中国宏观经济政策形势与房地产行业发展趋势分析PPT课件.ppt

课程背景程背景-v2014,中国中国经济到了极其重要的到了极其重要的关口：关口：经济、政治、政治、军事、社会事、社会多重矛盾重叠交多重矛盾重叠交错，挑，挑战并考并考验着我着我们的智慧。的智慧。v全球金融危机影响全球金融危机影响远未未结束；束；中国中国经济的可持的可持续发展正展正经受受检验；传统发展模式已展模式已难以以为继；改革正向深水区改革正向深水区迈进。讲座要点座要点-v金融危机何金融危机何时了？了？-对始于始于2008全球金融危机全球金融危机与与经济大周期大周期间本本质联系的剖析及其系的剖析及其发展与演化展与演化走走势预测；v中国房地中国房地产业发展已到尽展已到尽头？-从世界房地从世界房地产发展展规律看中国房地律看中国房地产业生命周期、黄金生命周期、黄金发展期展期及其走及其走势预测；v中国中国经济是否可持是否可持续发展？展？-中国中国经济面面临的的严峻峻风险与与转型的迫切性；型的迫切性；v金融金融经济新政与中国新政与中国经济未来；未来；v重大重大经济政策走向政策走向预测；v中国中国经济发展前景：机会与危机并存。展前景：机会与危机并存。-中国企中国企业家家们：你：你们准准备好了好了吗？一、金融危机何一、金融危机何时了了-对始于始于2008全球金全球金融危机与融危机与经济大周期大周期间本本质联系的剖析及系的剖析及其其发展与演化走展与演化走势预测1、2008全球金融危机本全球金融危机本质是是经济周期使然周期使然1）全球全球对金融危机的原因与背景金融危机的原因与背景讨论定性之争定性之争金融金融风波、金融波、金融风暴、信用危机、暴、信用危机、金融危机、金融危机、经济危机；危机；原因之争原因之争十大学十大学说：房地房地产泡沫泡沫说；金融衍生；金融衍生品泛品泛滥说；金融；金融监管失控管失控说；通；通货膨膨胀说；货币政策失政策失误说；财政政策失政政策失误说；消；消费过度度说；产业结构失衡构失衡说；两；两级分化分化说；经济周期周期说。2）金融危机本）金融危机本质是是经济周期周期使然使然本本轮危机是危机是19971998亚洲金融危机的延洲金融危机的延续（既（既是一个是一个朱格拉周期朱格拉周期的的节点，同点，同时又是一个又是一个“康德康德拉季耶夫周期拉季耶夫周期”的始点）；十年后的始点）；十年后(2008)的全的全球金融危机本球金融危机本质上是上是经济长周期的周期的结果！果！2、发展与演化走展与演化走势预测：2008-2018:世界各国均无法世界各国均无法跳出的跳出的10年痛苦年痛苦挣扎与磨合期！扎与磨合期！3、全球金融危机与、全球金融危机与经济长周期：周期：分析：两次金融危机的根源均来自分析：两次金融危机的根源均来自长周期危机周期危机“三种周期三种周期”体系：体系：第第一一种种短短周周期期或或称称“基基钦周周期期”，每每个个周周期期历时约40个个月月左右。左右。第第二二种种中中周周期期或或称称“朱朱格格拉拉周周期期”，每每个个周周期期历时约10年年左右左右；第第三三种种长周周期期或或称称“康康德德拉拉季季耶耶夫夫周周期期”，每每个个周周期期约50年左右；年左右；v短周期短周期-基基钦周期周期约瑟夫瑟夫基基钦（1923，美国）在，美国）在经济因素中的周因素中的周期与期与倾向向文章中首次提出了文章中首次提出了资本主本主义的短周期，人的短周期，人们亦称之亦称之为“基基钦周期周期”。v基基钦周期是一种以周期是一种以库存存变动为主要主要观察指察指标来来评价价经济周期的方法。追逐利周期的方法。追逐利润的投的投资冲冲动导致致产能高速增能高速增长，同同时导致工致工资的增的增长远低于低于产能的增能的增长，于是社会供，于是社会供给能力逐能力逐渐超超过社会社会购买力，力，导致致销售不售不畅、存、存货积累、累、利利润率下降，最率下降，最终引引发萧条，大量厂商收条，大量厂商收缩乃至破乃至破产，靠靠销毁多余的多余的产能来恢复供需平衡。能来恢复供需平衡。从下从下图中可以看出，在中可以看出，在80年代以前，美国的年代以前，美国的经济发展存在明展存在明显的短周期（大的短周期（大约为4年一次）波年一次）波动。但是在。但是在80年代以后，年代以后，这种波种波动变得周期更得周期更长，更不明，更不明显。图为战后美国真实GDP的年增长率数据，图中蓝色粗线为增长率波动的平衡位置，蓝色细线则刻画了增长率的波动范围。