淮安淮海西路号地块提报PPT课件.ppt

单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,Page,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,单击此处编辑母版标题样式,.,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,淮安淮海西路,200,号地块,2012-5,1,IN,2012.5,DIRECTORY,目录,宏观概况分析,项目及区域研究,项目规划定位,开发模式建议,2,Volume,概况分析,淮安宏观经济状况,城市商业发展情况,商业主体调查,3,淮安宏观经济状况,淮安市人均,GDP,情况,淮安市城市人口情况,淮安市人均可支配收入情况,淮安市社会消费品零售总额情况,4,淮安市城市人口情况,（万人）,淮安城市化进程迅速，城市人口规模不断扩大，截止,2011,年底中心城区人口已经突破,130,万，且仍保持,11%,的年增长率不断增加。,5,（元）,淮安市人均,GDP,淮安经济发展势头良好，人均,GDP,增长率连续多年超,10%,，截止,2011,年底已经比接近,35000,元。,淮安市人均,GDP,情况,6,城镇居民人均可支配收入,（元）,恩格尔系数,人均可支配收入连续多年保持,10%,以上的年增长率，截止,2011,年达,17600,元，,同时随着收入的增长，恩格尔系数不断降低，基本生活需求以外的消费支出比重越来越大。,淮安市人均可支配收入情况,7,社会消费品零售总额,消费品零售总额,（亿元）,作为衡量商业发展的核心指标，淮安市的社会消费品零售总额连续多年保持,12%,的年增长率，截止,2011,年已超,500,亿元大关。,8,Volume,宏观市场分析,城市宏观经济发展情况,淮安商业发展情况,商业主体调查,9,淮安商业发展情况,商业板块概况,主要商圈概况,在售商业项目,典型项目情况,商业整体发展评价,10,商业板块概况,淮安的整体城市商业分成,四个板块,城区板块,楚州板块,新区板块,清浦新城板块,城区板块,新区板块,清浦板块,楚州板块,鉴于本报告的目的，在此主要考察城区板块商业,11,淮安市现有主要商圈，根据规模可以分为,市级商圈：,淮海路商圈，主要经营中高端百货及休闲娱乐服务,市域商业带：,东大街西大街商业带，主要经营中低端百货,文庙商业带，主要经营文化产品及休闲娱乐服务,淮海南路商业带，主要经营电子类产品,淮海路商圈,淮海南路商业带,东大街西大街商业带,文庙商业带,主要商圈概况,12,商圈名称,淮海路商圈,商圈位置,位于清河区核心区，以淮海广场和翔宇大道北端广场为节点，以淮海东路为中心轴，沿淮海东路、淮海南路、淮海西路、淮海北路，健康路展开,业态构成,中高端百货、金融、休闲、娱乐,代表商业,新亚商场，金鹰，万达广场,消费群体,商圈吸引的顾客群较广，包含各个消费层次，人流较大。淮安唯一夜间消费较旺盛的商圈,售价,/,租金,淮海西路与清河路交界处（近清河区政府）,业态：餐饮，中小型酒店，百货，花店等，规模都较小,部队房产（待拆迁）：目前租金：,4-5,元,/,平方米,.,天（沿街）,淮海新路与勤政路交界处（全聚德对面，装饰城附近）,业态：家具装饰，厨房电器，目前租金：,4-5,元,/,平方,.,天,淮海西路东段（近清江商场）,业态：电动车一条街,目前租金：,2-3,元,/,平方,.,天,商圈特征,淮安最繁华，最高档的商圈，汇集了众多中高档百货，,Shoppingmall,，中高档品牌零售店，休闲餐饮与酒店,伴随万达的进驻，一批较为知名中高品牌开始进驻淮安,商圈辐射范围覆盖全淮安，包括周边区县,以购物和餐饮为主的商圈,商圈原核心为淮海广场地段，随着万达广场进驻，新区发展等因素，商圈核心有逐步东移趋势，预计未来,23,年东段翔宇大道北端广场的商业将会成为新的核心,淮海路商圈,13,淮海路商圈,主要商业分布,14,东大街、西大街商业带,商圈名称,东大街西大街商业带,商圈位置,位于清浦区东大街及西大街沿街,业态构成,低端服装，饰品，中低端餐饮，小吃，及社区配套商业,代表商业,路边杂牌服装店,消费群体,客群范围较广，主要为全市中低端消费人群。为淮安最重要的廉价服装集散地,售价,/,租金,25,元,商圈特征,档次整体较为低端，多为个体服装店，缺乏品牌店面,多为底商，物业条件较差，缺乏整体规划。