眉山市房地产市场调研.ppt

单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,眉山房地产市场调研,一、市场环境解析,1,、眉山城市发展定位,2,、眉山城市格局情况,3,、北部新城规划发展剖析,1.1,眉山职能定位,城市职能定位,成,渝经济区现代化工业基地,成都,南翼文教科研基地,西部,综合交通,枢纽重要,节点城市,东,坡文化为特色旅游目的地,眉,山政治、文化、经济中心,城市人口规模,2015,年中心城区达,47km,，约,50,万人,2020,年中心城区达,62km,，约,65,万人,远景规划,2030,年达,82km,，约,85,万,人,2010-2020,年城市规划图,2010-2030,年远景城市规划图,历史文化名城 生活品质之城 现代工业新城,2011,天府,新区眉山区域双核分工,彭山青龙：新材料,、生物医药、节能环保及现代物流,产业；,仁,寿视高：发展,农副产品深加工、机械、电子制造为主的宜业宜商宜居的新型产业综合体。,眉山城市定位,2016,年四川,5,大经济区建设规划,借助成都平原经济区发展规划，加快成都与眉山等,周边城市同城化进程，区域协同交通、民生等,发展！,2014,年成,渝经济区成都城市群发展规划,以成都为发展,核心，,拓展,拓展,成德绵眉乐,、成雅遂、成资城市轴线，推进城市群一体化发展，眉山城市产业以装备制造、新材料、生物医药为主！,依托成都城市群同城化发展，承接医药、装备制造业！,1.2,眉山城市格局,西部,现代工业新城,中部,历史文化名城,岷东新区,生活品质之城,现代制造业集群,工业园区风貌,工业文化展示,现代服务业,高品质宜居社区,三苏文化延续及系统展示,综合服务业,品质逐步改善,三苏文化核心区,中部,历史文化名城,一轴两翼发展格局,以中部核心城区为主，延伸为西部工业区及岷东宜居区三片式格局，并多点开发、多组团发展！,泡菜产业园,东坡岛,北部新城,经开新区,核心城区,岷东大学城,西部新经济增长轴,成眉战略新兴产业,空港高技术产业,科学城研发产业,现代农业科技产业,成眉工业集中区,彭山经济开发区,成眉石化园区,眉山经济开发区新区,金象化工产业园区,甘眉工业园区,机械工业园区,沿承天府新区产业发展,轴,依托成昆铁路，连接天府新区、彭山、眉山，规划,面积,300,km,“,两化互动、产城一体,”,，打造现代工业旗舰和城市组团。,西部新经济增长轴,产业导入及人口导入重心在西,眉,山产业,发展,中心，主要以金象化工产业及,“,西部药谷,”,形成两大园区，依托化工、生物、医药研发、制造，拉动城市区经济,发展，,未来导入人口,13.5,万人,经济,开发新区,金象,化工园,眉山经济开发区,新区,规划图,金象化工产业园区规划,图,人口导出,产业导入,中部核心居住生活区,眉山老城区,轨道发展组团,眉州大道片区,东坡岛,北部新城,眉山核心城区发展主轴：眉山向北,由于铁路及河流的分割，眉山主要发展方向为向北,，未来,3-5,年主要发展核心可能为,“,北部新城,”,1.3,北部处于发展中期,呼应天府新区、,拥江发展,和谐、自然、人文的生活品质之城,西北的建设已基本成型，后期将进入东北片区的建设，随着需求变化，自然资源占有的利好，,东北片区将往改善及再改方向发展。,北部新城城市发展方向,主要以便捷交通，功能复合的文化、田园之城。,教育,科研,社区,配套,医疗,规划,文化,设施,刚改,住,宅,综合医院,2,处,社区卫生中心,4,处,残疾人康复中心,4,出,大型商业综合体,6,处,综合贸易市场,7,处,老年服务人心,2,处,幼儿园,6,处,小学,5,处,初中,6,处,旺达广场,加州国际,小型图书馆,2,处,小型文化馆,2,处,综合文化活动中心,7,处,北部新城,眉山经济发展基础薄弱，在成都平原城市群中缺乏较为核心的竞争力，,外来人口导入相对较为困难,；,依托成昆铁路线的现代工业新城，目前重点招商引资区域，,未来的经济支柱产业、人口导入,主要,在西部,；,本地客户中部核心城区观念仍根深蒂固，优势滨河景观资源、较为完善的发展配套、及河流的分割，,北向发展显然成本最低,；,北部新城西北区域的发展已初具模型，,后期将进入东北区域依江建设的一个阶段,；,土地供应情况来看，,短,中期,房地产,开发热点市场以城北、南湖板块,，及发展较为完善的崇礼为主，北部新城在后期城市的发展中，仍是核心区域！