代建项目经理手册正文内容.doc

代建项目经理手册
（初稿）

编制 审核 审定

浙江五洲工程项目管理有限公司
2009年8月24日
目录
序言：
一、五洲代建运行模式与项目定位
1、公司代建项目运行组织构架
2、项目管理办职责
3、各职能部门职责
4、项目代建部职责
附件：信息指挥中心及各职能部门通讯录

二、项目代建策划
代建依据学习、分解表
代建项目启动会议(会议申请表、启动会议议程表)
代建规划（内部控制部分）编制
《代建实施规划》编制（电子参考版）
项目代建业主启动会

四、进度管理
基本制度（填报及上报要求）
附件：1、项目前期进度计划表
2、项目总控进度计划表
3、月进度计划表
4、周工作计划表

五、风险管理
1、合同风险分析—分解表
2、风险防范措施表

六、采购合约管理配合
1.审核招标规划、招标计划；-《审核意见书》
2.审核招标文件、答疑纪要、询标纪要；-《审核意见书》
3.沟通落实采购合约部提交的相关文件审核意见；-《意见反馈表》
4.督促承包单位履约合同；-《合同履约情况反馈表》
5.组织招标专题会议；-《招标专题会议纪要》

七、投资资金管理配合
1、工程款支付表格交底、填报
2、《工程款支付内审表》填报
3、《工程量统计台账》填报
4、《工程变更内审表》填报
5、《服务酬金支付证书》填报
6、《资金需求月度、季度预报表》填报
7、工程款支付、工程变更资料整理归档

八、信息沟通管理
1、项目干系人沟通管理表
2、与信息中心及各部门沟通程序
3、沟通过程文件资料（意见、建议）管理制度

九、信息文档管理制度
代建档案清单及编码规则

十、相关管理制度
1、廉政管理制度
2、代建管理成果管理（审批表）
3、项目刻章及用章制度（相关表格）
4、代建项目会议制度
5、项目代建经理考核制度
6、办公形象管理
代建办公室及施工现场室外形象布置方案
项目部物品采购申请单与标准配置清单
个人形象要求
办公卫生制度

首先，祝贺您成为 项目的代建经理，您在项目管理上付出的劳动成果将为“五洲管理（代建）”品牌添砖加瓦，五洲管理感谢您！
五洲管理采用了“大项目部制”的项目群管理模式，由公司项目管理办负责项目管理方法、制度的制定，负责《工程项目管理规划》、《招标管理规划、计划》、《项目总控进度计划》等重要项目管理文件的起草工作。运用“项目信息指挥中心”平台，收集项目信息、为项目提供重大事项决策。公司“前期报批、设计优化、投资资金、采购合约、现场施工、文档信息、机电安装”七大管理部门将为项目运行提供专业技术支持与后台保障。项目管理（代建）部是项目管理（代建）目标实现的主要责任主体。首要任务是负责与委托方、使用方建立良好的关系，架起高效的信息沟通渠道，营造和谐的氛围。确保“项目管理办”的管理成果能有效的贯彻、执行。同时负责日常各项目协作单位的沟通与管理工作。
五洲管理（代建）将致力于为委托方提供“廉洁、专业、满意、绿色”的项目代建服务。“廉洁服务”是企业实现“可持续发展”，提升“五洲管理”品牌美誉度，打造“建筑服务业强企”的生命线。公司设立了由董事长亲自管理的“廉政委员会”，开通了公司廉政热线，确保项目廉洁代建。“专业服务”是实现业主满意的根本，通过“事事先学后做、专业价创造值”

第一章 五洲代建运行模式与项目定位

第一节、 公司代建项目运行组织构架
信息指挥中心构架图
我国工程建设行业大多企业基本采用了项目经理负责制的运行模式，项目管理的成败完全依赖于项目团队的经验和能力，企业基本不介入项目的运作。项目管理办成立“公司项目信息指挥中心”。将项目重大管理规划、计划以及项目决策工作转移至公司层面来完成，公司六大专业部门协助项目，项目部负责代建工作的执行和信息反馈。“项目信息指挥中心”的建立实现代建项目管理从封闭模式到开放的转变。

