房地产经营管理第五章-房地产价格评估PPT课件.ppt

房地产经营管理房地产经营管理第五章第五章 房地产价格评估房地产价格评估5.1 房地产估价概述5.11房地产估价的概念 房地产估价是专业房地产估价人员，根据估价目的，遵房地产估价是专业房地产估价人员，根据估价目的，遵房地产估价是专业房地产估价人员，根据估价目的，遵房地产估价是专业房地产估价人员，根据估价目的，遵循估价原则循估价原则循估价原则循估价原则,按照估价程序按照估价程序按照估价程序按照估价程序,选用适宜的估价方法选用适宜的估价方法选用适宜的估价方法选用适宜的估价方法,并在并在并在并在综合分析影响房地产价格的因素基础上综合分析影响房地产价格的因素基础上综合分析影响房地产价格的因素基础上综合分析影响房地产价格的因素基础上,对估价对象在对估价对象在对估价对象在对估价对象在估价时点的客观合理价格估价时点的客观合理价格估价时点的客观合理价格估价时点的客观合理价格(或价值或价值或价值或价值)进行估算和判定的活进行估算和判定的活进行估算和判定的活进行估算和判定的活动。动。动。动。5.1.2 房地产估价原则1.1.合法原则合法原则合法原则合法原则2.2.最佳使用原则最佳使用原则最佳使用原则最佳使用原则3.3.替代原则替代原则替代原则替代原则4.4.估价时点原则估价时点原则估价时点原则估价时点原则1房地产经营管理房地产经营管理5.1 房地产估价概述房地产估价概述5.1.3 房地产估价程序 1.1.明确估价基本事项明确估价基本事项明确估价基本事项明确估价基本事项2.2.拟定估价项目的工作方案拟定估价项目的工作方案拟定估价项目的工作方案拟定估价项目的工作方案3.3.搜集估价所需资料搜集估价所需资料搜集估价所需资料搜集估价所需资料4.4.实地勘察估价对象实地勘察估价对象实地勘察估价对象实地勘察估价对象5.5.进行最佳利用分析进行最佳利用分析进行最佳利用分析进行最佳利用分析6.6.选定估价方法并进行估算选定估价方法并进行估算选定估价方法并进行估算选定估价方法并进行估算7.7.选定估价结果选定估价结果选定估价结果选定估价结果8.8.撰写估价报告撰写估价报告撰写估价报告撰写估价报告9.9.估价资料归档估价资料归档估价资料归档估价资料归档2房地产经营管理房地产经营管理5.2 成本法成本法5.2.1 成本法基本理论基本原理基本原理基本原理基本原理成成成成本本本本法法法法也也也也称称称称累累累累积积积积法法法法或或或或承承承承包包包包商商商商法法法法。其其其其理理理理论论论论基基基基础础础础是是是是：一一一一宗宗宗宗改改改改良良良良地地地地块块块块的的的的价价价价格格格格为为为为土土土土地地地地价价价价格格格格和和和和改改改改良良良良物物物物残残残残余余余余价价价价值值值值之之之之和。即：和。即：和。即：和。即：MV=LV+IVMV=LV+IV式式式式中中中中，MVMV是是是是市市市市场场场场价价价价格格格格；LVLV是是是是土土土土地地地地价价价价格格格格；IVIV是是是是改改改改良良良良物物物物残残残残余余余余价价价价值值值值。IVIV可可可可分分分分成成成成重重重重置置置置成成成成本本本本RCNRCN（即即即即建建建建一一一一同同同同等等等等功功功功能能能能建建建建筑筑筑筑物物物物的的的的成成成成本本本本和和和和）折折折折旧旧旧旧D D两两两两部部部部分分分分。上上上上述述述述公公公公式式式式可可可可表表表表示示示示为：为：为：为：MV=LV+MV=LV+（RCN RCN D D）3房地产经营管理房地产经营管理5.2 成本法成本法5.2.1 成本法基本理论成本法估价步骤成本法估价步骤成本法估价步骤成本法估价步骤 （1 1）搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑）搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑）搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑）搜集有关估价对象的邻里环境、宗地特征、建筑改良物成本、税费、开发利润等方面的资料。改良物成本、税费、开发利润等方面的资料。改良物成本、税费、开发利润等方面的资料。