DID方法与合成控制法.ppt

作者：作者：刘甲炎刘甲炎 范子英范子英中国房产税试点的效果评估：中国房产税试点的效果评估：基于合成控制法的研究基于合成控制法的研究一、引言一、引言 自自20002000年以来，中国的住房价格平均每年增长年以来，中国的住房价格平均每年增长8.58%8.58%远远超过了远远超过了 同期的同期的CPICPI增长率和银行存款利率增长率和银行存款利率 消费不足、收入差距、结构失衡消费不足、收入差距、结构失衡、投资泡沫投资泡沫 供给供给管理：管理：减免税费、调整住房供给结构等减免税费、调整住房供给结构等 需求管理需求管理：限购限贷、提高首付比例限购限贷、提高首付比例、加大对保障性住房的加大对保障性住房的投投 入，尝试建立多维度的住房供给结构入，尝试建立多维度的住房供给结构 长期措施：长期措施：对房地产的持有环节征税对房地产的持有环节征税。能够使得投资需求成上升，能够使得投资需求成上升，降低房地产投资的收益，进而在长期中抑制房价的上降低房地产投资的收益，进而在长期中抑制房价的上 涨涨，缓解地方政府土地财政困境，规范地方政府的行缓解地方政府土地财政困境，规范地方政府的行 为为。2011年1月28日国务院在上海和重庆开始试点房产税。焦点问题集中于房产税对房价是否有影响，以及影响程度是多少量化研究的主要障碍 ：（1）评估方法的缺陷 在传统的政策评估中，倍差法(DIFFERENCE-IN-DIFFERENCE，DID)是最常用的 一种方法，该方法要求处理组(试点城市)和对照组(非试点城市)在改革 之前是可比的，但是由于试点城市的特殊性，传统的DID方法在这里并 不适用。（2）多种政策的干扰 在房产税试点的同时，政府还采取了其他多种调控政策，如限购、限贷 等，这些政策的效果与房产税混在一起，很难将其剥离出来。本文采用ABADIE和GARDEAZABAL(2003)提出的合成控制法(SYNTHETIC CONTROL METHODS)来估计房产税政策的影响，合成控制法弥补了DID方法的上述缺陷，充分考虑到处理组的特殊性，通过其他城市的加权平均来构造一个“反事实”的参照组，真实房价水平与反事实房价之间的差距则是该政策的作用。基于2010年6月至2012年2月40个大中城市的月度平衡面板数据，在控制了土地价格、经济发展水平、人口密度、限购政策及产业结构等因素后，我们发现房产税使得试点城市房价相对于潜在房价下降幅度达5.27%，并且通过了一系列稳健性检验。将将价价格格效效应应进进一一步步分分解解后后，发发现现不不同同面面积积类类型型的的住住房房价价格格走走势势完完全全相相反反，在在大大面面积积住住房房(144(144平平方方米米以以上上)价价格格下下降降的的同同时时，小小面面积积住住房房(90(90平方米以下平方米以下)价格反而出现了更大幅度的上涨价格反而出现了更大幅度的上涨 这这至至少少说说明明两两个个问问题题：一一是是住住房房平平均均价价格格的的下下降降主主要要是是由由大大面面积积住住房房导导致致的的；二二是是房房产产税税政政策策将将大大面面积积住住房房市市场场需需求求挤挤出出到到小小面面积积住住房房市市场场，导致这些类型的住房价格增长更快导致这些类型的住房价格增长更快。“结构性扭曲结构性扭曲”形成原因：形成原因：1.1.与与现阶段试点的现阶段试点的“窄税基窄税基”房产税政策房产税政策有关有关 2.2.与与户籍制度直接相关户籍制度直接相关。“结结构构性性扭扭曲曲”结结果果：产产生生了了巨巨大大的的福福利利分分配配效效应应，由由于于小小面面积积住住房房对对应应的的是是城城市市的的中中低低收收入入阶阶层层，房房产产税税的的本本意意是是要要减减轻轻他他们们的的购购房房负负担担，但但实实际际结结果却完全相反果却完全相反文章结构文章结构第二第二部分是部分是理理论分析和研究假说，简要介绍房产税的政策背论分析和研究假说，简要介绍房产税的政策背景和作用景和作用机制机制第三第三部分部分是是关于合成控制法的关于合成控制法的介绍介绍第四第四部分部分是是基本的结果分析和稳健性基本的结果分析和稳健性检验检验第五第五部分部分是是关于作用机制的进一步关于作用机制的进一步分解分解第六部分是第六部分是全文全文的结的结论论二二 、理论分析及研究假说理论分析及研究假说由由于于资资本本的的流流动动性性一一般般都都比比较较高高，因因此此资资本本并并不不承承担担任任何何税税负负，房房产产税税最最终终会会转转嫁嫁给给消消费费者者，从从而而以以更更高高的的房房价价表表现现出出来来(SIMON(SIMON，19431943；NETZERNETZER，1966)1966)。