因素的产品配置和产品概念、形式和第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系扬长避短性能优化风格的差异化自然条件的分析部品配置产品概念和风格社会条件的分析性能标准产品形式规划要点的分析销计工程1.3 项目设计管理阶段的成本管理：项目设计管理阶段的成本管理：项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙设计阶段项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程施工阶段入伙管理阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产初步产品定位品、市场及客户定位研究营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备销售事务管理入伙事务管理设规划要点/规划草案概念规划设计方 案 设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计前期工程配套的调研及配合设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验销售及入伙配合收成本估算测算预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采结算购说明及图例：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。：配合专业的任务。1.3 项目设计管理阶段的成本管理：项目设计管理阶段的成本管理：依据项目策划报告，以设计专业为牵头部门，通过营销、工程和成本几个专业的耦合性工作，实现项目的规划及单体设计成果满足产品定位、成本控制以及工程施工的要求。为下一步的施工管理工作提供明确的输入条件。提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。执行设备选型1.3 项目设计管理阶段的成本管理：项目设计管理阶段的成本管理：拿地节点方案报建论证阶段策划阶段方案设计设计管理阶段扩初设计施工图设计工程管理概念规划草案概念规划方案建筑、规划方案结构设计扩初设计建筑平面施工图设计部品设计及定板实施方案设计阶段概念规划草案概念规划方案建筑、规划方案结构、设备土建扩初施工图初步方案产品配置建议施工图设计指引模型研究部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样销售配合资料产品、技术创新研发景观概念方案设计景观方案设计销售示范区设计景观施工图设计设计阶段业务流程图设计阶段业务流程图通过优化优化流程管理，提高设计管理阶段的成本管理水平成本专业配合工作报批报建配合工作主体工程设计模型推敲研究部品研究和定板详勘和基础设计景观工程设计集团相关部门配合销售示范区设计项目部配合工作营销专业配合工作财务专业配合工作项目工程部配合工作物业管理配合工作项目策划阶段编写方案设计任务书项目设计管理阶段方案设计项目设计管理阶段扩初设计项目设计管理阶段施工图设计项目工程管理阶段设计配合详勘流程图反映节点之间的主要输入输出关系委托方案设计单位（签订方案设计合同）规划、建筑方案设计结构、设备初步方案模型推敲研究确定景观概念方案设计单位提供营销专业评审意见提供成本专业评审意见提供工程专业评审意见提供物业管理的评审意见设计组织面积核算人防方案报建完成景观概念方案设计提供价格初步测算项目收益测算编制方案阶段项目成本测算目标方案、环保、消防方案报建集团实施方案听证会是否听证完成集团实施方案听证会上会标准的资料优化点一：将产品创新研发流程与项目开发主线分离，并前置至项目策划阶段。YN第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的执行案例：某项目在策划阶段就开展院落式花园洋房的创新设计研究，大第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”大地缩短了项目研发阶段的周期第五节 设计管理通病与案例分析优化点二：在编写方案设计任务书前先完成修订影响项目方案设计的产品技术标准；在扩初设计开始前完成项目的施工图设计指引编制，以便保证后期的设计工作的质量和进度。