房地产中介业务模式.ppt

房地产经纪房地产经纪2 2房地产经纪概论房地产经纪概论1房地产经纪机构及经纪人员房地产经纪机构及经纪人员2房地产交易流程与合同房地产交易流程与合同3房地产税费房地产税费4房地产居间业务房地产居间业务5课程内容课程内容3 3房地产代理业务房地产代理业务6房地产经纪其他业务房地产经纪其他业务7房地产经纪信息房地产经纪信息8房地产经纪企业管理房地产经纪企业管理9课程内容课程内容4 4第一章第一章 房地产经纪概论房地产经纪概论知识目标：知识目标：知识目标：知识目标：1 1懂得经纪的内涵、必要性，理解经纪的特点和作用；懂得经纪的内涵、必要性，理解经纪的特点和作用；懂得经纪的内涵、必要性，理解经纪的特点和作用；懂得经纪的内涵、必要性，理解经纪的特点和作用；掌握房地产经纪的内涵、房地产经纪活动的基本类型、掌握房地产经纪的内涵、房地产经纪活动的基本类型、掌握房地产经纪的内涵、房地产经纪活动的基本类型、掌握房地产经纪的内涵、房地产经纪活动的基本类型、房地产经纪的作用等；房地产经纪的作用等；房地产经纪的作用等；房地产经纪的作用等；2 2了解国内外房地产经纪业的发展状况；掌握房地产经了解国内外房地产经纪业的发展状况；掌握房地产经了解国内外房地产经纪业的发展状况；掌握房地产经了解国内外房地产经纪业的发展状况；掌握房地产经纪业的行业性质；熟悉房地产经纪业与现代服务业；懂纪业的行业性质；熟悉房地产经纪业与现代服务业；懂纪业的行业性质；熟悉房地产经纪业与现代服务业；懂纪业的行业性质；熟悉房地产经纪业与现代服务业；懂得发展房地产经纪业的现实意义；得发展房地产经纪业的现实意义；得发展房地产经纪业的现实意义；得发展房地产经纪业的现实意义；3 3掌握房地产经纪行业管理的内容。掌握房地产经纪行业管理的内容。掌握房地产经纪行业管理的内容。掌握房地产经纪行业管理的内容。5 5第一章第一章 房地产经纪概论房地产经纪概论能力目标：能力目标：能力目标：能力目标：1 1具备对当地房地产经纪业的发展现状等进行调查或分析具备对当地房地产经纪业的发展现状等进行调查或分析具备对当地房地产经纪业的发展现状等进行调查或分析具备对当地房地产经纪业的发展现状等进行调查或分析的能力。的能力。的能力。的能力。2 2能对当地房地产经纪企业的业务种类和业务操作流程等能对当地房地产经纪企业的业务种类和业务操作流程等能对当地房地产经纪企业的业务种类和业务操作流程等能对当地房地产经纪企业的业务种类和业务操作流程等进行初步的调查或分析的能力。能够区分房地产经纪活动进行初步的调查或分析的能力。能够区分房地产经纪活动进行初步的调查或分析的能力。能够区分房地产经纪活动进行初步的调查或分析的能力。能够区分房地产经纪活动的类型，房地产经纪的功能定位。具备进一步学习房地产的类型，房地产经纪的功能定位。具备进一步学习房地产的类型，房地产经纪的功能定位。具备进一步学习房地产的类型，房地产经纪的功能定位。具备进一步学习房地产专业知识和房地产经纪业务操作流程的能力。专业知识和房地产经纪业务操作流程的能力。专业知识和房地产经纪业务操作流程的能力。专业知识和房地产经纪业务操作流程的能力。3 3能对当地房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理进能对当地房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理进能对当地房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理进能对当地房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理进行初步调查和分析的能力。行初步调查和分析的能力。行初步调查和分析的能力。行初步调查和分析的能力。6 6第一节第一节 案例导入案例导入案例案例1美国的房地产经纪业美国的房地产经纪业美国的房地产经纪业美国的房地产经纪业 案例案例2香港的房地产市场香港的房地产市场香港的房地产市场香港的房地产市场7 7第二节第二节 经经 纪纪 一、经纪的内涵一、经纪的内涵 经纪是经济活动中的一种中介服务行为经纪是经济活动中的一种中介服务行为经纪是经济活动中的一种中介服务行为经纪是经济活动中的一种中介服务行为,即即即即经纪活动，具体是指以收取佣金为目的，为促经纪活动，具体是指以收取佣金为目的，为促经纪活动，具体是指以收取佣金为目的，为促经纪活动，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经纪成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经纪成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经纪成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。