洱源项目产品及定位建议PPT课件.pptx

洱源项目产品规划及定位建议1.2项目界定客户分析发展战略项目定位供需分析报告架构2.3项目界定宏观层面中观层面微观层面城市区位城市宏观经济区域产业地块现状区域定位周边资源分析报告架构 项目界定3.4洱源，自然资源丰富、少数民族杂居的宜居城市自然资源得天独厚：鱼米之乡、梅子之乡、乳牛之乡、温泉之乡、兰花之乡、高原水乡、唢呐之乡。40条公路，全场1091.6公里，交通网路已将景区连成一片。以农副业为主，旅游业为辅，全县零售业依托私营企业及个体工商业有较好的发展城市区位大理市鹤庆剑川4.5丽江、大理、迪庆三大风景区枢纽，人文、经济交流连通城市区位5.6宏观层面小结p自然资源丰富p地处交通、文化、经济枢纽p城市化进程加快，居民生活水平提高p特色农业不断优化，属于第一产业、第三产业城市6.7近中心区域，自发型商业集中区，沿河区域，居民聚集县中心近核心中心近核心区域区域 距离县城中心，东侧道路和洱源环线交叉处即为县城中心，本案距离县城中心较近已形成自已形成自发型型商商业集中区集中区 县城核心已形成自发型商业集中区，聚集人群。居民聚集居民聚集 除了商业形成区的居民聚集外，河流的分布有利于形成居民休闲聚集地区域定位本案本案寒山寺留园西园石路河流宾馆8临主路交通便利，一侧临河景观增值，规划路预埋区域潜力发展东侧道路直通道路直通县城中心城中心 商业汇集、人流汇聚北北侧规划路直通地划路直通地热国国 连通水利局行政片区南南侧临河，景河，景观增增值；未；未来区域居民聚集地，地段来区域居民聚集地，地段潜力增潜力增长 南侧居住舒适度增加，沿河商业街区增加街区特点规划路划路为区域潜力区域潜力预埋升埋升值空空间 区域定位本案本案寒山寺留园西园石路规划路直通地热国直通县城中心小型规划路直通县城中心9p交通便捷，近中心优势，通达各片区、商业及生活配套p本区域临河景观增加附加值，形成人群集聚地p规划路为区域潜力预埋升值空间中观层面小结9.10 A地块地块较规则、方正项目目规模：模：108.62亩，约7.3万平地地块性性质：住宅用地四至：四至：北至田埂，西至河道，东至洱海源宾馆门前道路，南至现有农民房。地块A现状240m200m330m技技术经济指指标 容积率2.4 无限高 建筑密度35%绿地率30%车位配比：0.6个/10010.11 地块现状农地场地平整，无明显高差现有高压线未拆除目前未正在耕种的农地场地无尚未拆迁的建筑周边道路通畅地块A现状11.12小结p地块在城市交通中占有优势地位，为未来县城发展的核心所指p地块周边急需生活配套、商业配套的支撑，项目的落地将成为洱源人心所向p地块周边缺少标志性项目，提高该区域整体的人居水平微观层面12.13地块A项目界定：未来城心，全配套生活大城项目界定属性属性诠释区位区位属性属性p 未来交通核心枢未来交通核心枢纽p 现有道路平坦，规划路为未来预埋发展潜力p 距离县城中心不远p 区域生活、商区域生活、商业全配套全配套p 取代传统自发型商业，形成风格I鲜明的商业街区p 区域区域人居人居标杆杆p 引入商墅概念p 综合型大城合型大城p临河休河休闲聚集地聚集地p 占地108亩，容积率2.4p西临河道，有机会成为居民聚集地14项目界定客户分析发展战略项目定位供需分析报告架构14.15客户来源分析p交通到达：区域客户以步行、电动车、机动车到达本案；p居住习惯：周边居民以老小区多层、廉租房为主；居住区域分布在县城中心或近中心周边区域；p工作区域：周边客户以农种、畜牧及其周边行业、公务员、服务业为主；p消费能力：购物片区以自发型商业为主，商品无集中供应；消费以满足或改善目前生活需要为主。