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业主委员会1一、业主委员会的概念是由一个物业管理区域内的业主大会选举产生的，由全体委员组成的会议体机关，是业主大会的执行机构，是一个物业管理区域内的常设机构。2特点：必设机构和常设机构；执行机关；由全体委员组成；非营利性机构；民间自治性机构；实行备案制度。3业主委员会在物业管理中的地位和作用对外：业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。对内：协调业主利益和矛盾4二、业主委员会的成立业主大会决定以下事项：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；5业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（二）业主委员会的职责；（三）业主委员会议事规则；（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（九）业主委员会换届程序、补选办法等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。6（一）由业主大会选举产生。1、筹备组-首次业主大会2、应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。3、组成业主委员会应当自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。委员7人数：由5至11人单数组成。任期：业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任，业主委员会委员具有同等表决权。8华业苑小区开发于年，目前有幢楼多户居民，年首届业主委员会成立，去年月份任期届满。去年月，该小区出了一个“告华业苑全体业主书”，认为小区业主委员会已名存实亡，工作无法开展。为此，大家决定发动业主，重新选举一个业主委员会。9去年月，该小区产生了一个人组成的业主委员会名单，虽然这个人都有几百张的提名选票，但仍被宣布为非法。不符合程序，这个业主委员会最终在合肥市房产局也备不了案。10由社居委牵头的筹备小组经过筹备工作，目前已经选出了人的候选委员，但是这人的名单又出了问题。物业管理公司对这人的物业管理费交纳情况提供了一份报表，其中有不少候选人没有交纳物业管理费。这些人能当选为委员吗？114、业委会委员的任职资格（1）积极资格业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。12指导规则业主委员会委员应当符合下列条件：1）具有完全民事行为能力；2）遵守国家有关法律、法规；3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；5）具有一定的组织能力；6）具备必要的工作时间。13不缴纳物业费就不能被选举为业委会委员吗？区分情况：业主可合法行使抗辩权而不缴纳物业服务费。第一，物业公司有明确的合同义务。第二，物业公司没有履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。14（2）资格的终止有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2）丧失民事行为能力的；3）依法被限制人身自由的；4）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。15业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：1）以书面方式提出辞职请求的；2）不履行委员职责的；3）利用委员资格谋取私利的；4）拒不履行业主义务的；5）侵害他人合法权益的；6）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。16（3）业主委员会委员资格终止的处理应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。17业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。18（二）备案业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。19业主大会和业主委员会指导规则业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件办理备案手续：（1）业主大会成立和业主委员会选举的情况；（2）管理规约；（3）业主大会议事规则；（4）业主大会决定的其他重大事项。20业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。