业务的经济活动。业务的经济活动。业务的经济活动。8 8二、经纪收入二、经纪收入佣金佣金法定佣金法定佣金佣金分类佣金分类自由佣金自由佣金第二节第二节 经经 纪纪9 9第二节第二节 经经 纪纪佣金与回扣及信息费的区别佣金与回扣及信息费的区别（1 1）佣金与回扣）佣金与回扣）佣金与回扣）佣金与回扣（2 2）佣金和信息费）佣金和信息费）佣金和信息费）佣金和信息费1010三、经纪的类型三、经纪的类型 1经纪机构向委托经纪机构向委托人报告订立合同人报告订立合同的机会或者提供的机会或者提供订立合同的媒介订立合同的媒介服务，并收取委服务，并收取委托人佣金的行为托人佣金的行为3经纪机构受委托经纪机构受委托人的委托人的委托,以自以自己的名义与第三己的名义与第三方进行交易方进行交易,并并承担规定的法律承担规定的法律责任的商业行为责任的商业行为2经纪机构在受托经纪机构在受托权限内权限内,以委托以委托人名义与第三方人名义与第三方进行交易进行交易,并由并由委托人直接承担委托人直接承担相应法律责任的相应法律责任的商业行为。商业行为。居间居间 代理代理 行纪行纪第二节第二节 经经 纪纪1111四、经纪特点四、经纪特点第二节第二节 经经 纪纪 1.活动范围的广泛性活动范围的广泛性 2.活动内容的服务性活动内容的服务性 4.活动地位的居间性活动地位的居间性 5.活动目的的盈利性活动目的的盈利性 3.活动主体的专业性活动主体的专业性 6.活动责任的确定性活动责任的确定性1212五、经纪作用五、经纪作用第二节第二节 经经 纪纪 1.传播经济信息传播经济信息 2.加速商品流通加速商品流通4.推动市场规范完善推动市场规范完善 5.促进社会经济发展促进社会经济发展 3.优化资源配置优化资源配置1313六、经纪的起源六、经纪的起源 经纪的产生和发展是商品生产和商品交经纪的产生和发展是商品生产和商品交换发展的产物换发展的产物,是社会分工的必然结果。是社会分工的必然结果。第二节第二节 经经 纪纪1414第三节第三节 房地产经纪房地产经纪一、房地产经纪的内涵一、房地产经纪的内涵 指以收取佣金为目的指以收取佣金为目的,为促成他人房为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。的经济活动。居间居间代理代理佣金佣金1515二、房地产经纪活动的类型二、房地产经纪活动的类型 1向委托人报告订向委托人报告订立房地产交易合立房地产交易合同的机会或者提同的机会或者提供订立房地产交供订立房地产交易合同的媒介服易合同的媒介服务务,并收取委托并收取委托人佣金的行为。人佣金的行为。3房地产经纪机构房地产经纪机构受委托人的委托，受委托人的委托，以自己的名义与以自己的名义与第三方进行交易，第三方进行交易，并承担规定的法并承担规定的法律责任的商业行律责任的商业行为。为。2以委托人的名义以委托人的名义,在授权范围内在授权范围内,为促成委托人为促成委托人与第三方进行房与第三方进行房地产交易而提供地产交易而提供服务服务,并收取委并收取委托人佣金的行为托人佣金的行为房地产居间房地产居间 房地产代理房地产代理 房地产行纪房地产行纪第三节第三节 房地产经纪房地产经纪1616三、房地产经纪的必要性三、房地产经纪的必要性第三节第三节 房地产经纪房地产经纪1 1、房地产价格昂贵、房地产价格昂贵,维持房地产这类存货的费用太高维持房地产这类存货的费用太高,在绝大在绝大多数情况下，经销商难以承受多数情况下，经销商难以承受,因此房地产不宜通过经销商因此房地产不宜通过经销商出售。出售。2 2、房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到、房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场展示、出售，其交易过程是要把购买者往房地产固定的市场展示、出售，其交易过程是要把购买者往房地产所在地集中，以达到认识和购买的目的。所在地集中，以达到认识和购买的目的。3 3、由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性、由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性,需要房地产经需要房地产经纪服务。纪服务。