房地产前期项目综合策划书.doc

盈润置业A、B地块
项目首期综合策划书

编制单位：盈润置业有限责任公司项目工程部

编制日期：2017年12月13日

目 录

一、工程概况 3
二、方案编制的指导思想 3
三、项目首期开发建设计划及分批销售计划 4
四、首期各楼栋开发建设计划 7
五、项目首期设计（出图）计划 10
六、项目招标及合同签订计划 10
七、施工给水系统 10
八、施工排水系统 20
九、施工用电系统 20
十、施工道路系统 24
十一、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划 26
十二、施工场地的土方平衡 27
十三、开发报建分批办证方案及计划 27
十四、小区公用工程策划 28
十五、人员组织构架 29

一、工程概况
呼和浩特市盈润置业A地块位于东二环以东，察哈尔大街以南，东河以西，成吉思汗大街以北。B地块位于巴彦塔拉北路以东，110国道以南，东河以西，察哈尔大街以北。基地紧邻东、北二环及城市主干道，南侧成吉思汗大街有规划地铁路线，未来发展潜力巨大，交通优势明显。基地东侧紧邻滨河公园及东河，西侧紧邻城市绿化带，景观资源优越。项目总用地面积64966平方米，拟规划总建筑面积200245.32㎡，总户数1128户，住宅140572.42㎡，商业及配套18518.4㎡，为大型生态高尚豪宅社区，绿地率52.12%。总投资额约10亿元。
该项目致力打造一个规模大、 档次高、配套全的花园式生态和谐社区，为业主提供自然、和谐、高品位的生态人居环境，完全符合呼和浩特市的宜居理念；其高尚社区完善的运动休闲设施、强势的品牌引进、规模化的战略合作都能丰富和活跃周边人居氛围。完善配套服务设施主要有：会所、超市、银行网点、健身馆、室内恒温泳池、及地下停车场等。以点带线，线拉动面，从而全面提升该区的区位价值。
二、方案编制的指导思想
1、建设速度最快，投入资金最小，资金回笼最快，销售环境最好。
2、工程开展满足销售环境要求：抢建新售楼部及样板房销售环境。要求新售楼部及样板房在开放蓄客销售前全部完成。
3、销售区域用广告画围蔽，美化了销售区域环境，同时与施工区域分隔，施工不影响销售。
三、项目首期开发建设计划及分批销售计划
开发楼栋计划：
A地块：两栋33层、5栋18层、整体车库、售楼部、样板间，总建筑面积142482㎡，住宅744户。售楼部、三套样板间计划于2018年1月15日主体动工，4月27日装修完成并达到开放条件；两栋33层计划于2018年3月5日开始动工，5月27日达到三层具备办理预售手续，其余楼栋待两栋33层达到三层后（5月27日）陆续开始动工。
B地块：三栋32层、整体车库，总建筑面积57798.5㎡，住宅384户。计划于2018年3月5日主体动工，5月27日达到三层具备办理预售手续。
计划于2018年6月10日开盘发售两栋33层、三栋32层，共5栋楼648户，18层陆续推出。2020年8月30日A、B地块10栋楼达到交楼条件，2020年10月30日交楼并移交物业。
户型图及占比

四、 首期各楼栋开发建设计划
1、 工期计划
样板间、售楼部精装修进度计划
编号
工作名称
持续时间
开始时间
结束时间
1
样板间及接待中心钢结构设计阶段
15
2017-12-18
2018-1-1
2
样板间精装设计阶段
26
2017-12-18
2018-1-12
3
样板间软装设计及采购阶段
100
2018-1-5
2018-4-14
4
钢结构施工单位招标阶段
15
2018-1-1
2018-1-15
5
钢结构施工阶段
57
2018-1-15
2018-3-12
6
精装修施工单位招标阶段
11
2018-1-12
2018-1-22
7
精装修施工阶段
56
2018-3-3
2018-4-27