212008年7月16日，广东省某市的幸福小区业主委员会(下称幸福业委会)向区房管局申请备案业主大会和业主委员会，并提交了业主大会会议记录和业主大会会议决议、幸福小区业主大会议事规则、幸福小区业主公约、业主委员会成立备案表、业委会委员所有房屋的房地产权证等材料。22业主公约的716张同意票中，回收的表决票中明示同意为325张，视为同意391张。业主委员会成立备案表的“备案人说明”一栏载明：业委会主任保证备案提交材料的真实性。在“街道办事处意见”栏内，幸福小区所属街道办事处对备案登记盖章表示同意。232008年8月1日，小区所属区域的区房管局受理备案申请并核发了幸福业委会备案证。该备案证载明了业主大会名称为幸福小区业主大会，业主委员会名称是幸福小区业主委员会，并载明了业主委员会负责人、业主委员会地址等。不服备案。2008年12月1日，周某等小区业主不服，申请行政复议。12月12日，市房管局作出复议决定予以维持。244、提起诉讼。后周某等12户小区业主仍不服，认为业主大会及业委会的召开和选举过程不符合法律规定，区房管局核发备案证违法，故诉至法院请求撤销区房管局核发的幸福业委会备案证。25区房管局辩称：业主委员会是基于业主的自治意思自行设立的，是在备案前由业主选举产生，而非因行政主管部门的备案而成立。为此，业主委员会备案属业主委员会经选举产生后的告知性登记，对周某等人实体权利义务并未产生实质影响，属不可诉的行政行为，周某等人无权提起本案诉讼。26【法院判决】1、一审判决。一审法院经审理认为：参照广东省物业管理条例第28条之规定，业主委员会赁备案回执方可向公安机关申请刻制公章并使用，为此，本案备案具有行政许可的性质，周某等人有权提起诉讼；业主委员会幸福业委会在申请备案时依法提交材料，区房管局也履行了有关法律规定的审查义务，其核发业委会备案证的行为合法。法院遂判决，驳回周某等12位业主要求撤销备案证的诉讼请求。272、提起上诉。判决后，周某等业主提出上诉认为：业委会选举有舞弊行为，选票有涂改，统计结果无法令人信服；同时，根据建设部业主大会规程和广东省物业管理条例的有关规定，制定、修改业主公约、业主大会议事规则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权1/2以上通过，不能采取“不填写视为同意”的形式，所以本案业主大会议事规则和业主公约并未通过，是非法的。283、二审判决。二审法院经审理认为：区房管局已尽到备案审查的法定职责；物业管理区域内的选举、投票等活动系小区业主的自主管理行为，周某等人认为区房管局应当对形成统计结果的有关选票、表决票等的真实性进行核查，已超出了行政机关依据物业管理规定进行备案的审查范围驳回上诉，维持原判。29业主委员会备案的法律性质及可诉性最高人民法院关于执行若干问题的解释第1条第2款第（六）项规定：“公民、法人或者其他组织对下列行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围：对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为”。30业主委员会成立备案制度的作用在于，政府在这个过程中实际起到的是一个公共服务机构的作用，它没有权力直接干涉业委会的成立、变更，但是业委会的成立、变更却要通过在政府部门的备案获得向外公示的机会，虽然业主委员会依业主大会选举产生，备案不影响业主委员会的成立，但是，备案具有赋予业主委员会进行对外活动的主体资格的效力，如同公司法定代表人的变更，公司变更决议一经作出，则法定代表人即发生更换，但若未经工商登记，则不对外发生效力，为此，房管部门的备案一定程度上对业主的权利义务产生了实际影响，具有行政许可或行政确认的效力，属于行政诉讼的受案范围，应当接受司法审查。31而房管部门对业委会的备案申请依法仅负责依照物业管理法律规定的要件进行形式审查，对于业主大会和业委会在选举、表决过程中的计票情况及每份投票是否符合业主的真实意思不负有深入实质审查的职责，实质审查也不具有可行性。因此，只要所需材料的形式要件齐全，房管部门据此有理由相信有关业主大会会议记录及表决统计结果的真实性。32既然幸福业委会提交的材料反映业主大会对业主公约及业主大会议事规则的决定程序是符合上述规定的，那么区房管局审查其材料的形式合法并予以备案的行政行为即合法。为此，法院认定区房管局已履行有关法律规定的审查义务，其核发业委会备案证的行为合法正确。33业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。34违反业主大会议事规则或者未经业主大会会议和业主委员会会议的决定，擅自使用业主大会印章、业主委员会印章的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，并通告全体业主；造成经济损失或者不良影响的，应当依法追究责任人的法律责任。