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虹桥开发区写字楼市场浅析

虹
桥
开
发
区
写
字
楼
市
场
浅
析

虹桥开发区写字楼市场浅析
1. 虹桥开发区概况
1.1 区域界定
虹桥经济技术开发区，东起中山西路，西至古北路，南接虹桥路，北临仙霞路。
图1－1：虹桥开发区区域界定

1.2 区域规划
虹桥经济技术开发区占地面积0.65平方公里，建筑用地31.09公顷，绿化用地19.54公顷，道路用地14.39公顷。规划建造展览展示场地30万平方米，办公楼30万平方米，宾馆饭店30万平方米，商住楼30万平方米，配套设施及外国驻沪领事馆30万平方米。
图1－2：虹桥开发区区域规划

资料来源：上海中原研究咨询部
1.3 功能定位
虹桥开发区的发展目标是强化虹桥地位，拓展虹桥功能，将虹桥涉外贸易中心建设为以会展、商业、商务等现代服务业为主导功能的服务长三角的SCBD(城市中央商务区副中心)地区。并推出“依托虹桥、发展长宁、建设大虹桥商贸区”的发展战略，把虹桥开发区再次推上历史舞台，给了开发区强化功能、积聚优势和重新拓展的好机遇。今后将继续以商务贸易为主、商业为辅凸现涉外经贸与商务主导功能，建成现代服务业集聚区。
1.4 区域现状
虹桥开发区距离虹桥国际机场15分钟车程；区域内有近30多条交通路线；延安路高架直通沪宁、沪杭高速公路；中山西路、天山路、古北路以及虹桥路等主要交通要道，共同构筑了虹桥开发区便利的交通网络。
虹桥开发区内有虹桥友谊商城、万都购物中心商场以及百盛购物中心等大型商业设施，积聚了众多的餐饮休闲娱乐品牌，极大地满足了区域内对于商业娱乐的需求，近年来已经形成了非常浓郁的商业休闲氛围。
2. 虹桥开发区写字楼市场状况
虹桥开发区作为上海早期写字楼的集中地，区内已建及在建写字楼共15幢。本文对于销售情况及销售价格的内容着重分析了4个在建项目，对于其他部分的分析将以11幢已建成物业为主。
表2－1：虹桥开发区写字楼列表
物业名称
物业地址
档次
总办公面积
（万平方米）
开业时间
万都中心
兴义路8号
甲级
9
2002年
远东国际广场
仙霞路319号
甲级
10
1999年
国际贸易中心
延安西路2200号
甲级
3.3
1993年
世界贸易商城
延安西路2299号
甲级
7
1999年
新虹桥中心大厦
娄山关路83号
甲级
4.76
1999年
虹桥上海城
遵义路100号
甲级
8
2001年
仲盛金融中心
仙霞路8号
乙级
3.22
1996年
协泰中心大厦
遵义路88号
乙级
3.1
1992年
安泰大厦
遵义路107号
乙级
2.97
1998年
东方国际大厦
娄山关路85号
乙级
4.7
1997年
太阳广场
仙霞路88号
乙级
7.23
1995年
资料来源：上海中原研究咨询部

