房地产政策分析PPT课件.ppt

诺德咨询 因专注而卓越一、政策篇诺德咨询 因专注而卓越回顾2010年上半年新政序 曲1月国十一条新政后1-4月全国房价涨幅仍屡创新高4月新政随即密集出台诺德咨询 因专注而卓越回顾2010年上半年新政发布时间：2010年1月1日发布部门：财政部政策主题：5年内住房转让全额征收营业税具体内容：1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，旨在打击当时正出现的投机购房。发布时间：2010年1月10日发布部门：国务院办公厅政策主题：国十一条具体内容：关于促进房地产市场平稳健康发展的通知：购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。年初新政发布，抑制投机购房诺德咨询 因专注而卓越1-4月70个大中城市房价涨幅屡创新高年初新政后房价涨幅屡创新高时间时间涨幅涨幅%6789101112132010年前4个月70个大中城市房价同比涨幅（%）涨势不止诺德咨询 因专注而卓越回顾2010年上半年新政发布时间：2010年4月14日发布部门：国务院政策主题：提高银行贷款利率具体内容：1.提高银行贷款利率：4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月政策密集出台发布时间：2010年4月17日发布部门：国务院政策主题：限制异地购房具体内容：1.购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。2.对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。诺德咨询 因专注而卓越回顾2010年上半年新政发布时间：2010年4月20日发布部门：住建部政策主题：对开发商销售行为的一系列规范具体内容：1、预售许可最低规模不小于栋。2、商品房交付使用条件须明确。3、尚未开盘项目要责成限期销售。4、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。发布时间：2010年4月22日发布部门：银监会政策主题：第三套房禁止贷款具体内容：1、明确二套房标准，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。2、明确三不贷、三挂钩。所谓三不贷，第一，对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；第二，对于建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；第三，对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再给他增加贷款。三挂钩，其一是指地贷挂钩，开发商整治哪块地，经过评估之后，明确需要多少钱，银行给予相应的金额；其二，建贷挂钩，开发商要贷款，一定是跟在建工程挂钩；其三，房贷挂钩，就是房子与贷款挂钩，开发商要随着卖房的进度偿还原有贷款。4月政策密集出台诺德咨询 因专注而卓越回顾2010年上半年新政发布时间：2010年4月24日发布部门：证监会政策主题：上市房企再融资须征得国土部门同意发布时间：2010年4月30日发布部门：北京政府政策主题：限购令具体内容：北京在4月30日出台的“国十条实施细则”中明确提出：5月1日起北京家庭只能新购一套商品房。4月政策密集出台诺德咨询 因专注而卓越2010年上半年政策总结充分体现了中央遏制房价、打击投资、维护稳定的决心1.政策出台频率快：一周之内连续出台政策，此种速率前所未有。2.调控手段多样：在金融、土地、制度等多方面进行调控，设计住建部、银监会、证监会、国土部等多个部门。3.影响面广：对购房者、银行、开发企业、地方政府等产业链的多个环节进行调控。4.调控力度较大：二套房首付50%以上、异地购房限制等政策让市场始料不及。5.留给银行和地方政府的操作空间小：严格按新政执行，并建立监管制和问责制。6.政策落地较快：新政发布的同时，各地银行即开始执行新政。7.首次运用行政手段调控：限制异地购房、三套房不予发放贷款等政策已脱离金融调控的范围。诺德咨询 因专注而卓越上半年新政后市场表现11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月时间时间涨幅涨幅%15678910111213142010年前11个月70个大中城市房价同比涨幅（%）4月份之前房价涨幅屡创新高4月新政后房价涨幅逐步跌落诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容续 章国庆、中秋黄金周新政出台出人意料诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容出台时间：2010年9月25日出台部门：两部委（国土部、住房和城乡建设部）政策主题：开发商囤地一年禁买地具体内容：文件规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：1.