以以TIEBOUT(1956)TIEBOUT(1956)为为代代表表的的财财政政学学文文献献开开始始将将房房产产税税与与公公共共服服务务联联系系起起来来，认认为为在在劳劳动动力力自自由由流流动动的的情情况况下下，“用用脚脚投投票票”的的机机制制会会匹匹配配辖辖区区的的房房产产税税与与公公共共服服务务，那那些些提提供供更更多多公公共共服服务务的的地地区所制定的房产税税负更重区所制定的房产税税负更重，反之亦然反之亦然房房产产税税是是一一种种收收益益税税，影影响响当当地地的的公公共共支支出出，不不直直接接影影响响住住房房价价格格和和资资源源配配置置(TIEBOUT(TIEBOUT，19561956；HAMILTONHAMILTON，19751975；FISCHELFISCHEL，19921992、20012001)虽然不同理论在虽然不同理论在房产税对房价的影响房产税对房价的影响方面没有得出一方面没有得出一致结论，但是致结论，但是大部分大部分的文献都的文献都发现两者发现两者是一种是一种负向关系负向关系OATES(1969)OATES(1969)通过对美国新泽西州东北部通过对美国新泽西州东北部5353个城镇的调查个城镇的调查发现房地发现房地产价值与财产税呈负相关产价值与财产税呈负相关，与地区的，与地区的公共支出水平呈正相关公共支出水平呈正相关KENNETH(1982)KENNETH(1982)对北加利福尼亚推出的对北加利福尼亚推出的1313号法案对房价影响的研号法案对房价影响的研究发现，在当地公共服务没有下降的情况下，平均每年下降究发现，在当地公共服务没有下降的情况下，平均每年下降1 1美元美元的财产税相应增加的财产税相应增加7 7美元的财产价值美元的财产价值ROSENTHAL(1999)ROSENTHAL(1999)对英国马其赛特郡对英国马其赛特郡(MERSEYSIDE)(MERSEYSIDE)等县市的研究等县市的研究发现发现税收对房价有抑制作用税收对房价有抑制作用杜雪君等杜雪君等(2009)(2009)利用中国利用中国3131个省个省(市自治区市自治区)的数据资料为研的数据资料为研究样本，发现中国究样本，发现中国房地产税对房价有抑制作用房地产税对房价有抑制作用，而地方公共，而地方公共支出则对房价有促进作用，且后者的影响较大，因此房地产支出则对房价有促进作用，且后者的影响较大，因此房地产税负和地方公共支出对房价的净影响为税负和地方公共支出对房价的净影响为正正况伟大况伟大(2009)(2009)的研究表明，在其他条件不变时，开征房产税的研究表明，在其他条件不变时，开征房产税将导致房价将导致房价下降下降况伟大况伟大(2010)2010)与与发达国家不同的是，由于房价的快速上涨，发达国家不同的是，由于房价的快速上涨，中国的住房市场不仅是一个消费市场，而且更是一个投资市中国的住房市场不仅是一个消费市场，而且更是一个投资市场场，预期及投机需求对中国城市房价波动具有较强的解释，预期及投机需求对中国城市房价波动具有较强的解释力。力。沈沈悦悦和和刘刘洪洪玉玉(2004)利利用用19952002年年中中国国14个个城城市市的的经经验验研研究究表表明明，在在不不添添加加年年度度虚虚拟拟变变量量的的情情形形下下，城城市市经经济济基基本本面面能能够够解解释释住住宅宅价价格格变变动动，如如果果加加入入年年度度虚虚拟拟变变量量，城城市市经经济济基基本本面面的的解解释释力力大大幅幅度度下下降降，这这说说明明适适应应性性预预期期对住宅价格变动具有显著对住宅价格变动具有显著影响影响况况伟伟大大(2010)考考察察了了预预期期和和投投机机对对房房价价的的影影响响，虽虽然然他他认认为为经经济济基基本本面面对对房房价价波波动动影影响响要要大大于于预预期期和和投投机机，但但预预期期和投机对中国城市房价也有很强的解释和投机对中国城市房价也有很强的解释力力Wong(2001)根根据据理理性性泡泡沫沫理理论论，当当投投资资者者期期待待未未来来资资产产价格上涨时，会囤积资产，从而获取更大的价格上涨时，会囤积资产，从而获取更大的收益收益况况伟伟大大(2009、2012)通通过过建建立立投投资资者者和和开开发发商商的的理理论论模模型型，证实了开征证实了开征房产税对住宅价格有房产税对住宅价格有抑制作用抑制作用昌昌忠忠泽泽(2010)分分析析了了房房地地产产泡泡沫沫形形成成的的根根源源，并并提提出出开开征征房产税和住宅空置税房产税和住宅空置税能够抑制房地产市场的过度投机行为能够抑制房地产市场的过度投机行为1986年年9月月15日日国国务务院院颁颁布布的的中中华华人人民民共共和和国国房房产产税税暂暂行行条条例例，不不过过当当时时的的房房产产税税主主要要针针对对商商业业用用房房，个个人人所所有有的的非非营营业用房产则免征房产税，因此对房地产的影响较小业用房产则免征房产税，因此对房地产的影响较小。