,小结,眉山规划分析总结,北部新城，城市发展的重点方向,二、区域楼市情况解析,1,、未来楼市政策预测,2,、大市场情况分析,3,、板块楼市发展简析,4,、物业类型市场初判,未来楼市政策,预测,与一、二线城市对楼市的促、仰结合的政策不同；,眉山楼市,2014,年,-2017,年以前始终处于补贴政策的促发展环境，,“,去库存,”,效果显著；,库存大幅减少，预计短期内政策求稳。,凡在眉山城区购买商品房的，按,60,元,/,平方米给予购房,补贴！,针对,农民买,房：政府,补贴,300,元,/,，,开发商,200,元,/,！,2014.7,2015.5,针对所有眉山市民以及外地来眉创业人员，政府补贴,200300,元,/,，开发企业优惠,200,元,/,2016.1,2016.12,补贴政策到期，不再出台相关促进政策,330,政策：二手房,营业税,免征由,5,年改为,2,年；二套房,商首付降,至,4,成；,公积金首套房降为,20%,2015.3.30,积极楼市政策期结束，改善型需求重要性凸显！,在过去两年中的政府补贴政策的,需求,刚性,推动下,，大部分农民进城客户、首置刚需客户、以及为子女置业等客户的,购房,计划提前，且大规模恐慌性购房使得眉山区域的潜在性购房需求得到提前释放，未来刚需客群购房需求将会大幅削减；因此未来,2-3,年内客户换房、追求舒适性的改善型置业需求将会有一定的上升比例！,大市场情况,分析,月份,15-1,15-2,15-3,15-4,15-5,15-6,15-7,15-8,15-9,15-10,15-11,15-12,16-1,16-2,16-3,16-4,16-5,16-6,16-7,16-8,16-9,16-10,16-11,16-12,17-1,17-2,17-3,17-4,17-5,17-6,销售（,套）,843,1556,1717,1001,1610,2259,3251,847,1402,1315,1377,1852,601,1016,2224,675,490,459,570,982,851,1102,930,1160,859,1181,1051,1198,930,983,均价,(,元,/),4067,4728,4322,4108,4158,4019,4066,4067,4452,3921,4449,4312,5393,4202,4452,4461,4679,4523,4608,4601,4554,4647,4575,5158,5072,4933,5059,5025,5066,5342,新增（,套）,1035,2391,377,210,1990,1343,3855,215,1700,717,1905,1442,208,617,1015,102,166,406,0,2683,1017,10,1375,593,885,0,0,569,102,674,存量（,套）,18686,19518,18102,17311,17691,16723,17327,16617,16914,16316,16690,16280,15887,15461,14252,13679,13355,13302,12732,14415,14581,13489,13934,13367,13393,12212,11161,10488,9660,9748,供求比,1.23,1.54,0.22,0.21,1.24,0.59,1.19,0.25,1.21,0.55,1.38,0.78,0.35,0.61,0.46,0.15,0.34,0.88,0.00,2.73,1.20,0.01,1.48,0.51,1.03,0.00,0.00,0.47,0.11,0.69,注：数据来源于,锐,理备案数据，数据截至,2017,年,6,月,30,日,供求比在,0.8-1.2,之间供求较为平衡；供求比,1.2,，市场呈现供大于求；供求比,0.8,，市场呈现,供不应求，但总存量仍高达,9700,余套！,延续一二线楼市热潮去库存时代结束，进入调整平衡发展期,从近两年楼市销售趋势分析，,2015,年,5,月启动购房补贴去库存，楼市整体供应小于需求，房源缩减进一步抬高房价，随着下半年进入调整期，且未来,1-2,年随土地供应增加，市场供需得以平衡，价格涨势放缓！