改良物成本、税费、开发利润等方面的资料。（2 2）估算土地价格。）估算土地价格。）估算土地价格。）估算土地价格。（3 3）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建）估算建筑改良物在全新状态下的重置成本或重建成本。成本。成本。成本。（4 4）估算建筑改良物的折旧。）估算建筑改良物的折旧。）估算建筑改良物的折旧。）估算建筑改良物的折旧。（5 5）估算附属改良物的重置成本及折旧。）估算附属改良物的重置成本及折旧。）估算附属改良物的重置成本及折旧。）估算附属改良物的重置成本及折旧。（6 6）求出房地产价格。）求出房地产价格。）求出房地产价格。）求出房地产价格。4房地产经营管理房地产经营管理5.2 成本法成本法5.2.2 重置成本估算 1、成本类型及构成 2、重置或重建成本估算方法（1 1）工料测量法）工料测量法）工料测量法）工料测量法（2 2）分部分项法）分部分项法）分部分项法）分部分项法（3 3）单位比较法）单位比较法）单位比较法）单位比较法（4 4）指数调整法）指数调整法）指数调整法）指数调整法5房地产经营管理房地产经营管理5.2 成本法成本法5.2.3 折旧的估算 1.1.折旧原因折旧原因折旧原因折旧原因 折旧也可以称为贬值，它有三个主要原因：折旧也可以称为贬值，它有三个主要原因：折旧也可以称为贬值，它有三个主要原因：折旧也可以称为贬值，它有三个主要原因：实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值。实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值。实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值。实体性损耗、功能性衰退、经济性贬值。2.2.折旧的估算折旧的估算折旧的估算折旧的估算（1 1）按照直线折旧法，建筑物的折旧额等于）按照直线折旧法，建筑物的折旧额等于）按照直线折旧法，建筑物的折旧额等于）按照直线折旧法，建筑物的折旧额等于（C-SC-S）t/N t/N。（。（。（。（2 2）按照双倍余额递减折旧）按照双倍余额递减折旧）按照双倍余额递减折旧）按照双倍余额递减折旧法，建筑物的折旧额等于法，建筑物的折旧额等于法，建筑物的折旧额等于法，建筑物的折旧额等于C-CC-C（1-2/N1-2/N）t t。（3 3）按照成新折扣法，建筑物的折旧额等于）按照成新折扣法，建筑物的折旧额等于）按照成新折扣法，建筑物的折旧额等于）按照成新折扣法，建筑物的折旧额等于C C（1-q1-q）。）。）。）。6房地产经营管理房地产经营管理5.3 市场比较法市场比较法5.3.1 市场比较法基本理论 市场比较法又称交易实例比较法、现行市价比较法等，市场比较法又称交易实例比较法、现行市价比较法等，市场比较法又称交易实例比较法、现行市价比较法等，市场比较法又称交易实例比较法、现行市价比较法等，它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生它是将估价对象房地产，与在估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的的类似房地产交易实例进行比较，通过对交易实例的价格进行适当修正，以此估算出估价对象的市场价值价格进行适当修正，以此估算出估价对象的市场价值价格进行适当修正，以此估算出估价对象的市场价值价格进行适当修正，以此估算出估价对象的市场价值的方法的方法的方法的方法。在房地产市场发育程度较好，交易实例资料比在房地产市场发育程度较好，交易实例资料比在房地产市场发育程度较好，交易实例资料比在房地产市场发育程度较好，交易实例资料比较丰富的地区，市场比较法除了可直接用于评较丰富的地区，市场比较法除了可直接用于评较丰富的地区，市场比较法除了可直接用于评较丰富的地区，市场比较法除了可直接用于评估房地产价格外，还可用于其他评估方法中有估房地产价格外，还可用于其他评估方法中有估房地产价格外，还可用于其他评估方法中有估房地产价格外，还可用于其他评估方法中有关参数的求取。关参数的求取。关参数的求取。关参数的求取。