35三、业委会的职责物业管理条例业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（当事人）（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（对内对外）（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。36(6)业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。（违反犯罪）（小社会、宣传、监督、预防、举报）(8)在物业管理区域内，业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。（37居委会职责1、管理职责。在政府有关部门指导下，组织社区成员进行自治管理，搞好社区的卫生、物业、计生、流动人口和治安管理。2、服务职责。组织社区成员进行便民服务（包括网点服务、家政服务、保洁服务、治安服务、医疗服务等），开展以劳动就业为重点的社会事务性服务，为社区特殊群体提供社会福利性服务。383、教育职责。组织引导社区成员开展法制教育、公德教育、青少年教育、职业培训等，组织社区成员开展各种文化娱乐和体育活动，评选“文明家庭”、文明市民，形成具有社区特色的文化氛围，增强社区成员的归属感和凝聚力。4、监督职责。受社区议事委员会指派或社区成员委托，对政府有关部门和其他社会组织履行社区服务的职责进行监督，并将监督意见及时向上级有关部门或投诉部门进行反馈。39(9)住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。40四、业委会会议（一）提议召开经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。（5-11人）业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。应当告知相关的居民委员会，并听取居民委员会的建议。41（二）召集和主持主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府可以指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。（如罢免）42（三）出席人数业主委员会会议应有过半数的委员出席；业主委员会委员不能委托代理人参加会议（四）表决作出的决定必须经全体委员半数以上同意43（五）会议记录和公告业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。44（六）业委会决定违反法律的处理物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。45五、业委会的换届选举1、时间业主委员会任期届满前3个月2、方式应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。3、换届后的处理业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。464、业主委员会在规定时间内不组织换届选举的处理物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，组织换届选举工作。475、因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的处理新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。48六、业委会工作档案业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：（1）业主大会、业主委员会的会议记录；（2）业主大会、业主委员会的决定；（3）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；（4）业主委员会选举及备案资料；（5）专项维修资金筹集及使用账目；（6）业主及业主代表的名册；（7）业主的意见和建议49建立工作档案的意义以便业主了解物业管理的事项证据50七、业委会的工作经费（一）业主委员会的工作经费通常包括基本办公设备购置费用（如办公桌、档案柜等）、文件宣传资料复印制作费用、办事人员、业委会委员的基本工作补贴（如交通、手机）。51（二）承担1、承担人：全体业主承担。2、分摊：可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。3、工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。52物业公司状告业委会名誉侵权某小区的业主委员会多次在布告栏里张贴通知，称小区管理混乱，且物业公司存在贪污、携款逃跑等行为。此外，物业公司还表示，该小区业主委员会还到有关部门反映不实情况，导致该公司不得不多次作出说明。这些做法已严重影响公司的正常工作，侵犯了公司的名誉权，于是向法院提起了诉讼.业委会能否作为被告？