2010年年5月月国国务务院院提提出出要要推推进进房房产产税税改改革革，扩扩大大原原有有的的房房产产税税征征收收范范围围，将将个个人人所所有有的的居居住住房房产产也也作作为为征征收收对对象象 见见关关于于2010年深化经济体制改革重点工作的意见年深化经济体制改革重点工作的意见(国发国发201015号号)。2011年年1月月国国务务院院开开始始在在部部分分城城市市试试点点房房产产税税的的征征收收，重重庆庆和和上海成为首批试点城市上海成为首批试点城市入选原因入选原因一是两者都是直辖市，在行政上更有利于一是两者都是直辖市，在行政上更有利于管理管理二二是两者的房价具有很好的代表性，上海市作为东部沿海城是两者的房价具有很好的代表性，上海市作为东部沿海城市，房价水平是最高的几座城市之一，重庆作为西部城市，市，房价水平是最高的几座城市之一，重庆作为西部城市，房价处于全国平均水平房价处于全国平均水平区别区别检验的假说检验的假说(1)房房产产税税改改革革降降低低住住房房价价格格，试试点点城城市市通通过过对对住住房房征征收收房房产产税税，提提高高了了住住房房的的持持有有成成本本，进进一一步步抑抑制制住住房房的的投投资资性性需需求求，在在短短期期内会抑制房价的内会抑制房价的上涨上涨(2)房房产产税税改改革革的的免免税税条条款款对对住住房房市市场场产产生生挤挤出出效效应应，由由于于房房产产税税改改革革主主要要针针对对的的是是大大面面积积住住房房，在在房房产产税税政政策策免免税税条条款款的的影影响响下下，导导致致房房产产税税挤挤出出的的需需求求会会进进一一步步抬抬高高小小户户型型住住房房的的价价格格，因因此此房房产税还将产生结构效应产税还将产生结构效应三、估计方法三、估计方法1 1、倍差法（、倍差法（DIDDID法，双重差分法）法，双重差分法）概概念念：对对比比房房产产税税改改革革之之后后试试点点城城市市房房价价水水平平的的变变化化和和其其他他地地区区房房价价的的变变化化，两两者者之之间间的的差差距距就就反反映映了了房房产产税税改改革革对对试试点点城城市房价的影响。市房价的影响。处处理理组：试点城市（组：试点城市（2011年年2月之后）月之后）对照组：国内其他城市对照组：国内其他城市 障碍：（会造成偏误）障碍：（会造成偏误）（1）对照组的选取具有主观性和随意性，不具有说服力）对照组的选取具有主观性和随意性，不具有说服力 （2）政策是内生的，）政策是内生的，试点城市与其他城市之间有系统性差别试点城市与其他城市之间有系统性差别，而这种差别恰好是该城市成为试点城市的原因。而这种差别恰好是该城市成为试点城市的原因。2 2、合成控制法、合成控制法根据数据选择对照组来研究政策效应的方法根据数据选择对照组来研究政策效应的方法基本思路：基本思路：根据没有房产税改革的其他地区的加权组合来构造一个根据没有房产税改革的其他地区的加权组合来构造一个与处理组类似的对照组与处理组类似的对照组。基本特征：知道对照组内每个经济体的权重，即每个经济体根据各基本特征：知道对照组内每个经济体的权重，即每个经济体根据各自数据特点的相似性，构成自数据特点的相似性，构成“反事实反事实”事件中所做的贡献，事件中所做的贡献，按照事按照事件发生之前的预测变量来衡量对照组和处理组的相似性件发生之前的预测变量来衡量对照组和处理组的相似性。优点：优点：（1）扩展了传统的倍差法，是一种非参数的方法）扩展了传统的倍差法，是一种非参数的方法 （2）构造对照组时，通过数据来决定权重的大小，从而减少了主观）构造对照组时，通过数据来决定权重的大小，从而减少了主观 判断；判断；通过所有对照组的数据特征构造通过所有对照组的数据特征构造“反事实状态反事实状态”，各自，各自 权重为正数且和为权重为正数且和为1.