7房地产经营管理房地产经营管理5.3 市场比较法市场比较法5.3.2 市场比较法估价步骤 1.1.搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例搜集交易实例2.2.选取可比交易实例选取可比交易实例选取可比交易实例选取可比交易实例3.3.建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础 4.4.进行交易情况修正进行交易情况修正进行交易情况修正进行交易情况修正 5.5.进行交易日期修正进行交易日期修正进行交易日期修正进行交易日期修正 6.6.进行区域因素修正进行区域因素修正进行区域因素修正进行区域因素修正 7.7.进行个别因素修正进行个别因素修正进行个别因素修正进行个别因素修正 8.8.确定比准价格确定比准价格确定比准价格确定比准价格 8房地产经营管理房地产经营管理5.3 市场比较法市场比较法5.3.3 回归分析法其基本公式为其基本公式为其基本公式为其基本公式为：Y=+1X1+2X2+3X3+NXN+Y=+1X1+2X2+3X3+NXN+式中，式中，式中，式中，Y Y为价格或租金；为价格或租金；为价格或租金；为价格或租金；为常数；为常数；为常数；为常数；为系为系为系为系数；数；数；数；X X为影响价值的因素变量；为影响价值的因素变量；为影响价值的因素变量；为影响价值的因素变量；为因素变为因素变为因素变为因素变量不能解释的价格差异。量不能解释的价格差异。量不能解释的价格差异。量不能解释的价格差异。9房地产经营管理房地产经营管理5.3 市场比较法市场比较法5.3.4 基准地价修正法 基准地价修正法是将基准地价修正法是将基准地价修正法是将基准地价修正法是将基准地价作为市场比较法中的基准地价作为市场比较法中的基准地价作为市场比较法中的基准地价作为市场比较法中的“可比可比可比可比交易实例交易实例交易实例交易实例”，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到某一宗地价格的个别因素修正，得到某一宗地价格的个别因素修正，得到某一宗地价格的个别因素修正，得到某一宗地价格的评估方法。基准地价水平和基准地价评估方法。基准地价水平和基准地价评估方法。基准地价水平和基准地价评估方法。基准地价水平和基准地价修正系数，应以当地政府公布的标准作为修正系数，应以当地政府公布的标准作为修正系数，应以当地政府公布的标准作为修正系数，应以当地政府公布的标准作为估价依据。估价依据。估价依据。估价依据。10房地产经营管理房地产经营管理5.4 收益法收益法 5.4.1 收益法基本理论 1.1.原理原理原理原理及适用及适用及适用及适用范围范围范围范围 收益法又可称为收益资本化法或投资法。它是将收益法又可称为收益资本化法或投资法。它是将收益法又可称为收益资本化法或投资法。它是将收益法又可称为收益资本化法或投资法。它是将估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适估价对象在估价时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率（也称资本化率）折算到估价时点价当的折现率（也称资本化率）折算到估价时点价当的折现率（也称资本化率）折算到估价时点价当的折现率（也称资本化率）折算到估价时点价值的方法。值的方法。值的方法。值的方法。2.2.收益法收益法收益法收益法估价步骤估价步骤估价步骤估价步骤 （1 1）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的）搜集有关估价对象或类似估价对象房地产的经营收入、费用、投资收益率等相关资料；（经营收入、费用、投资收益率等相关资料；（经营收入、费用、投资收益率等相关资料；（经营收入、费用、投资收益率等相关资料；（2 2）估算估价对象预期每年的潜在毛收入；（估算估价对象预期每年的潜在毛收入；（估算估价对象预期每年的潜在毛收入；（估算估价对象预期每年的潜在毛收入；（3 3）估算）估算）估算）估算每年的有效毛收入；（每年的有效毛收入；（每年的有效毛收入；（每年的有效毛收入；（4 4）估算年经营费用；（）估算年经营费用；（）估算年经营费用；（）估算年经营费用；（5 5）估算年净收益；（估算年净收益；（估算年净收益；（估算年净收益；（6 6）估算适当的折现率；（）估算适当的折现率；（）估算适当的折现率；（）估算适当的折现率；（7 7）选）选）选）选用适宜的计算公式，求出收益价格。