地下商业项目业态定位方案.doc

爱尚街

业态定位方案

一、爱尚街主题
1、爱尚街标识：

2、广告语：
不是传统商场、不是批发市场、而是时尚生活特区。
——爱尚街
3、分区命名：
外贸名品廊【差异化经营做成外贸一条街】
食尚元素 【汇聚特色餐厅】
摩登地带 【淘你喜欢的物质街】
儿童天地 【读物和益智类工作室、儿童服装和妇幼用品】
酷玩地带 【青少年为主的特色经营和运动类服饰】
格调生活馆 【家庭用品的大本营】
4、入市主题：
1、不是传统商场、不是批发市场、而是时尚生活特区。
——爱尚街
2、爱逛的、爱淘的、能混的、疯玩的、8090联合起来
——我们爱尚街！
5、销售主题：
【1】、拾亿人民九亿商、还有壹亿也在想
欢迎进入商铺时代-------------爱尚街
【2】、我们与保险箱的唯一不同点
——钱放在这里每年增力近10%
【3】、为钱工作还是钱为你工作？
安全创富新模式 2011投资新路标
【4】、建议您一种全新的安全的理财方式！
——年年坐收稳定的净收益，让您的钱“赚”起来！
6、招商主题：
【1】、做爱尚街的第一掌柜
【2】、见证新趋势，掘金第一街
【3】、全城轰动，他们都是你的客户

二、总体定位

1、消费档次逐渐提升，与周边物业及人群形成呼应
2、目标消费客群逐渐趋于年轻化

区域
主要目标客户群
年龄层次
零售服装单价
（元/件）
餐饮类客单价
（元/人）

25-30岁
150-200
50-100

18-25岁
80-100
25-50

A区：外贸名品廊【差异化经营做成外贸一条街】

在外贸名品廊，在最集中的区域阅读外贸时尚最新的潮流，感受高品质的享受。
穿梭在知名外贸精品之中，仰望头顶的点点星光，仿若步行在星光大道，在时尚大道让你不忍错过任何精彩的角落。

B区：酷玩地带 【青少年为主的特色经营和运动类服饰】

酷玩地带是年轻人相约聚会的地点，等待相约的朋友。金属光感、现代技，完全贴合年轻人的现代潮流消费需求。足够的展示空间，充分的潮流个性展示，所新奇刺激或是吃喝玩乐的点子，都可以在这块现代活力空间里发扬光大。
C区：食尚元素 【汇聚特色餐厅】

西点、咖啡、概念餐饮、特色餐饮、中西快餐组成,满足交际/商务/ 休闲的需求。
D区：儿童天地 【读物和益智类工作室、儿童服装和妇幼用品】

主要是围绕省图书批发市场做错位经营，满足12岁以下人群。以经营益智类作坊和儿童服装，妇幼产品】以个人电脑品牌、时尚电子用品、影音配件等商品为主，友谊百货和图书城业态补充。
E区：摩登地带 【淘你喜欢的物质街】

给以它[向左走/向右走] 的趣味动线设计,左手边是[男人主义]主题区,集中了男性的用品及服饰；右手边是[女人主义]主题区,集中了女性的用品及服饰。同时结合入口,点缀了情侣们喜欢的雪糕屋/甜品屋/零食物语,时尚气息扑面而来。
三、项目业态总体比例分析

通过餐饮业业态的引入，带动项目人流客流的丰富性，有效延长客流消费逗留时间；
引入主力店，提升项目整体品牌号召力和知名度，确保项目整体形象；
选择高租金回报率的商户以确保项目整体收益最大化。
1、餐饮业态对于整体项目的意义
本案餐饮业态比例占16%左右，将集中设置在A、C区域，并在B、D区域设置轻餐饮品、甜品小食等进行餐饮业态的穿插，保证整个项目餐饮业态的连贯性。
优势：
餐饮业态的引入将有效的增加项目消费人流，丰富客流的多样性。
餐饮业态将有效延长消费人流逗留本案的时间。
丰富地下商业业态种类，提升项目号召力和知名度。
劣势：
餐饮业态的工程技术条件提高项目投资成本。
相对而言，餐饮业态的承租能力有限。

四、业态组合方案
A区：外贸名品廊
【差异化经营做成外贸一条街】
A区作为重中之重，是展现本项目品牌形象及档次的最佳区域，可以预见，开业后A区必将成为：
Ø 最具生命力、竞争力，商业价值最大的区域；
Ø 标志性、昭示性、形象最好的所在；
Ø 外贸品牌入驻情况最佳的部分；
Ø 具备自成体系（包括业态和设备配置）的完善功能
Ø 目标消费者群体、消费档次相对较高、年龄跨度最大（年轻人、白领、家庭……）的集会空间
Ø 在经营中可以充分结合地面广场和地下的商业的互动的场所
Ø 南京的地标性建筑
区域关键词：时尚、现代、地标