YNMicrosoft Excel Microsoft Word工作表 文档优化点三：在完成传统的建筑报建方案设计的同时，并行开展模型推敲和结构和设备的初步方案设计 YN第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的案例影响因素第三节 精细化市场需求下的规杭州 佳境天城范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的执行第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节 设计管理通病与案例分析案例第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素某公司地产XX项目，建筑师强调建筑单体的外形平整，因此设备方案早考虑,立面设计应考虑功能第三节 精细化市场需求下的规在户型平面设置了一些凹槽，外范化设计管理体系立面造型达到了整洁规整的视觉1.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方效果。但是部分户型空调内外机设置在室内空调小室内，导致室内噪音大，空调外机散热不好，法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理直接影响制冷效果。部分户型空调外机集中放置在空调凹廊内，外机均为上出风，导致热风在凹廊内聚集，无法排出，导致外机无法散热，直至停机，无法制冷。3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的执行第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节 设计管理通病与案例分析第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理案例：某项目在方案阶段进行的一步步的模型(4)项目研发之设计阶段流程管理3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的执行推敲工作，有效地指导了方案的立面的体量、材料、色彩以及部品的深化研究设计，为下一步的扩初第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”设计和部品材料研究奠定了良好的基础。第五节 设计管理通病与案例分析YN优化点四：在景观方案确定后编制销售示范区工作策划书第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义四期二期2.研发阶段流程优化的方法论三期三期(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶二期一期段流程管理3.规范化的成果标准一期四期4.设计管理程序与制度的执行第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节 设计管理通病与案例分析案例：示范区概念设计位置与分区（点击链接）优化点五：在进行扩初设计的同时，并行开展和完成技术应用成果汇编、方案最终模型、部品材料清单以及进行营销配合资料准备工作。优化点6：在土建施工图完成的同时，基本完成部品材料定板封样工作。1规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 1.3.1在编写方案设计任务书前先完成修订影响项目方案设计的产品技术标准，在扩初设计开始时完成项目的施工图设计指引编制。1.3.2在完成传统的建筑报建方案的同时，并行开展模型推敲和结构、设备的初步方案设计，并在扩初阶段中完成：l户型优化与精细化设计l成本的限额设计l主要设备的选型（电梯、空调等）与系统方案设计 项目设计管理阶段主要涉及成本管理的流程优化总结：项目设计管理阶段主要涉及成本管理的流程优化总结：1规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 1.3.3在进行扩初设计的同时，并行开展和完成技术应用成果汇编、方案最终模型、产品材料清单以及进行营销配合资料准备工作。1.3.4在土建施工图完成同时，基本完成部品材料定板封样工作。1.4施工图设计合同的解析施工图设计合同的解析 第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的部品包含材料、设备与细部构件这三类需要影响因素细部设计和采购实现的，影响项目效果和成第三节 精细化市场需求下的规本的工程用品。