第二节、 项目管理办职能
1、负责项目经理、总监、项目经理秘书的管理。
2、负责制定公司项目管理模式，方法与制度。
3、编制生产管理标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。
3、负责处理项目部（监理部）发生的需要公司出面协调事项。
4、根据公司生产的需要提出项目经理、总监、项目秘书的需求计划并负责其专业能力面试；组织、参与对项目经理、总监、项目秘书的能力培训。
5、根据需要对各项目部派出负责人（项目经理、总监）、项目秘书。
6、建立项目管理规划、工程监理规划模块，负责重大重点项目的《项目管理实施规划》编制，指导项目经理、总监组织编制项目管理规划和工程监理规划。
7、对各项目部执行公司相应制度的情况进行监督检查；
8、负责文档管理。收集、整理项目管理月报、简报、各项业主、第三方满意度调查表等项目管理资料；建立项目管理、工程监理数据库。
9、负责各项目与公司各部门间专业工作的协调。
10、完成领导交办的其他工作。

第三节、 各职能部门职责
一、前期报批管理部职能
1、负责公司管理项目的前期报批工作。
2、负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。
3、参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。
4、根据工作需要提出本部门人员需求计划并负责其专业能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。
5、建立办证数据库，维护与办证报批相关的政府部门或机构的公共关系。
6、配合公司其他部门完成与本部门（专业）相关的工作提供专业技术支持。
7、完成领导交办的其他工作。
二、设计优化管理部职能
1、负责公司管理项目（代建）的勘察设计管理工作，确保项目设计阶段的进度、投资、质量、安全等管理目标的实现。
2、负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。
3、参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。
4、负责施工阶段重大设计变更的设计沟通及分析建议。
5、根据工作需要提出本部门人员需求计划并负责其专业技术能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。
6、负责为咨询事业部提供项目咨询报告中的功能设计与概念设计方案的委托。
7、独立对外完成项目结构设计优化、设计管理等业务的承接与实施。
8、独立对外承接设计业务，并负责设计业务的实施。
9、建立勘察设计管理数据库，维护与勘察设计相关的部门或机构的公共关系。
10、配合公司其他部门完成与本部门（专业）相关的工作提供专业技术支持。
11、负责公司建筑绿色与节能的课题研究及项目实施。
12、完成领导交办的其他工作。
三、招标合约管理部职能
1、负责公司管理项目的招标合约管理工作。
2、负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。
3、参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。
4、根据需要提出本部门人员需求计划并负责其专业能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。
5、建立招标合约管理数据库，维护与招标合约相关的部门或机构的公共关系。
6、贯彻执行国家、省、市有关建设工程招标投标的法律、法规和制度，严格保守招投标活动中知悉的商业、技术秘密以及应当保密的事项，维护委托人招投标过程的合法权益。
7、承担代建项目设计、监理、施工以及重要材料设备招标采购与合约管理工作，组织审核招标代理机构提交的成果文件，向委托人提出合理化建议或意见。
8、组织代建项目招标规划、计划、方案的编制。
9、主持或参与开标、评标、询标、决标会议。
10、加强与前期、设计、投资、施工、机电等公司其它生产管理职能部门的协作配合工作。
11、承担公司承接的招标代理业务工作，负责招标过程文件的编制与备案。
12、处理招标活动与合同履行过程中的争议纠纷及违约索赔事项。
13、提供完善规范的承包商、供应商、评标专家数据库。
14、完成领导交办的其他工作。
四、投资资金管理部职能
1、负责公司管理项目的投资资金管理工作。
2、负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。
3、参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。