单栋楼32、33层进度计划
编号
工作名称
持续时间
开始时间
结束时间
1
生活区建设
25
2018-3-2
2018-3-26
2
土方工程
20
2018-3-5
2018-3-24
3
地下室
40
2018-3-25
2018-5-3
4
地上主体1-3层
24
2018-5-4
2018-5-27
5
地上主体4-33层
155
2018-5-28
2018-10-29
6
地下室外墙防水、回填土
16
2018-6-20
2018-7-5
7
二次结构砌筑
165
2018-7-1
2018-12-12
8
风道安装
20
2018-9-1
2018-9-20
9
屋面工程（含防水）
16
2018-10-30
2018-11-14
10
窗户安装
50
2019-3-15
2019-5-3
11
抹灰工程
165
2019-5-1
2019-10-12
12
外立面涂料、石材、铝板
115
2019-5-1
2019-8-23
13
消防工程
35
2019-5-30
2019-7-3
14
室内给、排水安装
33
2019-5-30
2019-7-1
15
地面与垫层（含地暖）
132
2019-7-1
2019-11-9
16
亮化工程
45
2019-8-24
2019-10-7
17
入户门安装
33
2019-10-1
2019-11-2
18
电梯安装
32
2019-10-1
2019-11-1
19
公共部分与楼梯装修
35
2019-10-15
2019-11-18
20
室内穿线、开关、面板、灯具（含智能化）
38
2019-10-25
2019-12-1
21
公共部分与楼梯装修
50
2020-3-15
2020-5-3
22
外网施工（含燃气）
42
2020-3-15
2020-4-25
23
智能化系统
35
2020-4-15
2020-5-19
24
园林景观工程
60
2020-4-20
2020-6-18
单栋楼18层进度计划
编号
工作名称
持续时间
开始时间
结束时间
1
土方工程
20
2018-5-5
2018-5-24
2
地下室
40
2018-5-25
2018-7-3
3
地上主体1-3层
24
2018-7-4
2018-7-27
4
地上主体4-18层
80
2018-7-28
2018-10-15
5
地下室外墙防水、回填土
16
2018-8-20
2018-9-5
6
二次结构砌筑
90
2018-9-1
2018-11-28
7
屋面工程（含防水）
10
2018-10-16
2018-10-25
8
风道安装
10
2018-11-1
2018-11-10
9
窗户安装
30
2019-3-15
2019-4-13
10
抹灰工程
90
2019-4-14
2019-7-12
11
外立面涂料、石材、铝板
63
2019-4-14
2019-6-15
12
消防工程
25
2019-6-15
2019-7-9
13
室内给、排水安装
18
2019-6-15
2019-7-2
14
亮化工程
30
2019-6-16
2019-7-15
15
地面与垫层（含地暖）
72
2019-7-13
2019-9-23
16
公共部分与楼梯装修
61
2019-7-25
2019-9-23
17
入户门安装
18
2019-9-13
2019-9-30
18
电梯安装
27
2019-9-13
2019-10-8
19
室内穿线、开关、面板、灯具（含智能化）
23
2019-10-1
2019-10-23
20
外网施工（含燃气）
42
2020-3-15
2020-4-25
21
智能化系统
30
2020-4-10
2019-5-9
2、策划依据
2017年12月13日技术部提供总平面规划方案
施工场地现状
3、工程目前的进展情况及存在问题
施工情况
A、 B地块住宅平面布置图已确定
A、 B地块户型图已确定
存在的问题
场地内树未移除。
土方平衡未做。
地勘未做。
施工临水、临电未接入。
五、项目首期设计（出图）计划
图纸计划
编号
工作名称
持续时间
开始时间
结束时间
1
建筑结构设备图纸设计
45
2017/12/25
2018/2/7
2
园林景观工程图纸设计
90
2018/2/8
2018/5/8
3
智能化图纸设计
60
2018/5/8
2018/7/8
4
公共部分与楼梯装修图纸设计
60
2018/7/8
2018/9/8
5
亮化工程图纸设计
60
2018/9/8
2018/11/8
6
地上交通导视、标识标牌设计
60
2020/2/20
2020/4/20
7
地下车库环氧地坪、划线导视系统设计
60
2020/2/15
2020/4/15

六、项目招标及合同签订计划

A、B地块招标采购及合同签订计划
序号
招标采购项目名称（招标内容）
招标完成时间
备注
招标提请时间
合同签订时间
工程或材料设备进场时间
1
三通一平（A、B地块苗木移植）
/
/
2017/12/20