（Temple，1999）合成控制法应用合成控制法应用举例举例：西班牙西班牙其他地区的组合来模拟没有恐怖活动的巴斯克地区的潜在经其他地区的组合来模拟没有恐怖活动的巴斯克地区的潜在经济增长，进而估计恐怖活动对巴斯克地区经济的影响。济增长，进而估计恐怖活动对巴斯克地区经济的影响。研究加州的控烟法对烟草消费的影响，利用其他州的数据加权模拟研究加州的控烟法对烟草消费的影响，利用其他州的数据加权模拟加州在没有该法案时的潜在烟草消费水平。加州在没有该法案时的潜在烟草消费水平。分析重庆分析重庆19971997年被划分为直辖市对相关地区经济增长的影响。年被划分为直辖市对相关地区经济增长的影响。模型：模型：加权的意义在于，消除试点城市房价的特殊性，使得房产税改革前每个月份的房价与通过对照组加权得出的房价相同；同时使得影响房价的因素也相同。四、房产四、房产税对房价影响的平均效应税对房价影响的平均效应疑疑 问问为什么为什么选取重庆来做实证分析而非上海？选取重庆来做实证分析而非上海？合成控制法要求处理组可以通过对照组加权估计，但是合成控制法要求处理组可以通过对照组加权估计，但是上海地上海地区住宅均价在中国住宅均价中国基本处于第一位置，并且其他区住宅均价在中国住宅均价中国基本处于第一位置，并且其他经济特征也比较特殊，无法通过其他城市进行加权平均，经济特征也比较特殊，无法通过其他城市进行加权平均，但是但是重庆符合本方法的要求。重庆符合本方法的要求。此外，在稳健性检验中，上海在研究地区预测误差的此外，在稳健性检验中，上海在研究地区预测误差的3636倍，因倍，因而将上海删除。而将上海删除。数数 据据 20102010年年6 6月月20122012年年2 2月月4040个个大大中中城城市市的的平平衡衡面面板板数数据据，4040个个城城市市中中包包括括所所有有省省会会城城市市（除除拉拉萨萨、港港澳澳地地区区），同同时时考考虑虑到到重重庆庆没没有有实实行行限限购购政政策策，选选择择了了一一些些与与重重庆庆房房价价差差别别不不大大，尚尚未未实实施施限限购购政政策策或或限限购购政政策策实实施施较较晚晚的的城城市市，包包括括：北北海海、大大连连、惠惠州州、泉泉州州等。等。变变 量量预测控制变量：预测控制变量：土地成交均价、人均土地成交均价、人均GDP、人口密度、限购变量、第三产业比重、人口密度、限购变量、第三产业比重被解释被解释变量：变量：城市住宅均价作为当地房价的代理变量城市住宅均价作为当地房价的代理变量关系：关系：(1)土地成交均价土地成交均价的影响房地产市场的供给，地价上涨会导致房地产的影响房地产市场的供给，地价上涨会导致房地产商开放成本上升，从而会使房价上涨；商开放成本上升，从而会使房价上涨；(2)人均人均GDP和和人口密度人口密度影响房地产市场的需求，人均影响房地产市场的需求，人均GDP越高的越高的城市，其房价也会越高，而人口密度越大的城市，会导致房地产市城市，其房价也会越高，而人口密度越大的城市，会导致房地产市场的需求增长大于供给增长，所以房价也会越高；场的需求增长大于供给增长，所以房价也会越高；(3)限购政策限购政策则在一定程度上抑制了房地产市场的购买需求，从而抑则在一定程度上抑制了房地产市场的购买需求，从而抑制了房价的上涨，作为虚拟变量，制了房价的上涨，作为虚拟变量，限购城市赋值为限购城市赋值为1，未限制城市，未限制城市赋值为赋值为0；（一）房产税对重庆房价的影响（一）房产税对重庆房价的影响l表2，在合成重庆的权重组合中，湛江的权重最大；l表3，是2011年2月之前真实重庆和合成重庆的一些重要经济变量的对比，其中房价上，真实重庆和合成重庆的差异度仅为1预测变量 对照组40城市合成重庆土地成交均价43.78%14.71%人均GDP78.45%20.93%人口密度130.09%21.53%第三产业比重41.33%5.30%限购变量（绝对额）0.850.17两组对照组的差异度分析两组对照组的差异度分析从差异度对比中不难得出，合成控制法 比较好地拟合了重庆房产税改革之前的特征，该方法更适宜估房产税政策的效果。l在在改革前，合成重庆和真实改革前，合成重庆和真实重庆的房价路径几乎能够完重庆的房价路径几乎能够完全重合，说明合成控制法非全重合，说明合成控制法非常好地复制了房产税改革之常好地复制了房产税改革之前重庆房价的增长路径。前重庆房价的增长路径。