第三章-市场比较法.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,第三章,市场比较法,市场比较法的基本原理,搜集交易实例,选取可比实例,建立价格可比基础,交易情况修正,市场状况修正,房地产状况修正,求取比准价格,第三章 市场比较法,第一节 市场比较法的基本原理,一、市场比较法的概念,二、市场比较法的理论依据：替代原理,第三章 市场比较法,三、市场比较法的适用条件和适用范围,第一节 市场比较法的基本原理,三、市场比较法的适用条件和适用范围,1,、适用条件：活跃的市场,资料可以搜集,可比实例与估价对象相关,可比实例与估价对象供求一致,差异可以调整,三、市场比较法的适用条件和适用范围,第一节 市场比较法的基本原理,三、市场比较法的适用条件和适用范围,2,、适用范围：住宅,写字楼,商铺,标准厂房,房地产开发用地,第一节 市场比较法的基本原理,四、市场比较法的操作步骤,搜集交易实例,选取可比实例,建立价格可比基础,进行交易情况修正,进行交易日期调整,进行区域因素修正,进行个别因素修正,求出比准价格,第二节 搜集交易实例,一、搜集交易实例的途径,（,1,）查阅政府的房地产交易资料。,（,2,）向房地产经纪机构和房地产经纪了解,（,3,）向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解,（,4,）同行之间相互提供。,（,5,）与房地产出售者或其代理人,第二节 搜集交易实例,二、交易实例的搜集内容,交易实例房地产的基本状况，例如名称、坐落、四至、面积、用途、产权、土地形状、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑结构、周围环境景观等；交易双方，例如卖方和买方的名称，卖方和买方之间的关系；成交日期；成交价格，包括总价、单价及计价方式,(,如按建筑面积计价、按套内建筑面积计价、按使用面积计价、按套计价等,),；付款方式交易情况,第三节 选取可比实例,一、可比实例的概念,把握四个特征：,可比实例房地产状况与估价象房地产状况相同或相当；,可比实例的成交日期与估价时点接近；,可比实例的交易类型与估价目的吻合；,可比实例的成交价格为正常市场价格或能 够修正为正常市场价格。,第三节 选取可比实例,二、选取可比实例的要求,数量：,310,质量：类似房地产；,交易类型吻合；,日期应尽量接近估价时点；,可比实例成交价格应尽量为正常价格。,第四节 建立价格可比基础,一、统一付款方式,【,例,3-1】,某宗房地产交易总价为,30,万元，其中首期付款,30%,余款于半年后支付。假设月利率为,0.5%,请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。,【,解,】,该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算：,第四节 建立价格可比基础,二、统一采用单价,三、统一币种和货币单位,四、统一面积内涵,五、统一面积单位,第四节 建立价格可比基础,【,例,3-2】,搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积,200m2,，成交总价,80,万元人民币，分,3,期付款，首期付,16,万元人民币，第二期于半年后付,32,万元人民币，余款,32,万元人民币于,1,年后付清。乙交易实例房地产的使用面积,2500,平方英尺，成交总价,15,万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对其成交价格进行有关比较、修正和调整之前进行“建立比较基准”处理。,第四节 建立价格可比基础,【,例,3-2】,折现到估价时点,甲房地产统一付款过程示意图,15,万美元,估价时点,0.5,年,1,年,32,万元,32,万元,估价时点,0.5,年,1,年,乙房地产统一付款过程示意图,第四节 建立价格可比基础,【,例,3-2】,解：,(1),统一付款方式。如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为,8%,则：,甲总价,=76.42,万人民币,乙总价,=15,万美元,(2),统一采用单价,甲单价,=764200/200=3821.00,元人民币,/,平方米建筑面积,乙单价,=150000/2500=60.00,美元,/,平方英尺使用面积,第四节 建立价格可比基础,【,例,3-2】,解：,(3),统一币种和货币单位,甲单价,=764200/200=3821.00,元人民币,/,平方米建筑面积,乙单价,=607.7395=464.37,元人民币,/,平方英尺使用面积,(4),统一面积内涵,甲单价,=764200/200=3821.00,元人民币,/,平方米建筑面积,乙单价,=464.370.75=348.28,元人民币,/,平方英尺建筑面积,第四节 建立价格可比基础,【,例,3-2】,解：,(5),统一面积单位,甲单价,=764200/200=3821.00,元人民币,/,平方米建筑面积,乙单价,=348.28/=,元人民币,/0.09290304=3748.85,平方米建筑面积,第五节 交易情况修正,一、交易情况修正的含义,二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因,(1),强迫出售或强迫购买的交易；,(2),利害关系人之间的交易。