1717四、房地产经纪的功能定位四、房地产经纪的功能定位第三节第三节 房地产经纪房地产经纪沟通信息、提供咨询沟通信息、提供咨询沟通信息、提供咨询沟通信息、提供咨询促成交易、提高效率促成交易、提高效率促成交易、提高效率促成交易、提高效率公平买卖、保障安全公平买卖、保障安全公平买卖、保障安全公平买卖、保障安全1818第四节第四节 房地产经纪业房地产经纪业一、国内外房地产经纪业发展概况一、国内外房地产经纪业发展概况（一）中国房地产经纪业产生与发展的历史（一）中国房地产经纪业产生与发展的历史1 1、19491949年以前的中国房地产经纪业年以前的中国房地产经纪业2 2、19491949年以后中国内地房地产经纪业的发展年以后中国内地房地产经纪业的发展3 3、19491949年以后中国香港地区房地产经纪业发展年以后中国香港地区房地产经纪业发展4 4、19491949年以后中国台湾地区房地产经纪业发展年以后中国台湾地区房地产经纪业发展1919（二）西方国家房地产经纪业产生与发展历史（二）西方国家房地产经纪业产生与发展历史1、美国、美国2、英国、法国、英国、法国3、日本、日本第四节第四节 房地产经纪业房地产经纪业2020二、二、房地产经纪业的行业性质房地产经纪业的行业性质第四节第四节 房地产经纪业房地产经纪业1.中介性是房地产经纪服务的市场立场中介性是房地产经纪服务的市场立场 2.信用性是房地产经纪服务的事业本质信用性是房地产经纪服务的事业本质 3.专业性是房地产经纪服务的功能基础专业性是房地产经纪服务的功能基础2121第四节第四节 房地产经纪业房地产经纪业三、三、房地产经纪业的服务性房地产经纪业的服务性1、服务与现代服务业服务与现代服务业服务与现代服务业服务与现代服务业2、房地产服务与房地产经纪服务房地产服务与房地产经纪服务房地产服务与房地产经纪服务房地产服务与房地产经纪服务2222四、发展房地产经纪业的现实意义四、发展房地产经纪业的现实意义1 1、有助于房地产市场的活跃和兴旺、有助于房地产市场的活跃和兴旺、有助于房地产市场的活跃和兴旺、有助于房地产市场的活跃和兴旺 2 2、有利于房地产行业稳定的持续发展、有利于房地产行业稳定的持续发展、有利于房地产行业稳定的持续发展、有利于房地产行业稳定的持续发展3 3、有助于住房制度改革的继续深化、有助于住房制度改革的继续深化、有助于住房制度改革的继续深化、有助于住房制度改革的继续深化4 4、有利于促进人民居住生活水平的提高、有利于促进人民居住生活水平的提高、有利于促进人民居住生活水平的提高、有利于促进人民居住生活水平的提高5 5、能促进国民经济发展，适应在房地产经济、能促进国民经济发展，适应在房地产经济、能促进国民经济发展，适应在房地产经济、能促进国民经济发展，适应在房地产经济领域建立社会主义市场经济体制的要求领域建立社会主义市场经济体制的要求领域建立社会主义市场经济体制的要求领域建立社会主义市场经济体制的要求 第四节第四节 房地产经纪业房地产经纪业2323第五节第五节 房地产经纪行业管理房地产经纪行业管理一、房地产经纪行业管理的涵义与作用一、房地产经纪行业管理的涵义与作用（一）涵义（一）涵义（一）涵义（一）涵义由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人之间的关系。纪活动中所涉及的各类当事人之间的关系。纪活动中所涉及的各类当事人之间的关系。纪活动中所涉及的各类当事人之间的关系。2424第五节第五节 房地产经纪行业管理房地产经纪行业管理（二）作用（二）作用（二）作用（二）作用作用作用1作用作用2有助于提高有助于提高有助于提高有助于提高房地产有效房地产有效房地产有效房地产有效供给，提高供给，提高供给，提高供给，提高房地产开发房地产开发房地产开发房地产开发效益效益效益效益可以协调行业可以协调行业可以协调行业可以协调行业内部以及行业内部以及行业内部以及行业内部以及行业与社会其他主与社会其他主与社会其他主与社会其他主体之间的关系体之间的关系体之间的关系体之间的关系,促进行业整体促进行业整体促进行业整体促进行业整体的高效运作和的高效运作和的高效运作和的高效运作和持续发展持续发展持续发展持续发展2525第五节第五节 房地产经纪行业管理房地产经纪行业管理二、房地产经纪行业管理的基本原则二、房地产经纪行业管理的基本原则 1.营造良好的造良好的环境，鼓境，鼓励励行行业发展展 2.遵循行遵循行业规律，律，实施施专业管理管理 4.顺应市市场机制，机制，维护有序有序竞争争 3.严格依法格依法办事，强化行事，强化行业自律自律2626三、房地产经纪行业管理的基本模式三、房地产经纪行业管理的基本模式1.行政主管模式行政主管模式2.行业自治模式行业自治模式3.