项目开发前期建筑规划方案评价导向.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,项目开发前期建筑规划方案评价导向,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第1页,我们出发点,需要说明是：,我们给出不是详细设计方案，,我们给出是能形成价值点和竞争力原因,（市场接收产品特征和驱动客户购置原因）,标准：,一切均基于,CVA,即“,竞争价值增加”,(Competition Value Added),项目开发前期建筑规划方案评价导向,第2页,思索方式,有理有据，说服力强,用工具来思索,MECE,，给到不一样可能方向及条件，不是开发商来考我们，而是开发商要评定本身条件和需求，给我们答案。,提供经典案例供参考,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第3页,户型配比,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第4页,户型配比标准和评价标准,基于总体定位、市场、消费者、天气等。,基于以下战略思索：资金回笼、利润提升、明晰竞争策略、明晰风险回避策略,不一样户型配比喻案，对应条件及结果,1,、基于总体定位和发展战略：,总体定位：主流？跟随？补缺？组合？,总体发展战略：低成本？差异性？,总体形象：在户型面积及特色上怎样表达？,2,、基于市场户型特征、现实状况和趋势,市场前期及当前户型种类：主流和非主流配比,周围即将推户型有几类。,主流户型在最近两年改变趋势。,3,、基于消费者户型特征,内在原因：消费者文化、经济、生活习性等原因：,指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图,4,、天气：南北方天气不一样，会直接反应在户型面积及结构上。,5,、政策原因：尤其是赠予面积，各地有不一样政策。,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第5页,户型配比标准和评价标准（续）,1,、明晰资金策略,哪部分可满足资金快速回笼（如赠予或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。,2,、明晰竞争策略和回避风险策略,站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争,（低成本？差异性？市场空缺？）,基于总体定位、市场、消费者、天气等。,基于以下战略思索：资金回笼、利润提升、明晰竞争策略、明晰风险回避策略,不一样户型配比喻案，对应条件及结果,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第6页,户型配比标准和评价标准（续）,不一样户型配比喻案，对应条件及结果：户型配比并非唯一解,方向,解释,目标,条件,1,条件,2,条件,3,结果及注意事项,1,）,主流市场,寻找市场中主力需求、消化最快户型。,走量,市场改变不大,竞争不太激烈,普通大盘必须面向主流市场或微调市场,规划、位置等有竞争力,直面竞争，靠产品实力说话,走势平稳,户型本身不易发力,2,）,主流市场微调,略走大或略走小,5-10,个平方。,走量，并一定程度回避竞争,适应市场趋势,变小：面向更广客户群，降总价,变大：抓住相对高端客户，提升单价,市场在改变,竞争较激烈,潜在消费者支持,3,）,补缺市场,抓与当前客户群体或购房目标完全不一样需求。,抓机会，回避竞争,快速回笼资金,可能实现高价,小量市场,市场缺乏一类产品,能够发觉新客户群；,当前没有这类供给原因不是需求不足，这种方向当地有足够客户群,很快消化,定价标准不清楚,后期市场快速跟风,4,）,组合方案,分区，每区由完全不市场需求方案组合,组合以抵达不一样时期不一样目标,必须有主次,必须考虑多样性给售增加难度,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第7页,户型评价,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第8页,户型在小区内位置摆布评价,关键在于平衡资源，以降低销售难度,资源分配要重视开盘造势和展示区需要,重视分期开发配比协调。,土地资源：景观、朝向、临路、临水、距离,户型资源：赠予、创新、面积、楼高、一梯几户,高,低,高,低,标准上户型越大，资源越好,重视景观对户型支持作用,景观利用：尽可能户户有景：,朝南看园景处布一梯四户,朝南不看园景尽可能布一梯两户,重视端头及端头景观利用：,加大面积,临主轴单元拉大进深,端头开窗,可朝主轴景观放置客厅。,在土地资源差、困难地方，比如高层、临路地方，尽可能放附送价值户型。,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第9页,户型平面结构评价三个向限,1,、,首先分析竞争楼盘户型结构,，有哪些可突破空间？有哪些可借鉴方面。,2,、有以下可创新处，但要分析：,哪些更适合当地消费者、更能打赢竞争,成本控制,哪个阶段用、用途是什么,1,）价值增加,凸窗（变大或增加数量，比如厨卫窗）,有意识增加结构面积赠予,大露台（只计二分之一面积，比如可封出一间房）,2,）,独特价值或创新可供在开盘时展示及打开市场,赠予层高（,3,米、,3,米,6,、,3,米,9,等）,赠予双层露台,阳光花房,马赛公寓,一梯一户,电梯入户,跃式、复式,3,）户型优化,洗手间干湿分区,大户型中主人与仆人入户门分开设,下沉式卫生间,基本面：,舒适性常规标准,竞争面,关键精神：我们凭什么打赢竞争？