目标客群分析15.16主力购房人群是公务员及事业单位、个体商户目标客群分析目前周边楼盘置业情况经过对区域购房群体及当地房管部门的访谈、了解，区域主要购房群体以公务员、事业单位管理层和个体商户为主。Series1,公公务员务员,23%,23%Series1,公司公司职员职员,7%,7%Series1,事事业单业单位管理位管理层层,16%,16%Series1,事事业单业单位位员员工工,5%,5%Series1,个体个体,11%,11%Series1,私私营营,6%,6%Series1,教教师师,13%,13%Series1,医生医生,10%,10%Series1,农农民民,3%,3%Series1,其他其他,6%,6%公务员公司职员事业单位管理层事业单位员工个体私营教师医生农民其他17客户圈层 偶得客户 游离客户 重要客户核心客户核心客户：行政区或县城中心区工作的政府机关、企事业单位公务员，注重圈层拓展重要客户：私营及个体业主游离客户：居住在县城边或工作在县边的工厂或服务业群体偶得客户：纯投资客目标客群定位17.可承受较高价位、离办公地点较近、身份识别感强、强调社区品质，舒适和生活配套18结论：地缘性客户为主地缘性客户的分类：p泛公务员群体p私营业主p企业中高层p普通职员p地区普通居民对价格不敏感、重视生活氛围、身份识别感强、社区品质、安全无法承受较高价格、重视生活氛围、社区品质、安全；重视配套目标客群分析可承受较高价位、强调社区品质、舒适生活；重视配套、交通便捷对高价位承受力不强、对社区品质要求一般18.目标客户的共性需求19目标客户的需求共性：生活配套全面、具有升值空间、舒适地段地段市中心地段产品品层面面1、户型好2、房屋功能性、实用性3、对花园、露台提出要求4、生态、科技的融合户型型功能功能三房及三房以上空空间结构构住宅为普通住宅；商业商住两用社区配套社区配套1、绿化环境：景观层次和参与性2、物业管理：物业服务水平高3、社区规划合理：人车分流4、社区配套一定比例的商业区域区域印象印象非中心地段，目前荒芜，但居住不抗拒目标客群分析20项目所属区域市场细分置业能力计算方式公务员以公积金每月可以承担2000元还款额计算（公务员公积金不计入家庭月收入）20年房地产贷款可以达到约50万元 收入收入特点特点高高层中高中高层 中中层中中层年年龄31-45岁以上25-30岁 45岁以上25岁以下职业范范围政府机关和企事业单位人员、私营业主，企事业单位等高层管理人员私营业主，企事业单位等高层管理人员，企业高级白领离退休人员服务业、工业职员收入水平收入水平家庭年收入20万左右家庭年收入10-20万家庭年收入10万左右10万以下置置业能力能力80万元左右70-80万50-80万50万以下购房需求房需求首改首置/首改首改、再改投资型、功能型首置中高层客户群体正在迅速成长为未来主流购房群体之一，其购房需求度最高，是目前本区域市场的主流客户群体。目标客群定位21目标客户特征p置业者来源地：主要是地缘性客户为主p置业者特征：以泛公务员为标签，包括私营业主、企事业中高管理p置业驱动因素：居住改善、居住品质、配套完善、物业管理p客户购房需求：一步到位p户型功能要求：花园、露台、流程化操作台、太阳能热水器、入户玄关、朝向、实用率、采光及通风p可承受价位：普通住宅，总价：三房40-50万；4房51-60万元；p置业倾向：户型设计、物业管理、景观设计、社区配套p社区内配套需求：集中商业配套和社区休闲场地目标客群定位21.22本项目目标客户的价值取向对产品的要求p追求生活品位p喜欢舒适p喜欢大开间p注重居室功能p注重社区品质p有圈层概念p市中心地段p高得房率物业p居所功能明确p区域高品质社区所带来的身份感p优质物业服务客户特征 