序号
现状人流
导入点
分析
未来人流
导入点
分析
1
益友百货方面
年轻消费群消费能力有限，消费意愿较强，B1的饮品轻食和服饰店将会吸引他们。
地铁线
地铁人群导入，可能形成一定的分流，但主力商户的吸引将大大增加有地铁带来的消费人流。
2
裕华路路方向
主力消费群来源，由地面导入的消费人群将非常之多。
周边办公、酒店物业
地面的办公酒店人群受到商业业态的丰富性和时尚元素的吸引，导入本案消费。
3
规划建设的下沉式广场方向
吸引年轻的再次约会的消费群导入地下，使本案成为新的约会聚集场所。
裕华路和友谊南大街路口
由地面导入地下的有一定消费能力的办公、酒店商务消费者将增加。

1、我们的意见：
n 根据地面人流分析，可以发现地下人流的重要来源来自于益友百货商场和裕华路方向地面人流的导入。未来导入人流的重点将侧重于周边办公及酒店的消费人群，消费群体主要为年轻的追求时尚的消费群和有一定消费能力的白领商务人群。
n 针对人群聚集的不同来源，在入口广场的设计上进行标志性建筑的建造和景观小品的特色处理来迎合年轻消费群体的消费感觉，也为他们营造新的标志性的约会地点。
n 在垂直动线的安排上应考虑手扶电梯的方位与地面人流集聚点位置保持平行的方向，使上下人流具备可视效果。与餐饮、超市互动，吸引人流导入地下。在商铺内部的动线安排中应考虑到大型租户内部打通的情况，保证外部垂直动线和内部垂直动线的统一互动。
2、业态可行性分析：
n 外贸服饰旗舰店：
中高档品牌外贸服饰旗舰店（如隐蔽的树）目前外贸店比较分散。通过与该类商家的初步接触，主要原因在于目前友谊南大街尚无与该类商户形象符合的物业。
本项目的建成，特别是A区品质感的凸显，将有效解决上述问题。
该类业态的引入将与益友百货未来入住振头中环广场的东购，现有业态形成有效错位、避开同质化竞争，提升本项目乃至友谊南大街商圈的整体形象。
n 特色主力店：
特色专业主力店形式的商业，目前在友谊南大街为数不多，该类商户的引入将补充商圈业态的空白点，是本项目独特的亮点。
经前期市场调研，友谊南大街未来办公人数将达到10万人，办公人数的大量涌现（其中包含大量白领女性）将吸引该类业态的入驻。
n 精品超市：
A段周边现有北国超市中档超市。精品超市（如：屈臣氏、OLE）的概念将打破当地消费者原有的廉价概念，将超市精品化。精品超市的进驻，既满足周边中高档社区居民的消费需求，又给本项目带来大量人流，是与现有市场的错位，也是产品定位的提升。
n 品牌饮品、轻食：
追求饮品、轻食的品牌性，丰富区域业态，与上述业态形成互动，提升整体档次，满足周边办公消费群体的需求。
n 餐饮业态：
A区餐饮的引入应考虑到与周边的现有餐饮业态的错位，并做到与项目地B段餐饮区域的提升。现有周边餐饮以中餐为主，针对本案主力消费群体为年轻消费一族，追求新鲜的消费感觉，A区的餐饮可引入一中型特色餐饮（茶餐厅）来吸引这部分消费者，同时也与周边的餐饮产生差异性错位。由于A段地理位置的优势，有较好的展示面，适合发展具备一定消费水平的餐饮业态，恰与C区的美食广场定位进行了呼应和提升。

议项目发展初期，应以一至两家主力商户为突破口，在租赁条件上给予相当的优惠，保证其入驻能为本项目带来稳定的客流，未来跟据项目发展情况将此区域打造为品牌时尚基地。
3、主力铺位的划分原则主要把握以下几大要求：
【1】商铺门面宽度应大于3米，确保展示面的宽度和通透。
【2】商铺展示面与主通道之间的联通。
【3】铺分割应尽量保证内部格局的方正，尤其对于餐饮业态，应确保其大于10米的进深要求，方便内部摆位。
【4】、餐饮部分的层高不低于4米，非餐饮类业态商铺最小的净高应高于2.5米。
【5】、对大型主力商户预留商铺内部垂直交通设施位置，方便内部打通。
【6】、在示意作为超市或特色餐饮的区域，应考虑在管线铺设时即考虑未来可能作为餐饮用途，保证转变的灵活性。
3、吸引消费者策略分析
“错位”入口广场结合地标性建筑的设计，创造了地下非地下的消费感觉。
“补充”开放式的商铺既保证了视觉空间，又获得了商业面积，同时对人流动线进行了有效的引导。
“提升”全新商户的组合，南京消费新地标，主力店的存在使本区域成为了聚集人流的中心。
B区：食尚元素
【汇聚特色餐厅】
C区：酷玩地带
【青少年为主的特色经营和运动类服饰】
D区：儿童天地
【读物和益智类工作室、儿童服装和妇幼用品】作为为整个项目的中间区域，将打造成为：
【1】具备区域过渡功能，保证该区域的设计方案在经营模式即定位主题转换的情况下保持灵活性；
【2】设置目的性消费业态，设计特色建筑风格，引导两端人流向中间导入，有效避免人流死角；
【3】、打造个性潮流、新奇刺激、吃喝玩乐于一体的商业氛围；
【4】、餐饮业态设置于此区域的诸多优势：a.槐安路振头国际广场桥餐饮客流的延伸，b.满足东西两端消费需求，c.一定程度减少工程成本，d.规避餐饮营业时间和主流零售营业时间造成的影响，e.整个项目可以通过餐饮区自然过渡，分成东西两块，保留不同经营模式的想象空间，f.保证部分餐饮延续的灵活性。B区餐饮商户的选择应考虑具备特色且消费不高的类型。
【5】形状，每隔40-50米进行节点划分，降低购物疲劳影响；
【6】费群体以追求时尚潮流，敢于体验创新，不甘寂寞的年轻消费者和妇女儿童为主；辅住运动类服饰读物和益智类工作室、儿童服装和妇幼用品】和电子产品。
【7】计独具特色，人流动线变化有秩，让消费者忘记疲劳，享受购物；
【8】、分方案迎合主力商户的要求又适合不同经营方式的划分。