行政与行业自律并行管理模式行政与行业自律并行管理模式第五节第五节 房地产经纪行业管理房地产经纪行业管理2727四、房地产经纪行业管理的内容四、房地产经纪行业管理的内容1 1、房地产经纪行业管理的基本框架、房地产经纪行业管理的基本框架、房地产经纪行业管理的基本框架、房地产经纪行业管理的基本框架专业化管理专业化管理规范化管理规范化管理公平化管理公平化管理第五节第五节 房地产经纪行业管理房地产经纪行业管理28282 2、我国现行房地产经纪行业管理的主要内容、我国现行房地产经纪行业管理的主要内容、我国现行房地产经纪行业管理的主要内容、我国现行房地产经纪行业管理的主要内容（1 1）房地产经纪人员的注册登记管理）房地产经纪人员的注册登记管理）房地产经纪人员的注册登记管理）房地产经纪人员的注册登记管理（2 2）房地产经纪人员的自律性管理）房地产经纪人员的自律性管理）房地产经纪人员的自律性管理）房地产经纪人员的自律性管理（3 3）房地产经纪行业年检与验证管理）房地产经纪行业年检与验证管理）房地产经纪行业年检与验证管理）房地产经纪行业年检与验证管理（4 4）房地产经纪行业纠纷的规避和投诉的受理）房地产经纪行业纠纷的规避和投诉的受理）房地产经纪行业纠纷的规避和投诉的受理）房地产经纪行业纠纷的规避和投诉的受理（5 5）房地产经纪行业信用管理）房地产经纪行业信用管理）房地产经纪行业信用管理）房地产经纪行业信用管理第五节第五节 房地产经纪行业管理房地产经纪行业管理2929第六节第六节 实训项目与练习实训项目与练习一、对当地房地产经纪业发展情况的调查。一、对当地房地产经纪业发展情况的调查。一、对当地房地产经纪业发展情况的调查。一、对当地房地产经纪业发展情况的调查。二、到当地的房地产经纪企业门店走访调查，二、到当地的房地产经纪企业门店走访调查，二、到当地的房地产经纪企业门店走访调查，二、到当地的房地产经纪企业门店走访调查，了解房地产经纪企业开展的业务种类及业务操作流程。了解房地产经纪企业开展的业务种类及业务操作流程。了解房地产经纪企业开展的业务种类及业务操作流程。了解房地产经纪企业开展的业务种类及业务操作流程。三、对当地房地产经纪行业管理的基本模式、三、对当地房地产经纪行业管理的基本模式、三、对当地房地产经纪行业管理的基本模式、三、对当地房地产经纪行业管理的基本模式、行业管理的内容进行调查。行业管理的内容进行调查。行业管理的内容进行调查。行业管理的内容进行调查。3030第二章第二章 房地产经纪机构及经纪人员房地产经纪机构及经纪人员知识目标知识目标：1了解房地产经纪机构设立的条件和程序；了解房地产经纪机构设立的条件和程序；2了解房地产经纪机构的基本类型和经营模式；了解房地产经纪机构的基本类型和经营模式；3熟悉房地产经纪机构部门设置形式和岗位设置；熟悉房地产经纪机构部门设置形式和岗位设置；4掌握房地产经纪人应具备的职业资格和能力素质。掌握房地产经纪人应具备的职业资格和能力素质。能力目标：能力目标：1熟悉设立房地产经纪机构条件和程序，能选择合适的熟悉设立房地产经纪机构条件和程序，能选择合适的经营模式，设置经纪机构的岗位；经营模式，设置经纪机构的岗位；2能具备从事房地产经纪人职业的能力和素质。能具备从事房地产经纪人职业的能力和素质。3131第一节第一节 案例导入案例导入案例案例1我要开店我要开店案例案例2美国房地产中介经营模式的发展与演变美国房地产中介经营模式的发展与演变3232第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构一、房地产经纪机构的设立一、房地产经纪机构的设立（一）房地产经纪机构的内涵和设立条件（一）房地产经纪机构的内涵和设立条件 房地产经纪机构是指按照国家法律和有关规房地产经纪机构是指按照国家法律和有关规房地产经纪机构是指按照国家法律和有关规房地产经纪机构是指按照国家法律和有关规定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包括公司，合伙机构和个人独资机构。括公司，合伙机构和个人独资机构。括公司，合伙机构和个人独资机构。括公司，合伙机构和个人独资机构。3333第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构房地产经纪机构设立应符合的条件房地产经纪机构设立应符合的条件：1.1.有自己的名有自己的名有自己的名有自己的名称称称称和和和和组织组织机机机机构构构构 2.2.有固定的服有固定的服有固定的服有固定的服务场务场所所所所 4.4.有符合有符合有符合有符合规规定定定定数数数数量的量的量的量的专业专业人人人人员员 3 3.有有有有规规定定定定数数数数量的量的量的量的财产财产和和和和经费经费3434（一）房地产经纪机构设立的程序、资质审批和（一）房地产经纪机构设立的程序、资质审批和（一）房地产经纪机构设立的程序、资质审批和（一）房地产经纪机构设立的程序、资质审批和注销注销注销注销第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构房房房房地地地地产产产产经经经经纪纪纪纪机机机机构构构构设设设设立立立立的的的的程序程序程序程序.