v中周期中周期-朱格拉周期朱格拉周期1862年年法法国国医医生生、经济学学家家朱朱格格拉拉在在论法法国国、英英国国和和美美国国的的商商业危危机机以以及及发生生周周期期一一书中中首首次次提提出出：市市场经济存存在在着着9-10年年的周期波的周期波动。这种中等种中等长度的度的经济周期后来被称周期后来被称为“朱格拉周期朱格拉周期”。v朱朱格格拉拉周周期期又又称称为“投投资”周周期期，是是因因为其其所所观察察经济周周期期主主要要是是由由企企业经营性性资本本支支出出的的变化化引引起起的的，一一般般从从企企业设备投投资占占GDP的的比比例例看看出出。注注意意，这里里企企业经营性性资本本支支出出的的口口径径一一般般是是不不包包括括住住宅宅投投资。马克克思思也也曾曾指指出出：“大大工工业中中最最有有决决定定意意义的的部部门的的固固定定资本本，平平均均大大约10年年左左右右就就需需要要实行行更更新新，固固定定资本本的的这个个平平均均的生命周期，是决定的生命周期，是决定资本主本主义经济周期的一个重要因素周期的一个重要因素”。80年代至今美国年代至今美国经历的三个的三个“朱格拉周期朱格拉周期”80年代至今我国年代至今我国经历的三个的三个“朱格拉周期朱格拉周期”80年代至今我国年代至今我国经历的三个的三个“朱格拉周期朱格拉周期”80年代至今我国年代至今我国经历的三个的三个“朱格拉周期朱格拉周期”80年代至今我国年代至今我国经历的三个的三个“朱格拉周期朱格拉周期”80年代至今我国年代至今我国经历的三个的三个“朱格拉周期朱格拉周期”v“康德拉季耶夫周期康德拉季耶夫周期”长波理波理论前前苏联学者康德拉季耶夫学者康德拉季耶夫对英、法、美等英、法、美等资本主本主义国家国家18世世纪末到末到20世世纪初初100多年的批多年的批发价格水平、利率、工价格水平、利率、工资、对外外贸易等易等36个系列个系列统计项目的加工分析，目的加工分析，发现普遍存在普遍存在为期期50年左年左右的右的经济波波动周期，也被称周期，也被称为“产业”周期或周期或长周期。在周期。在50年左年左右的周期中，存在四个右的周期中，存在四个时期：期：经济见底、小幅回升、爆底、小幅回升、爆发性高速性高速增增长、经济大幅下滑。大幅下滑。v康德拉季耶夫康德拉季耶夫认为该周期是周期是资本主本主义市市场经济实质的反映因此，的反映因此，无无论是技是技术的的变化和化和应用、用、战争和革命、新国家被争和革命、新国家被纳入世界入世界经济体系等看似偶然的因素都是体系等看似偶然的因素都是这种内生周期种内生周期变化的一种化的一种显现。美国股市本美国股市本轮长周期走周期走势图美国股市本美国股市本轮长周期走周期走势图回回顾：历史上的四次史上的四次长周期波周期波动(1)“长波波”I从大从大约1783年到年到1842年，是所年，是所谓“产业革命革命时期期”，这个周期的基本特征是手工制造或工个周期的基本特征是手工制造或工场制造的制造的蒸汽机逐步推蒸汽机逐步推广广到一切工到一切工业部部门和工和工业国家。国家。(2)“长波波”II从从1842年到年到1897年，是所年，是所谓“蒸汽和蒸汽和钢铁时代代”或或“铁路化路化时代代”，其特征是机器制造的蒸汽机成，其特征是机器制造的蒸汽机成为主要的主要的动力机，并得到普及。力机，并得到普及。(3)“长波波”IlI从从1897年到二年到二战后，是所后，是所谓“电气、化学和汽气、化学和汽车时代代”，其特征是，其特征是电动机和内燃机在一切工机和内燃机在一切工业部部门中的普遍中的普遍应用。用。2024/3/9 周六（4）“长波波”：从二：从二战后开始的后开始的数字革命数字革命到二到二十世十世纪末互末互联网网进入入电子信息子信息时代代产生了新生了新经济，再到，再到08年爆年爆发金融危机。金融危机。这个个长波的特征就是波的特征就是产生以信息技生以信息技术为代表的所代表的所谓的的信息新信息新经济，特，特别是到了上世是到了上世纪末末产生生电子商子商务信息信息网网络，整整支持了，整整支持了50多年的多年的经济增增长。本次金融危机本次金融危机预示新示新长波开始波开始2024/3/9 周六从从产业发展的角度上来展的角度上来说，此次全球金融危机正是在，此次全球金融危机正是在信息信息产业作作为经济增增长引擎引擎结束后，束后，缺乏新的引擎缺乏新的引擎产业跟跟进，形成，形成产业空洞空洞的背景下，在的背景下，在高科技高科技时期形成巨期形成巨额剩剩余的余的资本开始流向房地本开始流向房地产业（注：（注：今天中国今天中国经济衰退与房地衰退与房地产业的的亢亢奋似乎与此情形有某种契合之似乎与此情形有某种契合之处），再加上在美国政府再加上在美国政府长期期实行行低利率和放松金融管制的条件下，由金融投低利率和放松金融管制的条件下，由金融投资家与房地家与房地产商合商合谋演演绎出了支撑美国出了支撑美国经济增增长的畸形引擎的畸形引擎产业在在金融金融创新下催新下催发的虚的虚拟产业经济。