如父子之间、兄弟之间、亲友之间、母公司与子公司之间、公司与其员工之间的房地产交易，其成交价格通常低于正常市场价格,(3),交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；,第五节 交易情况修正,二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因,(4),急于出售或急于购买的交易；,(5),交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易；,(6),相邻房地产的合并交易；,(7),特殊交易方式的交易；,(8),交易税费非正常负担的交易；,(9),受迷信影响的交易。,第五节 交易情况修正,【,例,3-3】,某宗房地产的正常成交价格为,2500,元,/m2,，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的,7%,买方应缴纳的税费为正常成交价格的,5%,。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。,【,解,】,卖方实际得到的价格计算如下：,卖方实际得到的价格,=,正常成交价格,-,应由卖方缴纳的税费,=2500-25007%,=2325(,元,m2),买方实际付出的价格计算如下：,买方实际付出的价格,=,正常成交价格,+,应由买方缴纳的税费,=2500+25005=2625(,元,m2),第六节 市场状况调整,一、市场状况调整的含义,二、市场状况调整的方法,价格指数法：,时间 价格 定基价格指数 环比价格指数,1 P1 P1/P1=100 P1/P0,2 P2 P2/P1 P2/P1,3 P3 P3/P1 P3/P2,n-1 Pn-1 Pn-1/P1 Pn-1/Pn-2,n Pn Pn/P1 Pn/Pn,第六节 房地产状况调整,一、市场状况调整的含义,二、市场状况调整的方法,【,例,3-8】,为评估某宗房地产,2008,年,9,月,1,日的价格，选取了下列可比实例,:,成交价格,3000,元,/m2,，成交日期,2007,年,10,月,1,日。另调查获知,2007,年,6,月,1,日至,2008,年,2,月,1,日该类房地产的价格平均每月比上月上涨,1.5%,2008,年,2,月,1,日至,2008,年,9,月,1,日平均每月比上月上涨,2%,。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。,【,解,】,对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格调整到,2008,年,9,月,1,日，即：,3000(1+1.5%)4(1+2%)7=3658(,元,/m2),第七节 房地产状况调整,三、市场状况调整的思路,二、市场状况调整的修正方法,百分率法：,可比实例在其房地产状况下的价格,房地产状况调整系数,=,可比实例在估价对象房地产状况下的价格,差额法：,可比实例在其房地产状况下的价格,房地产状况调整金额,=,可比实例在估价对象房地产状况下的价格,第八节 求取比准价格,一、综合修正公式,1.,直接比较修正公式,2.,间接比较修正公式,二、求取综合结果,1.,简单算数平均法,2.,加权算数平均法,3.,中位数法,4.,众数法,第九节 市场法总结和运用举例,房地产市场,手机交易实例,分析估价对象,存入交易实例库,选取可比实例,可比实例价格,B,可比实例价格,A,可比实例价格,C,建立价格可比基础,建立价格可比基础,建立价格可比基础,交易情况修正,交易情况修正,交易情况修正,交易日期调整,交易日期调整,交易日期调整,房地产状况调整,房地产状况调整,房地产状况调整,比准价格,A,比准价格,B,比准价格,C,求取最终比准价格,第九节 市场法总结和运用举例,【,例,3-11】,为评估某写字楼,2005,年,10,月,1,日的正常市场价格，在该写字楼附近调查选取了,A,、,B,、,C,三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见下表,3-4,。,表,3-4,可比实例情,项目 可比实例,A,可比实例,B,可比实例,C,成交价格,5000,元人民币,/m,2,650,美元,/m,2,5500,元人民币,/m,2,成交日期,2005,年,1,月,1,日,2005,年,3,月,1,日,2005,年,7,月,1,交易情况,+2,+5,-3,房地产状况,-8,-4,+6,第九节 市场法总结和运用举例,【,例,3-11】,（续上）,表中的交易情况中，正,(,负,),值表示可比实例成交价格高,(,低,),于正常市场的价格幅度；房地产状况中，正,(,负,),值表示可比实例房地产状况优,(,劣,),于估价对象房地产状况导致的价格差已幅度。另假设人民币与美元的市场汇率,2005,年,3,月,1,日为,1,：,8.4,，,2005,年,10,月,1,日为,1,：,8.3,；该写字楼以人民币为基准的市场价格,2005,年,1,月,1,日至,2005,年,2,月,1,日基本不变，,2005,年,2,月,1,日至,2005,年,5,月,1,日平均比上月下降,1%,，以后平均每月比上月上升,0.5%,。试测算该写字楼,2005,年,10,月,1,日的正常市场价格。,