店面开间较小，适合小型个体店面经营,商铺均为个体持有，缺乏整体规划,街面缺乏维护，整体环境较为脏乱,15,文庙商业带,商圈名称,文庙商业带,商圈位置,淮安市承德南路楚秀公园大门北大门对面,业态构成,文庙新天地中高端休闲娱乐，文化商品店，小吃，宠物商店,代表商业,和风泉会所，富足安足道，,coco,酒吧,消费群体,中高端商务，政务消费；年轻时尚消费群；,售价,/,租金,12.5,元,商圈特征,建筑为仿明清风格复古建筑，多为,13,层，少数有,4,层,业态分区规划，但在实际经营中，业态相互较为混杂，招商和指示系统较差,项目分拆销售，为小业主持有，无统一招商管理,项目动线规划较差，车行系统不畅，但停车位较为充裕,项目目前空普率较高，约有,30%,空铺,16,淮海南路商业带,商圈名称,淮海南路商业带,商圈位置,淮海南路清浦区段,业态构成,超市，酒店，社区、药店配套,代表商业,联盛国际,消费群体,流动人口，市区商务人群,售价,/,租金,1.54,元,/,*天,商圈特征,为淮海广场商圈的南部延伸线，基本上以水门桥为界，往南进入清浦区为起点，南至清浦大桥,商业带较长，但以环城路,水门桥为最繁华地段,商业业态中，药店占到很大比例，这与二院在这一路段有关,淮海南路缺乏较为有影响力的商业项目。除联盛广场之外，多为底商，沿街商铺。,商圈整体消费层次较低，基本与东大街、西大街属于同一层次，消费群体以中低收入人群为主,17,在售商业项目,18,项目名称,体量（）,业态,运营模式,红星美凯龙,80000,家居建材,统一招商、返租销售,大长江家具广场,150000,家居建材,统一招商、返租销售,锦绣精品装饰城,30000,家居建材,统一招商、返租销售,颐高数码港,100000,电子数码,统一招商、返租销售,中央皮革城,80000,皮革,统一招商、返租销售,环球食品城,180000,食品,统一招商、返租销售,财富数码广场,93000,电子数码,统一招商、返租销售,在售商业项目体量均较大，多为专业性市场，基本覆盖了各主要行业。,19,项目名称,新亚国际广场,位置,淮海东路,所处商圈,淮海东路商圈,开发商,南京中商,建筑形态,综合性商场,商业类型,综合型商场,层数,8,车位,无,项目概况,综合性商场,整体定位,项目规划,位于淮海路商业街中心位置，定位于综合性商场，是当地最富盛名的商场，商业格局与南京中央商场类似，主题百货占,60%,，餐饮占,18%,、娱乐占,22%,。,主要经营,商家,/,品牌,该项目地处淮海东路商圈，业态包括多个方面，涵盖了餐饮、百货、休闲娱乐、黄金珠宝等多种业态。品牌：必胜客,/,肯德基,/,卢米埃影城,/,兰蔻,/,浪琴等,主要消费客群,淮安当地居民为主,业态分析,典型项目分析,新亚国际广场,20,项目处于淮安传统商业中心淮海广场淮海东路上，是淮安当地人的购物首选之地；,项目加入了南京中商集团；管理上面有很强的南京中商烙印；,项目会受到后来者如金鹰国际商城和万达广场的一定冲击。,负一楼：精品超市，名烟名酒、肯德基，,DQ,一楼为国际名品、珠宝化妆品、手表、鞋、箱包类等。,珠宝类品牌有：周大福、千年、明牌、宝庆银楼；手表：卡西欧、罗西尼、浪琴、雷达等；鞋,;,木林森、梦特娇、,Playboy,、,Nine west,，箱包类品牌有,FION,等。化妆品类有：兰蔻，,H2O+,，,DHC,，,AUPRES,Elizabeth Arden,欧莱雅，佰草集，,Zara,BOSS,等。,二楼以女装为主,主要品牌有：陶玉梅、阿玛施、,Peace bird,、,Scotffied,以及内衣品牌美标、猫人等。餐饮：必胜客,三楼以童装及部分品牌运动服饰为主，,主要品牌有：童装类：一休、,Nike,、,Paw in paw,运动服饰类有：,Levis,、真维斯、阿迪达斯以及,Eland,等品牌。另配有儿童游乐场,四楼：名品男装，商务正装，名品运动，健身器材等 品牌：,LUBIAM Tommy Hilf.Calvin klein.,奥德臣 箭鱼鲨 比华利保罗 浪肯 路易诗兰 法兰斯顿 朗维高 梵思诺 暇步士 小帆船 思莱德,五楼：大家电、数码小家电、床上用品，精品家具，灯饰等,六楼：美食广场，包括中西餐厅、特色小吃、日式料理、特色火锅等,七楼：电影院，电玩，健身、美容美发等,八楼：电影院、,KTV,飚歌城,业态分布,典型项目分析,新亚国际广场,21,项目名称,金鹰国际购物中心,位置,淮海东路,所处商圈,淮海东路商圈,开发商,金鹰国际商贸集团,建筑形态,综合性商场,商业类型,综合型商场,楼层数,5,车位,无,项目概况,整体定位,典型项目分析,金鹰国际购物中心,项目规划,位于淮海路商业街中心位置，新亚广场隔壁，定位于综合性商场，隶属于金鹰商贸集团,主要经营,商家,/,品牌,该项目地处淮海东路商圈，业态包括多个方面，涵盖了餐饮、百货、休闲娱乐、黄金珠宝等多种业态。