前前4 4个月：滞后性个月：滞后性20112011年年5 5月：拐点月：拐点20112011年年6 6月月起起：持持续续低低于于合合成组成组假假设设没没有有实实行行房房产产税税改改革革，20122012年年2 2月月重重庆庆的的潜潜在在房房价价为为6676.116676.11元元，与与实实际际样样本本房房价价均均值值相相差差334.11334.11元元，下下降幅度为降幅度为5.27%5.27%房产税改革对重庆房价增长房产税改革对重庆房价增长路径的影响路径的影响时间2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月2011年10月2011年11月2011年12月2012年1月2012年2月均值差额（元/平方米）37.0452.38118250.64326.73325.65350.8320.3334.11结结 论论 可可见见自自房房产产税税改改革革实实施施之之后后，高高档档房房的的持持有有成成本本升升高高，一一面面抑抑制制了了高高档档房房屋屋的的需需求求，另另一一面面使使得得投投资资者者预预期期收收益益下下降降，抑抑制制了了高高档档房房的的投投资资，从从而而使得房价泡沫被挤出。使得房价泡沫被挤出。房产税政策显著降低了重庆的房价水平房产税政策显著降低了重庆的房价水平。（二）稳健性检验（二）稳健性检验三个稳健性检验目的：三个稳健性检验目的：通过稳健性检验来排除其他政策的干扰和偶然性通过稳健性检验来排除其他政策的干扰和偶然性检验一：检验一：DID方法与合成控制法的对比方法与合成控制法的对比检验二：处置组变换检验二：处置组变换检验三：排序检验检验三：排序检验检验一：检验一：DIDDID方法与合成控制法的对比方法与合成控制法的对比思思想想：合合成成控控制制法法在在选选取取参参照照组组时时更更科科学学，因因此此比比DIDDID更更有有效效，为为了了证证明明这这种种科科学学性性，将将对对比比“按按DIDDID估估计计房房产产税税政政策策影响的结果影响的结果”和和“合成控制法的结果合成控制法的结果”设定设定DIDDID模型为模型为：P-P-住房价格，住房价格，Reform-Reform-处理组的城市赋值为处理组的城市赋值为1 1，参照组的城市参照为，参照组的城市参照为0 0，Month-2011Month-2011年年2 2月起赋值为月起赋值为1 1，之前赋值为，之前赋值为0 0，Reform x MonthReform x Month交互项的系数交互项的系数 1-1-房产税改革对房价的净效应，房产税改革对房价的净效应，X-X-控制变量（人均控制变量（人均GDPGDP、土地价格以及限购变量）、土地价格以及限购变量）注：限购变量注：限购变量-当月限购的城市赋值为当月限购的城市赋值为1 1，未限购的城市赋值为，未限购的城市赋值为0 0 i i -个体固定效应个体固定效应 ii 时间固定效应时间固定效应样本时间范围：样本时间范围：2011.6-2011.122011.6-2011.12样本地理范围：上节所选取的样本地理范围：上节所选取的4040个大中城市个大中城市一方面，一方面，房房产产税税改改革革的的平平均均效效应应使使房房价价下下降降153.9元元，其其中中，重重庆庆房房产产税税改改革革导导致致重重庆庆房房价价下下降降182.04元。元。DID的的结结果果vs合合成成控控制制法法的的结结果：果：结结果果的的符符号号一一致致，说说明明合合成成控控制制法法的的稳稳健健性。性。另一方面，另一方面，合合成成控控制制法法的的结结果果 认认 为为 2011.2-2011.2-2011.122011.12，房房产产税税改改革革平平均均水水平平上上重重 庆庆 房房 价价 下下 降降125.6125.6元。元。而而DIDDID的的相相应应结结果果显显示示它它高高估估了了44.94%44.94%的的房房产产税税的的 改改 革革 效效 果果。（182.04-182.04-125.6125.6）/125.6=4/125.6=44.94%4.94%检验二：处置组变换检验二：处置组变换思想：思想：选择一个没有房产税改革的城市进行同样的分析选择一个没有房产税改革的城市进行同样的分析，若，若该城市的实际样本房价均值和合成样本房价均值之间有很大该城市的实际样本房价均值和合成样本房价均值之间有很大差距，且和重庆的情况一样，那就说明差距，且和重庆的情况一样，那就说明合成控制法并没提供合成控制法并没提供一个有力的证据来说明房产税改革对重庆市房价的影一个有力的证据来说明房产税改革对重庆市房价的影响。响。