,去库存,4000,元,/,4500,元,/,5000,元,/,大市场情况分析,表,1 2010-2017,年眉山城区各建筑类型销售情况演化,销售占比,独,栋别墅,双,拼别墅,联,排别墅,叠,拼别墅,花园洋房,多层,小高层,中高层,高层,超高层,2010,年,0.1%,0.0%,0.0%,0.0%,3.3%,56.9%,9.1%,10.3%,20.3%,0.0%,2011,年,0.0%,0.0%,0.1%,0.0%,1.8%,26.5%,8.2%,31.7%,31.7%,0.0%,2012,年,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.9%,12.5%,8.6%,16.0%,61.1%,0.9%,2013,年,0.0%,0.0%,0.0%,0.0%,0.1%,7.2%,3.7%,11.4%,72.1%,5.5%,2014,年,0.0%,0.1%,0.0%,0.0%,0.1%,6.3%,2.8%,8.5%,75.5%,6.8%,2015,年,0.0%,0.0%,0.4%,0.0%,0.5%,5.2%,2.6%,7.7%,76.6%,7.0%,2016,年,0.0%,0.3%,0.4%,0.2%,0.1%,3.4%,3.7%,3.4%,80.4%,8.2%,2017,年,0.2%,0.1%,1.1%,0.2%,2.5%,5.4%,8.5%,5.3%,61.3%,15.4%,表,2 2010-2017,年眉山城区各建筑类型价格情况演化,销售占比,独,栋别墅,双,拼别墅,联,排别墅,叠,拼别墅,花园洋房,多层,小高层,中高层,高层,超高层,2010,年,4281,1450,2606,0,3305,-,3111,-,-,0,2011,年,2229,0,4530,0,2860,3219,3802,3674,4055,0,2012,年,0,0,7513,0,4444,3412,-,-,-,5140,2013,年,0,2269,0,0,5046,3972,4476,4093,4353,5098,2014,年,0,12585,7616,0,4509,3548,4374,3549,4260,5023,2015,年,0,13169,11101,0,5979,3242,4163,3672,4191,4668,2016,年,6771,12299,11859,6255,7430,3491,5181,3444,4499,4657,2017,年,9860,12041,11221,6442,6388,4358,5664,3646,4624,4768,刚,性,需求显著，低密产品稀缺凸显需求上扬,从历年销售占比演变分析，超高型渐变发展明显，高层产品占据市场,90%,份额！,眉山本地的低密性产品需求逐渐凸显，高层及超高层的价格逐渐趋于平缓！,注：数据来源于,锐,理备案数据，数据截至,2017,年,6,月,30,日,注：数据来源于,锐,理备案数据，数据截至,2017,年,6,月,30,日,中心城区陷入红海竞争，后续竞争的态势还将维持,眉山,城,区楼市基本分为,7,大板块，主流开发市场仍位于眉州大道片区，且目前可售房源较多，其他区域基本属于尾盘、待推阶段！,板块楼市发展简析,片区,均价,(,元,/),在售楼盘数,库存量,(,套,),岷东新区,9884,1,13,东坡岛,8232,4,98,南湖,6,314,2,90,岷江大道,5516,7,202,老城区,5,869,2,224,眉州大道,6736,15,696,泡菜产业园,4,237,2,278,合计,33,3101,注：以上数据截止于,6,月，来源于眉山房产网统计备案数据！,序号,所属区域,2,项目,开发商,占地面积,体量,总户数,容积率,物业类型,在售情况,在售楼栋,梯户数,在售面积段,目前报价,月销量,库存量,推盘计划,物业公司,物管费,未推楼栋数,物业类型,2,未推套数,1,眉州大道,领地花屿,领地集团,60,18.6,1744,3.5,洋房,在售,3#,1T2H,180,8000,100+,5+,下半年,四川汇丰,1.7,1,洋房,12,大平层,在售,7#,2T2H,146,7000,70+,下半年,高层,在售,8#,2T6H,80-89,6000,364,下半年,2,高层,564,2,眉州大道,旺达铭苑,力铎,164,28,2800,2.9,高层精装,新盘,1#,、,8#,2T8H,70-90,5600-6000,70+,364,无,重庆江屿,2,6,高层,2400,3,眉州大道,英伦蓝岸,四川普赖斯,60,14.5,1089,4.5,高层,尾盘,3-5#,2T5H,94-121,4800-5000,100+,无,四川华舜,1.3,无,高层,0,4,眉州大道,