存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；2.存在非法转让土地使用权等违法行为的；3.因企业原因造成土地闲置一年以上的；4.开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的。4月政策密集出台后，全国房价涨幅逐步回落。中秋、国庆黄金周期间政策再一次密集出台出人意表。诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容出台时间：2010年9月29日出台部门：国家有关部委政策主题：完善差别化的住房信贷政策，各商业银行严格执行具体内容：1.各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；2.对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。3.对贷款购买商品住房，首付款比例调整到及以上；4.对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于、贷款利率不低于基准利率倍的规定。5.各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容出台时间：2010年9月29日出台部门：财政部、国家税务总局及住建部三部门政策主题：调整个人购房契税及个人所得税优惠具体内容：对个人购房契税及个人所得税优惠实行调整：1.根据新政策，购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收。2.对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容出台时间：2010年10月11日出台部门：住房和城乡建设部、国土资源部、监察部政策主题：省级政府稳定房价不力将问责具体内容：三部门要求，各地立即研究制定贯彻落实国发201010号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要按照近日国务院有关部门进一步贯彻国发201010号文件的要求，调整完善相关政策。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。住房和城乡建设部、监察部等部门将对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责。对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。三部门要求，切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。严格住房用地供应和住房建设年度计划的管理，加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。各地要全面落实保障性安居工程建设资金，加快建设进度，强化工程质量和施工安全管理，全面完成保障性安居工程建设任务。进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。诺德咨询 因专注而卓越黄金周新政出台后的市场反应一线城市：京沪应声跌落一线城市：京沪应声跌落 国庆长假也是每年的楼市黄金周，但随着9月29日调控政策的出台，以及部分城市调控细则的逐渐落实，这个黄金周的成交显现出异常的状态。北京、上海一线城市表现惨淡。诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容延 展黄金周之后新政出台力度之大出人意料诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容出台时间：2010年10月后政策细则：12个大城市出台限购令具体内容：广州、北京、上海、天津、深圳、杭州、南京、宁波、福州、厦门、三亚、苏州12个大城市出台住宅实施限购令。诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容出台时间：2010年10月19日出台部门：央行、住建部政策主题：央行：10月20日起加息25个基点 住建部：上调住房公积金存贷款利率具体内容：央行：10月19日晚突然宣布，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。金融机构一年期存款与贷款基准利率均上调0.25个百分点，其中一年期存款将由现行的2.25%上调至2.50%、一年期贷款由现行的5.31%上调至5.56%。从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。住建部：五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容出台时间：2010年10月25日出台部门：北京市住房和城乡建设委员会等三部委政策主题：商品房预售资金监督管理暂行办法执行期限：12月1日开始执行具体内容：办法规定，房地产开发企业应按照一个预售许可申请对应一个账户的原则，在临监管银行设立专用账户，并与监管银行签订商品房预售资金监管协议。办法称，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设。办法要求，商品房预售时，购房人应当将购房款直接存入专用账户，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划。办法指出，对于房地产开发企业存在违法违规行为，导致工程停工、预售项目存在严重质量问题、预售项目未按期交付使用等问题，区县住房城乡建设主管部门应书面通知监管银行暂停拨付专用账户内的全部商品房预售资金。所谓商品房预售资金，购房人按照商品房预售合同约定支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的全部购房款。诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容出台时间：2010年10月31日出台部门：银行监管部门政策主题：调整首套房贷优惠率标准执行期限：11月1日开始执行具体内容：北京、上海两地多家银行近期均根据监管部门的口头通知，从今日（11月1日）起调整了首套房贷优惠率标准：大多数银行的首套房贷7折优惠被取消，重新执行最低8.5折的新优惠标准；二套住房利率则执行同档期基准利率的1.1倍；同时禁止对第三套及以上住房提供贷款。而对于存量房贷的政策，商业银行按照之前和客户所订立的合同条款执行。诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容出台时间：2010年11月3日出台部门：住房城乡建设部政策主题：住房公积金限制投资具体内容：住房城乡建设部等公布关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知，规定二套房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套房公积金房贷利率1.1倍；同时停止发放购买三套及以上住房的公积金房贷。诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容出台时间：2010年11月4日出台部门：银行监管部门政策主题：房企贷款总额被禁超过在建工程的50%具体内容：为防范可能出现的信贷风险，监管部门近日已经强调要求房企的贷款总额不得超过其在建工程的50%。报道称，监管部门是在完成对60家房地产企业集团调查后作出决议的，监管部门在调查中发现，房企资金链明显趋紧；且随市场的不断调整企业贷款逾期现象有所增加。据称，监管层的调查结果显示，房企关联结构复杂、信息严重不透明、房企资金链明显趋于紧张态势。在60家房企调查对象中，有18家资产负债率超过70%；下属成员企业中，有64家资产负债率超过90%。此外，从贷款期限结构观察，一年内到期的大额贷款占比为28.3%，2012年年底前到期的大额贷款占比为63.6%。诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容出台时间：2010年11月10日、11月19日出台部门：央行政策主题：半月内两次上调人民币存款准备金率分别0.5个百分点具体内容：中国人民银行决定，从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年内第5次提高存款准备金率，在此次上调后存款准备金率已超过17.5%的历史最高点，达到18.5%。