产品偏好目标客户泛公务员核心客户重要客户p追求生活质量p喜欢类聚p有自住兼投资私营业主企事业中高层p市中心地段p多层产品、别墅类产品p优质物业服务p增值潜力目标客群定位22.23项目界定客户分析发展战略项目定位供需分析报告架构23.24洱源房地产市场在售楼盘项目名称目名称金色家园金色家园文碧源文碧源兴源花园源花园项目位置洱源县腾飞路大鹏饭店东侧洱源县城文碧路东侧施路西侧洱源老城区环岛花园旁项目现状一期建设接近封顶，二期准备打地基施工建设中打基桩项目占地面积56亩97亩5亩项目总户数511套685套72套项目总建筑面积100000平方米73000平方米9000平方项目业态 小高层（7栋、12层、花园洋房（7栋、7层、别墅双拼(8栋、联排商墅（1栋6层花园洋房、三层联排商铺2栋小高层（9层）项目容积率2.0 项目绿化率30%38%30%项目车位数444个车位500个车位49个车位交房时间一期交房2013年年底，二期2014年3月份一期交房2014年2月，二期未定2014年5月份左右销售价格 花园洋房均价3700、小高层3600均价、别墅58006000、商铺均价10000元。该项目分2期开盘，每期推售300套房源，一期销售已接近尾声、销售均价为3600，二期还未销售。商铺销售价格为980011800.该项目住房销售价格为37003900，23层3700，46层3900，79层3800。户型配比别墅16套238.43别墅无别墅无联排商墅12套229.73联排商墅20套233联排商墅无两房两厅一卫80.13两房两厅一卫152套97.21、两房两厅两卫895三房两厅一卫无三房两厅一卫无三房两厅一卫1695.12三房两厅两卫121、124三房两厅两卫315套139.79、127.63、131.75三房两厅两卫32105四房两厅两卫136、133四房两厅两卫112套131.32四房两厅两卫16112.4五房三厅三卫无五房三厅三卫86套226.17、223.04、210.42五房三厅三卫无五房四厅四卫172.95、200.71、205.23、220 五房四厅四卫无五房四厅四卫无备注：该项目2013年4月6日开盘销售、135.8135.8平平方三室三方三室三厅两两卫两阳台复式两阳台复式户型型畅销，现在二期认筹开始，住房交付10万元定房但不定价，商铺交付20万元。该项目交付15万认筹金定房定价，待开盘签署商品房购销合同，商铺未销售，对外销讲商铺均已售完。供需分析25需求与供给的差异化分析目标客户需求现有供给基本需求p交通便捷、购物方便、集中商业、生活配套成熟p房型方正，采光好，通风好p得房率高p周边老旧小区及廉租房不能供给p户型设计未考虑投资及改善性客户需求p社区生活配套缺失p缺少区域标杆社区提升型需求p户型功能提升，比如步入式衣帽间、储藏室、生活阳台p一步到位的购房需求，至少三房的居住空间p社区规划、景观规划p空间实用及功能性p优质的物业管理 房屋不仅仅具有实用并满足家庭生命周期需求的居住功能，同时要有完善的生活配套，构筑市场中的标杆，代表县城中高端居住理念的首席社区供需分析26项目界定客户分析发展战略项目定位供需分析报告架构26.27SWOT分析Strength（优势）1、地块规整，利于规划2、交通及近核心板块3、行政片区中的政府机关、企事业单位提供足够优质的客户资源Opportunity（机会）1、政府对规划道路整治的出台2、政府或开发商对河道的治理3、县城中心偏移4、5分钟生活圈内拥有一切理想资源5、市场产品序列有空白Threaten（威胁）1、周边老旧小区及廉租房很可能会影响项目品质感2、市场中其他楼盘产生竞争威胁3、房地产整体政策不稳定，影响购房情绪Weakness（劣势）1、项目展示面弱2、区域认知度弱3、项目区域生活、教育配套缺乏发展战略27.28根据SWOT分析结果，我们所需要选择的战略方向结论优点劣势市场标竿型创新型产品1、