因此，后金融危机因此，后金融危机时期全球在消除虚期全球在消除虚拟经济泡泡沫的同沫的同时必将同必将同时推推进新新产业增增长引擎的构建，同引擎的构建，同时意味着新一意味着新一轮的的产业投投资即将开始！即将开始！2024/3/9 周六4、美国面、美国面对金融危机的金融危机的产业变革方向革方向v后金融危机后金融危机时期美国的期美国的“战略略转型型”：白白宫经济委委员会会主主任任拉拉里里萨默默斯斯“最最清清晰晰的的表表述述”：美美国国必必须成成为以以出出口口为导向向、而而不不是是以以消消费为基基础的的经济体体，必必须依依靠靠真正的工程技真正的工程技术、而不是金融巫、而不是金融巫术。v奥巴奥巴马新政的改革新政的改革逻辑：美美国国在在对金金融融业止止血血并并稳定定了了汽汽车、房房地地产等等产业之之后后，必必须找找到到一一个个能能够形形成成较长产业链并并能能提提供供巨巨大大就就业空空间的的超超级产业，作，作为实体体经济发展的基展的基础。2024/3/9 周六v奥巴奥巴马已已经启启动了以能源了以能源为主主导的跨越式、跨的跨越式、跨产业的新的新技技术革命和新革命和新产业革命，美国已将能源革命，美国已将能源产业（特（特别是清是清洁能源）作能源）作为其其经济复复兴的核心。的核心。v在未来在未来10年内将美国用于年内将美国用于进口石油的口石油的钱逐步逐步转向建造太向建造太阳能阳能电站、站、风力力电站和地站和地热电站等可再生能源站等可再生能源产业，再，再造美国富有造美国富有竞争力的能源争力的能源产业，同，同时增加就增加就业机会。机会。实现这个能源体系的置个能源体系的置换意味着美国工意味着美国工业和装和装备业体系的体系的脱胎脱胎换骨。骨。2024/3/9 周六v美国正在加美国正在加紧布局，通布局，通过对其通达全国的其通达全国的电网的智能化网的智能化改造以及建造所改造以及建造所谓的超的超导电网，来完成再造美国能源网，来完成再造美国能源产业的目的目标。目前，奥巴。目前，奥巴马经济振振兴计划中的大划中的大规模改造模改造联邦政府邦政府办公公设施、提高其施、提高其节能水平，大能水平，大规模投模投资公路、公路、桥梁等基梁等基础设施建施建设以及在美国各地推广普及先以及在美国各地推广普及先进的的宽带，都将与智能，都将与智能电网相网相联系。系。5、其他国家、其他国家谋求新求新经济增增长的的举措措v日本日本2009年出台的年出台的未来开拓未来开拓战略略提出，日本要建成世界第一提出，日本要建成世界第一的的环保保节能国家，并在能国家，并在太阳能太阳能发电、蓄、蓄电池、燃料池、燃料电池、池、绿色家色家电等低碳技等低碳技术相关相关产业的市的市场上确保所占份上确保所占份额第一第一。具体。具体举措包措包括：太阳能括：太阳能发电及及节能世界第一能世界第一计划，划，实现环保型汽保型汽车的世界最的世界最快普及，以低碳交通快普及，以低碳交通为核心建核心建设下一代城市等。下一代城市等。v2009年年7月，英国公布月，英国公布英国低碳英国低碳转型型计划划，被，被认为是英国正是英国正式的式的“低碳低碳经济”国家国家战略略计划。当前，划。当前，英国在低碳英国在低碳领域的科技域的科技部署主要包括低碳能源、低碳汽部署主要包括低碳能源、低碳汽车、能效等。、能效等。2024/3/9 周六v2009年，德国年，德国联邦政府在可再生能源技邦政府在可再生能源技术领域的域的研研发投入已投入已经占德国全部能源研占德国全部能源研发投入的投入的60%。同同时，作，作为汽汽车制造和出口大国，制造和出口大国，德国希望依靠德国希望依靠技技术创新来引新来引领以以电动汽汽车为代表的代表的“可持可持续交交通通”产业的的发展，占展，占领世界汽世界汽车制造制造业和交通运和交通运输业的市的市场制高点。制高点。在上世在上世纪末，我国逐步融入了信息新末，我国逐步融入了信息新经济浪潮，但是信息浪潮，但是信息产业在我国仍在我国仍处于于发展的起步期，展的起步期，对生生产力的推力的推动作用作用还未充未充分展分展现。欧美国家欧美国家经历金融危机，努力金融危机，努力寻找新找新经济增增长点将在未来点将在未来引引发在信息新在信息新经济基基础上的新上的新产业革命，革命，对我国来我国来说是个全新是个全新的命的命题。