4、根据需要提出本部门人员需求计划并负责其专业能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。
5、建立投资资金管理数据库，维护与投资资金管理相关的部门或机构的公共关系。
6、负责项目投资控制工作，确保各个阶段的委托项目达到既定的投资控制目标。
7、参与项目前段，协助合理选择造价指标，为科学、合理确定投资估算、设计概算提供依据。
8、 参与设计优化，对设计方案进行经济比选，为设计管理部优选设计方案提供支持，协助进行设计概算的编审工作。
9、参与项目招标过程，协助对招标文件、合同中涉及价款确定、变更及支付条款的审查。
10、负责工程施工阶段工程变更价款、索赔费用、违约费用的审查。
11、负责工程款（预付款、进度款、结算款）支付审核。
12、负责投资预算管理，编制总投资计划、年投资计划及资金使用计划，建立资金支付台账，掌握项目资金使用情况。
13、负责投资控制动态管理，进行工程投资偏差动态分析，制定项目投资控制纠偏措施。
14配合其它部门与本部门相关工作的技术支持。
15、完成领导交办的其他工作。
五、施工现场管理部职能
1、负责公司管理项目的施工现场管理工作（包括安全文明施工、资料、验收、进度控制、联动试车、竣工验收）。
2、负责与本部门相关的相应标准、作业指导书的编制、修订和贯彻执行。
3、参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的编写。
4、根据需要提出本部门人员需求计划并负责其专业能力面试；组织本部门人员学习培训，提升员工的专业工作能力。
5、建立公司技术标编制模块，负责公司技术标编制的审核工作。
6、负责公司管理项目保修期的管理。
7、建立施工现场管理、保修期管理、技术标编制数据库。
8、负责对部门下属安全管理部、资料管理部的部门建设。
9、负责代建项目现场经理，监理项目总监代表、专业监理工程师、监理员、安全员、资料员的人员管理。
10、配合项目负责人及公司各部门落实项目管理其他工作.
11、协助公司经营工作。
12、完成领导交办的其他工作。
六、文档信息管理部门岗位职责
1、负责档案的收集、分类、编目、鉴定、保管、保密、及相关查询借阅登记管理工作。
2、档案必须妥善保管，存放有序，查找方便，并做好安全和保密工作，不得随意堆放，严防毁损、散失和泄密。
3、拟订和修订档案工作制度、办法和各类档案的归档范围，编制各类档案检索工具和档案参考资料。
4、负责对各监理项目档案人员进行业务培训。
5、对监理项目、施工单位归档部门进行监督和检查。
6、对档案的收进、移出、案卷数量，档案的利用等情况进行统计。
7、对保管期限已满的档案进行鉴定，对已失去保存价值的档案，征得有关领导批准，造册销毁。
8、完整接收各部门移交的档案，对已接收的档案完整率、准确率负责。并对未及时移交的档案资料主动向使用或产生该档案的部门催收。
9、完成领导交办的其他工作。
七、安全管理部门职责
1、负责公司工程安全体系的建立和管理工作，促进公司安全体系的持续充分性、适宜性和有效性。
2、负责组织制订公司内部安全管理制度和工作目标，并监督实施。
3、根根公司业务量情况，负责落实安全监理人员的招聘及上岗前的培训工作，协调各监理部间安全监理工程师的调整工作。
4、负责公司下属各监理项目的安全管理及文明施工。
5、负责做好公司内及各监理部上报安全资料的整理及归档工作。
6、配合参加事故调查工作。
八、机电设备管理部职责
1、负责公司在建项目机电专业的总体组织协调管理工作；
2、负责公司在建项目的机电技术化、标准化、流程化管理；
3、负责各项目现场工程师的筛选、委派、配备，承担本部门内人员的考核工作；
4、参与项目管理规划、工程监理规划与本部门相关部分的的编制；
5、根据工作需要提出本部门人员需求计划并负责其专业能力面试；
6、负责机电管理规划的编制，协助编制项目招标采购规划、计划；
7、参与前期设计阶段的管理与监控，对设计进度、质量进行跟踪检查；
8、协助相关部门编写涉及机电专业的设计任务书，制定招标文件中机电部分的技术规格和技术指标；
9、参与工程材料设备的招投标、合同谈判与签定工作；
10、参与施工图会审，负责机电专业施工图的自审和技术交底；
11、负责室外电力、自来水、燃气、热力、消防、电信、广电等配套管线协调、谈判；
12、负责各项目机电专业协调、沟通日常管理工作，解决机电专业的重大技术问题；
13、负责本部门相应数据库的建立，收集相关新技术、新产品的技术信息，负责机电专家俱乐部的关系维护；
14、参与工程阶段性验收和竣工验收，协助项目移交和保修工作；
15、协助各项目文件、资料的整理和归档建档工作；
16、提供各项目现场工程师的培训、指导、监督、考核、支持与服务工作；
17、积极配合其他部门涉及到本部门相关专业工作的技术支持；
18、负责组织部门内人员培训、学习、参观、考察活动；
19、办理上级主管部门和领导交办的其它工作。