53九、业委会的法律地位（一）世界上几种规定1、法人人格模式法国、新加坡、香港，能够独立承担民事责任法国区分所有权人的管理团体为共有人协会，根据法国住宅分层所有权法第14条的规定，共有人协会是通过共有人的共同行为而建立的强制组织。在法国，共有人协会具有重要的法律地位。主要表现为：具有法人资格，是权利义务主体。54香港建筑物管理条例中对区分所有权人团体作了详细规定。业主立案法团在所申请的业主立案法团符合条例所规定的有关条件时，土地注册处即应发给注册证书。由此可见，业主立案法团在土地注册处发出注册证书之日起正式成立，并取得法团的地位。552非法人人格模式这种模式不承认具有法人资格，而仅为没有权利能力的团体。以德国和我国台湾地区为代表。我国台湾地区的公寓大厦管理条例并没有明确提出在全体区分所有权人之外，亦存在一个由全体区分所有权人组成的管理团体。它只指出了由全体区分所有权人组成的区分所有权人会议为公寓大厦管理的权力机关，管理委员会为区分所有权人会议的执行机关。这样管理委员会在性质上相当于非法人团体，但不具有实体权利。563折中模式是指有条件的承认管理团体法人人格。以日本为代表。这种模式承认业主超过一定数量的，可以决议并经登记而成立法人。业主总数在一定数量以下的，为无权利能力的组织。57（二）目前我国业主委员会的法律地位1、我国关于业主委员会的立法现状及具体实践物业管理条例第十五条的表述是：“业主委员会是业主大会的执行机构”该条例主要从业主大会与业主委员会的关系上或者说从内部关系上来定义业主委员会的性质。至于在对外交往中，业主委员会的性质及法律地位如何，该条例也没有明确规定。582、司法实践有的被驳回，有的获支持。59上海市仙霞路号、号、号三幢大楼系上海市长宁区住宅建设办公室（现更名为上海长宁房地产集团公司）建造的商品房，于年底竣工。年大部分房屋出售为私人产权房。前述房屋在交付使用时，上海长宁房地产集团公司委托被告上海温哥华物业管理有限公司进行管理。年月，被告中国联合通信有限公司上海分公司（以下简称为“联通上海分公司”）根据无线电固定台（站）通信网络布局，在上海市虹古路地区设置数字移动通信网基站，与上海永乐物业公司（上海永乐物业公司与上海温哥华物业管理有限公司均系上海长宁房地产集团公司下属的具有独立法人地位的公司，法定代表人均为周焕兴）签订合作协议书。60协议明确规定：联通上海分公司无偿在上海市仙霞路号大楼房顶上安装数字移动通信网基站。年月，上海市长宁区房产管理局批准仙霞路号、号、号房屋的业主依法成立虹古小区业主管理委员会。原告成立后，就联通上海分公司安装数字移动通信网基站后造成号楼层以上居住人员头晕、眼花、乏力等情况，以其合法权益受到侵害为理由与两被告交涉未果，遂解聘了上海温哥华物业管理有限公司，另聘请了上海武兴物业发展公司进行物业管理。61虹古小区业主管理委员会向上海市长宁区人民法院起诉称：其系上海市仙霞路号楼的业主代表人，两被告未经其同意擅自在该大楼房顶上安装数字移动通信网基站，使该楼高层居民出现眼花、头晕、乏力、脾气暴燥、心慌等症状，强辐射电磁波对人体健康造成危害，构成侵权。要求拆除该基站，排除对该楼居民合法权益的妨碍。62长宁区人民法院认为：上海永乐物业公司既不是受托的管理者，又不是仙霞路号业主的代表，不具备与被告签订在前述大楼房顶上设置基站协议的主体资格，损害了业主的合法利益，该协议应为无效。鉴于该基站已经设置，未见影响人体健康，拆除该基站，势必影响通信网络的布局，影响上海市部分地区的移动电话通信。原告从实际出发，要求被告联通上海分公司支付建站使用费，可予准许。根据该大楼房屋的折旧率和管理该大楼的实际所需，由被告联通上海分公司合理分担费用。依照中华人民共和国民法通则第五条、第六条、第七条之规定，于年月日判决如下：63中国联合通信有限公司上海分公司自年月起支付给虹古小区业主管理委员会仙霞路号大楼房屋使用费每年人民币元，并补付年月到年月的房屋使用费人民币万元。64上海市高级人民法院2002年7月关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答凡涉及全体业主公共利益的事项，业主委员会有权作为原告提起诉讼。业主委员会提起诉讼，应履行一定的程序，即召开业主大会或业主代表大会，以合法决定通过。公共利益事项包括如：特定业主实施了违反业主公约、住宅使用公约和物业管理服务合同的行为的，发展商拒不提供物业管理服务用房的，物业管理企业未履行或未适当履行服务职能使公共利益受到妨碍或损害的等等。65重庆市关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见业主或业主委员会若发现物业管理公司存在乱收费或违规收费等情况，业主委员会可直接以原告的身份向法院提起民事诉讼。662006年6月，泉州丰泽区某小区的业主发现，小区的架空层竟然欲被搭盖成住宅。于是，当年7月份，小区业主委员会成立，决定将建房者业主何某告上法庭，要求其拆除已搭盖的建筑。但业主们没有想到的是，泉州市房地产管理局为架空层办理了产权证。