总体来体来说，我国在后金融危机，我国在后金融危机时期，正期，正处于于上一次上一次产业革革命命还未完全利用，而下一次未完全利用，而下一次产业投投资和新增和新增长点又呼之欲出点又呼之欲出的的年代。借助着尚未开启的年代。借助着尚未开启的庞大内需市大内需市场，我国未来的，我国未来的产业投投资的巨大机遇期已的巨大机遇期已经显现！2024/3/9 周六6、我国的、我国的经济周期和周期和产业投投资前景前景v2010年年10月月18日出台的日出台的国国务院关于加快培育和院关于加快培育和发展展战略性新略性新兴产业的决定的决定中中给出了未来出了未来战略性新略性新兴产业发展的目展的目标。到到2015年，年，战略性新略性新兴产业形成健康形成健康发展、展、协调推推进的基本格局，的基本格局，对产业结构升构升级的推的推动作用作用显著著增增强，增加增加值占国内生占国内生产总值的比重力争达到的比重力争达到8%左右左右。到到2020年，年，战略性新略性新兴产业增加增加值占国内生占国内生产总值的比的比重力争达到重力争达到15%左右左右，吸，吸纳、带动就就业能力能力显著提高。著提高。目前目前战略性新略性新兴产业仅占中国国内生占中国国内生产总值的比重的比重仅为3%左右左右，这一目一目标意味着意味着五年后五年后新新兴产业增加增加值将将较目前目前增增长1.67倍，十年后倍，十年后将将较目前目前增增长4倍。倍。发展模式上的展模式上的转变：高耗能不可持：高耗能不可持续转向低碳向低碳经济7、我国后金融危机、我国后金融危机时期的期的产业发展思路展思路传统产业传统产业新新兴产业兴产业信息技信息技术产业结构构上上的的调整整：以以信信息息技技术为基基础，实现传统产业的升的升级和新和新兴战略型略型产业发展展2024/3/9 周六8、中国后金融危机、中国后金融危机时期的新期的新兴产业投投资五大方向，七大五大方向，七大产业v2009年年11月月3日，温家宝日，温家宝总理在理在让科技引科技引领中国可持中国可持续发展展的的讲话中指出了中国中指出了中国战略性新略性新兴产业的的选择标准和方向，并准和方向，并特特别指出，指出，高度重高度重视新能源新能源产业发展、着力突破展、着力突破传感网与物感网与物联网网关关键技技术、加快新型材料的科技攻关、运用生命科学推、加快新型材料的科技攻关、运用生命科学推动农业和和医医药产业发展以及空展以及空间的探索与利用。的探索与利用。v国家国家发改委已改委已经确定，在确定，在“十二五十二五”规划划编制中，将新制中，将新兴战略性略性产业的的编制作制作为重点，重点，产业的的发展方向、展方向、战略重点和重大略重点和重大举措也需要随之确定。措也需要随之确定。这些新些新兴战略性略性产业包括包括新能源、新能源、节能能环保、保、电动汽汽车、新材料、新医、新材料、新医药、生物育种和信息、生物育种和信息产业。2024/3/9 周六9、全球、全球产业变革和革和发展方向展方向总结v纵观全全球球各各个个国国家家的的产业发展展新新政政策策，可可以以看看出出每每个个国国家家都都在在其其原原有有的的产业经济、科科技技发展展基基础上上，推推进未未来来可可能能成成为其其战略略制制高高点点的的产业变革革。总结这些些变革主要内容，主要包括了以下四点：革主要内容，主要包括了以下四点：v第一，以再生能源、清第一，以再生能源、清洁能源能源为核心的核心的新能源革命。新能源革命。v第二，以健康医第二，以健康医疗、生、生态农业为主的主的生物生物产业革命。革命。v第三，第三，继续推推进和深化上个世和深化上个世纪以来的以来的信息信息产业革命。革命。v第四，以低耗第四，以低耗为基基础，文化，文化创意引意引领的的生活方式革命生活方式革命。2024/3/9 周六二、中国房地二、中国房地产业发展已到尽展已到尽头？