品牌：屈臣氏,/,肯德基,/,悠仙美地,/BASICHOUSE,等,主要消费客群,淮安当地居民为主,业态分析,综合性商场,22,项目处于淮安传统商业中心淮海广场淮海东路上，目前已经成为众多淮安人的购物理想场所；,项目隶属于金鹰商贸，综合实力较强；,项目会受到当地人的定势思维影响，与新亚国际形成直接竞争。,淮安金鹰共,6,个营业楼层，建筑面积约,49000,平方米，集合化妆品，名表首饰，男女时装，运动休闲，家电数码，床用家居，烟酒滋补等商品品类，汇聚了近,500,个国内外时尚品牌，淮安金鹰地下一层还组合了肯德基、味千拉面、牛排、茶餐厅等多个餐饮品牌。,餐饮：悠仙美地、味千拉面、优尼客牛排、麦当劳、肯德基、服装品牌：,Jackjones,、,ONLY,、,Vero moda,、,BASICHOUSE,、,Etam,、,E-land,购物：金鹰国际购物中心、屈臣氏,业态分布分析,典型项目分析,金鹰国际购物中心,23,项目名称,万达广场,位置,淮海东路与翔宇大道交界处,所处商圈,水渡口商圈,开发商,万达集团,建筑形态,城市综合题,商业类型,综合型商场,层数,3,车位,无,项目概况,整体定位,典型项目分析,万达广场,项目规划,独立商圈，依托于万达集团本身的实力，引进一大批国内一线品牌,主要经营,商家,/,品牌,该项目地处水渡口商圈，业态包括多个方面，涵盖了餐饮、百货、休闲娱乐、黄金珠宝等多种业态。品牌：醉三鲜,/,肯德基,/,万达影城,/ZARA/,孩子王,/,乐购等,主要消费客群,淮安当地居民与外来人口，由于万达品牌关系，辐射能力强大,业态分析,城市综合体,24,项目隶属于万达集团，综合实力较强,引进一线品牌较多；,项目位于新商圈，与新亚广场、金鹰国际错位竞争，未来前景较好。,餐饮方面包含了,醉三鲜主题餐厅、花津浦、麻辣盛艳、品上豆捞、豪客来、呱呱叫、湘天下、老妈米线、蓝焰法式铁板烧、欧德堡,1919,传统德式餐吧、韩城尚风韩国料理、零度水吧、水晶巴西自助烧烤、和丰寿司、湾仔岛、味千拉面、和鳝日本料理、绿野仙踪、,DQ,、志明与春娇、炭烧咖啡等品牌，,中、低、高档比较全面。,休闲娱乐方面则包含了,万达国际影城、大歌星,KTV,、金仕堡健身、美美发型美容,SPA,、沃乐园儿童乐园等品牌。,百货方面则由万达广场与万千百货两方面组成，其中，万达广场内品牌有：乐购超市，孩子王，其他单体品牌则有,ZARA,、,hotwind,、,jackjones,、,ONLY,、,vero moda,业态分布分析,典型项目分析,万达广场,25,商业整体发展评价,敏感因素,人均,GDP,出现业态,生存需求,价格,品质,文化、情感需求,便利,$500,以下,$10000,以上,$500-1000,$1000-3000,$3000-5000,$5000-7000,$7000-10000,业态丰富阶段,集市,&,沿街商业,百货商店,&,批发市场,大型综合超市,&,专业店,都市,MALL,主题,MALL,仓储式购物中心,郊区,MALL,业态替代阶段,传统形态阶段,形成条件,形成过程,阶段特征,刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分,伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙，景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区,城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能,市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争,商业业态细分，总量饱和,随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展,市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇集在一起形成行业整体竞争力,相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额,随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