用适宜的计算公式，求出收益价格。用适宜的计算公式，求出收益价格。用适宜的计算公式，求出收益价格。11房地产经营管理房地产经营管理5.4 收益法收益法5.4.2 净收益估算 1.1.潜在毛收入估算潜在毛收入估算潜在毛收入估算潜在毛收入估算 2.2.有效毛收入估算有效毛收入估算有效毛收入估算有效毛收入估算 3.3.经营费用估算经营费用估算经营费用估算经营费用估算 4.4.净收益估算净收益估算净收益估算净收益估算 12房地产经营管理房地产经营管理5.4 收益法收益法5.4.3 折现率估算 1.1.市场比较法：也称市场提取法，是通过在市场上市场比较法：也称市场提取法，是通过在市场上市场比较法：也称市场提取法，是通过在市场上市场比较法：也称市场提取法，是通过在市场上搜集搜集搜集搜集3 3个以上类似房地产的价格、净收益资料，选个以上类似房地产的价格、净收益资料，选个以上类似房地产的价格、净收益资料，选个以上类似房地产的价格、净收益资料，选用相应的公式计算求出折现率用相应的公式计算求出折现率用相应的公式计算求出折现率用相应的公式计算求出折现率 2.2.资本资产定价模型：折现率等于无风险利率加风资本资产定价模型：折现率等于无风险利率加风资本资产定价模型：折现率等于无风险利率加风资本资产定价模型：折现率等于无风险利率加风险报酬率。用公式表示为：险报酬率。用公式表示为：险报酬率。用公式表示为：险报酬率。用公式表示为：r=rf+r=rf+（rm-rfrm-rf）r r为折为折为折为折现率；现率；现率；现率；rf rf 为无风险利率；为无风险利率；为无风险利率；为无风险利率；为投资估价对象房地产为投资估价对象房地产为投资估价对象房地产为投资估价对象房地产的不可分散风险系数的不可分散风险系数的不可分散风险系数的不可分散风险系数rmrm为社会投资平均报酬率为社会投资平均报酬率为社会投资平均报酬率为社会投资平均报酬率。13房地产经营管理房地产经营管理5.4 收益法收益法5.4.3 折现率估算 3.3.投资资本结构法投资资本结构法投资资本结构法投资资本结构法 ：即将购买房地产的抵押贷款的：即将购买房地产的抵押贷款的：即将购买房地产的抵押贷款的：即将购买房地产的抵押贷款的利息率与自有资本所期望的投资回报率，按照资金利息率与自有资本所期望的投资回报率，按照资金利息率与自有资本所期望的投资回报率，按照资金利息率与自有资本所期望的投资回报率，按照资金构成比例进行加权平均求得折现率。用公式表示为：构成比例进行加权平均求得折现率。用公式表示为：构成比例进行加权平均求得折现率。用公式表示为：构成比例进行加权平均求得折现率。用公式表示为：r=rmm+rer=rmm+re（1-m1-m）。4.4.债务保证率法债务保证率法债务保证率法债务保证率法 该方法最早由盖特（该方法最早由盖特（该方法最早由盖特（该方法最早由盖特（19781978）提出，其公式为：）提出，其公式为：）提出，其公式为：）提出，其公式为：r=DCRrmmr=DCRrmm式中，式中，式中，式中，DCRDCR为债务偿还保证率，等于为债务偿还保证率，等于为债务偿还保证率，等于为债务偿还保证率，等于年净收益（年净收益（年净收益（年净收益（NOINOI）与年债务偿还额（）与年债务偿还额（）与年债务偿还额（）与年债务偿还额（ImIm）的比值；）的比值；）的比值；）的比值；rmrm、mm的含义同前面的公式。的含义同前面的公式。的含义同前面的公式。的含义同前面的公式。