-从世界房地从世界房地产业发展展规律看中律看中国房地国房地产业生命周期、黄金生命周期、黄金发展期展期及其走及其走势预测1、世界房地、世界房地产业发产业发展一般展一般规规律律1、世界房地、世界房地产业发展展规律律v房地房地产业发展有一个展有一个产业生命周期生命周期，即房地，即房地产业随着人均随着人均GDP达到不同的达到不同的阶段有一个从段有一个从兴起、成起、成长、成熟到衰退的、成熟到衰退的产业生命周期；生命周期；v房地房地产业发展有一个黄金展有一个黄金发展展时期，期，即人均即人均GDP达到达到1000美元，房地美元，房地产业有一个有一个长达达15-30年的年的黄金黄金发展展时期；期；v房地房地产业发展有三大展有三大驱动定律定律（或（或说空空间），），即一个国家的三大即一个国家的三大发展展变革：革：GDP的快速增的快速增长、城市化的加速城市化的加速进行、消行、消费结构构转型升型升级，均会，均会拉拉动房地房地产业全面全面发展；展；v房地房地产服服务业发展的相展的相应趋势：随着人：随着人们生活生活水平的提高水平的提高对房地房地产服服务业（主要是房地（主要是房地产中中介介业）的需求逐步）的需求逐步变得高得高级、专业和和规模巨大。模巨大。2、房地、房地产业生命周期与黄金生命周期与黄金发展期展期第第1阶段：房地段：房地产业的的兴起起阶段段当人均当人均GDP达到达到800-1000美元美元时，一个国家和地区房，一个国家和地区房地地产进入入兴起起阶段。在段。在这个个阶段，房地段，房地产业将将进入高入高速增速增长期，但期，但发展比展比较混乱，混乱，风险最大。最大。第第2阶段：房地段：房地产业的成的成长阶段段当人均当人均GDP在在1000-8000美元，一个国家地区的房地美元，一个国家地区的房地产业进入成入成长阶段。在段。在这个个阶段，房地段，房地产业将将进入快入快速上升期，速上升期，发展潜力巨大，展潜力巨大，发展速度很快，展速度很快，发展展风险适度。适度。第第3阶段：房地段：房地产业的成熟的成熟阶段段当人均当人均GDP在在8000-13000美元之美元之间，一个国家和地区，一个国家和地区房地房地产进入成熟入成熟阶段。在段。在这个个阶段，房地段，房地产业将将进入入平平稳发展期，展期，发展潜力有限，展潜力有限，发展速度平展速度平稳，风险很很小。小。第第4阶段：房地段：房地产业的衰退的衰退阶段段当人均当人均GDP在在13000美元以上美元以上时，一个国家和地区的，一个国家和地区的房地房地产业将将进入衰退入衰退阶段。在段。在这个个时期，房地期，房地产业成成为夕阳夕阳产业，大量的企，大量的企业撤出撤出这个个领域，利域，利润低，低，发展不景气。展不景气。（二）房地（二）房地产业发产业发展的黄金展的黄金时时期期从美国、日本、法国、新加坡、从美国、日本、法国、新加坡、韩国等国家国等国家房地房地产业进入成入成长阶段的段的发展情况看，当人均展情况看，当人均GDP达到达到1000-8000美元的美元的阶段内，一个国家房段内，一个国家房地地产业将有一个将有一个长达达15-30年的黄金年的黄金发展展时期期（见表）。表）。表表1：各国房地：各国房地产业的黄金的黄金发展期展期间房地房地产业和和GDP的增的增长率率国国家家人均人均GDP1000-8000美元美元经历的年的年数及起止年份数及起止年份期期间GDP的平均增的平均增长率率期期间房地房地产业的平的平均增均增长率率美美国国34年（年（1942-1976年）年）3.5%4.6%日日本本13年（年（1965-1978年）年）8.1%10.1%新加坡新加坡16年（年（1971-1987年）年）7.6%11.2%法法国国15年（年（1962-1977年）年）5.9%11.3%韩国国17年（年（1977-1994年）年）9.1%12.3%（三）房地（三）房地产业发展的三大拓展展的三大拓展定律定律3、房地、房地产业发展的三大展的三大驱动定律定律vGDP的快速增的快速增长需要房地需要房地产业作作为支柱支柱产业的支撑的支撑v城市化加速城市化加速进行会全面行会全面扩大房地大房地产业的的发展空展空间v居民消居民消费结构从生存型向享受型构从生存型向享受型转型升型升级将房地将房地产业特特别住宅住宅业带入鼎盛入鼎盛时期期1.定律一：定律一：GDP的快速增的快速增长需要房地需要房地产业作作为支柱支柱产业的支撑的支撑1 1）驱动一：一：GDPGDP与房地与房地产业发展空展空间表表2：人均：人均GDP达到达到1000美元一些国家和地区的美元一些国家和地区的经济增增长情况情况国家和地区国家和地区人均人均GDP达到达到1000美元的年份美元的年份人均人均GDP达到达到1000美元后美元后至至2002年的年平均速度年的年平均速度(%)人均人均GDP达到达到1000美元美元后后GDP翻一翻所需的翻一翻所需的时间（年）（年）新加坡新加坡19717.49韩国国19776.910中国台湾中国台湾19767.310中国香港中国香港19716.48马来西来西亚19776.412表表3：人均：人均GDP1000-8000美元房地美元房地产业增加增加值占占GDP的比重的的比重的变化化国国家家人均人均GDP1000美元美元时房地房地产业增增加加值占占GDP比例比例人均人均GDP8000美元美元时房地房地产业增加增加值占占GDP比例比例美美国国5.6%12%日日本本6.3%12.8%新加坡新加坡5.8%11%法法国国6.7%9.1%韩国国5.9%11.2%v2005年末，平安年末，平安证券研究部曾用券研究部曾用1997年以来的数据年以来的数据进行行简单的回的回归分析，分析，发现中国房地中国房地产投投资增幅每下降增幅每下降10%，GDP增增长将放将放缓约1%。