2.1 供求状况
虹桥开发区目前区内投入使用的11幢写字楼中甲级写字楼共有6个，乙级写字楼有5个。无论是甲级写字楼、乙级写字楼均为涉外物业，为该区域内积聚了一大批外资企业提供了条件。目前区内可使用办公面积为63.28万平方米，入住率为92％左右；其中甲级写字楼可使用面积为42.06万平方米，入住率为92％左右。
表2－2：虹桥开发区甲级、乙级写字楼供求对比
物业档次
个数（个）
可租赁办公面积
（万平方米）
已租赁办公面积
（万平方米）
入住率
甲级
6
42.06
38.72
92％
乙级
5
21.22
20.17
95％
资料来源：上海中原研究咨询部
可以看出，虹桥开发区写字楼的入住率都比较高，除万都中心和远东国际广场由于自身体量较大而略有空置之外，其他物业基本维持在95％左右，一方面是由于该区域的办公氛围良好，另一方面也与该区域新增写字楼的供应匮乏有关。另外区域内存在两种极端的现象：超高品质高租金入住率高，如国际贸易中心；租金低入住率高，区域内乙级物业品质并不逊色，同时又具有租金优势，因此相对来讲，区域乙级物业的入住率更高。
表2－3：虹桥开发区写字楼入住情况
档次
物业名称
入住率
甲级
万都中心
85％
远东国际广场
90％
国际贸易中心
100％
世界贸易商城
95％
新虹桥中心大厦
95％
虹桥上海城
95％
甲级平均入住率
92％
乙级
仲盛金融中心
95％
协泰中心大厦
95％
安泰大厦
95％
东方国际大厦
95％
太阳广场
95％
乙级平均入住率
95％
资料来源：上海中原研究咨询部
从在建物业的销售情况来看，目前虹桥开发区在售写字楼物业主要有4个，分别为盛高国际大厦、嘉麒大厦、现代广场和同诠大厦，其中盛高国际大厦和嘉麒大厦为甲级写字楼。这四个写字楼物业均位于仙霞路沿线区域，无论是交通还是商业环境都非常优越，加上这些物业自身品质优良，因此市场认可度都比较高，去化速度比较快。
表2－4：虹桥开发区在售写字楼
物业名称
物业地址
上市面积
（万平米）
上市套数
（套）
已售套数
（套）
盛高国际大厦
仙霞路137号
3
114
93
嘉麒大厦
古北路666号
2.17
55
3
现代广场
仙霞路369号
5.41
641
18
同诠大厦
古北路678号
1.68
88
81
资料来源：上海中原研究咨询部
2.2 租售价格
2.2.1 租金水平
从租金水平上来看，虹桥开发区甲级写字楼平均租金在0.7美元/平方米·天左右，而乙级写字楼平均租金则保持在0.5美元/平方米·天左右；从物业管理费上来看，甲级写字楼与乙级写字楼相差无几，甲级写字楼略高于乙级写字楼，这表明，虽然有甲级、乙级之分，但这些物业的管理服务水平上却没有太大的差距。
表2－5：虹桥开发区写字楼租赁情况
档次
物业名称
租金
（美元/平方米/天）
物业管理费
（美元/平方米/月）
甲级
万都中心
0.75
3.45
远东国际广场
0.7
2.8
国际贸易中心
1
租金的5％
世界贸易商城
0.7
3.8
新虹桥中心大厦
0.65
3.45
虹桥上海城
0.5
3
乙级
仲盛金融中心
0.55
2.7
协泰中心大厦
0.35
3
安泰大厦
4.5（元）
30（元）
东方国际大厦
0.5
3
太阳广场
0.5
2
资料来源：上海中原研究咨询部
由于虹桥开发区的乙级写字楼在品质和物业管理水平上，与甲级写字楼相差不大，因此无论是其租金水平还是入住率情况，都比全市平均水平要高。由于其他写字楼区域的快速发展以及浦东国际机场的建成使用，使得虹桥开发区的CBD地位严重下滑，甲级写字楼租金水平明显低于全市平均水平。相比具体板块的租金水平也明显不如，仅高于徐家汇区域的租金水平。
表2－6：虹桥开发区与上海整体租赁市场比较
区域
乙级租金
（美元/平方米/天）
甲级租金
（美元/平方米/天）
上海
0.35
0.82
虹桥开发区
0.5
0.7
资料来源：上海中原研究咨询部
图2－7：上海各区域甲级写字楼租金走势
资料来源：上海中原研究咨询部
但是随着全市写字楼市场的持续升温，虹桥开发区良好的配套设施、成熟的办公氛围以及涉外经贸与商务主导功能不断延伸，近期区域办公市场出现明显的反弹，租金水平逐渐回升，逐步缩小与全市租金水平的差距。
图2－8：甲级写字楼租金水平对比