范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶市场部成本部段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理部品研究执行小组3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的执行设计部项目部第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节 设计管理通病与案例分析成立项目部品研究执行小组与定标小组1.5 材料部品研究与成本管理材料部品研究与成本管理1.5.1 材料部品的定义材料部品的定义执行析第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的1.5.2 部品材料研究的工作程序部品材料研究的工作程序影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.各部门讨论完成项目部品清单的编制1.建立规范化管理体系的途径与意义市场部根据产品的交楼标准确定相关部品项2.研发阶段流程优化的方法论设计部与项目部根据项目设计成果提交相关部品项(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理2.部品成本、技术与进度要求拟定成本部根据项目总体目标成本要求进行各3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的项部品目标成本拆分设计部牵头根据项目要求提出部品相关技第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”术要求并定样，其中构件可能要增加深化第五节 设计管理通病与案例分设计与制样过程项目中心制定部品招标、进场计划第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素部品材料研究的工作程序第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系3.部品材料的调研与资料收集1.建立规范化管理体系的途径与意义2.研发阶段流程优化的方由清单中各类部品指定部门牵头根据经济法论(1)流程管理的原则(2)项目研发之论证阶段流程管理(3)项目研发之策划阶段流程管理(4)项目研发之设计阶段流程管理与技术要求进行各项部品材料的调研与资料收集工作4.完成各项部品的定标3.规范化的成果标准4.设计管理程序与制度的执行由工作小组牵头定标会，由定标小组负第四节 在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”责对部品调研工作收集到的多种选择作第五节 设计管理通病与案例分出决策，完成各单项部品的定标表格案例：上海万科在项目施工图完成后就同时完成了部品材料定板封样工作，包括材料的名称、型号、使用部位、厂家、施工工艺等。2.各各阶段的成本管理成果段的成本管理成果标准准项目关键节点项目关键节点辅助节点辅助节点管理目标管理目标案例案例项目初判成本估算表项目决策项目成本测算方案阶段成本基价表(方案阶段)深化扩初阶段典型楼栋结构指标表施工图成本预算清单全精装修房施工图成本预算清单竣工验收成本结算第一节 房地产项目开发的特征第二节 房地产企业设计管理的影响因素第三节 精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.建立规范化管理体系的途径与意义2.1 建立 “材料部品材料部品”成果标准成果标准2.研发阶段流程优化的方法论三个设计阶段、三种材料成果标准3.规范化的成果标准（1）设计管理成果标准材料与成本密切结合建立的原则（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果预测成本设计前期阶段完成，依据是“产品方案”预估成本施工图开始之前完成。依据是“产品扩初设计”在本阶段应完成主材的材料研、定型及初步定样4.设计管理程序与制度的执行目标成本施工图完成之后完成；其是招投标的基础及依据。第四节 在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节 设计管理通病与案例分析1规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 3 设计过程中成本优化的主要手段和方法设计过程中成本优化的主要手段和方法 3.1.1 结构及基础的形式结构及基础的形式 3.1.2 窗地比窗地比 3.1.3 外墙材料及部品外墙材料及部品 3.1.4 停车方式及人防方案停车方式及人防方案 3.1.5 主要设备选型主要设备选型 3.1.6 产品附加值对应的成本产品附加值对应的成本 3.1.7 合理的景观成本配置合理的景观成本配置万科集团股份有限公司 3.2 方案、施工图设计阶段成本优化的方案、施工图设计阶段成本优化的30个角度个角度 在方案、施工图设计阶段，成本部门提前介入进行成本优化，对降在方案、施工图设计阶段，成本部门提前介入进行成本优化，对降低项目造价起到事半功倍的效果，这在成本、设计、工程人员当中已经低项目造价起到事半功倍的效果，这在成本、设计、工程人员当中已经深入人心，现从以下方面提出成本优化的思考角度来抛砖引玉。