这是出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争,目前淮安的消费者对商品的需求逐渐从追求低价向追求高品质转变，大型综合超市与专业店处于高速发展期，都市型,MALL,正在逐步引入市场,26,商业整体发展评价,多个大型商业中心,奢侈品市场快速发展,国际化品牌大规模进入,强调购物体验,现代化的购物中心,连锁经营快速发展,中高档市场得到快速发展,品牌认知度提高,国际化品牌开始进入市场,出现了较大规模的零售类物业,以百货及专业卖场为主要零售形态,连锁经营品牌进入市场,奢侈品市场得到发掘,出现了中小型的零售类物业,以满足基本生活需求为主,缺乏品牌认知度,市场内缺乏国际化品牌,商业市场平稳成熟阶段,商业市场快速发展阶段,商业市场逐步成长阶段,商业市场初级阶段,成熟市场,初级市场,类比城市：上海、北京等,类比城市：杭州、南京,类比城市：海宁、宜兴等,类比城市苏州、无锡等,淮安商业现在所处发展阶段,目前淮安商业仍处于一个逐步成长的起步阶段，较大规模商业零售业物业正在逐步涌现，连锁经营品牌正在逐步进入，奢侈品市场仍未成形，但百货及专业卖场正在成为主要零售形态,目前淮安商业相对南京等城市尚有较大差距，在江苏省内处于三线水平,随着新项目不断涌现，新城建设加快，商业发展将会进入一个快速成长的阶段,27,小结,城市规模不断扩大，经济增长良好，居民收入不断增加，商业消费增长迅猛,新一代建材、数码等专业市场类商业项目齐全，已经基本覆盖各主要行业,商业消费需求正从价格追求转向品质追求，都市,MALL,开始出现,新项目不断涌现，商业处于飞速发展阶段,28,Volume,宏观市场分析,城市宏观经济发展情况,淮安商业发展情况,商业主体调查,29,品类,业态,商家,餐饮,大餐饮,，醉笑天大酒店,特色餐饮,上岛咖啡,休闲,美容美发,美美发型，北木美发,娱乐,洗浴,和风泉,足疗,足尚，富足安,健身,天乐,KTV,阿你郎，雷迪声,酒吧,COCO,酒店,酒店,金玉良缘大酒店,以商业地产投资者身份，对部分业态商家进行访谈，了解其经营状况，拓展意向，物业及商务条件需求,经营者调查,30,6,7,10,11,9,5,8,醉笑天大酒店,上岛咖啡,美美发型,北木美发沙龙,和风泉会所,足尚足道,富足安足道,天乐健身,阿你郎,KTV,雷迪声,KTV,COCO,酒吧,金玉良缘大酒店,2,3,4,5,6,7,1,12,1,2,3,4,8,9,10,11,12,经营者调查,31,区位,：,承德路闸口美食街,A,座和平路口,(,分店万达广场店）,物业,：独栋仿古式建筑（酒楼）,投资者背景,：淮安当地投资商,特色,：,以淮扬菜为主，兼营粤菜、杭帮菜,经营状况,：总体经营情况较好，人均消费,60100,元左右,客群、消费特征,：客群以本地商务人群为主力消费客群，,小结,：醉笑天酒店位于淮安运河广场附近，并于万达广场开设了分店，以商务宴请、家庭聚餐为主，是当地人及外地人比较青睐的一个餐饮场所,醉笑天大酒店,酒店餐饮业态,醉笑天大酒店,32,区位,：淮海东路,6,号（金鹰对面）,物业,：,1,楼有门厅，,2,楼餐饮去,租金,：周边项目租金在,5-10,元,/,平方米,*,天,投资者背景,：连锁品牌,特色,：现代简约风格，卡座集中在,2,楼,经营状况,：简餐为主，消费情况尚可，人均消费,40-50,元，以本地人为主,客群、消费特征,：客群以本地人群为主力、白领休闲、商务洽谈等,小结,：上岛咖啡位于淮安传统商业热地淮海东路，金鹰国际对面，由于人流量的关系，上座率较好，但环境一般（环境比较喧闹且通风不是很好）,上岛咖啡,休闲餐饮业态,上岛咖啡,33,区位,：万达广场室内步行街,物业,：,租金,：同类型百货类租金在,610,元,/*,天,投资者背景,：连锁品牌,特色,：现代简约风格,经营状况,：根据观察，目前尚可,客群、消费特征,：客群本地外地人兼有、白领等，这部分人群总体收入较高且有消费意愿,小结,：美美发型美容,SPA,位于淮安新兴的万达广场商圈内，是淮安比较高端的一个休闲娱乐场所，依托于万达的品牌影响力，总体环境较好，消费者消费能力也较强,美美发型美容,SPA,休闲业态,美美发型美容,SPA,34,区位,：丰登路,4-120,号（近乐园女人街）,物业,：,租金,：约,100,元,/,月,投资者背景,：连锁品牌,特色,：日式美发，装修呈现代简约风格，环境较好,经营状况,：连锁品牌，定位较高,客群、消费特征,：多以时尚白领、年轻人为主,小结,：北木沙龙位于丰登路乐园街附近，乐园街属于淮安的“女人一条街”，虽然总体档次不是很高，但却能带来相当的人流量和人气，另外由于其近淮海路广场，租金显得偏高，因此北木沙龙本身的经营定位以年轻时尚的白领及学生为主,休闲业态,北木美发沙龙,35,区位,：文庙新天地,物业,：,6000,租金,：在,1.5,元左右,租赁商务条件,：要求,2000,以上，租金,2,元以下,特色,：洗浴，会所，,KTV,，餐饮,经营状况,：洗浴,38,元,/,次，其它消费可以免澡资，客单价估计在,300,以上。