资料来源：上海中原研究咨询部
2.2.2 销售价格
目前虹桥开发区在售写字楼物业的销售价格都在20,000元/平方米以上，平均价格为22,000元/平方米左右，比全市平均水平高出接近10,000元。这是因为，一方面物业所在区域的地理位置优势比较明显，随着该区域功能的不断强化，以及交通商业配套设施的不断完善，都将促使本区域的地位上升；另一方面，物业本身的品质，也得到了不断的提高，办公环境和服务不断得到改善，能够体现良好的性价比。
表2－9：虹桥开发区在售写字楼
物业名称
物业地址
均价
（元/平方米）
盛高国际大厦
仙霞路137号
24,000
嘉麒大厦
古北路666号
48,000
现代广场
仙霞路369号
26,000
同诠大厦
古北路678号
20,000
资料来源：上海中原研究咨询部
2.3 小结
虹桥开发区长期以来形成的办公氛围，至今影响深远，虽然该区域的物业品质无法与上海其他地区相媲美，但是其租赁状况依然呈现良好的发展态势，虽然区内甲级写字楼的租金水平稍低于全市甲级写字楼的水平，但是其乙级写字楼的租金水平却高于全市的平均水平。而在入住率上，区内甲级写字楼入住率与全市平均水平基本持平，而乙级写字楼的入住率却远远高于全市的平均水平。
虹桥开发区在售写字楼的总量虽然较低，但是区内在售写字楼的品质却比较高，因此销售价格也较之全市平均水平高出10,000元左右，并且区内销售状况良好。
虹桥开发区的在售办公楼虽然价格高，但是其销售状况良好，说明市场对其认可度较高；同时，虹桥开发区的租金水平低于全市平均水平，但是其入住率却明显高于全市的平均水平，因此虹桥开发区的写字楼市场前景比较广阔，租金水平将继续上升，而入住率却能保持现有水平，因此为众多的投资者所青睐。
3. 虹桥开发区写字楼客户群分析
3.1 行业分类标准
根据国家统计局对于行业划分的标准，我们划分了如下几种行业分类：
表3－1：国家统计局的行业划分标准
行业类别
行业特征
高科技类
电子、通讯、软件开发、网络、生物、医药等
建筑/地产类
建筑施工、工程设计、地产开发、物业管理等
金融/投资类
银行、证券、基金、保险、投资公司等
能源/化工类
石油、天然气、水利、电力、化工等
文化/传媒类
文化、影视艺术、广告、传播、印务等
物流/商贸类
仓储、物流公司、航运、船运、商业贸易等
咨询服务类
投资、工程、商务、管理类咨询公司、律师、会计、审计事务所等
培训类
计算机、语言、专有技能培训等
综合/其他类
食品加工、旅行社、美容、汽车制造、家具、纸业等
资料来源：上海中原研究咨询部
3.2 行业比重
从虹桥开发区写字楼入住客户所属行业比重图中，我们可以看出，物流商贸类企业成为虹桥开发区写字楼客户的主流，这主要是因为，虹桥开发区的定位就是大力发展涉外贸易，通过这种方式，带动整个上海市的经济增长；而在不断的发展过程中，虹桥开发区已经形成了比较成熟的商贸区，加上该区域良好的商业交通配套设施，浓郁的办公氛围，因此受到许多贸易型公司的喜爱。
图3－2：虹桥开发区写字楼入住客户所属行业比重