区域关键词：欢乐、好玩

1、我们的建议：
【1】B、C、D段消费人流主要特征表现为：由地面几大主要节点（工农路、图书批发城）出入口下送人流和A、F两端吸引至BCD段人流。
【2】主力消费群体的特征主要表现为追求时尚、潮流，渴望体验新奇、刺激的年轻消费者。
【3】由于C段作为餐饮区，需在建筑设计上考虑到人行通道的便捷性。在节点位置进行建筑设计、景观小品和互动活动区的设置，吸引消费者导入，避免非餐饮时段导致的人流缺失。
【4】在商铺分割格局上应考虑到部分餐经营模式改变情况下的灵活性。
2、吸引消费者策略分析
“错位”新颖的特色主题业态、内部整体充满动感和活力的消费空间，为石家庄年轻消费群体创造不同以往的趣味消费体验。
“补充”不同以往的商户组合理念和餐饮业态，丰富友谊南大街的业态组成，形成新的特色消费区域。
“提升”全新的年轻消费生活体验，提高年轻消费群体的消费理念和生活方式，创造新的年轻消费集中地，提升区域在石家庄年轻消费群体中的地位和市场形象。
E区：摩登地带
【淘你喜欢的物质街】
给以它[向左走/向右走] 的趣味动线设计,左手边是[男人主义]主题区,集中了男性的用品及服饰；右手边是[女人主义]主题区,集中了女性的用品及服饰。同时结合入口,点缀了情侣们喜欢的雪糕屋/甜品屋/零食物语,时尚气息扑面而来。
E区作为整个项目的南段，将打造成为：
年轻消费者享受慢慢淘宝的乐趣，充满了惊喜和神秘的探宝旅程；
这里是年轻人激发创业激情，发挥个性与想象的空间；
作为小面积分割区域，有自己发展的特色空间，也有其他区业态的延伸过渡而不至于剥离整个项目的整体定位；
小分割方案，降低投资成本，提高去化率；
两通道三边铺的设置丰富人流动线，优化单铺格局；
多个小节点的特色建筑设计，降低消费者视觉疲劳；
垂直于平面人流动线的多样化，避免商业死角产生。

区域关键词：淘宝乐趣
我们的建议：
E段消费人流主要特征表现为：由地面及D段消费群体向E段直接导入的人流，
E段主力消费群体的特征主要表现为追求时尚、潮流，享受淘宝乐趣，渴望体验他人所未体验的年轻消费者。
由于E段作小面积分割，在业态规划上没有太大的改变，故需在垂直交通的处理上多加考虑，避免产生人流动线的死角。
建议设置多个小节点，通过特色建筑设计、景观小品的设置，与D段主题结合来降低消费者的视觉疲劳。
业态组合总结
该业态组合方案在爱尚街整体形成具有特色的高档次时尚零售步行街，利于提升本项目的整体市场形象和区域消费档次。
E区为项目所在区域整体租金价值较高区域，以时尚零售为主的业态组合充分发挥该特点，利于为项目创造更高的经济回报。
由女装、男装逐步向休闲装过渡的业态设置，与其他区的业态组合形成良好的过渡与呼应，利于项目整体业态的衔接。
3、吸引消费者策略分析
“错位”与传统百货不同的街区步行消费空间，突破以往单一的零售消费概念，将休闲与购物有机结合
“补充”打破传统的柜台、平面铺位专卖，形成立体的消费空间
“提升”与绿化、景观相结合，增添消费空间的趣味性，特色景观营造增强品牌的吸引力和新鲜感
建议项目发展初期该区域可加强主题打造,严格控制入驻商户的组合，以提高项目的整体效应。未来视区域发展情况，逐步提升该区域的商业档次，并逐步调整进驻商户。
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