两个城市（两个极端情况）：湛江两个城市（两个极端情况）：湛江&北京北京湛江：湛江：合成重庆权重最大合成重庆权重最大，说明在所有城市中湛江与重庆最为，说明在所有城市中湛江与重庆最为 相似相似北京：北京：没有权重没有权重，说明北京与重庆在各种特征上都相差较远，说明北京与重庆在各种特征上都相差较远合成控制法很好地拟合了两者的房价走势。合成控制法很好地拟合了两者的房价走势。两两个个城城市市在在房房产产税税改改革革前前后后的的拟拟合合情情况况未未发发生生突突变变情情况况，在在一一定定程程度度上上证证明明是是房房产产税税改改革革影影响响了了重重庆庆的的实实际际住住宅宅样样本本均均价价，而而不不是是其其他他共共同的偶然因素。同的偶然因素。检验三：排序检验检验三：排序检验思想：思想：检检验验估估计计政政策策效效果果是是否否在在统统计计上上显显著著，判判断断是是否否还还有有其其他他城城市市的的样样本本房房价价均均值值与与合合成成样样本本房房价价均均值值出出现现和和重重庆庆一一样样的的特特征征，并并且且其概率为多少其概率为多少。分分别别假假设设对对照照组组内内的的城城市市在在2011年年2月月经经历历了了房房产产税税的的改改革革，使使用用合合成成控控制制法法构构造造它它的的合合成成样样本本房房价价，估估计计在在假假设设情情况况下下产产生生的的政策效果；然后政策效果；然后比较重庆实际的效果和对照组城市假设的效果比较重庆实际的效果和对照组城市假设的效果。如如果果两两者者的的政政策策效效果果有有足足够够大大的的差差异异，说说明明房房产产税税改改革革对对重重庆庆房房价的影响是显著的，并不是偶然的，反之亦然价的影响是显著的，并不是偶然的，反之亦然。平平均均标标准准变变动动程程度度=（实实际际的的样样本本房房价价均均值值-预预测测的的样样本本房房价价均值）均值）/当期的房价当期的房价*100%-衡量房价的变动程度衡量房价的变动程度时间节点时间节点：2011年年2月前后月前后如如果果一一个个城城市市在在2011年年2月月之之前前的的平平均均标标准准变变动动程程度度比比较较大大，说说明明这这些些城城市市的的房房价价没没有有被被模模型型很很好好地地拟拟合合出出来来。那那么么利利用用这这个城市个城市2011年年2月之后的房价差距作为对比的作用就比较弱月之后的房价差距作为对比的作用就比较弱因因此此，根根据据重重庆庆的的平平均均标标准准变变动动程程度度为为0.29%，作作者者在在对对照照组组中中去去掉掉了了平平均均标标准准变变动动程程度度为为0.65%以以上上的的城城市市（这这样样的的城城市市有有18个，样本容量中还剩个，样本容量中还剩22个）。个）。图图5显显示示剩剩余余22个个城城市市的的变变动动程程度分步情况。度分步情况。可以看出：可以看出：2011年年2月月之之前前，重重庆庆的的变变动动程程度度与与其其他他城城市市的的差差距不大。距不大。2011年年2月月之之后后，差距开始变大。差距开始变大。这表明房产税改革对重这表明房产税改革对重庆的房价有一定的影响，庆的房价有一定的影响，也表明只有也表明只有1/22=4.55%1/22=4.55%的概率出的概率出现重庆和合成样本房价现重庆和合成样本房价均值之间出现这么大的均值之间出现这么大的变动程度。这类似于传变动程度。这类似于传统统计推断的显著性水统统计推断的显著性水平。平。因此认为重庆市样本房因此认为重庆市样本房价均值的下降时在价均值的下降时在5%5%水平上是显著的。水平上是显著的。横横轴轴-比比值值为为2011年年2月月以以后后和和以以前前平平均均变动程度的比值。变动程度的比值。纵纵轴轴-位位于于某某一一比比值值的城市个数。的城市个数。一一般般认认为为，比比值值越越大大，说说明明前前后后的的变变动动程程度度越越大大，说说明明受受到到房房产产税税改改革革的的影响越大。影响越大。大大多多数数的的城城市市的的比比值值都都在在两两倍倍以以内内，比比重重最最高高的的城城市市是是重重庆庆和和厦厦门门，高高达达13倍。倍。厦门的情况：厦门是因为2011年2月后房价上涨而不是房价下降，所有没有一个城市平均标准变动程度比值达到该水平并且房价是下行的。（先升后降）若通过随机处置的方法，那么要获得和重庆一样情况的概 率 为 1/40=2.5%，即：我我们们可可以以在在97.5%97.5%的的显显著著水水平平下下接接受受房房产产税税改改革革对对重重庆庆样样本本房房价价产产生生显显著著负负 影影响响的的原原假假设设不不是是偶偶然然因因素素引起。引起。