中道财税月会议一主房地产企业税收政策解读PPT课件.ppt

授授课内容内容第一第一讲 2012年国家税年国家税务总局稽局稽查的行的行业及重点及重点领域。域。第二第二讲 纳税自税自查需要了解的需要了解的问题第三第三讲 了解税了解税务稽稽查流程流程第四第四讲 企企业申申报表与年度会表与年度会计报表的敏感表的敏感项目自目自查第五第五讲 房地房地产企企业营业税税纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范第六第六讲 房地房地产企企业土地增土地增值税税纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范 第七第七讲 企企业所得税所得税纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范 第八第八讲 个人所得税个人所得税纳税税纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范第九第九讲 其他税种其他税种纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范第一第一讲 2012年国家税年国家税务总局稽局稽查的行的行业及重点及重点领域（稽便函域（稽便函【2012】1号）号）一、重点税源仍旧一、重点税源仍旧进行行轮查二、稽二、稽查重点行重点行业（一）税收（一）税收专项检查指令性指令性项目：目：接受成品油接受成品油销售增售增值税税专用用发票的企票的企业；资本交易；本交易；办理理电子、家具、服装子、家具、服装类产品等出口退（免）税品等出口退（免）税的企的企业及承接出口及承接出口货物物业务的的货代公司。代公司。第一第一讲 2012年国家税年国家税务总局稽局稽查的行的行业及重点及重点领域域（二）税收（二）税收专项检查指指导性性项目：目：房地房地产业、建筑安装、建筑安装业；地方股份制地方股份制银行、地方商行、地方商业银行；行；高收入者个人所得税；高收入者个人所得税；非居民企非居民企业；各地根据本地各地根据本地实际开展的其他开展的其他项目。目。三、常三、常规性稽性稽查企企业1.连续三年三年亏损的企的企业2.三年以上未三年以上未实施稽施稽查的重点税源企的重点税源企业。第二第二讲 纳税自税自查需要了解的需要了解的问题一、企一、企业为什么被税什么被税务稽稽查（一）税（一）税务机关通机关通过纳税税评估估发现疑点，疑点，经税税务约谈后，仍旧存疑的，后，仍旧存疑的，应当移交税当移交税务稽稽查。（二）按税（二）按税务稽稽查计划安排的划安排的专项检查。（三）税（三）税务机关根据机关根据举报、上、上级税税务机关的安排及机关的安排及配合其他税配合其他税务机关机关协查的，的，应当立案当立案检查。第二第二讲 纳税自税自查需要了解的需要了解的问题二、如何正确二、如何正确应对税税务稽稽查（一）税（一）税务稽稽查各各环节应对1、基、基层税税务机关的日常机关的日常检查查出的出的问题，应当及当及时予以予以补缴，不要通，不要通过协调关系来解决关系来解决问题。2、基、基层税税务机关机关检查后后对企企业的承的承诺，应当尽可能当尽可能要求其出具要求其出具书面的面的资料或保留料或保留录音音证据，否据，否则，以后年度的税以后年度的税务稽稽查仍旧存在涉税仍旧存在涉税风险。第二第二讲 纳税自税自查需要了解的需要了解的问题（二）正确行使（二）正确行使陈述申述申辩权 甲房地甲房地产企企业2009年度接受虚开年度接受虚开发票，多列票，多列支成本支成本费用用100万元。税万元。税务机关机关检查发现这一情况一情况后，后，认定企定企业多列支出，造成少多列支出，造成少缴企企业所得税所得税25万元，属于万元，属于偷税行税行为。除追。除追缴税款、加收滞税款、加收滞纳金金外，作出如下外，作出如下处罚：（1）按）按偷税税处以一倍以一倍罚款；款；（2）按未按）按未按规定取得定取得发票票处以以罚款款1万元；万元；问题：税：税务机关机关处理正确理正确吗？第二第二讲 纳税自税自查需要了解的需要了解的问题三、怎三、怎样接待税接待税务稽稽查人人员？