每天客源,500600,人左右，最高,1000,人左右，生意较佳,客群、消费特征,：消费以本地人为主，主要是政府官员，经商者。客群定位比较高端，是淮安目前最高档的洗浴会所。由于开业较晚，装修较新，在淮安洗浴会所中经营较好。与之抗衡的只有皇马会所和金王朝洗浴。,店主认为,：对淮海路商圈更为认同有拓展意向。因为洗浴会所定位较为高端，对于地段位置不敏感。主要在于物业条件、租金、私密性以及消费环境,小结,：和风泉会所为淮安最高档的洗浴会所之一，其所在位置较为偏僻，但生意不错，说明当地此类消费有基础。此类业态对于低端不敏感，反而更重视私密性。只要顾客认可，低端偏远不会造成影响,和风泉会所,娱乐业态,和风泉会所,36,区位,：共三家，分别在健康路，淮海花园，联盛国际广场,物业,：,1000,，,36,间包房,租金,：,1.5,元以下，,4F,租赁商务条件,：租金,1.5,元以下，面积,500,以上，层高等要求不严，需要水电。,特色,：足道，按摩,经营状况,：营业时间中午到凌晨点。客单价,70100,元,客群、消费特征,：消费以,70%,为本地人，,40%,为工薪阶层，其次为公务员和商人,店主认为,：联盛店近期刚刚开业，对于淮安市场有信心。但目前没有进一步拓展要求,小结,：足尚是当地比较著名的足道，其在淮安市内的分布基本集中于淮海广场商圈周边，既避免远离核心商圈，也规避商圈核心的高租金。其对于租金承受能力有限，主要针对中等消费市场,足尚足道,娱乐业态,足尚足道,37,区位,：文庙新天地,物业,：,1000,，,30,多个包间，,12F,租金,：物业为商家自持。老板持有文庙中许多物业，并将部分对外出租。富足安旁一物业,500,，年租金,35,万，合,2,元,/,*天,租赁商务条件,：无拓展意向，但希望能买商铺,特色,：普通足道，全正规服务,经营状况,：,30,多个包间，,41,名技师，一般,7:309:30,人较多，会排队。一般每天,200,多顾客，人均消费,6878/100,分钟,客群、消费特征,：消费以本地人为主，本地人：外地人,=7:3,。,店主认为,：足道盈利有限，且管理较难，对于扩展没有太大兴趣。但认为如果有较好的物业，其有一定兴趣。较为倾向于淮海路商圈，主要看重点在于项目是否定位高端。,小结,：富足安足道在当地较有名气，原本为四川人经营，后来为当地商人所买。目前该老板手中有多个产业，富足安只是其中之一。其对于拓展需求不大，但其一般会购买商铺投资，在淮安也有多个商铺。,富足安足道,娱乐业态,富足安足道,38,区位,：文庙新天地,物业,：,4000,租金,：,1,元,/,*天左右，共三层,租赁商务条件,：要求,2000,以上，租金,2,元以下,特色,：健身，攀岩，器材种类较多较全,经营状况,：目前有三家，除文庙外，还有新亚,7,楼，以及一个新开的店（地址不详）。年卡,2280,元,/,年，促销价,1680,元,/,年,客群、消费特征,：消费以本地人为主，做生意的居多。,店主认为,：对于淮海路商圈较为认可。主要考虑项目周边人口数量,小结,：天乐健身为当地首屈一指的健身会所。其文庙店为淮安最大健身场所。场所内器材数量，场地面积都为淮安之最。其经营状况表明，淮安中产及以上阶层正在逐渐发展壮大，中高端消费市场正在提升。,天乐健身,娱乐业态,天乐健身会所,39,区位,：共三家，一家河南东路与淮海南路交汇处，一家在京杭大酒店，一家在党校宾馆,物业,：,1000,，,36,间包房,租金,：,1.5,元以下，,4F,租赁商务条件,：租金,1.5,元以下，面积,500,以上，层高等要求不严，需要水电。,特色,：普通,KTV,经营状况,：营业时间中午到凌晨,1,点。客单价,50,左右,客群、消费特征,：消费以本地人为主，白天客流很少，主要在,7,点以后，消费以中低层次为主，工薪消费。,店主认为,：淮安娱乐业不发达，而且很不集中，如果像,1912,街区一样集中经营，有一定机会,小结,：阿你郎为当地第一家,KTV,，,98,年即开业，对于当地商业发展较为熟悉。