2
第三方测量（土方平衡、沉降观测、放点定位）
2017/12/25
/
2017/12/25

3
A、B地块地质勘查
2017/12/21
/
2017/12/30

4
三通一平（A地块临水（打井））
/
/
2018/1/5

5
三通一平（A地块临电（箱变）
/
/
2018/1/5

6
三通一平（B地块箱变移位）
/
/
2018/1/5

7
三通一平（A、B地块场地平整）
/
/
2018/1/10

8
临时样板间、接待中心结构施工
2017/12/21
2018/1/1
2018/1/15

9
工程监理
2018/1/1
2018/2/1
2018/3/1

10
临时样板间、接待中心精装施工
2018/1/3
2018/2/3
2018/3/3

11
工程总承包
2018/1/5
2018/2/5
2018/3/5

12
土方工程（开挖）
2018/1/5
2018/2/5
2018/3/5

13
临时样板间、接待中心软装设计
及施工
2018/1/14
2018/2/1
2018/3/14

14
基坑支护、降水
2018/3/3

2018/3/15

15
临时样板间、接待中心窗户采购
及安装
2018/1/15
2018/2/1
2018/3/15

16
B地块围闭单位
2018/1/30
2018/2/30
2018/3/30

17
临时样板间、接待中心入户门采购
及安装
2018/3/3
2018/4/3
2018/5/3

18
园林、景观设计
2018/3/8
2018/4/8
2018/5/8

19
动力、照明配电箱（柜）采购
（甲供）
/
/
2018/7/1
按照分包需求量供货
20
窗户深化设计、施工
2019/1/15
2019/2/15
2019/3/15

21
外立面铝板深化设计及施工
2019/3/1
2019/4/1
2019/4/1

22
外立面石材（甲供）
/
/
2019/4/25
按照分包需求量供货
23
外立面保温及涂料深化设计及施工
2019/3/1
2019/4/1
2019/5/1

24
外立面石材深化设计及施工
2019/3/1
2019/4/1
2019/5/1

25
消防工程
2019/3/30
2019/4/30
2019/5/30

26
公共区域装修设计
2019/5/8
2019/6/8
2019/7/8

27
电梯供货及安装
2017/12/10
2017/12/30
2019/10/1

28
入户门、单元门供货及安装
2019/8/1
2019/9/1
2019/10/1

29
防火门供货及安装
2019/8/1
2019/9/1
2019/10/1

30
公共部位装修施工
2019/8/15
2019/9/15
2019/10/15

31
公共区域墙、地砖采购（甲供）
/
/
2019/10/20
按照分包需求量供货
32
室外泛光照明设计、施工
2019/9/20
2019/10/20
2019/10/20

33
灯具采购（甲供）
/
/
2019/10/30
按照分包需求量供货
34
二次加压泵房设备采购（甲供）
2019/8/30
2019/9/30
2019/10/30

35
电梯轿厢装修
2019/9/20
2019/10/20
2019/11/20

36
电线、电缆采购（甲供）
/
/
2019/11/20
按照分包需求量供货
37
室外管网
2020/1/15
2020/2/15
2020/3/15

38
智能化设计、施工
2020/2/20
2020/3/20
2020/3/20

39
智能化设备采购（甲供）
/
/
2020/4/15
楼宇对讲显示屏
40
园林、景观施工
2020/2/20
2020/3/20
2020/4/20

41
苗木采购（甲供）
/
/
2020/4/20

42
地上交通导视、标识标牌设计、制作及安装
2020/2/20
2020/3/20
2020/4/20

43
地下车库环氧地坪、划线导视系统设计、施工
2020/7/15
2020/8/15
2020/9/15

44
招标代理公司

45
临时样板间、接待中心结构设计
2017/12/21
2018/1/1

46
临时样板间、接待中心精装设计
2017/12/21
2018/1/1

47
热表

免、直定
48
水表

免、直定
49
高压配电设备供货及安装

免、直定
50
室外高压配电（线路)安装工程

免、直定
51
燃气

免、直定
52
有线电视

免、直定
53
电表

免、直定
七、施工给水系统
施工给、排水接驳点详见下图（无具体位置）：
B地块

A地块

1、工程用水量计算:
A地块
工地施工工程用水量可按下式计算：
q1=K1·ΣQ1·N1·K2/(T1·b·8·3600)
其中 q1 ── 施工工程用水量 (L/s)；
K1 ── 未预见的施工用水系数，取1.1；
Q1 ── 年(季)度工程量 (以实物计量单位表示)，取值如
下表；
N1 ── 施工用水定额，取值如下表；
T1 ── 年(季)度有效工作日(d)，取240天；
b ── 每天工作班数(班)，取2；
K2 ── 用水不均匀系数，取1.5。
工程施工用水定额列表如下:
序号
用水名称
用水定额N1
工程量Q1
单位
1
浇筑混凝土全部用水
1700
31320
m 3
2
抹灰工程全部用水
30
111870
m 3
3
砌筑工程全部用水
150
8400
m 3

