永城沱滨路项目招商执行方案1.doc

永城沱滨路酒店招商执行方案

一、 项目的招商销售流程（确定招商政策）：

为了项目销售的需要，也为了确保酒店的经营水平和租金承受能力，确定让经营方和格林豪泰酒店签订加盟协议；
1. 确定让酒店经营方拿出200万的装修费用，投入酒店的前期装修。
2. 2年免租，在确保销售价格能够达到一定标准以后，开发商再投入150-200万的费用用于酒店的装修。
3. 开发商和盛腾置业签订招商代理合同。
4. 和酒店经营方签订招商合同。
5. 酒店经营方和格林豪泰酒店签订加盟合同。
6. 盛腾组织产权式永城格林豪泰酒店的销售。

二、 置业顾问培训：
《永城格林豪泰酒店招商手册》培训
1) 项目及酒店优势培训
2) 永城格林豪泰酒店酒店经营方回报率核算
3) 永城当地酒店经营状况培训（租金，入住率）
4) 格林豪泰品牌介绍
以200万元左右的低资金门槛投入，获得全国经济百强县，全国连锁星级酒店20年经营管理权。
招商主体：个人或者企业
招商对象：重点是永城，商丘，面对全省

三、 招商方案
方案一：
能够在1-3个月以内，对永城格林豪泰酒店投入资金200万元
确保格林豪泰酒店20年以内的租金承租能力
20年以内，所有权方和酒店经营方每年的利润分成比为：4:6

头2年租金
第3年至第4年
第5年至第10年
第10年以后到第20年
租金
免租
100万
120万
140万
小计
10年平均年租金111.6万，20年平均年租金117万！

方案二：
能够在1-3个月以内，对永城格林豪泰酒店投入资金350万元
获得永城格林豪泰酒店30多年经营期的经营权。
确保格林豪泰酒店30年多年的租金承租能力。
经营期间，所有权方和酒店经营方每年的利润分成比为：2:8

头2年租金
第3年至第4年
第5年至第10年
第10年以后到第20年
租金
免租
108万
144万
144万
小计
10年平均年租金111.6万，20年平均年租金127.8万！

      酒店建筑面积4800平方米， 95间客房，年平均出租率65％，平均房价160元
项目
主要费用
年均房费销售收入
95间客房*65%*160元*365天= 355万元
其他额外收入5%
355*5%=17万元
年均经营毛利润率(假设)
70%
年均经营毛利润
（355+17）万元*70%=260万元
房产年租赁费
0万元/年（头三年免租）三年后108万/年
年经营管理费
（355+17）万元*4%=18.6万元（头5年）
营业利润
260万元-0-18.6万元=241万元
所得税25%
60.35万元
税后利润
180.65万元
投资客户：经营方
2:8
经营方税后利润
144.52万
经营方总投资费用
350万
年投资收益率
144.52万元/350万元=41.3%
投资回收期
350万元/144万元=2.4年

四、 招商执行方案：
确定招商政策以后，迅速启动招商工作。
多渠道下手，迅速锁定经营方。

第一渠道（短信）：
A. 筛选先帅新天地客户，短信告之客户项目启动了酒店经营方的招商工作，公布招商政策。
B. 联系永城，商丘短信公司，针对高消费人群投放项目招商广告。
C. 对打咨询电话的意向客户，重点回访，登门洽谈。
由销售经理筛选组织，每周去商丘回访重点电话客户一次。
短信内容示意：
2年赚一个星级酒店！先帅新天地c栋，4800平米永城格林豪泰商务酒店寻找她的主人,200万的投入，撬动2000多万的资产！详询5776999
商丘短信内容示意：
2年赚一个星级酒店！全国经济百强县永城4800平米格林豪泰商务酒店寻找她的主人,200万的投入，撬动2000多万的资产！详询5776999
布点永城，撬动2000多万资产！全国经济百强县永城4800平米商务酒店寻找她的主人，200万的投入，掘金酒店业千万财富！详询5776999

第二渠道（电话）：
想办法拿到商丘市企业黄页，对永城和商丘的快捷酒店进行撒网式的排查，以咨询加盟为由，联系老板，询问投资意向。

第一轮，重点询问规模中等的快捷酒店，前台-店长-老板-投资咨询
第二轮，重点询问当地连锁酒店，加盟-老板-投资咨询
第三轮，重点询问当地品牌餐饮。 店长-老板-投资咨询
第四轮，河南南部规模中等的快捷酒店及河南南部连锁酒店
第五轮，在河南小众媒体上公开招募商务酒店老板

第三渠道（直接拜访）：

和电话结合，电话拿不到资料的重要目标，直接拜访。（招商手册）
对电话咨询的重点客户，登门拜访。
对客户推介的重点个人，登门拜访。

登门拜访工作由销售经理统一安排组织，每周末销售经理出具下周拜访工作计划，确定固定的拜访流程，成果按周汇报。

五、 招商费用预算：
招商工作启动：2010年11月底
招商工作周期：30-45天

招商推广的费用：
类项
费用概算
应用时间
备注
印制招商手册
3000元
11月中旬
精致印刷100本，
普通印刷 200本左右
渠道
短信
2-3万
11月底 永城
12月初 商丘
永城5万条，2回
商丘5万条，6回
电话
略
立即启动
售楼部电话
登门拜访
8000-
10000元
12月
2人，2天，400-500元
16-20次，预算8000-10000元
其他
中间人奖励
1万

刺激奖励
招商成功置业顾问奖励
2000元

元旦前招商成功销售经理奖励
2000元

合计

5-6万元左右

六、 盛腾招商代理的费用：
所招酒店经营方的月平均租金

河南盛腾置业先帅新天地项目组
2010年11月19日