凯旋国际,领地集团,386,89.9,6670,2.67,别墅,尾盘,-,-,320,18000,1+,3,无,四川汇丰,1.7,三期,多层,50,高层,售罄,-,2T5H,-,6500,三期,别墅,2500,5,眉州大道,公园,1,号,四川信和,50,10,1120,2.99,顶跃,尾盘,-,2T6H,200,6500,10+,无,1.9,无,0,6,眉州大道,锦泰金樽,锦泰,23,3.9,358,2.49,高层,售罄,-,2T6H,-,4800-5000,50+,无,1.2,无,0,7,眉州大道,锦泰未来城,锦泰,35,5,540,高层,新盘,1-3#,2T6H,59-84,5000-5500,下半年,3,高层,540,8,眉州大道,玫瑰园,19,期,玫瑰园,106,16,1400,2.8,高层,新盘,-,-,-,-,下半年,8,高层,1400,9,眉州大道,万霖钱丰,万霖,166,53,4940,4.86,高层,在售,8#,2T6H,103,5500,30+,100+,待定,阳光物业,0.8,4,高层,1600,10,眉州大道,玉龙半岛,金府,135,44,4199,3.49,高层,尾盘,5#,、,10#,2T6H,72,、,80,5177-6000,150+,60+,下半年,金府物业,1.5,1,高层,300,11,眉州大道,半岛龙湾,眉山鑫象,77,17.7,1038,2.49,高层,售罄,-,2T6H,-,4000,二期待定,1.2,二期,高层,300,12,眉州大道,加州圣地亚哥,眉山华星,180,43,3500,3.49,高层,待推,8#,2T4H,92,、,102,5000-5500,112,下半年,成都蜀信,1.2,四期,3,栋,高层,1120,13,眉州大道,麓湖花园城,眉山天邦,136,28,2327,2.49,高层,新盘,7#,、,8#,2T6H,60-80,6300,360,预计,6,月,成都森辉,1.3,4,高层,750,14,岷江大道,望族,1881,四川陆汇,23,8,390,3.4,高层,尾盘,3#,2T6H,66,4800,30+,10+,无,眉山市恒悦,1.2,15,岷江大道,香颂城,森林家园,91,45,3092,5.6,高层,售罄,8#,2T6H,-,5000-6000,下半年,成都金房,1.3,1,高层,300,16,岷江大道,东方银座,世纪恒兴,90,25,1500,3.67,高层,售罄,3,期,1-3#,2,、,3T6H,60-80,-,下半年,成都金房,1.3,3,高层,474,17,岷江大道,林元康城,林元开发,19,3.2,128,1.67,小高层,新盘,1#,、,2#,2T4H,78-105,5000,下半年,2,高层,128,18,岷江大道,裴城春天,四川城兴,15,4.5,653,4.93,高层,新盘,1#,、,2#,2T4H,70-90,5000,-,预计,6,月,2,高层,195,19,泡菜产业园,岷南御景,成都弘百荣,30,7,628,2.99,高层,尾盘,A#,、,B#,2T4H,-,4000,10+,20+,无,1,无,高层,0,20,泡菜产业园,东岸雅苑,万景,116,28,1856,2.49,高层,在售,11#,2T6H,72-80,4500-5000,70+,170+,待定,四川外滩,1.2,1,高层,200,多层,在售,19#,无电梯,4H,-,5000,-,-,待定,1,多层,40,21,南湖,南湖壹号,铁投瑞景,55,11,778,2.99,高层,尾盘,8#,2T6H,68-110,6000,100+,70+,无,四川晟瑞翔,1.2,22,南湖,南湖别院,玫瑰园,133,42,2762,2.49,高层,尾盘,-,2T6H,70-89,5800-6000,200+,40+,无,眉山世邦,1.2,23,老城区,雕像广场,希望太平洋,31,9,600,2.7,高层,尾盘,-,-,197-227,9000,27+,无,1.2,24,东坡岛,阳光,1519,阳光,669,89,5500,2,高层,尾盘,2#,、,3#,3T7H,59-120,5200,100+,50+,无,阳光物业,2,四期,高层,3000,多层,尾盘,1-4#,3T7,、,8H,86,、,94,8000-8400,250+,50+,无,四期,多层,600,别墅,尾盘,5-16#,1T2H,、,2T4H,66-69,6000-6800,-,10+,无,四期,