以产品优势树立项目高档形象2、以产品优势树立价格标竿3、口碑佳，易树立品牌1、前期投入大、资金压力较大2、商业运营难度较大市场普及型大众型产品1、客户选择面大1、难以突破市场竞争2、无法形成项目核心竞争力3、同质化竞争严重4、品牌树立困难市场稀缺型绝对差异化1、产品特别致使客户层明确1、抗风险能力弱市场挑战者不管市场需求如何1、客层明确1、抗风险能力很差发展战略29市场现状u供应量小u创新产品很少u客户提升型需求没有得到满足u市场机会多uu规模较大u外部环境现状差u政府规划尚未实施u区域成形生活配套缺失u项目客观条件创新产品占领空白区域标杆战略动向产品创新、占领空白、树立标竿发展战略29.p纯粹：洱源唯一大城配套的现代生活社区 p舒适：居住尺度舒适、居住功能提升p空间：提高实用率，丰富空间概念30战略动向发展战略 战略分解：产品创新30.31 利用外部优厚的资源，运用先进的规划理念，填补市场生活配套缺失的空白，打造近中心区域唯一大城配套的现代生活社区商业完善生活配套1+2/1+2+3实用三房110平舒适三房125平紧凑四房135平缺乏社区生活配套市场供给缺乏改善型、标杆式社区本案主力户型面积分布战略动向发展战略 战略分解：占领空白31.发展战略 战略分解：区域标杆32p主题：拥有鲜明的社区文化 拥有新鲜的产品概念 p精品：产品品质出众，创新实用p晶彩：拥有出彩的营销理念战略动向32.报告架构 项目定位33项目界定客户分析发展战略项目定位供需分析地块A地块B33.34项目整体定位项目区位项目地块目标客户需求竞争分析处于近中心交通便捷未来的市中心生活区拥有独特的社区文化17.5万方建筑面积地块规整，临河政府有望对项目周边环境整治不单纯追求空间面积增加，而是居住功能提升着眼于社区品质感注重“圈子”追求精神层面享受市场中符合目标客层需求的产品很少功能提升型产品很少社区内生活配套不完善市中心、纯味、优醇、生活社区市中心大盘、综合、纯粹优越感，品质感差异化发展定位34.35纯味 一种纯粹的生活状态从事业回归生活，从本质提高人居水准；低容积率的现代社区36优醇 一个社会阶层的理念融合富裕与品味划上等号拥有富而有品的生活境界“圈子”带来的邻里乐趣不出社区即完成生活所需一片区域的标杆与潮流37产品定位本项目核心竞争力的爆发点p满足项目的“区域标杆”形象定位p满足项目目标客户深层次需求p超越于现有市场现状，树立标竿形象p形成项目的核心竞争力p物业类型综合，产品线全面，打造内环境和差异化产品优势p户型结构均好p高科技应用，引领市场住宅产品定位原则产品体系37.38规划条件和总规划初步建议项目目规模：模：占地72343.49平米，长约330米，宽约200米地地块性性质：居住用地技技术经济指指标 容积率2.4 建筑密度35%绿地率30%车位配比：0.6个/100项目目总建筑面建筑面积：173624.38平方米项目规划主入口主入口绿化广场商业街区高层社区干道5000平小型集中商业，招商超市完善社区商业配套小型休闲广场汇聚人群提升区域价值风格商业街区临水旺铺高层底商完善生活配套产品类型面积分区/户型占比/约33F高层11021%12550%13529%商墅1+310%-15%商业1+2/1+2+320%39公共空公共空间设计项目规划项目规划商商业街街设计栋体外部体外部细节建筑建筑单体体设计39.40公共空公共空间设计 园区内的公共空间项目规划商商业街街设计栋体外部体外部细节建筑建筑单体体设计项目规划40.41规划条件和总规划初步建议项目规划42.43.入口入口处景景观带44.