资料来源：上海中原研究咨询部
通过虹桥开发区与上海写字楼入住客户所属行业对比图，我们可以看出，咨询服务和文化/传媒等行业选择虹桥开发区的比重会低于全市水平，主要是由于该类行业对物业品质要求较高，而虹桥开发区的写字楼品质难以满足其要求。相反，物流商贸等行业更多看重性价比而乐于选择虹桥开发区，并形成一定的聚集效应。
图3－3：虹桥开发区与上海写字楼入住客户所属行业比重对比
资料来源：上海中原研究咨询部
另外，值得一提的是，虹桥开发区的外资企业以及港澳台企业占据了很大的份额，其中日本、韩国企业居多，这与虹桥开发区以及古北新区的日本人、韩国人聚居有着息息相关的联系，而这一格局，势必支撑日后虹桥开发区的稳定健康发展。
4. 虹桥开发区写字楼产品研究
4.1 基本信息状况
从虹桥开发区写字楼基本信息表中，我们可以看出，虹桥开发区写字楼的楼层数基本都在29-37层之间，最高的55层，最低的22层。它的标准层面积基本都在1000-1500平方米左右，基本符合现代写字楼对于标准层面积的要求；但是，由于虹桥开发区的写字楼建成时间较早，虽然得房率都能保持在60％-70％左右，但是物业的缺陷同样存在，各种硬件配套设施相对不足，并且有些陈旧。虹桥开发区的写字楼的层高都相对较低，基本都在2.4-2.7米之间，这样就很容易给人一种压抑的感觉。相比之下，像万都中心这种较新的写字楼物业的品质还是优于其他区内物业的。
表4－1：虹桥开发区写字楼基本信息
物业名称
标准层面积
（平方米）
楼层数
（层）
标准层高
（米）
得房率
万都中心
1800
55
2.75
65％
远东国际广场
1500
31
2.4
67％
国际贸易中心
1400
37
2.5
70％
世界贸易商城
2000
30
2.6
60％
新虹桥中心大厦
1588
36
2.6
66％
虹桥上海城
1050
36
2.4
70％
仲盛金融中心
1100
30
2.6
63％
协泰中心大厦
954
29
2.5
66％
安泰大厦
1350
22
2.7
70％
东方国际大厦
1050
26
2.5
70％
太阳广场
1035
29
2.7
70％
资料来源：上海中原研究咨询部
4.2 硬件配套状况
从虹桥开发区写字楼硬件配套情况表中，我们可以看出，虹桥开发区的写字楼在电梯上多用日本进口电梯品牌，如三菱、日立、富士等，仅有国际贸易中心采用了美国OTIS电梯品牌。而在电梯配备上，除了万都中心、国际贸易中心、协泰中心大厦和安泰大厦的电梯配备，达到每部服务面积5000平方米的标准之外，其余甲级写字楼的电梯配备明显不足，这也是早期写字楼的弊病。
虹桥开发区的写字楼除了太阳广场，大都采用了中央空调的形式，而空调的品牌涵盖了大多数中央空调品牌，其中开利空调和约克空调更多的被采用。由于写字楼较老，现今较为流行的大金空调，只有国际贸易中心采用。
车位较为充足，是虹桥开发区写字楼的集体特征，目前该区域尚未出现明显的车位紧张状况。但是各写字楼的车位月租金的水平差距却拉开得很大。仲盛金融中心的300美元/月的车位租金是虹桥开发区写字楼中最高的，该区域的车位月租金基本在1000～2000元/月左右，相对于全市其他写字楼集中区域价格明显偏低。
表4－2：虹桥开发区写字楼硬件配套情况
物业
名称
电梯
品牌
电梯数（部）
电梯服务面积（平方米）
空调
形式
空调
品牌
车位数（个）
车位
月租金
万都中心
三菱
18
5000
中央空调
开利
400
$150
远东国际广场
日立
12
8333
中央空调
约克
300
$260
国际贸易中心
OTIS
9
3666
中央空调
大金
260
$120
世界贸易商城
三菱
10
7000
中央空调
MCQUAY
534
￥600
新虹桥中心大厦
三菱
8
5950
中央空调
约克
/
￥1200
虹桥上海城
日立
9
8888
中央空调
约克
231
$175
仲盛金融中心
富士
5
6440
中央空调
富士通
/
$300
协泰中心大厦
OTIS
6
5166
中央空调
开利
80
$150
安泰大厦
三菱
6
4950
中央空调
三菱
130
$200
东方国际大厦
高仕达
2
23500
中央空调
约克
300
$150
太阳广场
三菱
2
36150
分体空调
/
/
￥700
资料来源：上海中原研究咨询部
4.3 小结
通过对虹桥开发区写字楼的基本信息和配套的研究，可以看出，由于该区域内的写字楼基本都是早期建成的，虽然写字楼配套在当时比较先进，但是如今已经难以达到高档写字楼的配套要求，其现有的配套设备陈旧的特征日益突显，是虹桥开发区写字楼的硬伤。
5. 总结
虹桥开发区作为上海市对外贸易的窗口，从其开始建设至今，它一直坚守着自己的使命，大力发展对外贸易，并积极协助和影响其他区域的贸易行为。尽管虹桥开发区内的写字楼有些陈旧，但是虹桥开发区贸易为先的背景，成熟的办公氛围，完善的商业配套以及便利的交通设施，仍然吸引着众多国内外企业，尤其贸易科技企业的目光。
表5－1：虹桥开发区写字楼市场总结
分类
项目
内容
评价
环境特征
商业环境
虹桥友谊商城、万都购物中心、百盛购物中心以及仙霞路、遵义路沿街商铺
较优
交通出行
距离虹桥机场15分钟车程，延安路高架，区内30多条公交线路
较优
市场特征
供应量
现有办公面积约65万平方米，在售办公面积12.26万平方米
中等
租金
甲级写字楼租金为0.7美元/平方米/天，乙级写字楼租金为0.5美元/m2·天
较低
售价
平均销售价格为22,000元/平方米
较高
市场认可
商贸企业认可度较高，成为商贸企业集中区域
较高
优势
办公氛围浓郁，商业交通配套完善，客户基础稳固，政府政策支持，产业集中度高
劣势
物业硬件设施陈旧，新增办公物业较少
资料来源：上海中原研究咨询部
根据目前虹桥开发区的发展态势，我们可以发现：
n 虹桥开发区未来几年新增供应不多，基本以消化现有写字楼为主，但是其区内现有写字楼的租赁状况仍将保持良好的态势，空置率能够保持在6％－7％左右；
n 新增供应不多，以及在售写字楼物业品质的不断提升，为其价格提供了不断攀高的可能，市场去化仍比较乐观；
n 虹桥开发区现有写字楼的硬件配套陈旧的缺憾，仍将继续下去，这种矛盾将不断深化，成为延缓该区域租金水平上涨的一个瓶颈；
n 尽管物业存在缺陷，但是该区域的商贸优势将进一步突显，区域功能将进一步得到强化。