14房地产经营管理房地产经营管理5.4 收益法收益法5.4.4 收益法计算常用公式 在收益法公式中，我们用在收益法公式中，我们用在收益法公式中，我们用在收益法公式中，我们用V V表示所估算的收益价表示所估算的收益价表示所估算的收益价表示所估算的收益价格；格；格；格；A Ai i表示第表示第表示第表示第i i年的净收益，在各年净收益相等时年的净收益，在各年净收益相等时年的净收益，在各年净收益相等时年的净收益，在各年净收益相等时以以以以A A表示；表示；表示；表示；r r表示折现率；表示折现率；表示折现率；表示折现率；n n表示估价对象的收益表示估价对象的收益表示估价对象的收益表示估价对象的收益年限；年限；年限；年限；b b为等额递增时的年递增额（递减时将公为等额递增时的年递增额（递减时将公为等额递增时的年递增额（递减时将公为等额递增时的年递增额（递减时将公式中的式中的式中的式中的b b换为换为换为换为“-b”-b”）；）；）；）；g g为等比率递增时的递增为等比率递增时的递增为等比率递增时的递增为等比率递增时的递增比率（递减时将比率（递减时将比率（递减时将比率（递减时将g g换为换为换为换为“-g”-g”）。）。）。）。15房地产经营管理房地产经营管理5.4 收益法收益法5.4.4 收益法计算常用公式（1 1）收益法基本公式。）收益法基本公式。）收益法基本公式。）收益法基本公式。V=AV=Ai i/(1+r1+r)i i i=1i=1，2 2，n n（2 2）在年净收益不变时。）在年净收益不变时。）在年净收益不变时。）在年净收益不变时。V=AV=A(1+r1+r)n n-1 1/r/r(1+r1+r)n n（3 3）在年净收益等额递增时。）在年净收益等额递增时。）在年净收益等额递增时。）在年净收益等额递增时。V=A V=A(1+r1+r)n n -1 1/r/r(1+r1+r)n n+b+b(1+r1+r)n n-1 1/r/r2 2(1+r1+r)n n-bn/r-bn/r(1+r1+r)n n （4 4）在年净收益等比率递增时。）在年净收益等比率递增时。）在年净收益等比率递增时。）在年净收益等比率递增时。V=AV=A(1+r1+r)n n-(-(1+g1+g)n n/(r r-g g)()(1+r1+r)n n （5 5）预期将在估价时点后第）预期将在估价时点后第）预期将在估价时点后第）预期将在估价时点后第j j年末以价格年末以价格年末以价格年末以价格V Vj j出售时。出售时。出售时。出售时。V=AV=Ai i/(1+r1+r)i i+V+Vj j/(1+r1+r)j j i=1i=1，2 2，j j V Vj j=A=Ax x/(1+r1+r)x-j x-j x=j+1,j+2,x=j+1,j+2,，n n16房地产经营管理房地产经营管理5.4 收益法收益法5.4.5 收益年限的确定 在对土地或建筑物单独进行估价时，应分别根据土地剩余使用权年限和建筑物剩余经济年限，来确定未来可获取收益的年限。5.4.6 残余法 A=VLrL+Vbrb 式中，A为土地和地上建筑物共同产生的净收益；VL为土地价值；Vb为建筑物价值。因而，我们可以进一步将上式写为：VL=（A-Vbrb）/rL 或Vb=（A-VLrL）/rb 5.4.7 应用举例17房地产经营管理房地产经营管理5.5 假设开发法假设开发法 5.5.1 假设开发法基本理论 1.1.原理及适用范围：原理及适用范围：原理及适用范围：原理及适用范围：又可称为剩余法、倒算法等。又可称为剩余法、倒算法等。又可称为剩余法、倒算法等。又可称为剩余法、倒算法等。假设开发法是将估价对象房地产预期开发后的价假设开发法是将估价对象房地产预期开发后的价假设开发法是将估价对象房地产预期开发后的价假设开发法是将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润后的所得剩余额作为估价对象房地产的评望利润后的所得剩余额作为估价对象房地产的评望利润后的所得剩余额作为估价对象房地产的评望利润后的所得剩余额作为估价对象房地产的评估价格。假设开发法的基本理论依据是古典经济估价格。假设开发法的基本理论依据是古典经济估价格。假设开发法的基本理论依据是古典经济估价格。假设开发法的基本理论依据是古典经济学的地租剩余理论。学的地租剩余理论。学的地租剩余理论。学的地租剩余理论。18房地产经营管理房地产经营管理5.5 假设开发法假设开发法 5.5.1 假设开发法基本理论 2.2.假设开发法估价步骤假设开发法估价步骤假设开发法估价步骤假设开发法估价步骤：（1 1）调查估价对象的基本情况，包括估价对象的区位、）调查估价对象的基本情况，包括估价对象的区位、）调查估价对象的基本情况，包括估价对象的区位、）调查估价对象的基本情况，包括估价对象的区位、宗地面积及形状等特征，以及土地利用的规划限制、产宗地面积及形状等特征，以及土地利用的规划限制、产宗地面积及形状等特征，以及土地利用的规划限制、产宗地面积及形状等特征，以及土地利用的规划限制、产权状况。