房房房房地地地地产产产产经经经经纪纪纪纪机机机机构构构构的的的的资资资资质质质质审批审批审批审批房房房房地地地地产产产产经经经经纪纪纪纪机构的注销机构的注销机构的注销机构的注销3535第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构二、房地产经纪机构的基本类型二、房地产经纪机构的基本类型（一）不同企业性质的房地产经纪机构（一）不同企业性质的房地产经纪机构（一）不同企业性质的房地产经纪机构（一）不同企业性质的房地产经纪机构 1.房地房地产经纪公司公司 2.合合伙伙制房地制房地产经纪机机构构 4.房地房地产经营机机构构设立的分支机立的分支机构构 3.个个人人独独资房地房地产经纪机机构构3636（二）不同业务类型的房地产经纪机构（二）不同业务类型的房地产经纪机构（二）不同业务类型的房地产经纪机构（二）不同业务类型的房地产经纪机构1 1、以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构、以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构、以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构、以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构2 2、以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房、以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房、以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房、以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构地产经纪机构地产经纪机构地产经纪机构3 3、管理型房地产经纪机构、管理型房地产经纪机构、管理型房地产经纪机构、管理型房地产经纪机构4 4、全面发展的综合性房地产经纪机构、全面发展的综合性房地产经纪机构、全面发展的综合性房地产经纪机构、全面发展的综合性房地产经纪机构第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构3737（三）不同规模的房地产经纪机构（三）不同规模的房地产经纪机构（三）不同规模的房地产经纪机构（三）不同规模的房地产经纪机构房地产经纪机构的资质等级的评定没有统一的房地产经纪机构的资质等级的评定没有统一的房地产经纪机构的资质等级的评定没有统一的房地产经纪机构的资质等级的评定没有统一的标准，各地根据当地实际情况从注册资金、从业人标准，各地根据当地实际情况从注册资金、从业人标准，各地根据当地实际情况从注册资金、从业人标准，各地根据当地实际情况从注册资金、从业人员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同的员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同的员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同的员、办公面积、经营业务范围等方面制定了不同的房地产经纪机构资质等级的评定标准。如重庆市房房地产经纪机构资质等级的评定标准。如重庆市房房地产经纪机构资质等级的评定标准。如重庆市房房地产经纪机构资质等级的评定标准。如重庆市房地产经纪机构资质分为地产经纪机构资质分为地产经纪机构资质分为地产经纪机构资质分为A A、B B、C C三级，并实行逐级三级，并实行逐级三级，并实行逐级三级，并实行逐级递升制；广州市房地产经纪机构资质分为一、二、递升制；广州市房地产经纪机构资质分为一、二、递升制；广州市房地产经纪机构资质分为一、二、递升制；广州市房地产经纪机构资质分为一、二、三级。三级。三级。三级。第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构3838第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构三、房地产经纪机构的经营模式三、房地产经纪机构的经营模式（一）房地产经纪机构经营模式的概念与类型（一）房地产经纪机构经营模式的概念与类型（一）房地产经纪机构经营模式的概念与类型（一）房地产经纪机构经营模式的概念与类型概念：房地产经纪机构承接及开展业务的渠道概念：房地产经纪机构承接及开展业务的渠道概念：房地产经纪机构承接及开展业务的渠道概念：房地产经纪机构承接及开展业务的渠道及外在表现形式。