景景观层次空次空间变化化45.4646.4747.48区域区域识别地地图利用利用铺装装“造造场”49区隔区隔与周与周边小区划清界限，小区划清界限，营造造专属的尊享氛属的尊享氛围49.50公共空公共空间设计 商业街的风格和细节项目规划商商业街街设计栋体外部体外部细节建筑建筑单体体设计项目规划50.51商商业街区街区铺砌地面形成行人的砌地面形成行人的隐形流形流线52公共空公共空间设计 栋体外部的细节把控有助于整体品质提升项目规划商商业街街设计栋体外部体外部细节建筑建筑单体体设计项目规划52.项目规划53 室外构件室外构件室外构件室外构件&造型造型造型造型阳台、窗精致的栏杆、扶手空调机位雨漏管雨棚、门廊w角窗角窗w条形高窗条形高窗w墙上的上的缝隙隙w不同材不同材质的拼接的拼接 w特殊的符号特殊的符号立面细节建议54公共空公共空间设计 建筑单体的设计细节直接关系到居住体验和客户观感项目规划商商业街街设计栋体外部体外部细节建筑建筑单体体设计项目规划54.55建筑单体设计 单体立面，组成社区风格的重要元素项目规划建筑建筑单体体设计立立立立面面面面平平平平面面面面特特特特殊殊殊殊位位位位置置置置 立立立立面面面面55.56室外构件室外构件&造型造型阳台、窗栏杆、扶手空调机位雨漏管雨棚、门廊w角窗角窗w条形高条形高侧窗窗w墙上的上的缝隙隙w不同材不同材质的拼接的拼接w特殊的符号特殊的符号转角角处直接接合的玻璃：直接接合的玻璃：略去了接合处的窗框，使两个朝向的玻璃合二为一不同材不同材质的拼接：的拼接：丰富了立面的效果，增加质感的有力手段立面细节项目规划56.57建筑单体设计 平面，完善户型功能项目规划建筑建筑单体体设计立立立立面面面面平平平平面面面面特特特特殊殊殊殊位位位位置置置置 立立立立面面面面57.58建筑单体设计 平面，完善户型功能项目规划平面平面设计立立立立面面面面户户型型型型附附附附加加加加值值科科科科技技技技引引引引入入入入单单体体体体平平平平面面面面布布布布局局局局58.59建筑单体设计项目规划平面平面设计立立立立面面面面户户型型型型附附附附加加加加值值科科科科技技技技引引引引入入入入单单体体体体平平平平面面面面布布布布局局局局平层布局完善楼内公共区域功能59.一梯四户、高使用率的居住空间；共享大堂创造“圈子”的邻里生活；每户都是南北通透，基本做到全明平层分布建议1项目规划60.两梯四户较为便捷；端户为南北通透；中间户全明平层分布建议2项目规划61.纯板式住宅；一梯两户提高生活便捷度；端户南北通透平层分布建议3项目规划62.建筑单体平面布局细节项目规划63标准层电梯入户大大堂堂若在A、B、D、E座每层设置电梯入户，则每单元首层大堂将损失15平方米左右商业面积。63.64顶层私家电梯入户 1:1:独立入口独立入口 2:2:空空间序列序列 建筑单体平面布局细节项目规划64.65顶层空中院落设计要点：降低窗台高度设置平开窗充分考虑露台的 承重强度及防水 处理空中院落空中院落建筑单体平面设计项目规划65.66建筑单体设计项目规划平面平面设计立立立立面面面面户户型型型型附附附附加加加加值值科科科科技技技技引引引引入入入入单单体体体体平平平平面面面面布布布布局局局局具备附加值的户型受到市场的追捧66.利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台。模糊的阳台同房间区分。步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。阳台封闭，也可增加实际使用面积。步入式步入式景景观凸窗凸窗室内地面室内地面步入式阳台步入式阳台步入式步入式景景观凸窗凸窗步入式步入式阳台阳台50cm60cm25cm阳台空间的附加值提升项目规划67.挑空阳台面积不计，可大幅度增加住户使用面积阳台空间的附加值提升项目规划 挑空阳台：实际使用面积增加10%-20%68.