,项目层面,关键精神：我们怎么充分利用了资源？,怎么回避了不足？,1,、结构方正,2,、内部路线、组织明畅,3,、无大量浪费面积,4,、宜于摆放家俱,5,、动静分区、干湿分区、公私分区,6,、降低遮档、明厨明卫,7,、客厅、主卧朝南,8,、区分南北方对阳台面积、朝向等需求,9,、进深适当,1,、坡地利用：形成一梯一户、形成室内跃式。,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第10页,建筑评价,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第11页,不一样档次建筑形象格调倾向性,高档,中等,低级,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第12页,高档建筑两大标准：最终源于细节,入口显赫标准,细节标准,冷暖色调：依据特定消费者兴趣确定,假如底商需要展示，底商外墙与上部要有显著分界限和收口。,小区主入口标志性：广场、标志物（雕塑、灯塔、喷水池、会所）,楼栋门厅：公建化、大一号门厅入口、双门厅（车库门厅）、,入户门：子母门,私家车道,观光电梯（费用较高，放在展示性好、景观好地方）,弧型窗、落地窗,水管处理,空调位处理：格栅,遮阳窗台,屋顶（如过于复杂则费用高，且施工期长，对进度形象不利）,灯光（普通在屋顶）,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第13页,园林评价,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第14页,园林评价三个向限,1,、,造价成本,2,、维护成本,3,、重点区及展示区,：哪部分，在哪儿，面积多大，是用来煽情、大投入地方；,大小区要结合看楼路线，设置多个煽情点。,4,、以人活动评价，活动场所包含三类：,指定性活动,随机活动,社交活动,5,、假如是大小区，区域功效包含三类：,公共区域,半私密区域,私密区域,6,、场所要有视觉焦点,7,、考虑人活动,路：上下班是直，给老人孩子玩路最好是弯。,南方考虑遮阳、北方考虑晒太阳问题,1,、几个园林格调,MECE,2,、竞争对手特色,哪些可借鉴，哪些存在提升空间,3,、消费者分析：,消费者对园林重视度。,消费者对园林追求和消费习性,4,、项目标园林特色,整体格调和竞争性概念,展示区特色、位置及规划,竞争面,关键精神：我们凭什么打赢竞争？,基本面：,场所精神，是关注人精神,项目层面,我们怎么充分利用资源？怎么回避不足？,1,、资源利用：,景观利用,居住者使用利用,外部资源纳入内部,2,、不足回避,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第15页,规划方案评价,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第16页,规划方案评价五个方面,评价方案角度：,主要从销售和客户角度，从以下几个方面考虑：,方案,方案一,方案二,方案三,1,、经济指标是否一致,2,、分期推售适宜性,首期产品能很好衔接市场,轻易分期开发。,展示区可先行建成。,3,、整体形象定位要求：,形象,1,：,形象,2,：,沿街标致性形象,特殊部分：比如内部商业,4,、住宅区内部气氛,5,、其它特殊情况评价,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第17页,经济指标是否一致,整体形象定位在规划中是否有所反应,规划方案提议,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第18页,规划方案提议（续）,1,、平面方面,适当规模、成本、要素，形成售卖区,施工安排上，展示区能够先期建成：,配套、园林位置、规模能否便利展示,配套分布是否能匹配成为每期开发卖点,首期产品能很好协接市场,2,、楼层数方面,开期有快速回笼资金产品,首期开发产品与市场能很好协接,售卖面：,重点投入区,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第19页,规划方案提议（续）,基本面：小区舒适度,1,、平面方面,大型小区，考虑公共区域、半私密区、私密区划分。,小区景观线、人行路线、车行路线、车库进入楼栋路线流畅,小区入口不宜过多，防止未来增加管理成本,假如含有不一样性质区域，则规划应考虑区域隔离办法,考虑配套（学校、体育设施、商业设施等）与住宅区相互干扰问题。,大小区要考虑各个分区使用集中配套距离和便利度,小区集中资源共享性（宜形成公共区域而非少数单位私密区）,2,、楼高,利用原有地势和资源,楼高协调性、改变性、改变韵率。,不宜有突出落差，因为二者客户群和推广卖点完全不一样,超出市场可接收层数数量不宜超出,10%,。,普通控制楼高节点（,6,、,12,、,18,、,32,），以控制成本和使用率节点,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第20页,规划方案提议（续）,1,、假如容积率过高，则应充分考虑边缘（临街、临空阔地）、小区空地处利用（堆容积率、点式高楼）,2,、有些未来有商业潜力土地能够预留,3,、人行道形成特色：可一边窄，一边宽，宽一面能够形成“休闲娱乐路”。,土地价值挖掘：,项目开发前期建筑规划方案评价导向,第21页,