上述的稳健性检验可以使我们认为：上述的稳健性检验可以使我们认为：房房产产税税改改革革对对重重庆庆的的房房价价产产生生了了影影响响，与与重重庆庆潜潜在在的的房房价价增增长长趋趋势势相比有一定程度的下降。相比有一定程度的下降。2011.52011.5到到2012.22012.2之之间间，二二者者的的差差距距呈呈现现出出不不断断扩扩大大的的趋趋势势，表表明明重重庆庆市市的的样样本本房房价价增增长长情情况况与与潜潜在在的的样样本本房房价价增增长长情情况况偏偏离离越越来来越越大大，随着时间的推移房产税政策的效果正在逐步呈现。随着时间的推移房产税政策的效果正在逐步呈现。结结 论论：五、房产税影响了谁五、房产税影响了谁猜猜想想房房产产税税政政策策会会产产生生扭扭曲曲效效应应挤挤出出的的需需求求会会进进一一步步抬抬高高小小户户型住房的价格。型住房的价格。通通过过比比较较大大面面积积住住房房和和小小面面积积住住房房的的价价格格变变动动，证证实实了了猜猜想想房房产产税税政政策策导导致致重重庆庆大大面面积积住住房房价价格格的的下下降降，但但小小面面积积住住房房价价格格反反而而出现了更大幅度的上涨出现了更大幅度的上涨。作者的思路：作者的思路：猜想的提出猜想的提出：大多数国家大多数国家实行实行“宽税基宽税基”的房产税的房产税在征收时不区分住户类型和房屋类型统一征收，然后按照各自税收优惠条件进行减免。中国中国2011年试点的房产税是典型的年试点的房产税是典型的“窄税基窄税基”房产税房产税房产税对象：大面积和均价较高的住宅，对小面积并且价格较低的住宅没有开征房产税。免税面积：重庆将100平方米作为免税面积。均价较高的住宅，只要房屋面积小于100平方米也可以免征房产税对于重庆来说，对于重庆来说，100100平方米以下的住房依然是投资的热点，平方米以下的住房依然是投资的热点，房产税挤出的需求会进一步抬高小户型住房的价格房产税挤出的需求会进一步抬高小户型住房的价格窄窄税基税基房产税房产税使得使得居民可以通过改变自身的购居民可以通过改变自身的购买行为进行避税，再加上与户籍挂钩的限购政买行为进行避税，再加上与户籍挂钩的限购政策，那些原本准备购买大面积住房的居民预期策，那些原本准备购买大面积住房的居民预期会承受较大的税负，同时又无法到非试点城市会承受较大的税负，同时又无法到非试点城市购置住房，因此他们出于避税的动机将主动转购置住房，因此他们出于避税的动机将主动转向其他类型的住房市场，进而住房市场产生结向其他类型的住房市场，进而住房市场产生结构性扭曲。构性扭曲。猜想的证实：猜想的证实：改改革革后后主主城城区区高高档档住住房房项项目目访访客客量量下下降降30%30%50%50%。截截至至20112011年年1111月月3030日日，主主城城区区建建筑筑面面积积200200平平方方米米以以上的住房新开工面积与上年相比下降了上的住房新开工面积与上年相比下降了4.5%4.5%。建建筑筑面面积积在在100100平平方方米米以以下下的的住住房房上上市市量量同同比比增增加加了了17.8%17.8%。1.1.重庆市房管局的公告重庆市房管局的公告2.2.重庆与全国平均水平的比较重庆与全国平均水平的比较20112011年重庆高档住宅的销售面积同比下降了年重庆高档住宅的销售面积同比下降了36.3%36.3%，而，而全国高档住房销售面积的下降幅度仅为全国高档住房销售面积的下降幅度仅为11%11%，重庆的下，重庆的下降幅度明显高于全国平均水平。降幅度明显高于全国平均水平。在大面积住房销售面积下降的同时，其价格也大幅度在大面积住房销售面积下降的同时，其价格也大幅度下降，下降，20122012年年1 1季度重庆的应税住房均价为季度重庆的应税住房均价为1314013140元元/平方米，较房产税实施前的平方米，较房产税实施前的1467814678元元/平方米下降了平方米下降了10%10%。图图8中比较了重庆与全中比较了重庆与全国国144平方米以上的住平方米以上的住房价格指数。房价格指数。房产税实施之前至之后房产税实施之前至之后的的3个月中，重庆大面个月中，重庆大面积住房保持了与全国积住房保持了与全国一致的增长势头一致的增长势头。自第自第5个月开始，房产个月开始，房产税政策的效果开始显税政策的效果开始显现出来，重庆大面积现出来，重庆大面积住房价格的增长势头住房价格的增长势头显著低于全国平均水显著低于全国平均水平，并且此后的差距平，并且此后的差距持续扩大，表明重庆持续扩大，表明重庆实施的房产税大幅度实施的房产税大幅度挤出了大户型的住挤出了大户型的住房需房需求。