阳台空间的附加值提升项目规划 挑空阳台：实际使用面积增加10%-20%；波特曼空间的室外化应用挑空阳台，空间形成流动感；同时可增加住户实际使用面。69.阳台空间的附加值提升项目规划 伸缩阳台 通过阳台的大小在不同楼层的伸缩，造成实际使用面积的增加。使用功能的提升；活跃了立面效果。70.设备平台/空调位变生活阳台，双阳台更亲景亲光 项目规划 设备平台附加值 使用面积增加12平米；使户型变为双阳台。71.72建筑单体设计项目规划平面平面设计立立立立面面面面户户型型型型附附附附加加加加值值科科科科技技技技引引引引入入入入单单体体体体平平平平面面面面布布布布局局局局具备附加值的户型受到市场的追捧72.73高科技系统引入MOMA核心技术系统恒温恒湿新建筑包括十大系统：p恒温天棚辐射系统；p恒湿型全新风系统；p外墙优化系统；p外遮阳及窗优化系统；p屋面优化系统；p厨房及地漏优化系统；p防噪音优化系统；p中央除尘优化系统；p智能化电梯系统；p水处理优化系统；项目规划高科技设置列举73.74新风系统“会呼吸的窗”把森林搬进室内，用清新的空气抚摸业主的笑脸。项目规划高科技引入74.756mm+12mm+6mmLOW-E低辐射玻璃室内冷热能量100投射热传输损失40太阳能热量10透射太阳能65室外环境室内环境LOW-E镀银膜（内充氩气）低辐射保温玻璃，双向阻热外窗系统有效阻止室内外热交换，阻挡紫外线，让业主轻松拥有健康的阳光。项目规划高科技引入75.76马桶污水在同层向后排入隐蔽在墙体里的立管中，立管中双路排水，避免楼间噪音、无漏水、无串味摒弃传统的水封弯头不占用地下空间同层后排水技术颠覆传统卫生间，让水流的噪音连同漏水和异味一起消失。项目规划高科技引入76.77生态灭蚊机有效消除社区血吸性害虫生态灭蚊机有效消除社区血吸性害虫，让业主在园林中放心的徜徉。项目规划高科技引入77.78空气(AIR)新风系统、不锈钢地漏温度(TEMPERATURE)外窗系统阳光(SUNSHINE)外墙保温防噪音、异味(NOISE AVOIDING)同层后排水其他(OTHERS)生态灭蚊机我们所做的，不只是提供了业主入住的空间，更重要的是通过楼盘的内外兼修在洱源创造一种新的健康生活方式，打造真正意义的智能环保空间。项目规划高科技引入78.79高科技技高科技技术价格价格备注注新风系统3050元/平方米中空镀膜LOW-E玻璃650元/平方米（按窗体面积计算）其中镀膜价格为150元/平方米生态灭蚊机5000元/台按本项目规模大概需要5台同层后排水系统3500元/个卫生间住宅规格高科技产品成本项目规划高科技引入79.80建筑单体设计 特殊位置的独特设计提升社区品质项目规划建筑建筑单体体设计立立立立面面面面平平平平面面面面特特特特殊殊殊殊位位位位置置置置 立立立立面面面面80.住宅入口81住宅入口设计外部与内部的切换体现私密性彰显主人尊贵身份建筑单体设计特殊位置项目规划81.82物物业类型型产品品单位售价位售价占比占比销售售额/亿住宅33F高层380080%5.17商业裙楼底商、商业街区1300020%4.42商墅1300010%-15%3合计12.59注：由于具体设计方案未出，上述测算为概算。高高层：板楼，南北通透；为与地块B的产品差异化，建议户型110135，以110的小三房和135的小四房为主，高层排布以景观资源为主，增加市场中的竞争力；商商业：户型主要是1+2或1+2+3销售（竖向分割），八面风、主临路面，做较大面积的水平分割，分层销售；高科技产品成本项目规划地块A 总结：标杆、附加值、科技82.报告架构83项目界定客户分析发展战略项目定位供需分析地块A地块B83.84项目目规模：模：300300亩，188193.32平米，长约880米，最宽处宽约230米，最窄处约168米地地块性性质：商住用地四至：四至：地块北至051乡道，西至河道，东至茈碧湖，南至河道，呈条状分布，地块平整。