时间调整前调整后调整幅度调整内容10年11月19日18.00%18.5%0.5存款类金融机构10年11月10日17.50%18.00%0.5%存款类金融机构10年10月11日 17.00%17.50%0.5%仅对工、农、中、建、招商、民生六家银行调整 10年5月10日 16.50%17.00%0.5%农村信用社、村镇银行暂不上调 10年2月25日 16.00%16.50%0.5%大型金融机构 10年1月18日 15.5%16.00%0.5%为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调 诺德咨询 因专注而卓越央行连续上调存款准备金率房地产发展面临怎样的变化2008年12月25日(大型金融机构)16.00%15.50%-0.5(中小金融机构)14.00%13.50%-0.52008年12月05日(大型金融机构)17.00%16.00%-1(中小金融机构)16.00%14.00%-22008年10月15日(大型金融机构)17.50%17.00%-0.5(中小金融机构)16.50%16.00%-0.52008年09月25日(大型金融机构)17.50%不调整-(中小金融机构)17.50%16.50%-12008年06月07日16.50%17.50%12008年05月20日16%16.50%0.502008年04月25日15.50%16%0.502008年03月18日15%15.50%0.502008年01月25日14.50%15%0.502007年12月25日13.50%14.50%12007年11月26日13%13.50%0.502007年10月25日12.50%13%0.502007年09月25日12%12.50%0.502007年08月15日11.50%12%0.502007年06月05日11%11.50%0.502007年05月15日10.50%11%0.502007年04月16日10%10.50%0.502007年02月25日9.50%10%0.502007年01月15日9%9.50%0.50历史如此相似：2007年：央行10次上调存款准备金率2008年中国房地产发展受到严重抑制 目前房地产二次调控正在进行中，伴随着首付款政策的出台，商业银行可放贷金额的减少，也意味着银行房贷的进一步收紧。而此时央行决定提高存款准备金利率对于房贷市场来说，银行可放贷资金进一步的减少也意味着放贷额度降低，也从而限制了开发商贷款的额度，随着市场调控的深入，市场成交渐冷，开发商资金压力或许会在几个月后显现。诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容出台时间：2010年12月25日出台部门：央行政策主题：上调金融机构人民币存贷款基准利率具体内容：自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后利率%一、城乡居民和单位存款一、城乡居民和单位存款（一）活期存款0.36（二）整存整取定期存款三个月2.25 半年2.50 一年2.75 二年3.55 三年4.15 五年4.55 二、各项贷款二、各项贷款六个月5.35 一年5.81 一至三年5.85 三至五年6.22 五年以上6.40 出台时间：2010年12月25日出台部门：住房和城乡建设部 政策主题：上调住房公积金存贷款利率具体内容：要求各省、自治区住房和城乡建设厅，及各直辖市、新疆生产建设兵团住房公积金管理委员会、住房公积金管理中心，从2010年12月26日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.34个百分点，由现行的1.91%调整为2.25%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。另外，从2010年12月26日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容出台时间：2010年12月25日出台部门：央行政策主题：货币供给总量回归常态是明年最主要任务具体内容：1.1.首先，要控制好货币总量首先，要控制好货币总量。货币政策从适度宽松转向稳健意味着以M2为主的货币供应总量增长应低于适度宽松时期，降至以往稳健货币政策阶段的一般水平。货币供给总量回归常态是明年货币政策最主要的任务，只有回归常态，才能实现中央提出的把好流动性总闸门的要求。2.2.其次，要保持贷款总量合理适度增长其次，要保持贷款总量合理适度增长。随着资本市场的发展和直接融资比例的提高，支持实体经济发展的资金供给会体现在社会融资总量上，社会融资总量调控应按满足经济平稳健康发展的正常需要掌握。银行信贷是社会融资总量的一个重要组成部分，银行信贷增长要与实现社会经济发展主要目标相吻合，特别要考虑经济增长目标和通胀控制目标，从反危机特殊时期的非常态应对，转向合理适度的增长。