经过计算得到 q1 =1.1×57860100×1.5/(240×2×8×3600)=6.9L/S。
2、机械用水量计算:
本工程不考虑机械用水量
3、工地生活用水量计算:
施工工地用水量计算公式：
q3=P1·N3·K4/(b·8·3600)
其中 q3 ── 施工工地生活用水量 (L/s)；
P1 ── 施工现场高峰期生活人数，取1000人；
N3 ── 施工工地生活用水定额，取值如下表；
K4 ── 施工工地生活用水不均匀系数，取1.5；
b ── 每天工作班数(班)，取2。
施工工地用水定额列表如下:
序号
用水名称
单位
耗水量N1(L)
1
施工现场生活用水
L/人
40
经过计算得到 q3=1000×40×1.5/(2×8×3600)=1.03L/S。
4、消防用水量计算:
根据消防范围确定消防用水量 q5 =10L/S。
5、施工工地总用水量计算:
施工工地总用水量Q可按以下组合公式计算：
当(q1+q2+q3+q4)≤q5时：Q工地= q5+(q1+q2+q3+q4)/2
在此计算中得:Q工地 =q5+(q1+q2+q3+q4)/2 =10+(1.15+0.31+0.37)/2=13.97L/S；
最后计算出的总用水量，还应增加10%，以补偿不可避免的水管漏水损失。
最后Q工地还应增加10%,得出 Q =13.97x1.1=15.37L/S；
6、汇总计算
总用水量Q=15.37x3.6=55.32m3/h
施工区选用De110管径PE给水主管。
7、总排水量计算
总排水量为用水量的90%：Q=55.32*0.9=49.78m3/h
施工区选用De300管径双壁波纹管排水主管

B地块
1、工程用水量计算:
工地施工工程用水量可按下式计算：
q1=K1·ΣQ1·N1·K2/(T1·b·8·3600)
其中 q1 ── 施工工程用水量 (L/s)；
K1 ── 未预见的施工用水系数，取1.1；
Q1 ── 年(季)度工程量 (以实物计量单位表示)，取值如下表；
N1 ── 施工用水定额，取值如下表；
T1 ── 年(季)度有效工作日(d)，取240天；
b ── 每天工作班数(班)，取2；
K2 ── 用水不均匀系数，取1.5。
工程施工用水定额列表如下:
序号
用水名称
用水定额N1
工程量Q1
单位
1
浇筑混凝土全部用水
1700
5220
m 3
2
抹灰工程全部用水
30
18645
m 3
3
砌筑工程全部用水
150
1400
m 3

经过计算得到 q1 =1.1×9643350×1.5/(240×2×8×3600)=1.15L/S。
2、机械用水量计算:
本工程不考虑机械用水量
3、工地生活用水量计算:
施工工地用水量计算公式：
q3=P1·N3·K4/(b·8·3600)
其中 q3 ── 施工工地生活用水量 (L/s)；
P1 ── 施工现场高峰期生活人数，取300人；
N3 ── 施工工地生活用水定额，取值如下表；
K4 ── 施工工地生活用水不均匀系数，取1.5；
b ── 每天工作班数(班)，取2。
施工工地用水定额列表如下:
序号
用水名称
单位
耗水量N1(L)
1
施工现场生活用水
L/人
40
经过计算得到 q3=300×40×1.5/(2×8×3600)=0.31L/S。
4、生活区用水量计算:
生活区生活用水量计算公式：
q4=P2·K4·N5/(24·3600)
其中 q4 ── 生活区生活用水量 (L/s)；
P2 ── 生活区居住人数，取1300人；
N4 ── 生活区昼夜全部生活用水定额，取值如下表；
K5 ── 生活区生活用水不均匀系数，取2；
生活区生活用水定额列表如下:
序号
用水名称
单位
耗水量N1(L)
1
生活区全部生活用水
L/人
80
经过计算得到 q4=1300×80×2/(24×3600)=2.41L/S。
5、消防用水量计算:
根据消防范围确定消防用水量 q5 =10L/S。
6、施工工地总用水量计算:
施工工地总用水量Q可按以下组合公式计算：
当(q1+q2+q3+q4)≤q5时：Q工地= q5+(q1+q2+q3+q4)/2
在此计算中得:Q工地 =q5+(q1+q2+q3+q4)/2 =10+(1.15+0.31+0.37)/2=11.94L/S；
最后计算出的总用水量，还应增加10%，以补偿不可避免的水管漏水损失。
最后Q工地还应增加10%,得出 Q =11.94x1.1=13.13L/S；
7、汇总计算
总用水量Q=13.13x3.6=47.26m3/h
施工区选用De110管径PE给水主管。
八、施工排水系统
A地块总排水量为用水量的90%：Q=55.32*0.9=49.78m3/h
B地块总排水量为用水量的90%：Q=47.26*0.9=42.53m3/h
施工区选用De300管径双壁波纹管排水主管利用场地北高南低地势进行排水。
九、施工用电系统
A地块负荷计算
用电设备统计表:
施工现场用电设备统计表
序号
设 备
名 称
数 量
型号/
规格
额定
功率
合计
容量
备
注
1
自升式塔吊
7
QTZ-40
40（KW）
280（KW）

