车位使用权转让的合法性PPT课件.pptx

车位位使用使用权转让的的合法性合法性2018年年5月月18日日1一、一、“首例首例车库之争之争归业主主”系系谣传一则标题为你还在买车位吗？法院都判决了 居民应免费使用，开发商无权售卖的文章在许多公众号和业主群里疯转！你你你你还还在在在在买车买车位位位位吗吗？法院都判决了？法院都判决了？法院都判决了？法院都判决了 居民居民居民居民应应免免免免费费使用，使用，使用，使用，开开开开发发商无商无商无商无权权售售售售卖卖文中声称，全国首例小区车库之争一审落槌开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。南京晨报就此事进行报道澄清：全国首例小区全国首例小区车库之争确之争确有其事，但有其事，但“小区小区车库判判归业主主”是是误传，该判决并未生效判决并未生效。之前微信中疯传”车库判归业主“的消息，是有人断章取义，不负责任传播的结果。事件真相是，这件全国首例小区车库之争案，一审判决早已被南京中院撤销。一、一、“首例首例车库之争之争归业主主”系系谣传2这条被疯传的微信，内容并不假，只是这份判决发生于2003年。一审宣判后，星汉公司不服，向南京中院提起上诉。一、一、“首例首例车库之争之争归业主主”系系谣传南京中院经审理，认为原审查明明事事实不清，裁定不清，裁定：撤撤销原判，原判，发回重回重审。一、一、“首例首例车库之争之争归业主主”系系谣传3开发商支付业委会50万车库出售款，其他诉讼请求被驳回。法院认为，星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，根据最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，超规划建设的23个车库应属业主共有。一、一、“首例首例车库之争之争归业主主”系系谣传规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市商品房附属房屋转让等问题的若干规定（试行）第六条的规定，应有不低于15%（最低6个）的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确原告要求确认其其对小区小区全部全部车库均有占有、使用、收益、均有占有、使用、收益、处分的分的权利，依据不足，法院不予支持。利，依据不足，法院不予支持。2014年9月，鼓楼法院作出重审判决：判判令星令星汉公司公司给付付业主委主委员会会车库出售款出售款50万万元元，驳回回业主委主委员会的其他会的其他诉讼请求求。重重审结果果宣判后，双方均未上宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。判决已生效。依据依据4二、地下二、地下车位的法律属性位的法律属性5地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下地下车库是相是相对独立的建筑物，具有作独立的建筑物，具有作为所有所有权客体的物的客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空代替，而且在空间上能上能够个个别地、地、单独地存在。因此，独地存在。因此，虽然然确定地下确定地下车库的所有的所有权的的归属尚无法律明文属尚无法律明文规定，但它具有定，但它具有专用使用用使用权是不容置疑的。是不容置疑的。法律上未确定其所有法律上未确定其所有权并不意味着相关的并不意味着相关的权利就不存在，地利就不存在，地下下车库的的兴建一般都是建一般都是经过合法合法审批手批手续的，并不存在的，并不存在违法法行行为。二、地下二、地下车位的法律属性位的法律属性6三、地下三、地下车位的分位的分类7(一一)不得不得销售的公共配套售的公共配套设施施开发商根据政府规定兴建地下车库，则修建地下车库是开发商的法定义务，开发商修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利，而是为了满足小区内业主生活需要，向特定人群提供停车位的。这种情况，如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租，则是违法行为。三、地下三、地下车位的分位的分类8(二二)可以可以销售的公共配套售的公共配套设施施虽然根据政府规定，开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具只要具备相相应的条件，开的条件，开发商仍有商仍有权销售地下售地下车库。因。因为法律并没有法律并没有规定要将地下定要将地下车库无无偿交交给业主使用主使用。三、地下三、地下车位的分位的分类地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施，它与单元房屋是主次关系，不是主物与从物关系，系相对独立建筑物，它可以独立使用而不失使用价值。因此，只要在房屋只要在房屋买卖合同中合同中没有特没有特别约定，定，则不存在从物不存在从物随主物一并随主物一并买卖转让的的说法。法。开开发商如没有承商如没有承诺无无偿给业主主提供地下提供地下车库，且并没有把地，且并没有把地下下车库面面积计入共入共摊面面积内，内，那么投那么投资兴建建该类地下地下车库的的开开发商商对此享有此享有专有使用有使用权，业主也就无法要求开主也就无法要求开发商无商无偿交付其使用。交付其使用。9(三三)非住宅区的配套非住宅区的配套设施施这一类地下车库只要审批程序合法，当属开发商自由支配，即可以转让，也可以出租，也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权，还有待于国家法律予以明确。三、地下三、地下车位的分位的分类10(四四)利用人防工程利用人防工程进行改造成的下行改造成的下车库1996 年10月29日颁布的中华人民共和国人民防空法(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法，同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。三、地下三、地下车位的分位的分类如果投资者将人防工程改建为地下车库，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。同同时规定了定了谁投投资、谁使用、使用、谁收益收益原原则。由于国家对其使用权有明确规定，因此，在和平时期，投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。11四、如何判断地下四、如何判断地下车库的的归属属12判定判定小区内地下小区内地下车库应无无偿交付交付给业主使用，主使用，应满足以下条足以下条件之一件之一：四、如何判断地下四、如何判断地下车库的的归属属4根据根据国家法律国家法律或当地政府或当地政府规定定应无无偿交付交付给业主使用的主使用的。3开开发商商把建造把建造地下地下车库的成的成本核算在住宅本核算在住宅开开发成本之内成本之内;2开开发商商在出售在出售单元房屋元房屋时承承诺无无偿提供地提供地下下车库;1开开发商商在在计算公算公摊面面积时把地下把地下车库的建筑面的建筑面积计算在内算在内;13谢谢聆听！聆听！2018年年5月月18日日14