v平安平安证券根据券根据历史数据史数据发现，1998年至年至2005年三季度房年三季度房地地产投投资与与GDP的增幅比的增幅比值平均平均值约为2.69，即房地，即房地产投投资的增的增长对GDP增增长的直接和的直接和间接接贡献在献在2.5左右。左右。v所以，所以，维持持较高的高的经济增增长速度（如速度（如10%），必然内在要），必然内在要求房地求房地产业在未来也将在未来也将维持在持在GDP增增长幅度的幅度的2倍左右，倍左右，即即20以上以上。2 2）驱动二：城市化与房地二：城市化与房地产业发展展 空空间2.定律二：城市化加速定律二：城市化加速进行会全面行会全面扩大房地大房地产业的的发展展时间与空与空间（1）世界）世界经验表明，当一个国家人均表明，当一个国家人均GDP达到达到1000美元后，城市化率也达到美元后，城市化率也达到30%时，城市化，城市化速度会加快上升，一直要到速度会加快上升，一直要到70%才平才平稳下来。下来。（2）一个国家城市化率从）一个国家城市化率从30%到到70%的的转变一般一般也需要也需要15-30年左右年左右时间（我国（我国2003年年为36%，2012年年为52%）。）。（3）城市化率的大幅度提高意味着国家）城市化率的大幅度提高意味着国家对房地房地产业发展的巨大需求空展的巨大需求空间。城市化与城市化与纳瑟姆曲瑟姆曲线（RayM.Northam，1975）v所有所有发达国家的城市化大体上都达国家的城市化大体上都经历了正弦波似的了正弦波似的发展展过程，程，这是是世界城市世界城市发展史的共同展史的共同规律，即律，即“纳瑟姆曲瑟姆曲线”的城市化的城市化规律。律。v“纳瑟姆曲瑟姆曲线”所表示的城市所表示的城市发展展过程分程分为三个三个时期：即初期的平期：即初期的平缓发展展时期期(城城镇化水平在化水平在30以下以下)；中期；中期势头极极为迅猛的高速迅猛的高速发展展时期期(城城镇化水平在化水平在3070之之间)；后期；后期发展展势头再次平再次平缓的的成熟成熟时期期(城城镇化水平超化水平超过70)。v该曲曲线有两个拐点：有两个拐点：3070。在。在30以前，以前，这个国家的工个国家的工业化化进程开始启程开始启动，由，由3070的高速的高速发展展阶段正是段正是这个国家的工个国家的工业化和化和现代化代化进程；当程；当该国城国城镇化水平达到化水平达到70以后，以后，这个国家就个国家就基本上基本上进入了入了现代化社会。代化社会。图1纳瑟姆曲瑟姆曲线当城市化率超当城市化率超过30%城市化水平将城市化水平将加速加速v根据前文的分析，当城市化率达到根据前文的分析，当城市化率达到30%后，一个国家城后，一个国家城市化加速市化加速进行，一直到城市化率达到行，一直到城市化率达到70%才停止。完成才停止。完成这个个过程一般需要程一般需要15-30年左右的年左右的时间。v中国的城市化率中国的城市化率1986年年为30.6%，2003年年为36%，2012年年为52%，意味着中国城市化仍然意味着中国城市化仍然处在在“纳瑟姆曲瑟姆曲线”的加速的加速发展期。展期。v据估据估计，到到2020年，中国人口将超年，中国人口将超过15亿，城市化水，城市化水平可达到平可达到60%左右；到左右；到2030年，中国人口将超年，中国人口将超过16亿，城市化率可达城市化率可达70%以上以上。v从从2003-2030年，中国将以加速方式年，中国将以加速方式净增加城市增加城市人口共人口共计约7亿，按，按联合国世界合国世界较发达国家人口达国家人口平均住宅面平均住宅面积35平方米平方米计算，期算，期间仅满足新增足新增城市人口就需新建城市人口就需新建245亿平方米平方米住宅，平均每年住宅，平均每年新建新建约9亿平方米平方米。v中国城市化加速中国城市化加速进行的行的这个个20多年，将是中国多年，将是中国房地房地产业加速加速发展的大好展的大好时间，同，同时也也给房地房地产业发展提供了巨大的展提供了巨大的发展空展空间。