2
钢筋调直机
4
GT4/14
4（KW）
16（KW）

3
钢筋切断机
7
QJ40-1
5.5（KW）
38.5（KW）

4
钢筋弯曲机
7
GW40
4（KW）
28（KW）

5
钢筋套丝机
7

5.5（KW）
38.5（KW）

6
电 刨
4
MB1043
5.5（KW）
22（KW）

7
电 锯
4
MJ106
3（KW）
12（KW）

8
振捣器
14
ZX50/30
1.1（KW）
15.4（KW）

9
电焊机
4
BX3-200
25（KW）
100（KW）

10
照明

50（KW）

11
双笼外电梯
7
SC100/200
66（KW）
462（KW）

12
消防泵
2

22（KW）
44（KW）

13
地泵
3

20（KW）
60(KW)

塔吊及电梯= 742KW 电焊机= 100KW 地泵= 60KW
照明及其他= 99.4KW 钢筋加工场= 121KW

负荷计算书
施工现场各用电设备使用情况，采用需要系数（Kx）法，将用电设备分组进行计算，计算公式如下：分组负荷计算：
Qj= Pj×tgφ---无功功率
Pj = Kx×Σpe---有功功率
Sj= PJ 2+ QJ2 ------视在功率
（1） 塔吊、提升机∑Pe=280KW+462KW=742KW
额定暂载0.15，换算到0.25时额定功率：
Pe=2×∑Pe× C =　2×742× 0.15 =574.8kW
取Kx=0.33 C0Sψ=0.7即tgφ=1.02
Pj1=0.33×574.8/0.7=271KW
Qj1=271×1.02=276.4KW
Sj1= PJ1²+QJ1² = 271²+276.4² =387.1KVA
（2） 电焊机∑Pe=100KW
将焊机负荷由暂载率60%，换算成100%的负荷为：
Pe=∑Pe× JCΦ×C0SΦ=100×0.6 × 0.58=45.7KW
取Kx=0.33 C0Sφ=0.7 即tgφ=2.29
Pj2=0.33×45.7/0.7=21.5KW
Qj2=21.5×2.29=49.3KW
Sj2= 21.5²+49.3² = 53.8KVA
（3） 砼地泵∑Pe=60KW
取Kx=0.5 C0Sφ=0.7 即tgφ=1.02
Pj3=0.5 ×60/0.7=43KW
Qj3=43×1.02=44KW
Sj3= PJ3²+QJ3² = 43²+44² =61.5KVA
(4)钢筋制作场地∑Pe=121KW
取Kx=0.6 C0Sφ=0.75 即tgφ=0.88
Pj4=0.6 ×121/0.75=96.8KW
Qj4=96.8×0.88=85.2KW
Sj4= 96.8²+85.2² =129KVA
(5)照明及其他∑Pe=99.4KW
取Kx=0.9 C0Sφ=0.85 即tgφ=0.62
Pj5=0.7×99.4/0.9=77.3KW
Qj5=77.3×0.62=47.9KW
Sj5= 77.3²+47.9² =91KVA
S总=387.1KVA+53.8KVA+61.5KVA+129KVA+91KVA=722.4 KVA
现场总负荷
取同期系数KP=Kq=0.8
有功功率: ∑Pe总=722.4 KW*0.8=577.9 KW
无功功率:∑Qe总= 577.9KW*0.8=462.3KW
Sj= Pj²+QJ² = 577.9²+462.3²=740KVA
经计算项目拟选用配电容量800KVA箱变一台。
B地块负荷计算
用电设备统计表:
施工现场用电设备统计表
序号
设 备
名 称
数 量
型号/
规格
额定
功率
合计
容量
备
注
1
自升式塔吊
3
QTZ-40
40（KW）
120（KW）