第四节、 项目代建部职责
1、项目部是公司法人的派出机构，承担合同的实际履行责任。
2、负责按照公司项目管理模式，调动资源开展项目管理工作。
3、组织项目建设管理实施，采取措施保证项目建设目标、合同目标的实现。
4、负责工程现场管理，确保安全文明施工。
5、负责项目的对内对外沟通，协调和信息收集传递。
6、负责组织编制项目管理规划、实施细则、项目管理月报和简报等工程资料。
7、负责项目管理相关文件的收发、传递、使用、保管。
8、负责项目建设情况的对内对外汇报。
9、布置、检查、考核项目部成员的工作。
10、负责组织或参与项目竣工验收。

附表一：信息中心通讯录
分类
姓名
办公室座机
手机号码
短号

信息指挥中心
瞿龙

13857165357
665357
董永贤

13600526100
516100
柴恩海

13989499994

孙飞
88822729
13706815113

前期报批部
金晓强
13175088188
13777558499
518499
采购合约部
吴肖华
85109060-851
13777575803
525803
设计优化部
李建军

13588040007

投资资金部
丁桢荣
85109060-850
13738059809
519809
机电安装部
王圣通
85109060-822
18857151001

施工监理部
徐俊才
85109060-886
15925612121
522121

第二章 项目代建策划
第一节、 代建依据学习
1、 代建招标文件要点分解表(十院案例)
条款编号（页码）
关注等级
项目代建招标文件内容
要点分析
管理类别
附前表
（P3）
★★★★
总工期目标：
在2008年8月15日前建筑主体开工、2009年12月31日前完成竣工验收并交付使用，竣工验收6仓月内完成工程决算。
因为业主自身原因无法开工，是否开工时间能调整？需明确
投资合约
工程管理
一总则
（P5）
★★
2、目前工程准备及实施情况
(1)已完成设计方案(批复在办理中)；(2)已完成用地批准书；(3)已完成三通一平。
确认是否一致？需确认
设计管理
文档管理
工程管理
一总则
（P5）
★★★
3、项目实施过程中的要点：
(1)进一步优化医院内部的流程；(2)确保各专业设计的先进性、科学性和经济性；(3)统筹协调土建与装饰、其他专业工种的交叉施工；(4)确保工程建设进度；(5)做好建筑设计与大型医疗设备安装的衔接。投标单位应根据上述情况在投标文件中制定切实可行的计划安排和措施，确保按期交付。
医院关注的要点，需要重视
综合协调
三投标报价（P7）
★★★★
（十）中标人管理费最终以中标费率×项目工程费用(以市发改委项目概算批复为准)一次性包干。
前附表中计价方式为费率，此处明确为一次性包干，如因其他合理原因超出发改委的概算是否记取管理费？需明确。
投资合约
三投标报价（P7）
★★★
中标管理费为完成投标须知前附页第4条项目代建服务内容及要求的所有费用，包括招投标代理费、工程造价咨询费。
在如何较少招投标代理费、工程造价咨询费的成本上应该做一定的规划。
招标采购
代建服务内容与要求（P16）
★★
(8)施工安全文明监督：根据浙江省文明标化工地施工标准，审查施工安全措施、劳动防护和环境保护设施等，并负责检查、督促落实执行。对重大安全事故，需组织调查，分析原因、责任并提出书面报告，承担相应责任。
在施工单位的招标时应该注意要求浙江省文明标化工地施工标准，风险防范。
招标采购
工程管理
代建服务内容与要求（P17）
★★
(2)在规定的工程质量保修期内，负责检查工程质量状况，组织鉴定质量问题责任，督促责任单位维修。
保修期内检查责任为施工和监理，我们负责监督、协调工作
工程管理