深入人心，现从以下方面提出成本优化的思考角度来抛砖引玉。一、规划指标：一、规划指标：1、提高可售率：在可销售面积一定前提下，尽量减少配套面积（如、提高可售率：在可销售面积一定前提下，尽量减少配套面积（如会所、学校等），每提高会所、学校等），每提高1%可售率，可降低造价可售率，可降低造价20-40元元/m2销面，销面，效果立竿见影；效果立竿见影；2、合理确定赠送面积比例：通过、合理确定赠送面积比例：通过“偷偷”容积率（等同于容积率（等同于“偷偷”地价地价）对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积部）对产品附加一定比例的赠送面积使客户从中受惠，但赠送面积部分增加的建安成本应从售价上反馈回来，即售价能不能同比回收或分增加的建安成本应从售价上反馈回来，即售价能不能同比回收或超比例回收，建议与营销、设计分析讨论。超比例回收，建议与营销、设计分析讨论。3、减少架空层面积：架空层可以增加透视、透风，给地面活动人群、减少架空层面积：架空层可以增加透视、透风，给地面活动人群增加舒适度，政府也鼓励如架空层达一定高度不计容积率，但架空增加舒适度，政府也鼓励如架空层达一定高度不计容积率，但架空层建安成本一般达层建安成本一般达2000元元/m2，又不能销售，建议尽可能减少架空层，又不能销售，建议尽可能减少架空层面积；面积；一、规划指标：一、规划指标：4、合理控制地下停车位和地面停车位的比例：一个地下停车位建安、合理控制地下停车位和地面停车位的比例：一个地下停车位建安成本约成本约1012万元（万元（2500元元/m24050m2），一个地面停车位建安成），一个地面停车位建安成本不到本不到1万元（万元（250元元/m22025m2），建议结合产品品质和满足规），建议结合产品品质和满足规划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车；划要求停车位数量前提下，尽量减少地下停车位增加地面停车；5、优化层高：满足产品定位、营销需要前提下，确定合理层高，可、优化层高：满足产品定位、营销需要前提下，确定合理层高，可同时控制造价和提高节能效果（如夏天减少空调运行费用）；同时控制造价和提高节能效果（如夏天减少空调运行费用）；二、基础设施：二、基础设施：6、管网布置优化：特别是中大型项目，优化室外给排水管网走向、管网布置优化：特别是中大型项目，优化室外给排水管网走向、化粪池位置（宜处单体重心位置）减少给排水管长度可以减少一定造化粪池位置（宜处单体重心位置）减少给排水管长度可以减少一定造价；价；7、供配电房位置优化：合理确定供配电房所在小区内位置以缩短高、供配电房位置优化：合理确定供配电房所在小区内位置以缩短高压进线电缆、低压电缆（配电房至各栋单体）的长度；压进线电缆、低压电缆（配电房至各栋单体）的长度；8、水泵房位置优化：水泵房所处位置对给水管总长度有一定影响，、水泵房位置优化：水泵房所处位置对给水管总长度有一定影响，应加以优化；应加以优化；二、基础设施：二、基础设施：9、小区道路优化：从道路面层材料（石材、沥青混凝土、混凝土）、小区道路优化：从道路面层材料（石材、沥青混凝土、混凝土）、结构层和面层厚度（是人行、还是上小型车辆、还是要考虑消防车结构层和面层厚度（是人行、还是上小型车辆、还是要考虑消防车辆）、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化；辆）、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化；10、停车场：从面层材料（石材、混凝土、建菱砖、混凝土植草砖、停车场：从面层材料（石材、混凝土、建菱砖、混凝土植草砖、塑料植草砖）、结构层和面层厚度（是否上大型车辆）、路牙材质塑料植草砖）、结构层和面层厚度（是否上大型车辆）、路牙材质（石材、混凝土）等方面优化；（石材、混凝土）等方面优化；三、环境：三、环境：11、硬质地面面层材料优化：面层材料在硬质地面造价中超过一半硬质地面面层材料优化：面层材料在硬质地面造价中超过一半比例，在方案阶段景观设计还没有开始，但面层材料是景观设计阶比例，在方案阶段景观设计还没有开始，但面层材料是景观设计阶段优化的重点，如材料档次是否与产品匹配、厚度是否与荷载匹配；段优化的重点，如材料档次是否与产品匹配、厚度是否与荷载匹配；12、绿化的优化：地被、灌木、乔木造价依次提高，所以三种植物绿化的优化：地被、灌木、乔木造价依次提