地块B条状、平整地块B现状880m230m技技术经济指指标 容积率2.4 无限高 建筑密度35%绿地率30%车位配比：0.6个/10084.85土土地平整，无明地平整，无明显高差高差东向景向景观资源丰源丰富富北北侧湿地公园，湿地公园，旅游旅游资源得天独源得天独厚厚场地无尚未地无尚未拆迁拆迁的建筑的建筑地块B现状旅游、景观资源丰富85.86小结微观层面p地块B紧邻湿地公园，应借此资源发展边缘产业p独特的湖景资源，势必造就高端产品p地块的条形特征，影响着规划方案86.87财富聚集地，高端物业云集项目界定属性属性诠释区位区位属性属性p 财富聚集地富聚集地p拟建星级酒店，建筑风格力求唯美，与自然景观交相辉映p引引领城市新城市新风尚尚p集商务商业旅游休闲与一身p产品类型使高端人士云集，成为时尚标杆88项目区位项目地块目标客户需求竞争分析紧邻湿地公园，自然资源独一无二占地300亩，地块规整公园旁大体量追求生活品质，需要社会地位的认可，注重“圈子”优越感，品质感市场中符合目标客层需求的产品很少差异化纯味、大手笔、优闲、稀缺项目整体定位发展定位88.既能体既能体现现代都市代都市财富品富品质生活生活融入山水之中的自然融入山水之中的自然醇美醇美现代都市生活与山水自然的高度融合代都市生活与山水自然的高度融合形象定位发展定位生生长在山水在山水边的的瑞士小城瑞士小城瑞士是阿尔卑斯山脉的一个多山的小国，由于经济发达，人民富裕，因此整个国家在针对自然景观的保护方面做得非常好，山长青，水常绿，空气清新，民风淳朴且生活富裕，这些综合在一起构成了瑞士独特的魅力。瑞士是比较特别的一个地方。那里的山都倚在绿色的湖边，在那儿，颜色回归本来的面目，万事万物都褪去了那份文绉绉的脂粉气，仿佛这块土地一直处于被暴雨洗刷后的那种清新之中，水润得很。导入瑞士山水生活概念在瑞士的格施塔德格施塔德（Gstaad），瑞士阿尔卑斯山脉中最引人入胜的魅力小镇，是欧洲皇家及电影明星们光顾的高级休闲地。适宜的海拔和清爽的空气，建在山坡上城堡式的五星级酒店、名品店、高级餐厅以及滑雪者最爱的Diablerets冰川，都不如名人们的度假山屋引人注目。瑞士生活采风瑞士作为典型的北欧国家，其建筑外表朴实，但由于利用了山地地形，城市的建筑呈现出丰富的层次感。瑞士建筑的特点在于善于利用山地瑞士建筑的特点在于善于利用山地资源，将山水完美的融入到住宅中源，将山水完美的融入到住宅中。项目的整体物业形象原生亲水瑞士城本项目运用的重点：对水的天然条件的水的天然条件的尊重尊重对人居舒适度的尊人居舒适度的尊重重瑞士异国瑞士异国风情元素情元素在在细节上的打造运用上的打造运用人造坡地人造坡地 /台地，便台地，便于景于景观设计，提升园，提升园林品林品质，营造山的造山的环境境93风格特征格特征 大气、舒适、亲近自然风格表格表现p 以木、砖、石等自然元素为主建筑材料p 由于气候寒冷，屋檐坡度一般较大p 一般有壁炉风格格实例例温哥华森林、纳帕溪谷、万万树建筑风格：西方古典北美风格补充充说明明p 流行于1700-1780年的乔治亚风格p 流行于1890-1940年的都铎风格p 流行于1900-1920年的草原风格p 流行于1905-1930年的工匠风格93.94风格特征格特征 现代、简约、体块感强风格表格表现p 主张“形式追随功能”p 反对过多的装饰，并主张抛开历史上 已有的风格和式样，充分使用现代的 材料和构筑技术创造符合现代特征的建筑风格：国际主义现代风格 建筑作品p 现代主义建筑多采用简单的几何形体为构图元素，以不对称布局，自由灵活，设计中追求非对称的、动态的空间94.95项目目规模：模：300300亩，188193.32平米，长约880米，最宽处宽约230米，最窄处约168米地地块性性质：商住用地四至：四至：地块北至051乡道，西至河道，东至茈碧湖，南至河道，呈条状分布，地块平整。