求。重庆的小户型住房市场价格重庆的小户型住房市场价格没有出现与大面积住房类似没有出现与大面积住房类似的下降趋势，却呈现出完全的下降趋势，却呈现出完全相反的走势。相反的走势。图图9 9显示重庆的小户型住房显示重庆的小户型住房价格相比全国平均水平增长价格相比全国平均水平增长更快，这种增幅的差距自房更快，这种增幅的差距自房产税改革初期就一直存在，产税改革初期就一直存在，在我们观察到的样本期间内在我们观察到的样本期间内没有出现明显的逆转。由于没有出现明显的逆转。由于这里关注的是房价的增速，这里关注的是房价的增速，因而其对房价绝对水平的累因而其对房价绝对水平的累积效应是巨大的。积效应是巨大的。两种住房面积价格走势的差异也说明第四两种住房面积价格走势的差异也说明第四部分的研究结论不是其他特殊因素造成的。部分的研究结论不是其他特殊因素造成的。理由：理由：重庆实行房产税改革期间还有其他房地产相关政策同步实施，重庆实行房产税改革期间还有其他房地产相关政策同步实施，特别是在保障房的建设方面居全国前列，而保障房的价格一般都低特别是在保障房的建设方面居全国前列，而保障房的价格一般都低于市场平均价格，大量保障房投入市场会显著降低住房价格，因此于市场平均价格，大量保障房投入市场会显著降低住房价格，因此同期住房价格下降就不一定是房产税政策的作用。同期住房价格下降就不一定是房产税政策的作用。但但大多数保障房面积都偏小，理论上小户型住房的价格应该出大多数保障房面积都偏小，理论上小户型住房的价格应该出现更大幅度的下降，而现更大幅度的下降，而与与重庆的情况相反，说明如果保障房在一定重庆的情况相反，说明如果保障房在一定程度上抵消了大面积住房市场的挤出需求，那么房产税对小户型住程度上抵消了大面积住房市场的挤出需求，那么房产税对小户型住房市场的实际影响应该更大。而重庆的大面积住房价格大幅度下滑房市场的实际影响应该更大。而重庆的大面积住房价格大幅度下滑与保障房市场没有关系，纯粹是由房产税政策导致的，因此，我们与保障房市场没有关系，纯粹是由房产税政策导致的，因此，我们通过合成控制法得到的平均效应也不是其他特殊政策所导致的。通过合成控制法得到的平均效应也不是其他特殊政策所导致的。两种不同面积的住房价格增速对比说明两种不同面积的住房价格增速对比说明3个问题：个问题：(1)房产税确实降低了重庆的住房价格；房产税确实降低了重庆的住房价格；(2)这种作用在大面积住房市场上更为明显，房产税的平均效应主要是这种作用在大面积住房市场上更为明显，房产税的平均效应主要是 由大面积住房市场构成的；由大面积住房市场构成的；(3)由于存在挤出的需求，小面积住房市场价格反而增长更快。如果房由于存在挤出的需求，小面积住房市场价格反而增长更快。如果房 产税政策的出发点是为了增进低收入群体的福利，那么应该通过房产税政策的出发点是为了增进低收入群体的福利，那么应该通过房 产税的征收挤出市场投机，从而降低房价，使得那些低收入者也能产税的征收挤出市场投机，从而降低房价，使得那些低收入者也能 买得起住房。上述的分析至少表明该政策没有达到预期效果，反而买得起住房。上述的分析至少表明该政策没有达到预期效果，反而 降低了低收入群体的福利。降低了低收入群体的福利。六六、结论结论利用重庆房产税改革这一案例，首次经验利用重庆房产税改革这一案例，首次经验分析了房产税改革对房地产住宅价格的影分析了房产税改革对房地产住宅价格的影响，并且研究结果验证了本文提出的假说。响，并且研究结果验证了本文提出的假说。本本文文采采用用合合成成控控制制法法，通通过过挖挖掘掘数数据据的的信信息息赋赋予予对对照照组组适适当当的的权权重重，得得到到一一个个事事件件发发生生前前拟拟合合最最优优的的对对照照组组，再再将将合合成成控控制制法法构构造造出出的的“反事实反事实”现象与真实的重庆房价进行比较现象与真实的重庆房价进行比较。研研究究表表明明重重庆庆的的房房产产税税改改革革在在针针对对高高档档房房屋屋征征税税时时，提提高高了了房房屋屋持持有有者者的的成成本本，影影响响了了购购房房者者的的需需求求、投投资资者者的的预预期期收收益益和和投投资资需需求求。重重庆庆地地区区实实际际样样本本住住宅宅均均价价与与没没有有出出现现房房产产税税改改革革的的样样本本住住宅宅均均价价出出现现了了负负的的差差距距，并并且且最最大大差差距距为为-350.8-350.8元元，平平均均每每月月的的差差距距值值为为