2
钢筋调直机
2
GT4/14
4（KW）
8（KW）

3
钢筋切断机
3
QJ40-1
5.5（KW）
16.5（KW）

4
钢筋弯曲机
3
GW40
4（KW）
12（KW）

5
钢筋套丝机
3

5.5（KW）
16.5（KW）

6
电 刨
2
MB1043
5.5（KW）
11（KW）

7
电 锯
2
MJ106
3（KW）
6（KW）

8
振捣器
6
ZX50/30
1.1（KW）
6.6（KW）

9
电焊机
2
BX3-200
25（KW）
50（KW）

10
照明

30（KW）

11
双笼外电梯
3
SC100/200
66（KW）
198（KW）

12
消防泵
2

22（KW）
44（KW）

13
地泵
1

20（KW）
20(KW)

塔吊及电梯= 318KW 电焊机= 50KW 地泵= 20KW
照明及其他= 53.6KW 钢筋加工场= 53KW

负荷计算书
施工现场各用电设备使用情况，采用需要系数（Kx）法，将用电设备分组进行计算，计算公式如下：分组负荷计算：
Qj= Pj×tgφ---无功功率
Pj = Kx×Σpe---有功功率
Sj= PJ 2+ QJ2 ------视在功率
（1） 塔吊、提升机∑Pe=120KW+198KW=318KW
额定暂载0.15，换算到0.25时额定功率：
Pe=2×∑Pe× C =　2×318× 0.15 =246.3kW
取Kx=0.33 C0Sψ=0.7即tgφ=1.02
Pj1=0.33×246.3/0.7=116.1KW
Qj1=116×1.02=118.4KW
Sj1= PJ1²+QJ1² = 116.1²+118.4² =165.9KVA
（2） 电焊机∑Pe=50KW
将焊机负荷由暂载率60%，换算成100%的负荷为：
Pe=∑Pe× JCΦ×C0SΦ=50×0.6 × 0.58=22.8KW
取Kx=0.33 C0Sφ=0.7 即tgφ=2.29
Pj2=0.33×22.8/0.7=10.7KW
Qj2=10.7×2.29=24.7KW
Sj2= 10.7²+24.7² = 26.9KVA
（3） 砼地泵∑Pe=20KW
取Kx=0.5 C0Sφ=0.7 即tgφ=1.02
Pj3=0.5 ×20/0.7=14.3KW
Qj3=14.3×1.02=14.6KW
Sj3= PJ3²+QJ3² = 14.3²+14.6² =20.4KVA
(4)钢筋制作场地∑Pe=53KW
取Kx=0.6 C0Sφ=0.75 即tgφ=0.88
Pj4=0.6 ×53/0.75=42.4KW
Qj4=42.4×0.88=37.3KW
Sj4= 42.4²+37.3² =56.5KVA
(5)照明及其他∑Pe=53.6KW
取Kx=0.9 C0Sφ=0.85 即tgφ=0.62
Pj5=0.7×53.6/0.9=41.7KW
Qj5=41.7×0.62=25.8KW
Sj5= 41.7²+25.8² =49.1KVA
S总=165.9KVA+26.9KVA+20.4KVA+56.5KVA+49.1KVA=318.8 KVA
现场总负荷
取同期系数KP=Kq=0.8
有功功率: ∑Pe总=318.8 KW*0.8=255KW
无功功率:∑Qe总= 255KW*0.8=204KW
Sj= Pj²+QJ² = 255²+204²=326.1KVA
经计算项目采用原有800KVA箱变满足用电负荷。
十、施工道路系统
1、道路现状
A地块北侧的察哈尔大街已经贯通并通车，南面成吉思汗大街也已经贯通并通车。B地块南侧的阿拉坦汗大街已经贯通并通车，东侧的东河西路已经贯通并通车，但是有限高。
本项目A地块北侧、南侧的道路可满足施工需要。B地块采用现有道路可满足使用。
2、围墙开口
A地块在项目南侧预留道路位置开口连接成吉思汗大街作为首期南侧主出入口，阿拉坦汗大街原出入口做为现有主出入口。共设两个主出入口。B地块无围墙无需开口。
3、安全文明施工要求
A地块在南侧施工主出入口处设置冲洗槽、沉淀池与车辆高压冲洗设备，以便于保证车辆出入清洁，道路不泥泞。北侧只作为大型车辆进及小型车辆进出进。B地块对外只有一个主出入口连接阿拉坦汗大街，出入口处设置冲洗槽、沉淀池与车辆高压冲洗设备，以便于保证车辆出入清洁，道路不泥泞。
场内道路修建根据实际情况尽量结合小区规划永久道路。如果与小区规划道路重合，临时路面标高尽量低于小区规划道路路基标高，在不影响综合管网的情况下，先完成路基部分，以免以后产生大量破除。临时道路宽4米，采用钢筋混凝土硬化，以满足消防及施工要求为宜。
场内道路派专人定期清扫，干燥天气适时洒水以免起灰扬尘。
本项目要求达到呼和浩特市“安全文明工地”要求。
4、施工临时路规划平面图
B地块临时道路规划图