3）驱动三：居民消三：居民消费结构与房地构与房地产业发展空展空间按照国按照国际贯例例自自2003，中国人均，中国人均GDP达到达到1000美元后，中国居美元后，中国居民的消民的消费结构构进入入转型升型升级阶段，从段，从过去的以衣食消去的以衣食消费为主，主，转入以住行消入以住行消费为主，开始追求享受型消主，开始追求享受型消费；自自2005，中国中国许多大中城市人均多大中城市人均GDPGDP达到达到40004000美元美元以上开始，以上开始，这些城市的住宅消些城市的住宅消费模式即由模式即由传统居住型居住型向生向生态化、人性化、个性化、智能化、信息化的新型化、人性化、个性化、智能化、信息化的新型产业形形态转化。化。这意味着中国中高档住宅需要将大量意味着中国中高档住宅需要将大量增加。增加。这一一进程程远未未结束，束，还将持将持续给中国房地中国房地产业提供巨大的提供巨大的发展空展空间。4、结论与与预测：中国房地：中国房地产业生命生命周期与黄金期周期与黄金期中国人均中国人均GDP在在2003年达到年达到1000美元；美元；2020年达到年达到8000-10000美元；在美元；在2030年达到年达到15000-18000美元。美元。中国房地中国房地产业生命周期生命周期-兴起起阶段：段：1990-2002；成成长阶段：段：2003-2020;成熟成熟阶段：段：2020-2030;衰退衰退阶段段:2030之后。之后。v上述增上述增长率率2013-2020,GDP增速以每年平均增速以每年平均7%预测；2021-2030,GDP以每年平均以每年平均5%预测；（注：（注：7%与与5%系系为实现“两个两个100年梦想年梦想”目目标提出的期提出的期间专家家预测值）v如果考如果考虑到美元近到美元近8年（年（2005年）以来的年）以来的贬值因因素，上述素，上述时间周期周期还要大大延要大大延长。（2005年中年中国国进入入汇改。以改。以2005年年纽约商品交易所黄金期商品交易所黄金期货市市场交易价每盎司交易价每盎司441美元美元计，至，至2013.8.1日日为1292美元，美元，贬值65%，即使保守按，即使保守按50%计，周期，周期时间表也表也应改写如下：改写如下：中国人均中国人均GDP在在2003年达到年达到1000美元；美元；2020年年达到达到4000-5000美元；美元；2030年达到年达到7500-9000美美元；元；2040年达到年达到13000-15000；2040年后逐步年后逐步进入衰退入衰退阶段。段。中国房地中国房地产业生命周期生命周期-兴起起阶段：段：1990-2002；成成长阶段：段：2003-2030;成熟成熟阶段：段：2030-2040;衰退衰退阶段段:2040之后。之后。当前全球担当前全球担忧忧的三大的三大问题问题：三：中国三：中国经济是否可持是否可持续发展？展？-中国中国经济面面临的的严峻峻风险与与转型的迫切性型的迫切性1、来自社会、体制、来自社会、体制层面的三种面的三种顽固固势力的阻碍力的阻碍2、产能能过剩危机剩危机3、投、投资拉拉动的的发展模式展模式难以以为继4、“中等收入陷阱中等收入陷阱”的全部条件与特征一的全部条件与特征一应俱全俱全5、迫在眉睫、一触即、迫在眉睫、一触即发的的“中国式金融中国式金融风险”1、来自、来自经济体制体制层面的三种面的三种势力的阻碍力的阻碍v官僚管理体制官僚管理体制v国有国有资本本垄断断v既得利益既得利益阶层2、产能能过剩危机剩危机“经济结构构调整刻不容整刻不容缓”习近平近平v2012年自主品牌年自主品牌车产能平均利用率能平均利用率约为58。v风电整机整机产能能过剩率在剩率在50以上，从零部件角度看，以上，从零部件角度看，铸件件过剩剩100%以上，以上，齿轮箱箱过剩剩100%以上，叶片以上，叶片过剩剩约为30%以上。以上。v光伏光伏产业产能能过剩率剩率约为50%。v钢铁的的过剩率剩率约为20%。v铅冶冶炼过剩率剩率约为41%。v焦炭的焦炭的过剩率剩率约为33%。v电解解铝的的过剩率剩率约为33%。v水泥的水泥的过剩率剩率约为24%。v家用空家用空调行行业产能利用率能利用率约为70%以下。以下。中外中外单位位GDP能耗比能耗比较-v08年国年国际均均值的的2.2倍；美国的倍；美国的3倍；日本的倍；日本的4倍；英、德、意、倍；英、德、意、法的法的5倍；倍；v09年已然成年已然成为全球能源消全球能源消费第一大国：消耗了相当于第一大国：消耗了相当于22.52亿吨吨石油当量，超石油当量，超过美国的美国的21.7亿吨的吨的4%，而，而GDP恰好是美国的恰好是美国的1/2！