2、 代建委托合同要点分解表(十院案例)
条款编号（页码）
关注等级
项目代建招标文件内容
要点分析
管理类别
总则
（P29）
★★★
3．1代建服务范围：
该项目属阶段代建，招标代建范围主要指从合同签订之日起，至工程完成（包括质保期)的全部工作内容。
代建服务范围不应以时间来确定，因以工作内容来确定。既然是阶段代建应该明确阶段开始内容。
投资合约
总则
（P30）
★★★★
3．2合同工作内容：上述服务范围内涉及工程的专业服务单位的招标采购、施工管理、竣工验收管理，档案资料归档管理等项目管理理承包。同时包括代表委托方参与前期验收工作，与委托方共同进行前期资料的验收；会同委托方参与主体施工单位的招标，参与招标文件的编写、主持合同签订等事宜。
本合同工作内容有利于我们开展工作，但是与代建服务范围不相符合，建议适当调整代建服务范围或者明确确定本合同工作内容。
投资合约
文档管理
总则
（P30）
★★
3．2．2根据有关规定选择专业设备及专业施工单位，并与其签订合同。
明确三方合同
投资合约
总则
（P30）
★★★★
4、合同工期
开工日期：2008年8月15日前主体建筑开工
竣工日期：2009年12月31日
因为业主自身原因无法开工，是否开工时间能调整？需明确
投资合约
工程管理
总则
（P30）
★★★★
5、工程质量标准
确保各分部、分项工程质量一次达到国家相关专业验收合格标准，整体工程一次验收合格，确保“钱江杯”。
未达到钱江杯，将扣5％的管理费，因此招标施工单位的时候必须明确，重视。
工程管理
双方权利义务（P31）
★★★★
8．1．1委托方有权要求受托方赔偿因擅自变更建设内容，扩大建设规模、是高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格所造成的损失。
在设计优化时候不要改变建设内容标准等，必须由业主提出来，否则有较大的风险。
设计管理
工程管理
双方权利义务（P31）
★★★
8．2．1负责须由委托方出面与政府有关部门协调事项，为项目顺利实施提供条件。
合同明确委托方有义务与政府有关部门协调，在实际管理中重视。
设计管理
工程管理
双方权利义务（P32）
★
9．1．4核查工程施工组织设计和技术方案，按照保质量、保工期和降低成本的原则，向施工方提出具体要求。
加强监理的作用
工程管理
双方权利义务（P33）
★★
9．2．2在本合同生效后7天内提交《过渡期工作进度计划》，3 0日内编制好《工程项目代建管理规划》及具体细则并交委托方审核后组织实施。
注意要求和时间
综合协调
双方权利义务（P33）
★★★
9．2．3对工程全过程进行管理，确保本项目土建、设备、装修等本合同工程范围内实际投资控制在投资预算 万元人民币内，全面实现本合同规定的工作要求目标。
注意投资预算确定的合理性，招标采购时做好WBS分解，确保受控。
投资合约
招标采购
施工组织设计和工期（P34）
★★★★
11、开工
受托方的服务开工日期为本合同签订生效之日起。
因为业主自身原因无法开工，是否开工时间能调整？需明确
投资合约
工程管理
施工组织设计和工期（P34）
★★★★
12．1因以下原因造成工期延误，经委托方确认，工期相应顺延：
(2)委托方未按合同约定提供所需指令、批准等，致使旌工不能正常进行：
充分利用该条款，可以将开工时间延迟。修改为“委托方未按合同约定完成前期工作、提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行：”
综合协调
文档管理
质量与检验（P35）
★★
15．2工程质量达不到约定标准的部分，由受托方责成责任单位承担拆除和重新施工的费用，工期不予顺延。
注意重新拆除、返工，工期不予顺延，
工程管理
款项支付
（P36）
★★
17、代建管理费及支付
l7．l本工程项目代建管理费为 万元整(人民币 万元 整)，为一次性包干价，包括招投标代理费、工程造价咨询费。
17．2合同签订后25个工作日内，受托方交纳履约保函后，向受托方支付代建管理费的10％，计￥ 万元整(人民币 万元整)。
l7．3主体建筑工程全面开工后25个工作日内支付受托方代建管理费的10%进度款，计￥ 万元整(人民币 万元整)。
17．4主体建筑工程结顶后25个工作日内支付受托方代建管理费的20％进度款，计￥ 万元整(人民币 万元整)。
17．5主体结构验收合格后25个工作日内支付受托方代建管理费的10％进度款，计￥ 万元整(人民币 万元整)。
17．6工程完工，施工方递交竣工申请之日起25个工作日内支付受托方代建管理费的20％进度款，计￥ 万元整(人民币 万元整)。
17．7工程竣工验收合格并移交符合归档要求的基建竣工资料25个工作日内支付受托方代建管理费的20％，计￥ 万元整(人民币 万元整)，
l7．8项目质量保证期(质保期两年，自施工方递交竣工申请之日计算)满之日起25个工作日内支付受托方代建管理费的10％余额，计￥ 万元整(人民币 万元整)。并退还履约担保金。
过程支付不合理，设计管理阶段没有支付内容。
同时主体建筑工程全面开工、结顶等阶段，由于实际工程有多幢房子，如果全面都完成，肯定将最迟幢的进度来支付管理费，考试能否适当修改。
投资合约
工程管理
工程变更
（P38）
★★★
20．2受托方在施工中提出的合理化建议涉及到对设计图纸或施工组织设计的更改及对材料、设备的换用，须经委托方同意。未经同意擅自更改或换用时，受托方承担由此发生的费用，并赔偿委托方有关损失，延误的工期不予顺廷。