作为小区业委会的代理律师，吴律师前往泉州市档案馆查找资料时发现，规划图纸和交易登记表都明确标明这些位置确为架空层。可眼下，架空层被分成了四个部分，并分别办理了房屋所有权证。67吴律师认为，房管局在审查时存有过失。因此，2006年12月20日，小区业主委员会将泉州市房管局告上法庭，将业主何某列为第三人。2007年1月15日，泉州市丰泽区人民法院开庭审理了此案。业委会方面认为，架空层被分割出售并未经规划部门审批，泉州市房管局明知如此，却仍然予以办理房屋所有权登记，这严重损害了小区全体业主的合法利益，请求撤销所办理的房屋所有权证。68然而，2007年4月，丰泽区人民法院驳回了业委会的起诉，理由是：根据国务院物业管理条例的规定，业主委员会并不拥有独立财产，不能独立承担责任，其活动的后果和责任最终由全体业主承担。虽然法律规定业主委员会对小区享有一定的管理职能，但并未赋予业主委员会对管理事项的起诉权，不具备诉讼主体资格69福州海景花园开发商擅自将产权不明晰的架空层车位对外出售，而福州市房管局为其办理了产权证。于是，业主委员会将福州市房管局告上法庭。2004年3月，一审法院做出裁定，驳回了原告海景花园业主委员会的诉讼请求。法院认为：根据物业管理条例对业主大会和业主委员会的职责界定，业委会没有代表业主维护房屋所有权的权利，所以海景花园业委会“不享有参加本案诉权”。福州市中级人民法院在收到上诉后，曾就有关问题请示福建省高级法院，省高院为此又请示了最高法院。70在得到最高法院“海景花园业委会有诉讼主体资格”的答复后，2004年11月，作为二审法院的福州市中级人民法院撤销了鼓楼区法院的一审裁定，指令该院对涉及架空层的具体行政行为合法性问题进行实体审查。福州市中院在裁定书中认为，海景花园业委会是经过合法程序成立，并经有关机关登记备案，如果它认为主管部门对物业管理区域范围内涉及物业的共享部分核发产权证的行为，侵犯了其合法权益，并为此提起行政诉讼，它就享有原告的主体资格。713、学术界关于业委会诉讼主体资格的看法第一种观点认为，业主委员会不具有诉讼主体资格，不能以自己的名义提起诉讼。第二种观点认为，业主委员会可以作为诉讼主体参与诉讼，既可以作为原告起诉，也可以作为被告应诉。第三种观点认为，业主委员会具有一般的、抽象意义的诉讼当事人能力，可以成为诉讼主体，但是原则上只能作为原告提起诉讼，不能成为被告。72业委会不具有诉讼主体资格理由：我国民诉法规定，在我国只有公民、法人和其他组织具有诉讼主体资格，而小区业主委员会肯定不是公民和法人，只能算是其他社团组织。但根据我国的法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才能具有法律诉讼主体资格，而小区业主委员会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，所以小区业主委员会在法律上来说并不具备诉讼主体资格。73业委会是其他组织支持的理由：关于适用若干问题的意见第40条规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；74（3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（4）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（7）中国人民保险公司设在各地的分支机构；75业主委员会具备了其他组织的几个必要条件：第一，合法成立。第二，一定组织机构。业主委员会由业主大会选举产生，委员一般由业主担任。业主委员会根据业主委员会章程运作。第三，有一定的财产。(1)物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益由业主委员会代表全体业主进行监督管理；(2)住宅共用部位、共用设施设备维修基金；(3)业主委员会的办公活动经费。76对业主委员会诉讼主体地位质疑其他组织的要求是具有“一定的财产”，而不是“独立的财产”。所谓“一定的财产”，是指某组织具有一定支配权的财产，并不要求与其成员财产截然分开而由该组织享有所有权。如合伙组织、法人的分支机构等的财产。合伙组织、法人的分支机构等并不像法人一样具有独立的财产，不能独立承担民事责任，但因其具有“一定的财产”，所以仍能成为“其他组织”，仍具有民事诉讼主体资格。77在业主大会授权起诉的情况下，完全可以授权业主委员会将这些收益或者其他财产（如由业主为了诉讼需要而临时筹集的财产）用于预交诉讼费用或者其他责任的承担。也就是说，至少业主委员会在作为原告提起诉讼时具有“一定的财产”，而且这一财产至少能够负担业主委员会败诉所带来的后果。因此，至少可以得出这样的结论：业主委员会作为原告是符合“其他组织”条件的。784、最高人民法院的观点最高人民法院在2003年8月20日给安徽省高级人民法院的关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函中明确指出“根据中华人民共和国民事诉讼法第四十九条、最高人民法院关于适用若干问题的意见第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、物业管理用房的，可以自己名义提起诉讼。”