（一）（一）对于事先通知的税于事先通知的税务稽稽查的接待的接待1.安排安排专人人负责配合税配合税务部部门的稽的稽查，如果企，如果企业时间上与税上与税务稽稽查时间冲突，冲突，应当及当及时与税与税务机关机关协商，商，变更稽更稽查时间。但不要。但不要频繁繁变更，否更，否则，会引起税会引起税务稽稽查人人员的的怀疑。疑。第二第二讲 纳税自税自查需要了解的需要了解的问题2.及及时与税与税务代理机构或税代理机构或税务顾问进行沟通，行沟通，对企企业存在的重大事存在的重大事项进行事先的行事先的处理。可以通理。可以通过补签合同解决的合同解决的问题，应当及当及时补签。最好在税。最好在税务稽稽查时，税，税务顾问能能够在在现场。3.税税务稽稽查中，中，应当及当及时与税与税务稽稽查人人员沟通。沟通。对税税务稽稽查人人员询问的的问题，应当及当及时予以回答，予以回答，但自己不清楚的地方不要随意答复，但自己不清楚的地方不要随意答复，应当找有关当找有关人人员核核实后再作解后再作解释。第二第二讲 纳税自税自查需要了解的需要了解的问题4.要尊重税要尊重税务稽稽查人人员.第一，有利于建立互信互第一，有利于建立互信互谅，使税，使税务稽稽查顺利利进行行第二，有利于充分利用税第二，有利于充分利用税务稽稽查人人员的自由裁量的自由裁量权，降低因税降低因税务违法行法行为带来的巨来的巨额罚款款。（二）突（二）突击检查的税的税务稽稽查应对1.神神态上不要上不要紧张，要冷静，要冷静对待。待。2.有理有有理有节地地对待稽待稽查人人员，避免与稽，避免与稽查人人员冲突。冲突。（三）如何接待不同的税（三）如何接待不同的税务稽稽查人人员？第二第二讲 纳税自税自查需要了解的需要了解的问题第二第二讲 纳税自税自查需要了解的需要了解的问题（四）（四）对税税务稽稽查结果的果的处理理1.对税税务稽稽查作出的税作出的税务稽稽查结论，应当当认真核真核实。有异有异议的，的，应当及当及时找到相关政策向税找到相关政策向税务稽稽查人人员解解释。但。但态度要度要谦和和。2.如果税如果税务稽稽查人人员提出提出错误的稽的稽查意意见，且已，且已经送达税送达税务处理决定理决定书和税和税务行政行政处罚通知通知书的，的，应当按当按规定定进行税行税务行政复行政复议或提起税或提起税务行政行政诉讼，依法，依法维护自身的合法自身的合法权益益。第三第三讲 了解税了解税务稽稽查流程流程选案（案（纳税税评估）估）实施施审理理执行行一、一、选案案环节的突破口的突破口（一）通（一）通过分析分析财务报表表进行突破：行突破：资产负债表、表、损益表益表。（二）通（二）通过分析分析纳税申税申报情况：申情况：申报表及附表表及附表。（三）通（三）通过结合工商、合工商、银行等行等传送送资料的料的进行突破。行突破。（四）通（四）通过分析稽分析稽查历史史资料料进行突破行突破。第三第三讲 了解税了解税务稽稽查流程流程二、二、实际调账取取证和和现场调查环节的突破口的突破口（一）通（一）通过凭凭证进行突破行突破1.检查凭凭证的合法性的合法性。2.检查凭凭证的完整性的完整性。3.检查凭凭证的合理性的合理性。（二）通（二）通过审阅合同、制度合同、制度证据据进行突破行突破。第三第三讲 了解税了解税务稽稽查流程流程三、税三、税务稽稽查常用常用战术（一）（一）实地摸地摸查与突与突击调帐。（二）（二）综合分析与明确思路合分析与明确思路。第三第三讲 了解税了解税务稽稽查流程流程四、税四、税务稽稽查常用方法常用方法 （一）税（一）税务稽稽查中的分析方法中的分析方法1、控制、控制计算法：以耗定算法：以耗定产、以、以产定耗定耗2、比、比较分析法：分析法：（二）一般（二）一般查账方法方法1.顺查法与逆法与逆查法法2.详查法与抽法与抽查法法3.审阅法与核法与核对法法。（三）一般（三）一般调查方法方法1.账外外经营的的检查2.其它分析方法：如其它分析方法：如资金金监控法控法日日记账第四第四讲企企业申申报表与年度会表与年度会计报表的敏感表的敏感项目自目自查1、应收收账款款。2、应收利息收利息。3、应收股利收股利。4、其他、其他应收款收款。5、长期股期股权投投资。第四第四讲 企企业涉税重点涉税重点领域的自域的自查方法及敏感涉税方法及敏感涉税问题判断判断6、固定、固定资产。