及外在表现形式。及外在表现形式。及外在表现形式。无店铺模式无店铺模式有店铺模式有店铺模式类型类型单店铺模式单店铺模式单店铺模式单店铺模式多店经营模式多店经营模式多店经营模式多店经营模式连锁店模式连锁店模式连锁店模式连锁店模式3939（二）房地产经纪机构经营模式的比较（二）房地产经纪机构经营模式的比较（二）房地产经纪机构经营模式的比较（二）房地产经纪机构经营模式的比较1 1三种有店铺经营模式的比较三种有店铺经营模式的比较三种有店铺经营模式的比较三种有店铺经营模式的比较 第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构模式类型专业化程度规模经济要素管理成本决策效率品牌吸引力单店模式低无管理层次少，管理费用低。监督成本少，可有效控制飞单现象决策快，但决策人素质有限，错误决策可能性大无品牌多店模式低小管理费用低决策快，但正确性无保证无品牌连锁店模式有总部的技术支持，专业化程度提升有体制保证门店间市场信息共享；广告、网络软硬件配置、人才招聘和培训集中进行管理层次多、成本高；监督成本高；为控制门店业务安全性而采取统一管理，业务上移，可能导致运营效率的下降决策时效性差一些，但决策人素质高，而且有决策系统支持部门，决策正确率高有一定的知名度和品牌影响力。可保证交易安全性，在行业不规范时期，对顾客的吸引力相对较强40402 2 2 2直营连锁和特许加盟连锁经营形式比较直营连锁和特许加盟连锁经营形式比较直营连锁和特许加盟连锁经营形式比较直营连锁和特许加盟连锁经营形式比较 连锁种类特性直营连锁特许加盟连锁总部与分店的关系分店归总部所有总部与分店由契约结合一起连锁系统的主体总部总部总部对分店的投资情况分店的全部装修、设备等由总部提供装修由店主承担，总部不投资总部对分店利润的分享因承担全部费用，故分享其全部利润总部因分担部分费用，故分担部分利润总部是否向分店收取加盟金不收取收取加盟店的自主权几乎没有很少对分店经理的素质要求比较严格比较严格分店店数的扩展速度较慢速度较快企业形象的树立与维护较容易较容易分店的经营权无，总部参与分店的经营无，总部控制加盟店的经营总部对分店的约束力强硬紧密总部的人事权有没有总部的财务管理有有经营信息的传递较好较好政策、活动的推行容易采取一致行动较易要求一致行动主要决策总部作出总部为主，加盟店为辅加盟时间多为1年4141第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构四、房地产经纪机构的部门设置及岗位设置四、房地产经纪机构的部门设置及岗位设置（一）房地产经纪机构的部门设置（一）房地产经纪机构的部门设置（一）房地产经纪机构的部门设置（一）房地产经纪机构的部门设置业务部门业务部门业务支持部门业务支持部门客户服务部门客户服务部门其他其他部门部门4242销售序列销售序列研发序列研发序列管理序列管理序列辅助序列辅助序列业务辅助序列业务辅助序列Text第二节第二节 房地产经纪机构房地产经纪机构（二）房地产经纪机构的岗位设置（二）房地产经纪机构的岗位设置（二）房地产经纪机构的岗位设置（二）房地产经纪机构的岗位设置“因事设岗、因岗设人因事设岗、因岗设人”基本原基本原则则4343第三节第三节 房地产经纪人员房地产经纪人员一、房地产经纪人员的职业资格一、房地产经纪人员的职业资格1 1、房地产经纪人员的职业资格种类、房地产经纪人员的职业资格种类、房地产经纪人员的职业资格种类、房地产经纪人员的职业资格种类2 2、房地产经纪人员职业资格考试、房地产经纪人员职业资格考试、房地产经纪人员职业资格考试、房地产经纪人员职业资格考试3 3、房地产经纪人员职业资格注册、房地产经纪人员职业资格注册、房地产经纪人员职业资格注册、房地产经纪人员职业资格注册4 4、房地产经纪人员的权利和义务、房地产经纪人员的权利和义务、房地产经纪人员的权利和义务、房地产经纪人员的权利和义务房地产经纪人执业资格房地产经纪人执业资格房地产经纪人协理从业资格房地产经纪人协理从业资格4444二、房地产经纪人员应具备的素质与能力二、房地产经纪人员应具备的素质与能力（一）房地产经纪人员应具备的素质房地产经纪人员应具备的素质 第三节第三节 房地产经纪人员房地产经纪人员职业道职业道德素质德素质知识素质知识素质心里素质心里素质4545（二）房地产经纪人员应具备的能力房地产经纪人员应具备的能力1 1、房地产经纪人员职业技能的构成、房地产经纪人员职业技能的构成、房地产经纪人员职业技能的构成、房地产经纪人员职业技能的构成2 2、房地产经纪人员职业技能的培养、房地产经纪人员职业技能的培养、房地产经纪人员职业技能的培养、房地产经纪人员职业技能的培养第三节第三节 房地产经纪人员房地产经纪人员4646第四节第四节 