地块B条状、平整地块B现状880m230m技技术经济指指标 容积率2.4 无限高 建筑密度35%绿地率30%车位配比：0.6个/10095.96项目目规模：模：300300亩，188193.32平米，长约880米，最宽处宽约230米，最窄处约168米地地块性性质：商住用地四至：四至：地块北至051乡道，西至河道，东至茈碧湖，南至河道，呈条状分布，地块平整。地块B条状、平整地块B现状96.项目规划利益最大化利益最大化：除酒店和临湖休闲商业外，从临湖开始依次做独栋别墅、联排别墅、花园洋房、小高层，地块南侧区域（东面临着农民房）做高层。五星级高端酒店建筑面积：约54万平容积率：3独栋别墅联排别墅花园洋房小高层高层绿地酒店5万平五星级酒店独栋别墅600/栋洋房150/套33层100-120/套联排别墅300/栋主入口11层120-140/套 地块B楼栋排布方案一9798.99.100.101.102.103.104内部景观示意内部景观规划104.105.106.107建建议价格及价格及经济测算：算：极端型利极端型利润最大化：最大化：物物业类型型产品品单位售价位售价户型占比型占比销售售额/亿住宅独栋100003%1.35联排80005%1.8洋房50008%1.8小高层380040%6.84高层320055%7.92合计19.71注：由于具体设计方案未出，上述测算为概算结论：容积率最大化、经济利益最大化，别墅、洋房、小高层、高层产品依次推进，市场风险最低，但是对茈碧湖景区环境破坏最大107.项目规划 地块B楼栋排布方案二飞机场水道独栋合院绿地酒店会所会所800/层，2层合院别墅600/套独栋别墅500/套主入口长期运期运营极端型极端型地块北侧做五星级度假酒店和企业会所，并通过引入水道和植被创造良好的私密性，建小型直升机场，面向的客户是国内500强企业，南侧全做独栋别墅和合院别墅。不考虑容积率108109内部景观示意内部景观规划109.110内部景观示意内部景观规划110.111内部景观示意内部景观规划111.112.113.114建建议价格及价格及经济测算：算：极端型不考极端型不考虑容容积率：率：注：由于具体设计方案未出，上述测算为概算产品品单位售价位售价销售售额/亿商业企业会所250000.4住宅独栋120004.5合院80004合计8.9结论：以独栋、双拼、联排、洋房为主，对景区环境影响最小，但项目运作难度极大，资金回笼慢，收益期长，推广费用高；114.项目规划 地块B楼栋排布方案三合理合理化化方案方案：除酒店和临湖休闲商业外，从临湖开始依次做独栋别墅、联排别墅、花园洋房、小高层；酒店定位为中高端。社区商业依托酒店而建。建筑面积：约45万平绿化率：40%容积率：2.4独栋别墅联排别墅花园洋房小高层绿地酒店1万平星级酒店独栋别墅600/栋洋房150/套联排别墅300/栋12层100-140/套商业主入口115116117118119120建建议价格及价格及经济测算：算：为保保证容容积率及居住品率及居住品质，减少市，减少市场对项目的抗性，考目的抗性，考虑去掉高去掉高层产品品注：由于具体设计方案未出，上述测算为概算物物业类型型产品品单位售价位售价占比占比销售售额/亿住宅独栋100005%1.05联排800010%1.68洋房500020%2.112F小高层380065%5.2合计10.03结论：离湖较远的区域做小高层、花园洋房，北侧离湖近的做别墅、酒店，由南向北依次建筑档次提升。120.THE END！thanks for ur attention121.谢谢观看！