过程中重视程序，不得擅自变更、更改。
工程管理
文档管理
工程变更
（P38）
★★★
21．2对在合同中约定的经济、技术、工期控制目标范围内的变更即小变更，由受托方决定，实施前报委托方备案；对在上级批复的项目各项经济技术指标范围内的变更即一般变更，在充分征求监理方、设计方意见的基础上，由受托方与委托方研究决定；对超出上级批复的项目各项经济技术指标的变更或重大使用功能、重大建设工期目标变更即重大变更，受托方应向委托方提供一份要求进行变更的书面文件，阐明需进行变更的理由，文件中还应附上监理方和设计方对此问题的书面意见及对变更后工程投资调整额度的预测，再由委托方报请有关部门审定。
变更过程中，严格程度变更程序，不要将不应该的风险加在自己身上，逐级流程签证。
工程管理
投资合约
文档管理
竣工验收与结算（P39）
★★★★
23．1工程竣工验收报告经委托方认可，施工单位递交经监理审核后的竣工决算报告后2 8天内，受托方向委托方递交竣工结算审查报告及完整的结算资料，进行工程竣工结算。
28天常规决算都来不及，引起重视，在过程中引入同步决算，确保按时完成。
投资合约
文档管理
奖励与处罚（P40）
★★★★
26．1安全事故
(1)发生了人身群亡事故或两起以上的特大安全事故，则招标人将扣减代
建单位管理费的10％作为违约赔偿；(2)发生了重大人身伤亡事故或两起以上的重大安全事故，则招标人将扣减代建单位管理费的5％作为违约赔偿；
(3)若发生两起以上相同性质的一般安全事故，则招标人将扣减代建单位管理费的3％作为违约赔偿；(4)若因发生安全事故，导致招标人遭受有关部门处罚及当事人索赔时，由此引起的招标人损失由受托方承担；(5)发生第(1)条或第(2)条安全事故时，除违约赔偿以外，招标人视情况有权单方面中止合同，并依法追究相关责任。
我们不是实施方，但是合同中安全事故和质量事故的发生仍然将对我们管理方进行处罚，而且相当的严厉，首先考虑合同能否更改，如合同条款没有办法更改，必须严格要求施工单位，充分调动监理单位，加强过程中的管理，动态的监督，做好资料的收集保存，确保项目安全无事故。
工程管理
文档管理
奖励与处罚（P41）
★★★★
26．2质量事故
(1)发生了特大质量事故或两起及以上相同性质的特大质量事故，则招标人将扣减代建单位管理费的l0％作为违约赔偿；(2)发生了重大质量事故，则招标人将扣减代建单位管理费的5％作为违约赔偿；(3)工程验收合格，但未能获得“西湖杯”优质工程，委托方将扣减代建单位管理费的1 o％作为违约赔偿；未能获得“钱江杯”优质工程，委托方将扣减代建单位管理费的5％作为违约赔偿；(4)发生第(1)条或第(2)条质量事故时，除违约赔偿以外，招标人视情况有权单方面中止合同，并依法追究责任。
工程管理
文档管理
奖励与处罚（P41）
★★★
26．3工期延误
(1)如代建单位因自身原因未能在合同约定的日期前开工，则每延迟l天，招标人将扣减代建单位管理费的1‰作为违约赔偿；
(2)如代建单位因自身原因造成工期延误，每迟延1天，招标人将扣减代建单位管理费的1‰作为违约赔偿。
全过程对影响项目的进度实施都做好资料的收集，做好原因分析。
设计管理
工程管理
文档管理
奖励与处罚（P42）
★★★
26．4投资超额
代建单位应在确保工程质量、安全和进度的前提下，严格控制项目工程造价。以项目竣工决算为基准，如果因代建单位自身原因导致工程总投资大于工程总概算(含招标人委托所进行的调整)，代建单位应将两者差额的5％作为违约赔偿。
严格采用总概算WBS分解的形式控制投资，确保在受控范围，如需调整必须严格变更审批程序。
投资合约
文档管理
奖励与处罚（P42）
★★★★
26．5其他
代建单位实际派驻工程现场的管理人员必须是参加投标时拟派项目班子人员，如发生工程现场的项目班子主要成员(项目经理及技术负责人等)与参加投标的相应人员不符合，委托方将扣减代建单位管理费的10～30％作为违约赔偿。若因代建单位工作失误，造成委托方的直接经济损失，则由代建单位承担。若出现受托方不履行合同义务或不按合同约定履行义务的其他情况，委托方将酌情扣减代建单位管理费作为违约赔偿。
合同中人员处罚十分严厉，也是我们最薄弱的地方，前期必须公司重视，最好高起点，和业主充分做好关系。同时也需做好应急措施。
综合协调
文档管理
违约、索赔和争议（P43）
★★★
28.2委托方未能按合同约定履行自己的各项义务或发生错误以及应由委托方承担责任的其他情况，造成工期延误和(或)受托方经济损失，受托方可按下列程序以书面形式向委托方索赔：
(1)索赔事件发生后28天内，向委托方发出索赔意向通知；
(2)发出索赔意向通知后28天内，向委托方提出延长工期和(或)补偿经济损失的索赔报告及有关资料：
(3)委托方在收到受托方送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复，或要求受托方进一步补充索赔理由和证据；
(4)委托方在收到受托方送交的索赔报告和有关资料后28天内未予答复或未对受托方作进一步要求，视为该项索赔已经认可；
(5)当该索赔事件持续进行时，受托方应当阶段性向委托方发出索赔意向，在索赔事件终了后2 8天内，向委托方送交索赔的有关资料和最终索赔报告。索赔答复程序与(3)、(4)规定相同。
在项目实施中，严格做好索赔工作，重视过程中收集举证，程序符合规定时间，降低风险。
投资合约
设计管理
工程管理
文档管理
其他
（P45）