高，所以三种植物应搭配有度、疏密有间；乔木贵贱差别很大，甚至上百倍，建议避应搭配有度、疏密有间；乔木贵贱差别很大，甚至上百倍，建议避免使用动辄上万元乔木；选用植物应与本地气候、土壤相适应，否免使用动辄上万元乔木；选用植物应与本地气候、土壤相适应，否则死亡率高则造价高、后期养护费用也高；则死亡率高则造价高、后期养护费用也高；四、公建配套：四、公建配套：14、减少地下室埋深：除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地、减少地下室埋深：除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、下室，可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、通风等大量造价；通风等大量造价；15、优化地下室停车位划线：认真排版地下室停车位，可以提高一、优化地下室停车位划线：认真排版地下室停车位，可以提高一定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是建安角度，定的使用率，多出的几个停车位，无论从营销角度还是建安角度，都是一笔不小的数；停车位的排放还跟柱网有关，高层建筑都是一笔不小的数；停车位的排放还跟柱网有关，高层建筑8.4m柱柱距（中距（中-中）刚好可以排中）刚好可以排3部车，这是个结构上经济、停车排放上也部车，这是个结构上经济、停车排放上也经济的柱距；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率；经济的柱距；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率；五、单体：五、单体：15、选择经济柱距、梁跨：较经济的主梁跨度在、选择经济柱距、梁跨：较经济的主梁跨度在7.28m，不建议设，不建议设计师使用超大、过小、怪异的柱网；计师使用超大、过小、怪异的柱网；16、选择方正柱网：方正柱网可以提高地下室停车位利用率，也避、选择方正柱网：方正柱网可以提高地下室停车位利用率，也避免可能因此产生转换层；免可能因此产生转换层；17、钢筋级别、种类优化：如楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘、钢筋级别、种类优化：如楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘条，由于成品强度比原材料增加条，由于成品强度比原材料增加30%，并且冷轧后线材伸长了近，并且冷轧后线材伸长了近20%，可节省钢材约，可节省钢材约20%左右；左右；五、单体：五、单体：18、减少、避免转换层：转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含、减少、避免转换层：转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含量分别是标准层量分别是标准层6-8倍、倍、2-3倍、倍、2-3倍，所以在转换层增加投入和使倍，所以在转换层增加投入和使用转换层后带来的销售效益之间应加以经济性比较；用转换层后带来的销售效益之间应加以经济性比较；19、减少、避免外立面二层皮：外立面（石材、面砖、涂料）完成、减少、避免外立面二层皮：外立面（石材、面砖、涂料）完成面基础上再外挂铝穿孔板、铝格栅等装饰构件以取得外立面效果，面基础上再外挂铝穿孔板、铝格栅等装饰构件以取得外立面效果，但第二层皮每平方米造价不菲（但第二层皮每平方米造价不菲（300-500元元/m2），所以应加以优化），所以应加以优化使用；使用；20、降低开窗率：外立面门窗单价（、降低开窗率：外立面门窗单价（400-600元元/m2）比墙体单价）比墙体单价（约（约200元元/m2，包括墙体、抹灰、防水、外墙砖）高，每降低，包括墙体、抹灰、防水、外墙砖）高，每降低0.01开窗率约降低造价开窗率约降低造价3元元/m2建面；建面；21、优化砌体材料：在满足节能计算、当地墙体革新、外墙防水等、优化砌体材料：在满足节能计算、当地墙体革新、外墙防水等要求前提下，可优先考虑价格合理的墙体材料，其价格从低到高顺要求前提下，可优先考虑价格合理的墙体材料，其价格从低到高顺序如下：粘土红砖序如下：粘土红砖-烧结粉煤灰砖烧结粉煤灰砖-蒸压灰砂砖蒸压灰砂砖-混凝土炉渣实心砖混凝土炉渣实心砖-粘粘土空心砖土空心砖-泡沫混凝土砌块泡沫混凝土砌块-陶粒砖陶粒砖-膨胀珍珠岩砌块膨胀珍珠岩砌块-蒸压加气混凝土蒸压加气混凝土砌块；砌块；五、单体：五、单体：22、优化节能门窗与普通门窗比例：节能门窗与普通门窗价差约、优化节能门窗与普通门窗比例：节能门窗与普通门窗价差约100-200元元/m2，建议通过节能计算，只在有节能（如西面夕晒）、，建议通过节能计算，只在有节能（如西面夕晒）、降噪（临马路）需要的立面和层数使用节能门窗（中空降噪（临马路）需要的立面和层数使用节能门窗（中空LOW-E或中或中空或空或LOW-E），其他部位用普通门窗即可；），其他部位用普通门窗即可；23、外墙材料优化：外墙材料档次、不同材料搭配应与产品定位、外墙材料优化：外墙材料档次、不同材料搭配应与产品定位、售价匹配，避免昂贵材料的堆砌。