79原合肥市信托投资公司(后变更为安徽省信托投资公司合肥分公司)与原合肥市常青经济开发公司(后变更为合肥常青企业集团公司)出资成立联营企业合肥兴泰房地产开发公司(以下简称兴泰公司)。兴泰公司开发三金湖新村住宅小区，在尚未综合验收的情况下，对外销售了商品房。但新泰公司没有按照安徽省及合肥市住宅区物业管理的有关规定，向业主委员会移交住宅区规划图等有关资料，未提供配套公用设施，也未移交物业管理用房、商业用房及物业设施维护费用(包括公用设施专项费、公共部位维护费)。现由于兴泰公司已被吊销营业执照，2002年4月5日，金湖新村业主委员会起诉要求安徽省信托投资公司合肥分公司及合肥常青企业集团公司依法履行上述义务80浙江温州银都花园业主委员会诉开发商案件中，最高人民法院却裁定业主委员会不能代表业主提起诉讼。812009年10月1日起施行最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。82业主委员会提起诉讼是否需要业主大会的授权物权法第76条第1款第7项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”之一，须由业主大会以普通多数决的方式决议通过。考虑到大多数住宅小区业主人数较多，召开业主大会不易，为提高效率，可借助管理规约或业主大会的决议概括性地授予业主委员会对特定范围的事项提起诉讼的权利。83业主委员会可提起诉讼之范围第一，与物业服务企业发生的纠纷。如在物业服务企业违反合同约定损害业主共同权益，业主大会决定提前解除物业服务合同而物业服务企业拒绝退出，物业服务合同终止而物业服务企业拒绝将物业管理用房和相关资料移交给业主委员会等有关全体业主共同权益之维护的情形下84第二，要求业主分摊建筑物共有部分及其附属设施费用纠纷。如有业主拒绝交纳，使有关设施得不到维修而停用，将会直接影响全体业主对共有部分的利益。因此，业主委员会有权向拒绝分担费用之业主提起诉讼。85第三，因共有部分及共同事务的管理与单个业主及第三人发生的纠纷。其一为业主或第三人（如房屋之承租人、借用人等）对建筑物的不当毁损与不当使用行为，违反共同利益的情形，如未经利害关系人同意，将住宅改变为经营性用房；其二为物权法第83条“任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道”等损害共同利益的行为。86第四，仅供部分业主共同使用的共有部分（俗称“小公”）受到侵害时，业主委员会亦应有权提起诉讼。87九、业主与业主委员会之间纠纷的调解处理1、如果业主委员会所作的决定，属于其权限范围或者取得业主大会同意，则对全体业主均有约束力，持不同意见的业主应从小区公共利益以及自律合作的精神出发，予以遵守和服从。882、如果业主委员会超越其权力范围，擅自处分小区物业和小区业主的重要事项，比如未经业主大会表决通过，擅自提起诉讼、擅自决定动用物业维修基金、擅自决定聘用或解聘物业管理公司，此类决定应属无效，由此给全体业主造成损失，且该损失是因部分业主委员会委员的故意或重大过错造成的，则应由直接责任人承担赔偿责任。89愉景雅苑位于禅城区市东下路附近，2001年10月交付使用，入住人口约有840人。2002年中期，在房管部门、居民委员会、派出所等有关机构的支持下，愉景雅苑的居民选出了自己的业主委员会。业主委员会有七名委员组成，他们代表这个小区所有居民的利益。物业管理费为每平方米0.39元。902003年3月底，这个小区的居民收到业主委员会解雇现在物业管理公司的通知，通知说，“业主委员会有权力和义务通过考察聘请有水平的物业管理公司负责本小区的管理”。91主要理由如下：现物业管理公司扰民惑众，从中挑拨业主委员会和居民的关系，虽然现在小区的卫生搞得还算过得去，但是仍然存在不能容忍的管理失误；人员配备不足，值班保安打瞌睡，外来人员可以随便进出小区；消防设施不符合规定；财务账目不清楚，水电分摊不清楚；园林管理不善，小区很多花木枯死；物业管理公司的搬运工把楼梯损坏，一直没有维修；不及时维修小区公共设施；不关心房屋质量有问题的业主，没有解决他们的问题。92业主委员会说，鉴于以上事实，根据愉景雅苑业主委员会有关规定，决定从2003年4月1日开始，正式解聘原来的物业管理公司，同时聘请佛山另外一家物业管理公司接手愉景雅苑的物业管理工作。业主委员会承诺，新的物业管理公司进驻后，每平方米0.39元的物业管理费不变，保证新的物业管理公司提供的服务质量优于原来的物业管理公司93但是，至少有80的居民对业主委员会的决定表示抗议。这些居民表示，他们对现在的物业管理公司的看法与业主委员会的看法正好相反，现在的物业管理公司当然不是尽善尽美，但是大家对这家物业公司公司服务基本满意，“满意率在70以上”，因此完全没有必要更换物业管理公司。94