别墅,200,25,东坡岛,紫胤府,四川禾田,90,20,976,2.1,高层,新盘待推,17-50#,-,121-292,9500-13900,10+,待定,5,高层,950,四合院,新盘待推,-,2T6H,87-168,-,-,-,别墅,26,26,东坡岛,东坡院子,万景,90,17,1020,别墅,尾盘,-,-,186-280,8000,-,10+,无,高层,售罄,-,-,-,-,-,-,27,岷东,兰溪,江山美墅,兰溪,342,16,500,0.72,别墅,在售,已推,34,栋别墅,-,300-500,11000,2,12,别墅,466,-,2T4H,-,-,-,-,高层,420,合计,合计,100+,1215+,18535,板块楼市发展简析,高层开发较为集中，别墅较依托自然资源，洋房供应偏少,从踩盘信息来看，目前市场主流在售,27,个项目中，,26,个高层产品，,5,个供应别墅，,2,个洋房、多层产品，大平层产品,1,个！且以尾盘、待售居多，目前已推库存量仅为,1000+,，但待推及远期库存高达,18000+,！,注：数据来源于踩盘跟踪案数据，数据截至,2017,年,11,月,区域楼市,：区域属于眉山高端住宅区。,区域规模,：本项目属于中型规模为主。,区域面积：,500,为主力；,区域价格：,11000,元,/,左右,区域客户：,眉山高端客户群体，看重环境、未来生活,项目,开发商,占地面积,体量,总户数,容积率,物业类型,在售楼栋,梯户数,在售面积段,目前报价,月,销量,库存量,未推户数,江山,美墅,兰溪,342,16,万,500,0.72,别墅,已推,34,栋,-,300-500,11000,2,12,466,高层,未动工,2T4H,-,-,-,-,420,远期总推量,1,年销售总量,合计可推量约为：,478,套,2016,年,6,月,-2017,年,6,月消化量为：,24,套,478,套,24,套,=,19.9,年,去化周期,板块楼市发展简析,江山美墅,冠城学府,岷东新区,岷东新区片区,：,岷东于,2011,年正式,规划出炉，属于眉山最晚开发的区域，距离,眉山老城区较,远,，眉山本地,居民普遍认为偏远，认知,度不,高。且区域暂无产业人口、无经济发展支柱，难以导入大量购买需求。目前,在售楼盘仅兰溪,江山美墅一,个别墅项目，去,化,周期较长,。,岷东供销,压力：,区域目前处于初期发展阶段，开发信心不足，导致大量土地供应多次流拍，且目前已拍土地大多等待开发；且岷东规划以品质、低密性居住区域，土地容积率、限高要求条件较多，预计后期开发项目改善型产品，面临竞争压力较大！,东坡岛片区,：,该区域依托东坡岛湿地公园独有的,生态景观优势,，,成为眉山自,2010,年品质需求及改善型需求集中区域，主要规划供应高层,、多层、,别墅产品。目前仅有紫,胤,府主力项目，预计,10,月开,售,。,另外阳光,1519 300,亩,地块，预计,推,售放缓。,区域楼市,：,品质需求及改善型需求,住宅区，多为高端品质型项目。,区域规模,：多为超百亩大、中型项目。,区域面积：,高层,80-130,为主力，,280,联排；,区域价格：,高层均价,7500,元,/,左右，联排在,12000,元,/,左右,区域客户：,眉山本地私营企业主，企事业单位人员为主，少量成都投资客。,项目,开发商,占地面积,体量,总户数,容积率,物业类型,在售情况,在售楼栋,梯户数,在售面积段,目前报价,月,销量,库存量,未推户数,阳光,1519,阳光,669,89,5500,2,高层,尾盘,1-4#,3T7,、,8H,86,、,94,8000-8400,250+,50+,四期约,2100,套,阳光,1519,阳光,669,89,5500,2,多层,尾盘,5-16#,1T2 2T4,66-69,6000-6800,10+,阳光,1519,阳光,669,89,5500,2,别墅,尾盘,17-50#,-,121-292,9500-13900,10+,紫胤府,四川禾,田,90,20,976,2.1,高层,待售,-,2T6H,87-168,-,950,紫胤府,四川禾,田,90,20,976,2.1,四合院,待售,-,-,-,-,26,东坡院子,万景,90,17,1020,-,别墅,尾盘,-,-,186-280,10000,合计可推量约为,：,3100,套,2016,年,6,月,-2017,年,6,月消化量为：,3000,套,远期总推量,1,年销售总量,去化周期,3100,套,3000,套,=,1.03,年,东坡,岛供销,压力：,该,区发展逐渐成熟，后续,无新地,供应，在售项目基本无库存。