7、在建工程、在建工程。8、应付付帐款款。9、预收收账款款。10、应付付职工薪酬工薪酬。11、应付利息付利息。12、应付股利付股利。第四第四讲 企企业涉税重点涉税重点领域的自域的自查方法及敏感涉税方法及敏感涉税问题判断判断13、其他、其他应付款付款。14、预计负债。15、资本公本公积。16、盈余公、盈余公积和未分配利和未分配利润。17、营业收入收入。18、营业成本成本。19、营业税金及附加税金及附加。第四第四讲 企企业涉税重点涉税重点领域的自域的自查方法及敏方法及敏感涉税感涉税问题判断判断20、销售售费用用。21、管理、管理费用用。22、财务费用用。23、资产减减值损失失。24、公允价、公允价值变动损益益。25、投、投资收益收益。26、营业外收入外收入。第五第五讲 营业税自税自查重点及涉税重点及涉税问题处理与判断理与判断一征税范一征税范围和税率常和税率常见问题及及检查方法方法（一）物（一）物业公司利用中央空公司利用中央空调将暖气将暖气转换成成热风后向后向业主收取的主收取的费用，用，应当当缴纳增增值税税还是是营业税税？（二）（二）劳务抵抵债增增值税、税、营业税和企税和企业所得税所得税问题。第五第五讲 营业税自税自查重点及涉税重点及涉税问题处理与判理与判断断二二计税税营业额常常见问题及及检查方法方法（一）价外（一）价外费用用。（二）（二）视同同销售行售行为。（三）房地（三）房地产企企业涉及到的特殊涉及到的特殊业务的的营业税税计税税依据依据1.融融资性售后租回性售后租回。2.售后回售后回购。第五第五讲 营业税自税自查重点及涉税重点及涉税问题处理与判断理与判断3.促促销赠送送业务。4.拆一拆一还一一业务。5.对外投外投资业务。6.股股权转让业务。7.先先购后后销业务。8.地下地下车位使用位使用权转让业务。9.企企业重重组。10.转让在建在建项目目。第六第六讲 房地房地产企企业土地增土地增值税税纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范一、土地增一、土地增值税的特殊税的特殊业务处理理（一）房地（一）房地产抵押土地增抵押土地增值税政策税政策。（二）合作建房土地增（二）合作建房土地增值税政策税政策。（三）企（三）企业兼并土地增兼并土地增值税政策税政策。第六第六讲 房地房地产企企业土地增土地增值税税纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范二、地增二、地增值税常税常见涉税涉税问题与判断与判断处理理（一）取得土地使用（一）取得土地使用权所支付的金所支付的金额。（二）（二）计算扣除算扣除项目金目金额时，开，开发成本扣除成本扣除应当注意当注意的的问题。（三）开（三）开发资金中，既有自有金中，既有自有资金，又有金，又有银行行贷款款时的的财务费用扣除用扣除问题。（四）加（四）加计扣除常扣除常见问题。（五）土地增（五）土地增值税清算后税清算后应补缴的土地增的土地增值税加收滞税加收滞纳金金问题。第七第七讲 企企业所得税所得税纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范一收入常一收入常见问题及及检查方法方法（一）企（一）企业取得的征地取得的征地补偿费用如何用如何纳税税？（二）支付（二）支付给外国企外国企业的的劳务费是否代扣代是否代扣代缴企企业所得税所得税？（三）租金收入（三）租金收入审核常核常见问题及稽及稽查。（四）收入延期入（四）收入延期入账如何如何进行所得税行所得税处理？是否要理？是否要受到受到处罚？第七第七讲 企企业所得税所得税纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范二扣除二扣除项目常目常见问题及及检查方法方法（一）扣除（一）扣除项目的扣除原目的扣除原则。（二）当年（二）当年发生的成本生的成本费用，年底前没有取得用，年底前没有取得发票，票，汇算清算清缴时是否是否应当当纳税税调增增缴纳企企业所得税所得税？（三）住房（三）住房补贴、交通、交通补贴、通、通讯补贴政策政策变化的化的衔接接问题。