阿你郎近年开始扩展，说明其对于淮安商业的整体发展还是认可，但其消费一般以中低档次为主，经营情况相对一些新的商家而言不理想。租金承受能力较低,阿你郎,KTV,娱乐业态,阿你郎,KTV,40,区位,：文庙新天地,物业,：,1600,，,2,层，,50,个包间,租金,：估计在,1.5,元左右,租赁商务条件,：,1000,以上，租金,2,元以内，人流要求较高，交通可达性要好。水电齐全，物业产权明晰，处于商业中心或商业气氛浓郁区域。目前在淮安市内没有拓展意向，但有意去盐城拓展。,特色,：量贩式,KTV,经营状况,：客单价,60,元以上，上座率良好，平时有,60%,上座率，节假日需排队,客群、消费特征,：主要面向本地消费者，一般为中高端消费人群。主要是公务员，生意人，当地收入较高人群等,店主认为,：在当地处于拓展项目，会面临消费能力不足等问题，对于淮安市场并不看好。,小结,：雷迪声为当地较为正规，定位中端的量贩式,KTV,。店面装修整洁，设备较新，为目前淮安市内较为具有影响力的,KTV,商家。但生意饱和度不高，对当地拓展兴趣不高。,雷迪声,KTV,娱乐业态,雷迪声,41,区位,：文庙新天地,物业,：,600,，另,2,楼有,500,KTV,装修中，,2,层,租金,：,1,元,/,/,天,租赁商务条件,：租金,1.5,元以下，面积,500,以上，层高等要求不严，需要水电。,特色,：慢摇吧,+KTV,包房,经营状况,：客单价,50,元以上，上座率良好，周四上座率可以达到,90%,。有驻场歌手，,DJ,等。酒吧旁设立了数个,KTV,包厢,客群、消费特征,：主要面向本地消费者，一般为中高端消费人群。主要是公务员，生意人，主流客群大部分在,25,岁以上，低于,25,岁的年轻人较少,店主认为,：该酒吧属于鼎辉娱乐公司，该公司旗下还有家酒吧在开。说明其对当地市场深耕表示有兴趣。,小结,：,COCO,为当地新开的慢摇吧类型，与就已存在的,Seven,构成了淮安当地酒吧生态。该酒吧属于较为典型的慢摇吧，但装修相对比较简单，细节做得不好，同时混杂有,KTV,，也说明当地就把市场专业度不够。从经营情况来看，淮安当地还是有酒吧消费人群的，但数量不是太多，也不占据主流。就把市场仍需要培育。,COCOKTV,娱乐业态,COCO,酒吧,42,区位,：淮海西路,232,号（与北京路交界）,物业,：,1,楼有门厅，有电梯,租金,：约,4-5/,天,投资者背景,：源自淮安当地品牌,特色,：中式风格，一楼门厅，婚宴,经营状况,：消费较好，一般婚宴单桌价在,15002000,元左右；但目前面临拆迁,客群、消费特征,：客群以本地人群为主、商务聚餐、婚宴等,小结,：金玉良缘大酒店位于淮安传统商业街淮海路上，靠近清河区政府，是淮安当地人比较认可的大型酒店之一，目前已开设分店,世纪皇庭,金玉良缘大酒店,淮海路广场,酒店餐饮业态,金玉良缘大酒店,43,经营者特征,以租为主,。大多经营者对购买店铺相当谨慎，更愿意以租的方式运营,对当地商场有一定信心。,在调查中发现大多经营者对淮安城市发展，消费增长有一定信心,对集中商业较为认可。,由于金鹰及万达等商业综合体的运营效果，经营者对新一代复合型商业较为认可,高端业态拓展需求明显。,随着中高端消费需求的涌现，经营者普遍有拓展高利润的高端业态的需求。,44,购物类,消费者购物可选择种类、品牌少，消费者追求时尚个性化的消费心理不能满足,对购物环境较为不满，较为期待购物环境的提升,45,休闲娱乐类,休闲娱乐主要问题表现为业态不够丰富基本全是,KTV,、浴城等，选择余地小，却反一些格调类和动感类项目，难以满足部分有一定经济条件消费的需求,动感娱乐类项目偏好较高，但市场供应缺非常稀少。,46,餐饮类,淮安餐饮数量不少，但主要是中式餐饮，西式以咖啡馆为主，却反日韩料理、南美、东南亚等特色美食,此外，餐饮业需要的停车位，现有沿街餐厅无法提供，特别是环海路附近,47,投资者偏好调查,民众喜好购买商铺，以总价百万内为多。,淮安人投资渠道不多，商铺投资是目前主流的投资形式。总价百万以内的商铺最受青睐。,商铺购买以投资为主，自营的不多。,商铺对于当地而言，是一种主要的投资渠道，但实际参与经营的当地人不多。,商铺投资本地和周边人为主。,淮安商铺投资主要以当地人为主，占到一半以上，其次为周边城市人群。,对售后返租形式的商铺销售较为认可。,淮安当地商业发展程度有限，新城的招商难度更大。当地人对于商铺销售搭配返租的方式很感兴趣，认可度较高。