未来供应量为阳光,1519,四期及紫胤府，预计后期产品以高层品质,+,低密改善型为主，去化放缓。,板块楼市发展简析,阳光,1519,临江邸,东坡岛,紫胤府,东坡院子,阳光,1519,四期,眉州,大道片,区,：,眉山政务中心板块集中大量政府机关，属于眉山,“,新城,”,发展区域，主要以外来人口购房需求为主，随区域成熟配套完善，将形成眉山人口、政务服务中心。区内绝大部分以刚需高层产品为主，价格,4800-5500,元,/,，少量低密、改善产品，价格,6000-8000,元,/,，别墅,18000,元,/,。,项目,开发商,占地面积,体量,总户数,容积率,物业类型,在售情况,在售楼栋,梯户数,在售面积段,目前报价,月,销量,库存量,未推户数,领地花,屿,领地集,团,60,18.6,1744,3.5,洋房,在售,3#,1T2H,180,8000,50+,5+,12,大平层,在售,7#,2T2H,146,7000,70+,高层,在售,8#,2T6H,80-89,6000,364,564,旺达铭苑,力铎,164,28,2800,2.9,高层精装,新盘,1#,、,8#,2T8H,70-90,5600-6000,40+,364,2400,英伦蓝岸,四川普赖斯,60,14.5,1089,4.5,高层,尾盘,3-5#,2T5H,94-121,4800-5000,100+,凯旋国,际,领地集,团,386,89.9,6670,2.67,别墅,尾盘,-,-,320,18000,1+,3,50,高层,规划中,2500,公园,1,号,四川信和,50,10,1120,2.99,顶跃,尾盘,-,2T6H,200,6500,10+,锦泰未来城,锦泰,35,5,540,高层,新盘,1-3#,2T6H,59-84,5000-5500,540,玫瑰园,19,期,玫瑰园,106,16,1400,2.8,高层,新盘,-,-,1400,万霖钱丰,万霖,166,53,4940,4.86,高层,在售,8#,2T6H,103,5500,30+,100+,1600,玉龙半岛,金府,135,44,4199,3.49,高层,尾盘,5#,、,10#,2T6H,72,、,80,5177-6000,70+,60+,300,半岛龙湾,眉山鑫象,77,17.7,1038,2.49,高层,售罄,-,4000,300,加,州国际城,眉山华星,180,43,3500,3.49,高层,四期新盘,8#,2T4H,92,、,102,5000-5500,1120,麓湖花园城,眉山天邦,136,28,2327,2.49,高层,新盘,7#,、,8#,2T6H,60-80,6300,360,750,板块楼市发展简析,凯旋公馆,旺达铭苑,玉龙半岛,领地花屿,半岛龙湾,麓湖花园城,锦泰金樽,英伦蓝岸,公园,1,号,鸿通东湖春天,加,州国际城,玫瑰园,19,期,锦泰未来城,眉州大道片区,万霖钱丰,板块楼市发展简析,区域楼市,：区域项目高层刚需为主，少量低密、改善项目。,区域规模,：主要项目属于中小规模。容积率条件较高，,3,以上为多数。,区域面积：,产品整体趋向刚需，面积段偏经济,70-100,为主力，少量首改面积以,100-146,为主力；,区域价格：,区域竞争剧烈，多数产品无开发无亮点，均价多在,5000,元,/,左右，低价刚需产品是区域成交主力,区域客户：,主要来自眉山城区北部进城人口、西部工业区客户，少部分改善型需求客户,合计可推量约为：,11536,套,2016,年,6,月,-2017,年,6,月消化量为,：,5288,套,远期总推量,1,年销售总量,去化周期,11536,套,5288,套,=,2.18,年,眉州大道片区供销,压力：,北部片,区处于高速发展阶段，在售项目众多，库存量较大，但市场需求基数较大，周期控制在,2,年左右，但潜在未开发地块多，加之未来三年为城区主要供地区域，销售风险较高！