A地块临时道路规划图

十一、施工场地划分、围蔽及临时设施的规划
1、场地平整
临时苗木移除后场地需要整体平整，预计无大方量平整。
2、围墙与围蔽设置原则

本项目A地块四周为混凝土砌块围墙，主入口需设置形象大门。B地块依照政府要求采用政府统一标准、统一施工围挡进行围闭。沿红线位置围闭长度492米，并设置一个形象大门。
十二、施工场地的土方平衡
十三、开发报建分批办证方案及计划
项目开盘前开发计划表
序号
计划内容
完成时间
涉及费用
配合部门
备注
1
取得不动产权证

1.1
土地挂牌

1.2
取得国土合同

2
总规正式批复

技术部

2.1
规划总图公示

技术部

3
立项批复

4
建设用地规划许可证

技术部

5
取得建设工程规划许可证

技术部

5.1
两室用房协议

街道办事处
5.2
安全技术防范用房协议

辖区派出所
6
取得建设工程施工许可证

财务部

6.1
施工合同备案

工程部、招投标部

6.2
图审报件

技术部

6.3
取得图审合格证

6.4
安监、质监备案

技术部

7
预销售许可证

7.1
取得预测绘报告

预决算部、技术部、财务部

7.2
物业备案

物业公司

7.3
预售保证金

财务部
根据现场工程进度情况核定后缴纳
7.4
开通网签

合同部

十四、小区公用工程策划
1.供水
临时水接驳目前仅考虑施工用水要求，后期正式给水接入待图纸下发后综合考虑。
2.供电、备用电源
临时用电接驳目前仅考虑施工用电要求，A地块前期从项目西南侧料木线10KV市政高压电缆接一台800KVA箱变，后期转为正式用电箱变。B地块用电接原项目内800KVA箱变。
3.供燃气
A地块南侧有市政燃气，B地块西侧公园内有市政燃气调压站。燃气公司全权负责项目内的燃气设计与施工。
4.消防
消防系统与主楼同步施工，确保交楼时满足消防验收使用条件。
5.供暖
A地块东南侧预留采暖预留管道，A地块地下车库内设置换热站，换热站由热力公司深化设计及施工，换热站施工紧随工程进度安排，确保交楼时满足正常供热要求。
6.雨污水
A地块雨污水排向成吉思汗大街的市政管网，B地块雨水排向阿拉塔汗大街的市政管网。
十五、人员组织构架
工程副经理
土建（主管）工程师
土建工程师
水暖工程师
电气工程师
园建工程师
土建工程师
工程经理
精装修经理
资料员

工程经理岗位职责
1、认真贯彻执行公司的各项管理规章制度，逐级建立健全工程部各项管理规章制度。
2、配合各部门进行项目前期运作，提出合理化建议。
3、对工程施工进度、质量、成本及安全施工情况，实施全面的管理：审