实训项目与练习实训项目与练习一、房地产经纪人员礼仪修养一、房地产经纪人员礼仪修养实训内容实训内容实训内容实训内容1 1、仪容和服饰、仪容和服饰、仪容和服饰、仪容和服饰2 2、接听电话礼仪、接听电话礼仪、接听电话礼仪、接听电话礼仪3 3、接待客户仪态、接待客户仪态、接待客户仪态、接待客户仪态4747第三章第三章 房地产经纪概论房地产经纪概论知识目标：知识目标：知识目标：知识目标：1 1体会熟悉房地产交易流程与合同对房地产经纪业务的体会熟悉房地产交易流程与合同对房地产经纪业务的体会熟悉房地产交易流程与合同对房地产经纪业务的体会熟悉房地产交易流程与合同对房地产经纪业务的重要性；重要性；重要性；重要性；2 2掌握买卖、租赁、抵押等主要房地产交易形式的基本掌握买卖、租赁、抵押等主要房地产交易形式的基本掌握买卖、租赁、抵押等主要房地产交易形式的基本掌握买卖、租赁、抵押等主要房地产交易形式的基本流程及相关制度规定；流程及相关制度规定；流程及相关制度规定；流程及相关制度规定；3 3熟悉房地产交易的合同内容。熟悉房地产交易的合同内容。熟悉房地产交易的合同内容。熟悉房地产交易的合同内容。能力目标：能力目标：能力目标：能力目标：1 1基本具备操作完成房地产买卖、租赁、抵押的能力；基本具备操作完成房地产买卖、租赁、抵押的能力；基本具备操作完成房地产买卖、租赁、抵押的能力；基本具备操作完成房地产买卖、租赁、抵押的能力；2 2能组织签订一般的房地产交易合同。能组织签订一般的房地产交易合同。能组织签订一般的房地产交易合同。能组织签订一般的房地产交易合同。4848第一节第一节 案例导入案例导入案例案例1以非正规手续购买房屋之后以非正规手续购买房屋之后以非正规手续购买房屋之后以非正规手续购买房屋之后案例案例2卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔4949第二节第二节 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合同 一、一、房地产转让的基本概念房地产转让的基本概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。行为。5050图图1：房地产转让形式：房地产转让形式5151第二节第二节 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合同 二、房地产买卖的基本流程二、房地产买卖的基本流程1 1、商品房预售流程、商品房预售流程2 2、商品房销售的一般流程、商品房销售的一般流程3 3、二手房屋买卖基本流程、二手房屋买卖基本流程 4 4、在建工程转让的一般流程、在建工程转让的一般流程5 5、已购公房上市交易基本流程、已购公房上市交易基本流程6 6、已购经济适用住房上市交易条件与基本流程、已购经济适用住房上市交易条件与基本流程5252第二节第二节 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合同 三、房地产交换的基本流程三、房地产交换的基本流程四、房地产赠与的基本流程四、房地产赠与的基本流程5353买卖主体基本资料：买卖主体基本资料：买卖双方姓名或名称、住所、联系方式等买卖标的基本资料：买卖标的基本资料：房屋坐落、面积、预售许可证、设施状况等买卖主体权利义务关系：买卖主体权利义务关系：价款及支付规定、交付规定等违约责任及争议处理：违约责任及争议处理：五、商品房买卖合同五、商品房买卖合同六、六、二手房买卖合同二手房买卖合同第二节第二节 房地产转让流程与合同房地产转让流程与合同 5454一、房屋租赁的基本流程一、房屋租赁的基本流程（一）房屋出租的流程（一）房屋出租的流程第三节第三节 房地产租赁和抵押流程与合同房地产租赁和抵押流程与合同条件：个人：有效身份证件单位：工商注册登记证明签订租赁合同中介条件：条件：房屋产权证抵押权人同意共有人同意公房，同住人同意房地产登记机关登记备案承租人出租人缴纳税费，领取租赁证5555（一）房屋转租的流程（一）房屋转租的流程1、原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租、原承租人取得原出租人的书面同意，将其原出租的房屋部分或全部再出租；的房屋部分或全部再出租；2、原承租人与承租人签订房屋转租合同；、原承租人与承租人签订房屋转租合同；3、将转租合同和原房屋租赁证到记房地产登记机关、将转租合同和原房屋租赁证到记房地产登记机关办理房屋转租合同登记备案；办理房屋转租合同登记备案；4、领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费；、领取经注记盖章的原房屋租赁证，缴纳有关税费；第三节第三节 房地产租赁和抵押流程与合同房地产租赁和抵押流程与合同5656二、房屋租赁合同二、房屋租赁合同是指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人的是指出租人在一定期限内将房屋转移给承租人的占有、使用、收益的协议。