,项目,开发商,占地面积,体量,总户数,容积率,物业类型,在售情况,在售楼栋,梯户数,在售面积段,目前报价,月,销量,库存量,未推户数,领地花,屿,领地集,团,60,18.6,1744,3.5,洋房,在售,3#,1T2H,180,8000,50+,5+,12,大平层,在售,7#,2T2H,146,7000,70+,高层,在售,8#,2T6H,80-89,6000,364,564,旺达铭苑,力铎,164,28,2800,2.9,高层精装,新盘,1#,、,8#,2T8H,70-90,5600-6000,40+,364,2400,英伦蓝岸,四川普赖斯,60,14.5,1089,4.5,高层,尾盘,3-5#,2T5H,94-121,4800-5000,100+,凯旋国,际,领地集,团,386,89.9,6670,2.67,别墅,尾盘,-,-,320,18000,1+,3,50,高层,规划中,2500,公园,1,号,四川信和,50,10,1120,2.99,顶跃,尾盘,-,2T6H,200,6500,10+,锦泰未来城,锦泰,35,5,540,高层,新盘,1-3#,2T6H,59-84,5000-5500,540,玫瑰园,19,期,玫瑰园,106,16,1400,2.8,高层,新盘,-,-,91-146,1400,万霖钱丰,万霖,166,53,4940,4.86,高层,在售,8#,2T6H,103,5500,30+,100+,1600,玉龙半岛,金府,135,44,4199,3.49,高层,尾盘,10,#,2T6H,72,、,80,5177-6000,150+,60+,300,半岛龙湾,眉山鑫象,77,17.7,1038,2.49,高层,售罄,-,4000,300,加,州国际城,眉山华星,180,43,3500,3.49,高层,四期新盘,8#,2T4H,92,、,102,4500-5000,112,1120,麓湖花园城,眉山天邦,136,28,2327,2.49,高层,新盘,7#,、,8#,2T6H,60-80,6300,360,750,区域楼市,：区域发展较早，配套成熟，项目刚需为主,区域规模,：主要项目属于小规模。容积率较高，大部分,3,以上；,区域面积：,产品整体趋向首置刚需性；,区域价格：,5000,元,/,左右，其中低价刚需性产品是主力；,区域客户：,主要来自老城区客户，地域情节较重，看重配套。,项目,开发商,占,地,体量,总户数,容积率,物业类型,在售情况,在售楼栋,梯户数,面积,段,目前报价,月,销量,库存量,未,推数,望族,1881,四川陆汇,23,8,390,3.4,高层,尾盘,3#,2T6H,66,4800,30+,10+,香颂城,森林家园,91,45,3092,5.6,高层,售罄,8#,2T6H,待定,5000-6000,300,东方银座,世纪恒兴,90,25,1500,3.67,高层,售罄,3,期,1-3#,2,、,3T6H,60-80,-,474,林元康城,林元开发,19,3.2,128,1.67,小高层,新盘,1#,、,2#,2T6H,78-105,5000,128,裴城春天,四川城兴,15,4.5,653,4.93,高层,新盘,1#,、,2#,2T4H,78-95,5000,195,板块楼市发展简析,裴城春天,林元康城,香颂城,东方银座,望族,1881,岷江大道片区,岷江大道板块,：,为眉山老城区向外拓展的区域，属于向新城区过渡区域，高低、新老小区夹杂，发展久远配套设施完善，多为老城区客户换房及子女置业需求。区域开发已近尾声，在售项目减少，近期,可推户,数,1097,套,，均价,5000,元,/,，面积段,以,60-100,为主,。,岷江大道供销,压力：,该,区发展较为成熟，交通便利，在售项目较少，且承接老城区换房、子女置业需求，销售压力较小。,合计可推量约为,：,1097,套,2016,年,6,月,-2017,年,6,月消化量为,：,1097,套,远期总推量,1,年销售总量,去化周期,1097,套,1000,套,=,1,年,区域楼市,：南湖楼市基本开始向东坡岛看齐，以品质改善需求为主；泡菜城则基本为刚需。,区域规模,：基本为百亩以下的中小规模楼盘。,区域面积：,泡菜城刚需面积段偏经济,80,为主力，南湖首改面积,70-110,为主力，以及少量,227,联排；,区域价格：,泡菜城在,4500,元,/,左右。南湖在,6000,元,/,左右，联排在,8000,元,/,左右,区域客户：,南湖基本来自老城区中高端客户，泡菜城主要为附近农村、工厂产业客户，南湖以首改客户为主。