3.3.第三，要继续优化信贷结构第三，要继续优化信贷结构，引导商业银行加大对重点领域和薄弱环节的信贷支持力度，严格控制对“两高”行业和产能过剩行业的贷款，服务于经济结构调整的大局，为经济可持续发展提供动力支持。4.4.第四，要有效防范系统性金融风险第四，要有效防范系统性金融风险。高度重视经济较快发展中存在的流动性宽松、信贷投放较大等可能积累的顺周期系统性风险隐患，加快构建逆周期的金融宏观审慎管理制度框架。诺德咨询 因专注而卓越黄金周后陆续出台的政策开发商囤地一年禁买地完善差别化的住房信贷政策，各商业银行严格执行调整个人购房契税及个人所得税优惠省级政府稳定房价不力将问责12个大城市出台限购令央行：10月20日起加息25个基点住建部：上调住房公积金存贷款利率商品房预售资金监督管理暂行办法调整首套房贷优惠率标准房企贷款总额被禁超过在建工程的50%央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点住建部上调住房公积金存贷款利率0.25个百分点货币供给总量回归常态是明年最主要任务1.购房刚需、投资需求同时被抑制2.地方政府执行政策压力加大3.开发商融资难度加大4.后续开发不确定性增强，风险加大诺德咨询 因专注而卓越国庆黄金周后新政内容未 来房产税出台的可能性加大抑制投机的政策将更加严厉诺德咨询 因专注而卓越后续可能出台的新政 所谓会签，指一份行政文件的草案于出台前，由涉及管辖权的相关主管部门提出各自意见，协调后进行修改，一般意味着文件即将正式下发。三部门表示，于会签中，将修改住宅类型的划分，按别墅、大户型等住宅品类的范畴划分，分类标准将成为房地产税涉及税率等问题的基本框架。据悉，上海、重庆两地的房产税试点已经获批。重庆房产税的构想是：通过征收特别房产税，对高端住房房价和消费加以必要约束，房产税征收方案有三种，包括以套数为基准、以面积为基准、以套数和面积为基准。此前，财政部、国家税务总局有关负责人9月30日表示，针对房产税制度改革，将拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验逐步扩大至全国。财政部、国家税务总局认为，对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的，有利于调节居民收入和财富分配，也有利于健全地方税体系，促进经济结构调整及土地节约集约利用，引导个人合理住房消费。出台部门：财政部、国税总局与住建部 政策主题：房产税会签工作已接近尾声具体内容：诺德咨询 因专注而卓越后续可能出台的新政温家宝：目前房地产调控落实的不够好26日下午，温家宝总理作客中央人民广播电台中国之声节目，回答了网友关于物价、房地产调控方面的问题。在答问中，温家宝总理表示，今年我们采取了十条措施和五条措施调控楼市,但现在看落实的还不够好,政府还将从保障房建设、抑制投机两方面加大调控力度。温总理在访谈中表示：“我怕曾经向广大群众承诺过,在我的任期内,一定要使房价能够保持在一个合理的水平,我还要为实现这个目标而努力，今年我们采取十条措施和五条措施,现在看落实的还不够好。我们还将从两个方面继续加大力度。第一,加大保障性住房的建设力度,今年我们将开工的保障性住房大约为580万套,已经建成370万套,明年我们将开工的是1000万套,这也包括公租房、廉租房和棚户区改造。第二方面,抑制投机,主要是利用信贷的杠杆,并且加强对土地的管理,土地要首先保障保障性用房,对于投机的土地使用我们要严加管理。”诺德咨询 因专注而卓越4月新政后房地产价格涨幅已逐步跌落，10月黄金周之后房地产调控从严为何？目前的中国房地产市场调控的两个主要方向，除了一方面强调加强保障性住房建设外，最主要的一面还是针对房地产市场投资、投机需求的打压，同时缩紧房地产企业银根，打击囤地、囤房现象。近期地方出台的限购、限贷等都是政策进一步落实的信号，在某种程度上凸显了监管层坚持房地产市场调控不动摇的基本方向。我们认为：房地产调控从严与当前我国面临的经济形势紧密相关。诺德咨询 因专注而卓越二、形势篇诺德咨询 因专注而卓越主要经济指标 GDP/CPI1.与2009年相比，经济危机过后，2010年上半年GDP、CPI同比指标出现不同程度的反弹；2.近10年，中国GDP始终处于增长阶段，从2001年至2007年间，连年走强，直到2008年经济危机，涨幅才回落到2002年的水平；3.受宏观调控影响，物价指数有升有降，同比增长最高点在20072008年间，2009年经济危机，物价指数明显下滑，到2010年，物价指数又出现大幅度反弹。2003年以来的八年中，中国平均GDP增长为10.9%，通货膨胀为3.2%，中国大致需要每年14.1%的货币扩张来满足经济发展的需要。