可用涂料的不用外墙砖、可用外售价匹配，避免昂贵材料的堆砌。可用涂料的不用外墙砖、可用外墙砖不用石材、石材可湿贴的不用干挂；如空调架内（空调百叶遮墙砖不用石材、石材可湿贴的不用干挂；如空调架内（空调百叶遮挡）的搁板建议使用外墙涂料，不用外墙砖；挡）的搁板建议使用外墙涂料，不用外墙砖；五、单体：五、单体：24、减少外立面线条、小构件等：外立面线条、小构件之类零星工、减少外立面线条、小构件等：外立面线条、小构件之类零星工程，施工单价偏高，尽量予以简化；程，施工单价偏高，尽量予以简化；25、降低外立面面积系数：外立面面积取决于外立面周长，尽量减、降低外立面面积系数：外立面面积取决于外立面周长，尽量减少通过挖采光井方法来采光通风，一个采光井外墙往往长达十多米，少通过挖采光井方法来采光通风，一个采光井外墙往往长达十多米，对高达一百米的高层，增加一个采光井即增加一千多平方米的外墙对高达一百米的高层，增加一个采光井即增加一千多平方米的外墙及几十根连系梁，建议通过优化户型减少采光井；及几十根连系梁，建议通过优化户型减少采光井；五、单体：五、单体：26、保温层优化：保温部位有外墙（分内保温和外保温）和屋面，、保温层优化：保温部位有外墙（分内保温和外保温）和屋面，常用保温材料的保温效果及价格从高到低顺序：聚氨酯常用保温材料的保温效果及价格从高到低顺序：聚氨酯-挤塑板挤塑板-聚苯聚苯板。在节能计算满足要求前提下，尽量不采用外墙保温（对外墙砖板。在节能计算满足要求前提下，尽量不采用外墙保温（对外墙砖的施工及质量也有一定影响）；的施工及质量也有一定影响）；27、优化防水方案：在方案阶段，一般没有防水具体做法，但在施、优化防水方案：在方案阶段，一般没有防水具体做法，但在施工图阶段要与防水专业公司进行二次设计和优化，如：卫生墙面防工图阶段要与防水专业公司进行二次设计和优化，如：卫生墙面防水只做到水只做到1.8m，无需到吊顶底；厨房地面是否需要做防水等；地下，无需到吊顶底；厨房地面是否需要做防水等；地下室外、内防水哪种做法效果更优、造价更低等；室外、内防水哪种做法效果更优、造价更低等；五、单体：五、单体：六、施工工艺、措施：六、施工工艺、措施：28、选用经济桩型：预应力管桩比冲（钻）孔灌注桩等其他桩型便宜；、选用经济桩型：预应力管桩比冲（钻）孔灌注桩等其他桩型便宜；地质较软项目，能用锤击地区尽量不用静压，以减少防陷机措施费；满地质较软项目，能用锤击地区尽量不用静压，以减少防陷机措施费；满足结构安全前提，能用单桩承台尽量不用两桩、三桩承台；在持力层深足结构安全前提，能用单桩承台尽量不用两桩、三桩承台；在持力层深度一定即桩长一定的条件下，换算不同直径管桩比较其经济性；度一定即桩长一定的条件下，换算不同直径管桩比较其经济性；29、边坡支护：尽量减少钢筋混凝土挡土墙及预应力锚锁数量，有条件、边坡支护：尽量减少钢筋混凝土挡土墙及预应力锚锁数量，有条件项目综合考虑挖填土方因素后尽量采用自然放坡；项目综合考虑挖填土方因素后尽量采用自然放坡；30、初装面层优化：如是毛坯交楼，建议地面不做水泥沙浆找平层或面、初装面层优化：如是毛坯交楼，建议地面不做水泥沙浆找平层或面层，在浇捣混凝土楼板时随捣随抹光，既节省造价又减少客户装修铺砖层，在浇捣混凝土楼板时随捣随抹光，既节省造价又减少客户装修铺砖时产生空鼓情况；毛坯的抹灰平整度达不到客户的精装要求，往往在精时产生空鼓情况；毛坯的抹灰平整度达不到客户的精装要求，往往在精装时要铲掉重抹，建议内墙面分层抹灰时建议只做底层，不做面层；装时要铲掉重抹，建议内墙面分层抹灰时建议只做底层，不做面层；1规范化设计管理体系下的成本管理 1.房地产企业主线业务流程与影响成本管理的关键流程阶段 2.各阶段的成本管理成果标准 3.设计过程中成本优化的主要手段和方法 二 项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”与案例分析 1.项目成本控制的理念2.项目论证拿地阶段的成本管控 3.概念规划阶段（项目策划阶段）的成本规划 4.项目设计管理阶段的成本优化5.设计中的成本管控通病与案例分析 二二 在项目设计与研发过程中实现成本优化的在项目设计与研发过程中实现成本优化的“重点重点专业地带专