30.3因不可抗力事件导致的费用及延误的工期由双方按以下方法分别承担：
(1)工程本身的损害、因工程损害导致第三方人员伤亡和财产损失以及运至施工场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，双方协商解决：
(2)委托方和受托方人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用：
(3)受托方机械设备损坏及停工损失，由受托方承担：
(4)工程所需清理、修复费用，由双方协商解决；
(5)延误的工期相。应顺延。
该条款不合理，我们只是管理方，不可抗力事件中应该只是承担自己的损失，不应该承担项目材料、设备的损失，更不用承担清理修复等的费用。该条款完全以实施方的角度考虑
投资合约
工程管理
保险
（P45）

31.1受托方应要求承包商在为项目提供设备、材料或服务期间根据法律、设备供应合同、材料供应合同和／或施工合同的规定购买相应的保险，并向受托方提交己购买保险的证明文件(“保险证明文件”)。
一般总包方承包商在项目中购买保险，设备和材料商不在项目中购买保险，在下一步的设备材料招标合同中可书面要求购买，提供文件。
招标采购
工程管理
文档管理
注：1关注等级：根据风险的从小到大按★(最小)～★★★★(最大)设置，以明确重视程度；
2.管理类别：按综合协调、招标采购、设计管理、投资合约、工程管理、文档管理分类。

