杨凌项目营销方案.doc

杨凌项目营销方案
一、 项目简介：
项目位置：位于杨凌城西住宅开发区杨泉路东侧，高干渠以南，宝鸡市农牧良种厂以西，
主要指标：用地：125.67亩（83785.2㎡）
总建：144654㎡,其中住宅建筑面积：139346㎡；公建建筑面积：5308㎡.
容积绿：1.73
绿化率：35%
建筑密度：23%
总停车数：1161辆
建筑形式：多层为主，高层为辅。
建筑结构：专混结构。
二、 区域简介
1、 杨凌区城市化进程向西扩张至柔古，老城区向西强劲发展。
2、 紧邻新市政中心，引领房产投资方向。
3、 衔接商业中心，享受宁静中的繁华。
4、 名校相邻，气质相随。
5、 中心体育公园，让您终生相伴健康。
6、 规划中的医院、中学让居住在这里的人老有所依，小有所属。
三、 市场分析
1、 价格对比
项目
一层
二层
三层
四层
五层
六层
七层
书香门邸
1760
1830
1860
1850
1818
1800
1660
鑫苑阳光尚都
1858
1848
1958
1938
1928
1848
1778
结论：均价在1800元左右
2、 户型面积落点
项目名称
一房
两房
三房
书香门邸

96.27
114.29 125.60
鑫苑阳光尚都
64
92.01 97.37
119.64 125.86
结论：两房落点95平米左右，三房120平米左右
3、 市场比较
◆ 目前在售项目基本上以现房或准现房出现，相对我们必须考虑期房价格。
◆ 价格的确定决定于配套对比、区位对比、包装对比等等多元素对比。
四、 营销建议
1、 项目前期启动营销策略
◆ 目标：销售回款500万—600万。
◆ 方式：采用前期内部认购的方式（即客户选房————付定金————交首付（签定临时认购合同）————取得预售证后转换正式合同）
◆ 配合策略即优惠策略：一次性付款优惠5%，分期付款3%，银行按揭付款1%
其特点是：优惠幅度加大并有效加大付款方式优惠比例以鼓励回款。
◆ 广告配合：A：举行新闻发布会（目的：产生项目公众形象，借助媒体宣传）
B：张贴海报（短期内形成一定的项目知名度，引发有购房需求客户关注）
　　　　　　Ｃ：派发折页（直接宣传并有效开发客户）
◆广告主诉求：大有为道，德者居之（杨凌德馨苑诚意认购中）
2、 项目整体营销策略
◆ 目标：（1）项目销售超过90%，提升项目价值，创造项目利润。
（2）保证项目整体形象，有效控制项目销售节奏。
◆ 方式：利用工地形象、售楼部形象、景观形象、企业形像、广告形象等树立项目的品质形象，达到一种要卖5000元感觉值一万的价值感受。
◆ 配合方式：1、现场管理与销售控制
2、广告配合方式：利用多样性媒体组合采用阶段性波浪式广告策略。
◆ 广告诉求：阶段性诉求主题：
（1）:第一阶段：企业精神、项目精神、产品文化、区域价值、生活理念、投资理念等
主诉求语：大有为道、德者居之
（2）第二阶段：项目体量 产品配套、产品景观、产品立面、产品户型、工程进度、等
主诉求语：中国农科城第一人文居所
(3) 第三阶段：价格优惠、赠送面积、节日庆祝等
主诉求语：居住生活典范，德者快乐家园
3、 价格建议
◆ 先低后稳：以首批推出市场100套明显低于区域价格完成前期营销目标。以后期各项利于刺激市场因素的完整度作为提高价格的前题，逐步攀升降低项目营销风险。
◆ 树高显低：在项目中选一栋均好性最佳的楼作为对比其他东楼的参考，显现价差，对比销售。
4、 售楼部选址建议
◆ 以靠近西农路与康乐路十字租赁销售临时接待点，后期作为至项目销售中心的接待点。
◆ 项目自建销售中心并现造部分景观。
五、 营销方案执行前甲方基本配合内容
1、 工地围墙
2、 销售中心及所需销售用品和办公用品（沙盘、户模、打印复印机等）
3、 项目进展工程节点的确认
4、 证照取得时间点的确认
5、 交房标准的确认
6、 销售价格及优惠的确认
7、 前期营销所需物料、礼品、单页、新闻发布会场（含冷餐会）
六、 合作条件
1、 代理销售佣金2%，销售溢价提成70%：30%。
2、 拟定项目推广费用为总销售金额的1%，该费用可由我方代垫，甲方现金回收2000万时一次性返还前期执行广告费用。

2009-10-16