第七第七讲 企企业所得税所得税纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范（四）工作服的扣除（四）工作服的扣除问题。（五）企（五）企业购买的的电磁炉等用品的税前扣除磁炉等用品的税前扣除问题。（六）（六）为职工工报销的医的医药费扣除扣除问题。（七）（七）为离退休人离退休人员订阅书报费的扣除的扣除问题。（八）（八）MBA等学等学费扣除扣除问题。第七第七讲 企企业所得税所得税纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范三三资产处理常理常见问题及及检查方法方法（一）（一）对房屋建筑物房屋建筑物进行改行改扩建支出如何建支出如何进行会行会计处理和税理和税务处理？注意哪些理？注意哪些问题？（二）无形（二）无形资产摊销时限的限的问题。四四.房地房地产企企业所得税所得税预缴。第八第八讲 个人所得税个人所得税纳税税纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范一工一工资薪金中涉及到哪些个人所得税薪金中涉及到哪些个人所得税问题。二、股息、利息、二、股息、利息、红利涉及到的个人所得税利涉及到的个人所得税问题。三、扣三、扣缴义务人常人常见问题及及检查方法方法。第九第九讲 其他税种其他税种纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范一土地使用税的一土地使用税的经常性常性问题解析解析（一）房地（一）房地产企企业土地使用税的土地使用税的纳税税义务发生生时间与与终止止时间。（二）关于地下建筑用地的城（二）关于地下建筑用地的城镇土地使用税土地使用税问题。（三）开（三）开发小区内的小区内的绿地是否地是否缴纳土地使用税土地使用税？二房二房产税的税的经常性常性问题解析解析（一）房（一）房产税的税的纳税税义务人人1.房屋房屋产权未确定未确定纳税税义务人人问题。2.购销双方均未取得房屋双方均未取得房屋产权证书期期间纳税税义务人人问题。3.关于出租房关于出租房产免收租金期免收租金期间房房产税税问题。第九第九讲 其他税种其他税种纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范（二）（二）计税依据税依据1.关于将地价关于将地价计入房入房产原原值征收房征收房产税税问题。2.关于关于转租租业务。（三）征税范（三）征税范围1.单位盖的自行位盖的自行车棚等是否棚等是否缴纳房房产税税。2.房地房地产公司用已完工但未售出商公司用已完工但未售出商业用房作抵押用房作抵押办理理银行行贷款，所抵押房款，所抵押房产已已产生商生商业价价值，需要，需要缴纳房房产税税吗。第九第九讲 其他税种其他税种纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范三、印花税的常三、印花税的常见涉税涉税问题及解析及解析（一）（一）委托代理售房合同是否委托代理售房合同是否缴纳印花税印花税？（二）关于（二）关于对基建基建贷款中，先款中，先签订分合同，后分合同，后签订总合合同的同的贴花花问题。（三）随借随（三）随借随还的周的周转性借款合同印花税性借款合同印花税问题。（四）企（四）企业之之间借款合同是否借款合同是否缴纳印花税印花税？（五）房地（五）房地产企企业与与购房者房者签订的的购房合同不房合同不兑现或不或不按期按期兑现的合同，是否的合同，是否贴花花？（六）某些合同履行后，（六）某些合同履行后，实际结算金算金额与合同所与合同所载金金额不一致的，不一致的，应否否补贴印花印花？第九第九讲 其他税种其他税种纳税自税自查与涉税与涉税风险防范防范四契税四契税1.股股权变动导致房致房产产权更名，是否需要更名，是否需要缴纳契税契税？2.同一投同一投资主体内部所属企主体内部所属企业之之间土地、房屋土地、房屋权属属的无的无偿划划转是否是否缴纳契税契税？3.接受投接受投资的房的房产或土地是否需要或土地是否需要缴纳契税契税？4.改制重改制重组契税政策契税政策。