占有、使用、收益的协议。第三节第三节 房地产租赁和抵押流程与合同房地产租赁和抵押流程与合同买卖合同反映内容租赁合同反映内容转移房屋占有、使用、收益、处分权利给买受人转移房屋占有、使用权给承租人；承租人没有房屋的处分权（原）房屋所有人获取房屋价款房屋所有人获取房屋租金收益买卖交易完成，房屋与原所有人的关系宣告结束租赁期满承租人须将房屋归还出租人表表1房屋租赁合同与买卖合同的区别房屋租赁合同与买卖合同的区别5757一、房屋抵押的基本流程一、房屋抵押的基本流程房屋抵押是指债务人或第三人以不转移占有的房屋抵押是指债务人或第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。为债权担保的法律行为。第四节第四节 房地产抵押流程与合同房地产抵押流程与合同 1.土地使用土地使用权抵押流程抵押流程 2.建建设工程抵押流程工程抵押流程 4.现房抵押流程房抵押流程 3.预购商品房期商品房期权抵押流程抵押流程5858二、房屋抵押合同二、房屋抵押合同（一）房地产抵押合同的特征（一）房地产抵押合同的特征（一）房地产抵押合同的特征（一）房地产抵押合同的特征11、房地产抵押合同是从合同。、房地产抵押合同是从合同。、房地产抵押合同是从合同。、房地产抵押合同是从合同。22、房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存、房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存、房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存、房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在；在；在；在；33、房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权；、房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权；、房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权；、房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权；44、房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权；使用、受益权；使用、受益权；使用、受益权；55、房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性；、房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性；、房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性；、房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性；66、抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。、抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。、抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。、抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。第四节第四节 房地产抵押流程与合同房地产抵押流程与合同5959 （二）房地产抵押合同的内容（二）房地产抵押合同的内容（二）房地产抵押合同的内容（二）房地产抵押合同的内容 （三）房地产抵押合同的成立（三）房地产抵押合同的成立（三）房地产抵押合同的成立（三）房地产抵押合同的成立 房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记机关办理抵押登记。机关办理抵押登记。机关办理抵押登记。机关办理抵押登记。抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押合同签订之日起生效。合同签订之日起生效。合同签订之日起生效。合同签订之日起生效。第四节第四节 房地产抵押流程与合同房地产抵押流程与合同6060第五节第五节 实训项目与练习实训项目与练