然而，M2每年的扩张速度却达到18.8%，每年制造着大约4.5个百分点的多余货币发行。照此口径测算，中国在过去的八年总共制造出14.5万亿元的过度流动性。诺德咨询 因专注而卓越 货币供应量增长(较上年同期%)CNMSM2=ECI月度 4月 3月 2月 2010年/1月 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6 月 5月 4月 3月 2月 2009年/1月 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 2008年4月 M2 21.48 22.5 25.52 25.98 27.68 29.74 29.42 29.31 28.53 28.42 28.46 25.74 25.95 25.51 20.48 18.79 17.8 14.8 15.02 15.29 16 16.35 17.37 18.07 16.94 M1 31.25 29.94 34.99 38.96 32.35 32.03 29.51 27.72 26.37 24.79 18.69 17.48 17.04 10.87 6.68 9.06 6.8 8.85 9.43 11.48 13.96 14.19 17.93 19.05 18.25 M0 15.76 15.81 21.98-0.79 11.77 14.09 15.96 11.52 11.59 11.46 11.24 11.26 10.88 8.28 12.02 12.65 9.04 10.59 9.28 10.89 12.30 12.28 12.88 10.70 11.12 货币货币/原油原油1.2008年至今，货币供应量显著增加，特别是2009年以后，月货币供应量同比增长均在20%以上；2.今年国际原油价格持续攀升，目前，已经达到90美元/桶以上。国内汽油价格已经达到7.17元/升。主要经济指标诺德咨询 因专注而卓越 全社会固定资产投资增长(较上年同期%)CNUFAI=ECI年度 2010上半年 2009年 2008年 2007年 2006年 2005年 2004年 2003年 2002年 2001年 百分比 25 30.1 25.5 24.8 24.0 25.7 25.8 27.7 16.1 12.1 城镇登记失业率2010年6月底 3月底/2009年底 9月底 6月底 3月底/2008年底 9月底 6月底 3月底4.2%4.2%4.3%4.3%4.3%4.3%4.2%4.0%4.0%4.0%固定固定资产投资资产投资1.自2002年以来，中国固定资产投资增速比较平稳，年增长率均在25%以上；2.2008年年中，受经济危机影响，城镇失业率大幅度上升，直到2010年上半年才有所缓和，但仍未恢复到2008年初的水平，基本上维持在4.2%的水平。主要经济指标失业率失业率诺德咨询 因专注而卓越主要经济指标 1.目前，黄金价格自2006年以来上升态势显著，10月最高突破了每盎司1930多美元；2.股市在2007年达到最高峰6000点，之后一路下滑，虽然在2008年10月曾再次回到3000点大关，但后来受金融危机影响，涨势再次滑落，今年，仍然在2000点3000点之间徘徊。股市股市/黄金黄金诺德咨询 因专注而卓越通货膨胀压力 GDP/外汇储备外汇储备/储蓄储蓄/货币发行货币发行自2009年初开始，金融机构存款金融机构存款快速增长，增长率约28%。11月末，金融机构人民币各项存款余额为59.27万亿元，同比增长28.19%，增幅比上年末高8.46个百分点。1-11月份人民币各项存款增加12.63万亿元，同比多增5.32万亿元。自09年2月份，货币供应量货币供应量的增长率彻底扭转了08年经济危机时期逐步下滑的状态，而快速回升。11月末，广义货币供应量(M2)余额为59.46万亿元，同比增长29.74%，增幅比上年末高11.92个百分点；狭义货币供应量(M1)余额为21.25万亿元，同比增长34.63%，增幅比上年末高25.57个百分点。货币供应量的增长率达到了1995年以来的最高水平。2009年，中国GDPGDP总值总值达335353亿元，增长率8.7%，相当于日本GDP的96%，名列世界排名第三。2009年中国外汇储备外汇储备23992亿美元，同比增长23.3%。08-09年间年间08-09年间年间诺德咨询 因专注而卓越通货膨胀压力 1.消费消费柴米油盐柴米油盐与2005年相比，大米由1.2元/每斤，上涨到2元/斤，增长67%；与2005年相比，豆油由37元/桶（5 L），上涨到57 元/桶（5 L），增长54%；与柴米油盐相比，青菜涨幅较小，2005年小白菜1元/斤，目前1.5元/斤，茄子1.5元/斤，目前2元/斤，涨幅约40%。