,对复合型商业认可度较高。,当地人普遍对建材、数码等专业性市场的投资心存疑虑，而对品牌餐饮、休闲、娱乐的物业投资较为接受。,48,Volume,项目及区域研究,项目区域情况,地块基本情况,49,项目位于淮海西路,200,号地块，南至淮海西路,北至繁荣新村,西至清河路,东至锦绣精品装饰城。,项目紧邻淮海路商圈，属于淮安城市中心板块,区位属性,淮海路商圈,地块,50,交通属性,项目南邻城市主干道淮海西路，西靠北京北路,地块临近城市外围交通要道西安北路直通,G205,地块拥有便利的交通条件，无论是,市区内还是市区外都可方便的到达。,51,区域配套,商业,医疗,学,教育,区域内生活、医疗、教育配套齐全，生活氛围成熟。,52,生活配套,区域内的生活商业配套以零散沿街商铺以及大型超市为主，周边缺乏大型集中商业，,区域消费者一般选择淮海东路作为主要购物场所。,53,区域规划,淮安市中心城区规划图（,2009-2030,）,区域在城市规划中属于淮海路商圈一部分，未来有望与淮海东路融为一，区域商业价值将得到大幅提升,54,区域居住人口,本案,老旧小区,新建及拟建小区,项目周边老小区众多，更有多个新建项目，未来,2-3,年内还将有一批居民入住，人口密度大。,55,区域商业环境,淮安西路区域属于淮安的老城区，尽管离城市商业中心仅,1,公里，却未能与环海路商圈融为一体，形成集中商业带。此地区是淮安主要的装饰批发及汽配等产业聚集地，生活类商业主要形式是沿街商铺，商业整体环境较差。,56,区域在售商业项目,地块,爱家装饰城,锦绣装饰城城,项目名称,体量（）,业态,价格,锦绣精品装饰城,30000,油漆、厨卫、家具、家具、电器、地板、瓷砖,一层，,15000,元,/,二层,11000,元,/,爱家装饰广场,80000,油漆、厨卫、家具、家具、电器、地板、瓷砖,一层，,15500,元,/,二层，,11000,元,/,平米,57,小结,区域商业落后，缺乏集中消费商业,项目紧邻城市商业中心淮海东路，随着城市淮海路商圈的延伸有望与,现有商业连成一体，共享集聚效应,区域涵盖多个家装建材市场，竞争激烈,区域周边老旧小区众多，且仍有许多新建住宅项目，常住人口密度大，,集中商业具备人口支撑,58,Volume,项目及区域研究,项目区域情况,地块基本情况,59,地块基本信息,占地面积,56124,总建筑面积,321325,容积率,4.61,土地属性,30%,商业,+70%,住宅,建筑密度,52%,绿化率,10%,商业面积,113805,住宅面积,79538,（商品住宅）,22028,（回迁住宅）,机动车位,1445,土块基本经济参数,60,地块四至,西至：清河路,北至：繁荣新村,东至：住宅,南至：淮海西路,61,地块地形地貌,本地块较为平整，东西向跨度约,270,米，南北向跨度约,190,米,南邻城市主干道淮海西路，西邻清河路,尚有部分未拆迁，地块东侧和北侧为老旧居民区对商业项目的展示有一定影响,地块内部规划东西向和南北向道路一条,62,SWOT,分析,城市商业中心板块,交通便利,周边配套相对较成熟,地块平整规则，,12,万方的商业体量能够形成多元化复合商业,地块东侧的老旧小区,周边大型商业项目存在一定的竞争压力,在售项目的运营将带来大量人流,新建住宅项目众多，常住人口将进一步增加,城市商业项目众多，投资选择过多,城市重心向东迁移,S,trength,W,eakness,T,hreat,O,pportunity,63,Volume,项目定位,64,我们不但要站在今天看未来，更要站在未来看今天！,【,日,】,矢崎胜彦,65,中国全新的商业地产格局正在逐渐建立的过程中,中国商业地产的市场格局,一线城市,二线城市,三四线城市,北京 上海 深圳为代表,城市多商业中心格局已经形成，人均商业面积达,4-5,平米,城市化进程发展速度快，商业面积从总量上还有一些发展空间,商业地产项目的集中地，存在定位同质的问题，产品将趋于多元化，结构面临调整，层次会更加丰富,旧商业面临改建提升，存在市场进入机会,消费者和市场的接纳能力都较强，是创新概念购物中心的主要市场,杭州 南京 成都为代表,城市多中心格局正在形成，人均商业面积上升,预计经济逐渐进入快速通道，消费意识和观念强，与其商业地产总量有较大的提升空间,现代化购物中心逐渐涌现，产品种类单一，以城市中心和邻里购物为主，产品种类有较大的发展空间,原城市商业中心区域存在旧有商业改建、市场进入机会，同时有新城市商业中心兴起的进入机会,淮安 淮北 