,板块楼市发展简析,项目,开发商,占地面积,体量,总户数,容积率,物业类型,在售情况,在售楼栋,梯户数,在售面积段,目前报价,月,销量,库存数量,未推户数,岷南御景,成都弘百荣,30,7,628,2.99,高层,尾盘,A#,、,B#,-,-,4000,10+,20+,0,东岸雅,苑,万景,116,28,1856,2.49,高层,主力在,售,11#,2T6H,72-80,4500-5000,70+,170+,200+,东岸雅,苑,万景,116,28,1856,2.49,多层,主力在售,19#,无梯,4H,-,5000,40,南湖壹号,铁投瑞景,55,11,778,2.99,高层,尾盘,8#,2T6H,68-110,6000,100+,70+,0,南湖别院,玫瑰园,133,42,2762,2.49,高层,尾盘,-,-,70-89,5800-6000,150+,20+,0,南湖别院,玫瑰园,133,42,2762,2.49,联排,尾盘,-,-,227,8000,20+,0,合计可推量约为：,540,套,2016,年,6,月,-2017,年,6,月消化量为：,2400,套,远期总推量,1,年销售总量,去化周期,540,套,2400,套,=,0.2,年,南部供销压力：,区域主要以城市挤压型客群和首改客户为主，目前该区域供销严重失衡，而且无供地计划，属于价值洼地；,南部片区：,分为南湖板块及泡菜城板块，为老城东南向发展,地带。其中南湖依托，东坡湖南区环境、临河优势成为品质刚需、改善需求集聚地。而泡菜,城,板块基本依托泡菜、旅游产业规划形成的居住片区，主要客群以崇礼、永寿区域城市化农民为主，少部分喜好环境的城区客户，价格承受力低。,集中板块,主力户型,主力面积,后续供应,月均,销售,目前价格,代表项目,畅销首置,产品列表,北部片区,4/2/2,70-90,充足,410,4500-6000,旺达铭苑、,东湖,春天,香,颂城、万霖钱丰,3/2/2,70-90,3/2/1,60-80,南部片区,3/2/2,80-90,无,250,5500-6500,南湖别院、南湖壹号,4/2/2,90,2/2/1,60-70,东坡岛,3/2/2,80,不足,160,7000-7500,阳光,1519,2/2/2,70,各物业类型市场初,判,首置产品在各板块均承担着走量产品的重责。,后续东坡岛已无土地供应，以及南部片区暂无,供应计划,，在售项目后续供应不足，刚性首置需求,必然向北部区域外溢；,北部片区后续土地供应充足,，主要以低价吸引,城市挤压型客户，,客户价格承受力不佳；,眉山首置市场总体以大赠送套四、套三为主，而新规限制赠送比例，随着本轮去库存完成，市场上首置套四产品将逐渐消失，套三双卫户型比例减少,；,首置,【60-90,】,适价高量,集中板块,主力户型,主力面积,后续供应,月均,销售,目前价格,代表项目,畅销,品质型、,首,改产品,列表,北部片区,3/2/2,90-110,充足,50,4500-6000,加州国际城、,锦,泰金尊,、玫瑰园,19,期,南部片区,3/2/2,100,无,20,5500-6500,南湖别,院,南湖,壹号,4/2/2,110,东坡岛,3/2/2,100-120,一般,30,7000-7500,阳光,1519,、东坡院子,4/2/2,各物业类型市场初判,首改产品在各板块均有一定的销量。,首改,【90-130,】,北部片,区本身单价低，加之面积控制及高赠送，客户在，,适用于中低支付能力首改客户，存在有小部分需求，目前缺乏高品质首改项目；,南部片区仅存少量首改库存，后续暂无供应计划。,东坡岛首改产品面积均较大，主力在,100-120,之间,，高单价导致的高总价，大幅抬高了购买门槛，销量中规中矩。短期内仅,紫胤府入市，将继续延续低供应高价中量,的销售格局,。,首,改品质型项目,目前除东坡,岛外，,其他,区域品质,首改,项目较少，未形成集聚区，,市场存在机会。,特定板块,低价中量,集中板块,主力户型,主力面积,后续供应,月均,销售,目前价格,代表项目,畅销,在改产品列表,北部片区,4/2/2,跃层,130-150,一般,15,4700,英伦蓝岸,3/3/3,140,10,6500,领地花屿,南部片区,无,东坡岛,3(1)/2/2,130-140,少量,10,7000-7500,阳光,1519,各物业类型市场初判,再改产,品在各板块均有一定的销量。,再改,【130-160】,少量高价产品,低销量,英伦蓝,岸由于自身产品的大面积，导致与周边赠送产品的劣势竞争，因此只能采用低价策略消化客户；,南部片,区暂无无,此类产品，后续暂无供应计划。,领地花屿,凭借开发商品牌、良好,的,环境及生活意境的打造，吸收北部区域部分品质改善型客群。阳光,1519,的自身景观配套资源,，吸引部分精英人群