2.消费消费其他快速消费品其他快速消费品与2005年相比，一份肯德基儿童套餐14。5元，目前19元，涨幅31%；与2005年相比，一个冰激淋蛋桶需要2元/个，目前3元/个，涨幅50%；与2005年相比，吉野家牛肉饭10.5元/碗，目前14.5元/碗，涨幅40%。3.投资投资储蓄储蓄整存整取：年利率2.25，3年期利率2.78，5年期利率3.33国债：3年期国债3.8，5年期国债4 4.投资投资固定资产投资固定资产投资黄金：2005年千足金饰品价格199元/克，目前300元/克，涨幅50%；房地产：2005年北京东四环商品房均价6000元/平，目前26000元/平，涨幅涨幅300%300%；5.投资投资股票股票2005年至今，仿佛一个轮回，股市在经历了2007年的6000点高峰以后，目前已回落至05年低点；目前因房地产受阻的流动资金转入股市，加上国际热钱的涌入，股市有一定的上升势头，但大势仍不明朗。商品价格商品价格1.消费分析，近5年以来，物价上涨幅度近6%/年，与8%的GDP同比增速相 接近。2.近期统计局公布的数据中，食品类物价涨幅超过了10%。诺德咨询 因专注而卓越当前经济形势下，房地产发展的可能性？通胀形势严峻，流动性泛滥物价持续上涨人民币升值压力大，难抑国外热钱涌入房地产宏观调控持续紧密出台，多地出台执行细则，问责制我们认为1.国家对房地产宏观调控的基调将在相对较长的时期内不会改变。2.未来房地产市场形势将继续趋紧（关注沈阳后续执行细则的出台，如限购令，对开发贷的限制等）。3.未来房价上涨空间有限，不排除个别开发商因成交量下降、融资难度加大而步入降价回款的通道。诺德咨询 因专注而卓越三、市场篇2010年沈阳房地产市场分析诺德咨询 因专注而卓越2009、2010年土地成交市场分析（不含工业用地）2010年土地供应市场较为稳定，土地成交市场较2009年有显著放量，增长幅度为136%！可见开发商对后市充满信心。宏观调控对沈阳土地供应、成交市场影响均不明显。诺德咨询 因专注而卓越2010年土地成交区域分析2010年土地成交多集中在沈北、于洪、皇姑、大东、和平长白岛区域，可见沈阳土地开发逐渐形成往郊区发展的趋势。诺德咨询 因专注而卓越3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月同比同比环比环比上市量上市量（万）（万）42.9987.57168.54147.34193.25196.6 197.42197.42112.55112.55168.3%168.3%-42.99%-42.99%销售量销售量（万）（万）78.55104.8578.31102.04117.83137.37166.47166.47199.5199.551.08%51.08%19.84%19.84%2010年沈阳商品住宅上市量逐月稳步增加，且9月后冬季的上市量也较往年有所放量，开发商加快了销售节奏和销售速度。商品住宅成交量也逐月同步增长，且9月后冬季成交量也较往年有所增长。可见近期929新政后，对以刚需为主的沈阳市场影响不大。3-93-9月商品住宅供求数据对比表月商品住宅供求数据对比表 2010年商品住宅供需市场分析诺德咨询 因专注而卓越商品房销售均价及环比涨幅商品房销售均价及环比涨幅 2010年商品住宅销售价格分析2010年沈阳商品房销售价格稳步上涨，目前沈阳市商品房均价已经突破5500元/平米，较去年大幅增长。诺德咨询 因专注而卓越 2010年办公、商业市场分析办公用房市场堪忧，成交双双下滑办公用房市场堪忧，成交双双下滑商业用地供不应求价跌量升（新政对住宅市场商业用地供不应求价跌量升（新政对住宅市场的限贷政策使得资金有转入商业地产的趋势）的限贷政策使得资金有转入商业地产的趋势）办公、商业市场分析办公、商业市场分析诺德咨询 因专注而卓越 2010年沈阳房地产市场小结现状发展较为平稳：现状发展较为平稳：现状发展较为平稳：现状发展较为平稳：沈阳2010年房地产市场整体趋势表现较为稳定，土地成交市场维持去年的谨慎态度，商品住宅市场供销同步增长，销售价格较去年大幅提升。宏观调控开始发力：宏观调控开始发力：宏观调控开始发力：宏观调控开始发力：近期新政对消费者投资性需求、开发商（融资难度加大、不确定性增强）均有一定的抑制作用，10月土地成交量与商品住宅成交价格呈现一定程度的下滑。新政贷款政策对住宅市场的抑制导致资金有转入商业地产的趋势，我们应持续关注后续市场的变化。开发商冬季频繁推货，抢占销售时机：开发商冬季频繁推货，抢占销售时机：开发商冬季频繁推货，抢占销售时机：开发商冬季频繁推货，抢占销售时机：在后续市场不确定性增强的前提下，开发商普遍加快了销售节奏与销售速度，冬季供销量较去年显著增加。