权状况。权状况。权状况。（2 2）选择最佳开发利用方式。）选择最佳开发利用方式。）选择最佳开发利用方式。）选择最佳开发利用方式。（3 3）估计开发周期，包括建设期估计、租售期估计。）估计开发周期，包括建设期估计、租售期估计。）估计开发周期，包括建设期估计、租售期估计。）估计开发周期，包括建设期估计、租售期估计。（4 4）预测开发完成后的房地产价值。）预测开发完成后的房地产价值。）预测开发完成后的房地产价值。）预测开发完成后的房地产价值。（5 5）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、）估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、购买估价对象应负担的税费。开发利润、购买估价对象应负担的税费。开发利润、购买估价对象应负担的税费。开发利润、购买估价对象应负担的税费。（6 6）进行具体的计算。）进行具体的计算。）进行具体的计算。）进行具体的计算。19房地产经营管理房地产经营管理5.6 不同估价目的下的价格评估不同估价目的下的价格评估 5.6.1 5.6.1 土地使用权出让价格评估土地使用权出让价格评估 5.6.2 5.6.2 房地产转让价格评估房地产转让价格评估 5.6.3 5.6.3 房地产租赁价格评估房地产租赁价格评估 5.6.4 5.6.4 房地产抵押价值评估房地产抵押价值评估 5.6.5 5.6.5 房地产保险估价房地产保险估价 5.6.6 5.6.6 房地产课税估价房地产课税估价 5.6.7 5.6.7 房地产征收价值评估房地产征收价值评估 5.6.8 5.6.8 房地产分割及合并估价房地产分割及合并估价 5.6.9 5.6.9 房地产纠纷估价房地产纠纷估价 5.6.10 5.6.10 房地产拍卖底价评估房地产拍卖底价评估 5.6.11 5.6.11 企业各种经济活动中的房地产估价企业各种经济活动中的房地产估价20房地产经营管理房地产经营管理5.7 估价报告的编写要求估价报告的编写要求5.7.1 编写要求（1 1）全面性）全面性（2 2）公正性和客观性）公正性和客观性（3 3）准确性）准确性（4 4）概括性）概括性（5 5）规范性）规范性21房地产经营管理房地产经营管理应用举例应用举例 估计对象为一写字楼，钢筋混凝土结构。土地面积为估计对象为一写字楼，钢筋混凝土结构。土地面积为10000平方米，建筑面积为平方米，建筑面积为50000平方米，使用面积为平方米，使用面积为35000平方米，土地使用权年限自平方米，土地使用权年限自1995年年6月月30日起日起50年，现需要年，现需要评估写字楼在评估写字楼在2000年年6月月30日的价格。日的价格。注：该估价对象为一收益性房地产，适宜于选用收益法注：该估价对象为一收益性房地产，适宜于选用收益法进行评估。经过市场调查分析表明，该写字楼已经全部租出。进行评估。经过市场调查分析表明，该写字楼已经全部租出。目前的契约租金月平均为目前的契约租金月平均为250元元/平方米，其中有平方米，其中有50%面积的面积的租期截止到租期截止到2000年年12月底，另外月底，另外50%面积的租期截止到面积的租期截止到2001年年6月底。该写字楼的市场租金为月底。该写字楼的市场租金为300元元/平方米平方米月，可出租使月，可出租使用的面用的面积为积为32000平方米，其余平方米，其余3000平方米平方米为为管理人管理人员员用房和用房和设备设备用房。同用房。同类类物物业业的市的市场场平均空置率平均空置率预预期将期将继续继续保持在保持在12%左右。楼内左右。楼内办办公家具由出租人提供，原价公家具由出租人提供，原价值值400万元，万元，经经济济耐用年限耐用年限为为10年，残年，残值值率率为为2%。日常管理及。日常管理及维维修修费费用每月用每月为为75万元，房万元，房产产税税为为房屋租金（扣除家具部分）的房屋租金（扣除家具部分）的12%，其，其他税他税费约为实际总费约为实际总租金收入的租金收入的6%。22