物业管理基础知识楼宇巡查.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,住宅物业楼宇巡查,主讲人：张云,一、楼宇检查的必要性,加强工作监督，提高员工的工作责任心，变员工的被动工作为积极工作。,保证公共设施、设备处在良好状态。,检查管理处的清洁、绿化、保安工作质量。,增长与住户的沟通机会。,一、楼宇检查的必要性,防备于未然。通过有效的巡查，将治安、消防等隐患消除。,杜绝违章装修。将违章装修施工消除于萌芽状态。,实行空置房的管理。,二、楼宇巡查的内容,治安隐患的巡查。,公共设施设备安全完好状况的巡查。,清洁卫生状况的巡查。,园林绿化维护状况的巡查。,装修违章的巡查。,消防违章的巡查。,空置房的巡查。,运用巡查机会与住户沟通。,三、楼宇巡查的措施,看、听、摸、调查理解。,“看”：通过观测来发现楼宇管理服务中存在的问题。,“听”：从设施设备运行时的声音判断与否有故障。,“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况（非专业人员无乱动）。,“调查理解”：向住户或员工调查楼宇及公共设施设备的使用状况。,四、楼宇巡查的频次,一般状况，楼宇状况巡查每日一次。,清洁状况巡查每日一次。,装修施工巡查每日至少一次。,电梯每两小时一次（三星级原则）。,公共设施设备每日至少一次。,空置房巡查至少每日一次。,五、房屋本体巡查的工作要领,1.检查水、电表,检查水、电表与否处在正常工作状态，记录损坏的水、电表状况。当水表在无人居住的状况下运转时 应关上该单位闸阀，防止水浸事故，并在该单位门口贴上有关通告。当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在巡查登记表中予以记录并及时汇报主管、经理，采用有效措施（例爱家）。,2.巡查楼梯间,检查公共梯厅灯与否正常，门、窗与否处在完好状态。,检查梯间墙身、天花板与否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷砖与否完整。,检查消防栓与否标识完好、配件齐全。灭火器与否有漏气或过期、失效现象。,消防通道防火门与否关闭。消防安全疏散指示灯与否完好。,消防疏散通道与否堵塞。,防盗预警设施及消防报警设施与否完好。,检查卫生状况与否良好。,3.巡查逃生天台,检查逃生天台门与否能随手打开（严禁上锁）。,检查天台护栏与否完好，避雷针、隔热层与否完好。,检查有无违章占用逃生天台现象。,检查雨水管与否畅通。,检查卫生状况与否良好。,4.巡查电梯,检查电梯的运行与否平稳，与否有异常响动。,检查安全标识与否完好，电梯按钮等配件与否完好。,检查照明灯及安全监控设施与否完好。,检查卫生状况与否良好。,5.巡查大堂、门厅、走廊,检查各类安全标识与否完好。,检查公共设施和照明灯及垃圾箱与否完好。,检查卫生状况与否良好。,6.巡查装修住户,巡查家庭装修施工住户，防止出现违章装修现象。在巡查中发现楼梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对有关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。,7.巡查措施及规定,先走到楼房屋顶，从上至下逐户巡查。,巡查规定两人成组进行，以防导致不必要的麻烦。,注意刷卡签到或在签到本人签到。,发现损坏状况必须当日填写公共设施设备报修登记表。,对装修施工巡查规定每日志装修施工日志，详细记录住户的施工状况。,8.紧急状况的处理,发现住户家中有异常状况时，除尤其紧迫状况外，严禁进入住户家中，更严禁私自打开住户门锁进入住户家中。紧急状况需要进入住户家中急救或避险时，应至少邀请企业员工之外的第三方如业主委员会委员、隔壁邻居等人员作证后，再进入住户家中，但事后应立即汇报企业领导并留存记录。两人以上并至少有一人是主管干部时方可从事上述入户抢险。,9.巡查记录,巡查完毕，应将楼宇巡查的有关状况逐项记录在巡楼日志中，不容许只填写“正常”两字，规定有两名同事共同签字。,六、巡查工作要领,1.巡查水、电、气、通信设施,检查室外设施有无破损现象，多种管线有无渗、漏、滴、冒现象。,检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识与否完好。,检查室外消防设施与否配件齐全、标识完好。,2.巡查公共文体设施,检查雕塑小品与否完好，与否有完全隐患。,检查小朋友游乐设施与否完好，有无安全隐患。,检查绿地、绿篱及乔、灌木与否有枯死、霉病现象，与否有黄土裸露现象，长势与否良好。,3.巡查道路、广场、公共集散地,检查设施设备与否完好，与否有违章占用现象。,检查标识、路牌、警示牌与否完好。,检查各类雨、污水井盖与否完好，照明灯、装饰灯与否齐全。,检查卫生状况与否完好。,4.巡查停车库、停车场、自行车棚、摩托车场,检查防盗设施与否完好。,检查停放的车辆与否有损伤现象。,检查各类标识与否完好无损。,检查卫生状况与否良好。,七、巡查周围环境,检查小区内与否有乱张贴、乱拉线等现象。,检查与否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。,检查与否有违章喂养家禽、家禽等现象。,检查卫生状况与否良好。,巡查措施及规定为：,a)逐项检查，严禁抽查。,b)编制好巡查路线，提高工作效率。,c)注意刷卡签到或在签到本上签到。,d)发现损坏状况必须当日填写公共设施设备报修登记表。,八,、对巡查中发现问题的处理要领,管理员巡查时发既有上述问题出现时，如本人能进行劝戒、制止、处理的，应予以立即处理。否则及时将问题记录在巡查登记表中，巡查回来后汇报公共事务部主管处理。,公共事务部主管视状况按下列措施处理。,a)属公共设施设备破损丢失的，按本系列教材之一物业管理原则作业规程中的报修管理原则作业规程处理。,b)属管理处其他部门员工工作不力导致的，应告知其他有关部门主管前去处理。巡查中发现的问题一般状况下应在一周内处理（有尤其时效规定的，必须准时效规定处理）。特殊状况需经管理处经理同意后可合适延长。,c)属住户违章导致的问题，按装修管理协议有关内容处理。,对巡查中发现的重大问题，工程主管应及时向管理处经理汇报处理。,巡查中发现问题处理完毕后处理的过程和验证的成果均应有完整记录，并经有关人员签字承认。,巡查记当录表、巡查问题处理表每月底汇总由客服部归档保留，保留期为两年。,谢谢大家,