徐州等城市,城市以单一商业中心格局居多，人均商业面积低,开始开发购物中心，总量有一定的发展空间,目前商业的布局以城市中心、大型超市所在地为依托，具有明显的“先行者优势”,66,相比国际成熟的商业地产开发流程，目前的中国商业地产运作明显缺失项目前期战略层面的规划,国内外商业地产开发流程的对比,国际商业地产开发的基本流程,目前中国商业地产开发的基本流程,项目选址,项目规划,项目设计,寻找融资渠道,获取土地,项目招商,项目施工,项目选址,获取土地,项目设计,租户组合规划,项目施工,项目招商,规划先行是成熟商业地产开发流程的典型特征,而国内缺乏对规划定位的严谨论证，往往依靠经验判断，直接进入设计和招商阶段。,67,通过对消费者、竞争环境的深入研究，项目规划将回答项目定位的战略问题，是项目未来成功的进行设计、招商和运营的坚实基础。,大公务实商业地产项目的服务内容,1,概念规划,2,详细规划,3,设计,4,招商,5,运营,项目战略规划,商业概念,购物中心类型,目标消费者,商业定位,核心价值,品牌内涵,差异化内容,/,特色,/,卖点,商业组合,商业模块配比,功能范围,面积占比,布局 交通动线设计,租户商户组合,核心租户、品牌、业态,位置安排,规划调整,收益预测,招商策略,协助第三方设计公司,协助设计公司有效理解规划意图,参与建筑方案评审,招商策划与推广,组织实施招商,专业商管公司,商业运营管理,物业管理,市场营销管理,68,经典案例,博多运河城（,Canal City,）,日本第八代商业,日本购物中心的里程碑,全新理念、快乐商业的经典之作,叹为观止的总体印象,占地面积：约,34,，,700,平方米,建筑面积：约,234,，,500,平方米,森林式建筑、城市“大峡谷”,基本数据,占地面积：,约,34,，,700,平方米,建筑面积：,约,234,，,500,平方米,停车数量：,1300,台,总开发费：,约,800,亿日元,业态构成：,娱乐、购物、餐饮、影院、剧院、酒店、商务,69,巨大的全方位成功,成为标志性区域和城市旅游景点,每年吸纳客流达,1600,多万人次,每天客流量平均,3,万人左右,节假日多达,6,万人左右,10,年收回全部投资,出售给,REITS,保留经营权,开发说明,持有土地长达,20,年之久，反复策划、探讨,在日本经济的低谷期开始启动，,3,年时间建成,项目是日本本土策划和美国规划设计的完美结合,70,策划理念：快乐体验商业,先让人感动，再让人消费,消费时间，不仅消费商品,策划理念：城市剧场、生命印迹,每年,1800,场次免费演出活动，烘,托运河城娱乐气氛,见证人们生命中最重要的时刻：,爱情约会、生日庆祝,一个关于“家”和“故乡”首先,浮出来的“记忆“,城市的名片，城市的形象,71,策划理念：以人为本，亲近自然,水,阳光,绿色,72,商业特色：高业态复合度,酒店,/52600,平方米,/23.4%,零售和餐饮,/59199,平方米,/25.2%,剧场,/18830,平方米,/8%,办公,/26761,平方米,/11.4%,其它公共设施和停车场,/77110,平方米,/32.8%,73,商业特色：厨具展售、厨艺培训,将培训引进“销售现场”,将培训服务和销售相结合,引入更多“生活功能”，打破边界,74,商业特色：全国拉面馆竞技场,选择最普遍的、最受欢迎的饮食形态：拉面馆,环状美食街组合，提供独立视频广告平台,引入,PK,机制，根据顾客投票营业额进行淘汰,75,规划特色：“运河”概念,人造运河，通过柔软的水体将建筑群连成一体。,小中见大，曲径通幽，有舍有得。,76,规划特色：“围合”概念,酒店、办公楼、商场、购物中心，虚拟围合成“有机协,调的空间”,打造了一个“世外桃源”。,酒店的大堂和多层公共空间，沐浴阳光，且可以观景，,设置休闲餐厅和咖啡吧。,77,规划特色：空中绿化,屋顶花园,空中绿化,建造启动之日，同步开始绿化工程,78,规划特色：建筑色彩,内庭的颜色接近棕红色,迎合当地的审美和,风俗情趣,日本神社的主颜色。,79,规划特色：横向动线,建筑群在各个层都有“室内走廊”相连，保证横向动线畅通,各层都有引导动线：包括人造运河、品牌专门店构成的商业内街,80,规划特色：竖向动线,立体、多层停车,主力店分层摆放，牵引人流,保证酒店、商务楼与商业区的畅通,音乐喷泉把游客目光引向影院,空中表演将游客目光引向空中,81,经营管理：谋定而后动,与建筑设计同步招商，全面开业,统一指定内部装修的设计机构,统一指定物流公司，保证秩序,统一营销宣传，,VI,应用管理,82,