第二节、 业主移交前期工作
前期报批工作进度表
报验进度表
序号
名称
输出结果及附件资料
完成
办理中
无需办理
备注
1
项目建议书
项目建议书批复（立项文件）

2
建设项目用地预审
建设项目用地预审意见书

3
可研报告
可研报告批复

4
建设项目选址意见
选址意见书（附件、附图）

5
建设用地规划许可
用地规划许可证（附件、附图）

6
地质勘察成果
初勘、详勘报告（补勘）

7
环境影响评价
环评报告书/表、环评批复

8
地质灾害评估
地质灾害评估报告

9
日照分析
日照分析报告

10
设计方案
方案设计文本及电子文件、方案批复

11
交通影响分析报告
交评批复意见及文本（送审稿、修改稿）

12
水土保持方案
水土保持方案批复及文本

13
初步设计文本
初步设计文本及电子文件、批复、总平面附图

14
建设用地批准书
用地批准书、建设用地呈报表（一书一方案）

15
国有土地使用证
土地证（宗地图、宗地测绘资料、界址确认表）

16
施工图设计文件
设计合同、施工图蓝图及电子文件

17
施工图审查
施工图审查报告

18
交通施工图审查
交通施工图行政许可书

19
施工临时出入口设置
道路挖掘核准书、城市道路挖掘审批表

20
卫生施工图审查
卫生施工图行政许可书

21
消防施工图审查
消防施工图行政许可书

22
人防施工图审查
人防施工图行政许可书、人防审查报告

23
防雷施工图审查
防雷装置设计审核书

24
建筑项目预定位成果
预定位成果报告

25
建筑工程规划许可
建筑工程规划许可证（附件、附图）

26
白蚁防治费
白蚁防治合同

27
新型墙体材料专项基金
缴费凭证

28
散装水泥专项资金
缴费凭证

29
人防工程异地迁建
缴费凭证

30
高可靠性供电
缴费凭证

31
建筑地方高等教育费
缴费凭证

32
市政基础配套设施费
缴费凭证

33
城市易地绿地补偿费
缴费凭证

34
质检、安检委托
质检、安检表

35
建设工程竣工档案移交承诺
建设工程竣工档案移交承诺书

36
建筑施工许可
施工许可证（正、副本）

第三节、

项目中标后，商务部向信息中心进行交底，移交相关资料，项目管理办组建项目部人员，正式介入代建管理工作第二周启动代建启动会议。

1、 内部启动会议申请表
内部启动会议申请表
项目名称

项目编码

项目经理

会议主题

与会人员：

会议时间：
会议地点：

编制人： 审核：
项目管理办：

由代建项目部编制，并上报项目管理办（一式两份，项目部一份，项目管理办一份）

2、 内部启动会议议程表
内部启动会议议程表
项目名称

项目编码

项目经理

依据资料
准备

会议议程
1、 项目部与职能部门相互熟悉
2、 项目经理介绍项目概况
3、 解读要点分解、学习表（项目经理负责编制）
4、 各部门根据项目特点展开专业讨论
5、 项目管理办总结会议
项目管理办总结：

部门负责人（签字）：

第四节、 代建规划编制（内控部分）

1、 代建成本预算表
代建成本预算表
项目名称

项目编号

时间

项目负责人

参考
序号
名目
金额
名目
内容
金额
1
人员薪金

人员薪金
3人
20万
2
交通费

交通费

3
办公用品

办公用品

4
宴请

宴请

5
礼品

礼品

6
其他

其他

编制： 审核：

项目管理办：

签字：
总工办：

签字：
分管领导：

签字：

2、 项目人员需求表
项目人员需求表