-亚太太总裁裁协会会2010世界新世界新兴产业发展展报告告3、投、投资拉拉动的的发展模式展模式难以以为继相比相比10年前，中国今天以投年前，中国今天以投资拉拉动经济发展的空展的空间已已经大大大大缩窄。窄。4、中国已具、中国已具备落入落入“中等收入陷阱中等收入陷阱”的条件和特的条件和特征征1）何）何谓“中等收入陷阱中等收入陷阱”2006年，世界年，世界银行在其行在其东亚经济发展展报告告首先提出首先提出“中等收入陷阱中等收入陷阱”（MiddleIncomeTrap）概念。它是指一个）概念。它是指一个经济体的人均收入达到世界中等水平后，即人均体的人均收入达到世界中等水平后，即人均GDP在在3000美元美元10000美元的美元的阶段，由于不能段，由于不能顺利利实现发展展战略和略和发展方式展方式转变，导致新的增致新的增长动力特力特别是内生是内生动力不足，力不足，经济长期停滞不前；期停滞不前；同同时，快速，快速发展中展中积聚的聚的问题集中爆集中爆发，造成，造成贫富分化加富分化加剧、社、社会容易失序、心理容易失衡、会容易失序、心理容易失衡、产业升升级艰难、城市化、城市化进程受阻、程受阻、社会矛盾凸社会矛盾凸显等，由此等，由此发展容易落入展容易落入“中等收入陷阱中等收入陷阱”。2）中等收入陷阱国家的主要表）中等收入陷阱国家的主要表现 陷入陷入“中等收入陷阱中等收入陷阱”的国家主要表的国家主要表现：收入差距：收入差距过大大;人力人力资本本积累累缓慢，增慢，增长模式模式转型不成功型不成功;金融体金融体系脆弱；系脆弱；劳动力力转移困移困难；民主；民主进程程缓慢与腐慢与腐败。从世界范从世界范围看，拉美、看，拉美、东南南亚一些国家早就是中等一些国家早就是中等收入国家，之后却收入国家，之后却陆续掉掉进了了“陷阱陷阱”，至今仍未，至今仍未进入入高收入国家行列，有的在中等收入高收入国家行列，有的在中等收入阶段滞留段滞留时间已已长达达四五十年四五十年。3）中等收入陷阱主要）中等收入陷阱主要诱因因（1）经济原因原因v要素成本迅速上升，投入要素成本迅速上升，投入边际效益不断效益不断递减，比减，比较优势正在弱化，正在弱化，传统发展模式展模式难以以为继。v制造制造业大而不大而不强，缺少核心，缺少核心竞争力。争力。v劳动力成本上升，人口力成本上升，人口红利逐利逐渐减弱。减弱。v过于倚重投于倚重投资驱动，环境境压力增大。力增大。v需求需求结构不平衡，居民消构不平衡，居民消费率率长期偏低期偏低（2）社会原因）社会原因v社会事社会事业与与经济建建设不匹配，居民收入增不匹配，居民收入增长赶不上赶不上GDP增增长，民生改善明，民生改善明显滞后。滞后。v收入分配失衡，收入分配失衡，贫富差距拉大。富差距拉大。v城市城市发展展贵族化，形成城族化，形成城乡“新二元新二元结构构”。v阶层固化苗固化苗头显现，向上流，向上流动的路的路变窄。窄。（3）政治原因政治原因在改革在改革过程中最初的推程中最初的推动者由于从一种改革模式中者由于从一种改革模式中获益，成益，成为既得利益群体，可能会退化既得利益群体，可能会退化为下一步改革的阻碍者，因此改革下一步改革的阻碍者，因此改革可能会越改越可能会越改越难，甚至停滞不前。，甚至停滞不前。（4）国国际原因原因发达国家达国家对发展中国家的展中国家的贸易制裁，易制裁，国国际上上话语权的缺失也的缺失也在一定程度上加速在一定程度上加速发展中国家落入展中国家落入”中等收入陷阱中等收入陷阱“。5、可持、可持续发展展动力何在？力何在？1）人口、外人口、外贸红利正在消失利正在消失2）迫在眉睫、一触即）迫在眉睫、一触即发的金融的金融风险3）经济过度依度依赖土地升土地升值1）人口）人口红利与外利与外贸红利正在快速消失利正在快速消失随着近年随着近年中国中国劳动力成本与人民力成本与人民币升升值的大幅攀升，的大幅攀升，出口出口产品成本中的品成本中的劳动力比价力比价优势正在逐步正在逐步丧失。目前失。目前中国工人的工中国工人的工资为：扣除税收因素与新西扣除税收因素与新西兰持平；泰国持平；泰国的的1.7倍；印尼的倍；印尼的3.1倍；越南的倍；越南的3.1倍；印度的倍；印度的3.8倍。倍。在高端在高端产业遭受欧美封遭受欧美封杀的同的同时，中低端，中低端产业正快速向正快速向